domingo, 31 de julho de 2011

A proporção de imóveis próprios e alugados no BR

http://www.painelpolitico.com/Editorias/Noticias/CRESCE-PERCENTUAL-DE-IMOVEL-ALUGADO-E-CAI-O-DE-CASA-PROPRIA.html
Imóveis próprios, alugados e outras situações
Dados do IBGE de 2010.

42 milhões (ou 73%) de imóveis próprios (ocupados pelos próprios donos).

10,5 milhões (ou 18%) de casas de aluguel.

O restante se divide entre outras espécies de uso: casas onde as pessoas moram de favor ou em troca de serviços (residências cedidas por parentes ou empresas), residências alugadas que dividem espaço com lojas ou oficinas, estabelecimentos agropecuários arrendados ou imóveis invadidos.

O total de imóveis foi 57,3 milhões.

"O Rio de Janeiro fica acima da média nacional, com 74,88% de imóveis próprios. Com relação a aluguéis, também fica acima do número nacional, apontando 19,37% de casas alugadas."

Abs

sábado, 30 de julho de 2011

Reaching Beyond The Gold - The Impact of the Olympic Games on Real Estate Markets

Todo mundo concorda q o "fator olímpico" não é o preponderante no boom imobiliário carioca. Mas não custa dar uma olha no que ocorreu em outras cidades sedes.
Reaching Beyond The Gold - The Impact of the Olympic Games on Real Estate Markets
Este paper é bem antigo (2001), antes de Atenas:

http://iocc.ca/documents/OlympicImpactOnRealEstate.pdf

Algumas passagens interessantes:

"This paper examines these legacies for four recent Olympics hosts - Seoul  (1988), Barcelona (1992), Atlanta (1996) and Sydney (2000) - and anticipates potential impacts for Athens (2004)."

"The hosting of the Olympics (and other major world events) has a significant and varied impact on the
real estate market, but these impacts are largely indirect and are experienced over a long timeframe.
More direct, short-term impacts, are largely focused on the hotel and tourism sector. Real estate impacts tend
to be a consequence of decisions driven by other motivations, such as image and self-promotion, which provide indirect benefits to the sector."

"The motivation for hosting the Olympics clearly varies between cities. More established cities (eg Atlanta,
Sydney or Paris) are less concerned with geo-political considerations than less developed cities (Seoul,
Barcelona or Beijing"

"The direct real estate implications of hosting major events depend upon the size and relative maturity of the
local property market. These impacts appear greater on smaller and less mature market"

"As might be expected, the greatest consistency lies within the hotel industry, with all four host cities
approaching the peak of their market cycle in their respective Olympic years. Hotel markets have tended to
slip over the crest relatively quickly following the Games, reflecting a softening of performance as a result of the artificial peak created in the Olympic year. However, the markets tend to recover quickly, creating a strong growth position for the years following the Games in which general market cycle influences prevail."

"In the residential market, while Seoul and Barcelona experienced rapid increases in housing prices and
rentals in their respective Olympic years, Atlanta and Sydney experienced little or no Olympic related boost.
The true “Olympic-effect” on the residential sector is not in prices, but in the development of new districts within the Olympic precinct"

"Of the four recent host cities, the impact on the residential market was most pronounced in Barcelona, where the Olympics is cited as a major contributor to increases in residential values of between 250% and 300% over the period 1986 – 1993."

Abs

sexta-feira, 29 de julho de 2011

Curiosidades sobre bolhas pelo mundo

"Nos anos 20, a Flórida vivenciou um grande boom imobiliário. A população estava crescendo e havia uma escassez de habitações. Notícias de que investidores tinham dobrado ou até triplicado seu capital começaram a atrair mais especuladores. Facilidades de crédito estimulavam ainda mais o processo de alta. Há casos de terrenos que custavam US$ 800 mil em 1923 e que foram vendidos por US$ 1,5 milhões em 1924 e por US$ 4 milhões em 1925. No topo do boom, havia 75.000 corretores de imóveis em Miami, ou seja 1/3 da população da cidade. Evidentemente, a festa terminou. Em 1926, já não podiam ser encontrados novos compradores. Os especuladores se desesperaram e começaram a baixar os preços. Um colapso aconteceu. 

No Japão, entre 1955 e 1990, o valor dos imóveis aumentou mais de 75 vezes. Em 1990, o valor de todas as propriedades era estimado em quase 20 trilhões de dólares, mais de duas vezes o valor de mercado de todas as ações em Bolsa no mundo. Os Estados Unidos são 25 vezes maiores do que o Japão, mas o conjunto de imóveis japoneses chegou a valer 5 vezes o conjunto total de imóveis americanos. Teoricamente, se alguém vendesse Tóquio inteira, poderia apurar quantia suficiente para comprar todos os imóveis dos Estados Unidos. Só o valor atribuído ao Palácio Imperial japonês era suficiente para comprar todos os imóveis da Califórnia. Em 1990, se você vendesse todos os campos de golfe do Japão, teria condições de comprar a Austrália inteira. O que alimentou isso? A crença de que nunca se perde dinheiro com imóveis. E os que têm interesse em promover essa lenda são capazes de elaborar vários tipos de argumentos para sustentar os preços. Mas só por algum tempo. O colapso aconteceu em 1990, quando o Banco do Japão aumentou as taxas de juros para conter a inflação. A lei da gravidade de Isaac Newton voltou a funcionar no mercado de imóveis japonês." 

Fonte: livro de Mauro Halfeld



Abs

quinta-feira, 28 de julho de 2011

O crédito imobiliário como ERA antigamente

 Tirado de um comentário lá do bolha, um relato de um corretor (não sei se é verídico). Marquei a expressão que mais me impressionou. E é verdade.
“Nesses meus anos de dedicação ao mercado imobiliário, tenho visto alguns momentos de euforia, dinamismo, inovação e empolgação. Também vi momentos de crise, medo, retração, inércia e falta absoluta de otimismo.
Vi cases de sucesso. Vi empreendimentos derreterem no plantão, em questão de horas. Estou falando de um, propriamente dito, na Lapa, RJ, zerar 688 unidades em duas horas e meia. Derreter as vendas em um fim se semana, é pauta comum da conversa entre corretores e donos de construtoras.
Derreter no plantão… esse é o termo! Soa como música aos incorporadores. Cai como uma luva para as imobiliárias e agências de publicidade. Todos se vangloriam do acerto. Mas, alto lá! Até pouquíssimos anos atrás, vender 50, 60% do empreendimento nos primeiros 4 a 6 meses, isso sim era viabilidade! O restante, vendendo tudo até a entrega das chaves, era sucesso absoluto! Na entrega do empreendimento, 30 meses depois, colocar a faixa ou gravata de 100% VENDIDO era uma dádiva. Sobrar 15, 20% das unidades era engordar o “patrimônio” do incorporador. Um símbolo da competência. Hoje, seria um fracasso, um mico. O produto não era bom, a imobiliária não soube vender, a agência não soube comunicar.
Mas… naquela época, o mercado era retraído, estagnado até, a valorização do imóvel era pífia. As linhas de financiamentos eram raras, sobrava tudo para a CEF que dava crédito a quem provava que não precisava. Era praticamente um monopólio estatal, num mercado carente de produtos e com altíssima demanda reprimida.
Anos depois, soltaram os bois. Vieram os créditos com prazos longos, taxas de juros mais baixas, várias opções de banco, aprovações mais rápidas e menos criteriosas, incentivo à construção com redução de impostos, e, de repente, o mundo mudou. Vender tudo em horas passou a ser corriqueiro. E como tudo o que é bom demora pouco pra gente se acostumar, zerar um empreendimento no lançamento virou rotina. Vivemos então a nossa bolha imobiliária, onde a velocidade das vendas é tão fora do normal, que parece ser real. Mas não é. Não pode ser. Não há mercado que tenha uma velocidade de vendas assim, por mais demanda reprimida que se tenha.
Hoje, quando um produto vende 50% nos primeiros 60 dias, já ouvi incorporador dizer: “Micou”. “Não foi”. “Achei que zerava”. Esse está na bolha. Periga ela estourar e ele cair. Prudente será quem viver e fazer ‘fechar a conta’ também fora dela.
A verdade é que a realidade atual do mercado imobiliário distorceu até o bom senso. Zerar no lançamento, não é realidade. Derreter no plantão não é o dia-a-dia. Liquidar as vendas no máximo em 30 dias não é força de mercado!! Esses casos são todos ponto fora da curva. Não valem como comparação. São tantas opções e variedades em todos os lugares, que fazem com que o consumidor passe a escolher. Nada é uma oportunidade imperdível. Amanhã, terá outro igual ou melhor, logo ali, pertinho. É só esperar! Vender os tais 50% nos primeiros 4 a 6 meses sim, isso é a realidade de um produto que sempre supera a casa das dezenas e até centenas de milhões. Acreditar que o mercado imobiliário brasileiro vai ter vendas a jato como essas, é acreditar em duende. O mercado nacional pode até não enfrentar a tal bolha imobiliária, não sofrer redução ou retração, manter o ritmo de lançamentos, valorizar o m2, mas, derreter no plantão… é melhor trocar por “pés no chão”.
30 mil unidades financiadas c/ recursos de poupança em TODO O ANO de 2002 (Fonte: ABECIP)
Prazo médio 4 anos. Isso mesmo: QUATRO ANOS... (Fonte, fig 11)
É claro q tinha coisa fora do lugar. Não só crédito imobiliário como % do PIB... (Fonte, fig. 3)

Abs

quarta-feira, 27 de julho de 2011

Comparação das bolhas japonesa e americana

Na falta de assunto sobre a "bolha" brasileira...

Clicar p/ expandir
Dá pra ver que, entre 1985 e 1991 (qdo fez o topo) a bolha japonesa inflou 175% (nas 6 maiores cidades), um ritmo médio de 18% a.a.

6 anos depois, em 1997, tinha caído cerca de 50%, um senhor crash, porém só foi voltar ao ponto de 1985 lá no final do grafico, 2004, mais 7 anos...

Obs.: não sei se o grafico usa valores reais ou nominais.

Abs

segunda-feira, 25 de julho de 2011

Selic e a captação líquida da poupança

Continuação deste post.

Agora um gráfico com a captação líquida da poupança, mês a mês, em percentual do saldo do mês anterior:
Clicar p/ ampliar

Não sei se dá pra concluir muita coisa não, mas existe sim um correlação entre a Selic baixando e a poupança inflando até meados de 2009 e depois o ritmo de captação diminui, com a Selic subindo como atualmente.

Além disso dá pra notar a forte sazonalidade (final de ano é época de poupar, 13o no bolso)...

Abs

quinta-feira, 21 de julho de 2011

Preços do Rio em 98 ajustados pelo INCC e IGPM

Tabelas originais neste post, figs. 16 e 16A.

INCC

IGPM

Ajustei os preços pelo INCC e IGPM, indices q considero os mais adequados p/ esse mercado.

Fico devendo os aps de 3 e 4 qtos, mas c/ essas tabelas aí dá p/ calcular na mão.

Abs

terça-feira, 19 de julho de 2011

Arrecadação de ITBI do Rio de Janeiro

Clique p/ ampliar
Só pra ter uma idéia do tamanho do mercado.

Pra buscar os dados (tem de qq município do BR, que arrecade esse tributo, claro):


http://www.tesouro.fazenda.gov.br/estados_municipios/sistn.asp
Bota lá: municipal, Rio de Janeiro, Poder Executivo, Tipo de Declaração: RREO.

Talvez cruzando essa informação do ITBI (sabendo q é 2% do valor do imóvel) com as de vendas de novos deste post, dê pra fazer uma estimativa do % do mercado correspondente a novos e usados.

Abs

quinta-feira, 14 de julho de 2011

Selic x poupança, já foi vantagem a poupança?

É muito comum em discussões sobre a bolha (ou alta) BR afora falarem que, qdo a Selic caiu a 8,75% era mais vantajoso botar o $ em poupança do que em renda fixa, e isso causou uma migração absurda de recursos para as cadernetas, o q permitiu essa inundação de crédito imobiliário...

Mas será mesmo? Fiz umas contas e vi q a vantagem era bem pouca, aí resolvi botar num gráfico e confirmar.
O resultado tá aí:

Clique p/ ampliar
Durante POUQUÍSSIMO tempo foi vantagem a poupança e mesmo assim somente considerando a aliquota de IR maior da renda fixa, de 22,5% (< 6 meses). Isso pq, qdo a Selic caiu o rendimento da poup. tb caiu...

Falta cruzar esses dados com os saldos das cadernetas, fica p/ depois.

Usei a TR mensal do dia das reuniões do Copom, e anualizei. Não sei se é a melhor forma, mas me pareceu a mais adequada.

Obs. não levei em conta taxas de adm. de fundos ou de custódia (no caso do TD).

Fontes:
Selic: http://www.bcb.gov.br/Pec/Copom/Port/taxaSelic.asp#notas
Poupança: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries (código 25)

Abs

quarta-feira, 13 de julho de 2011

terça-feira, 12 de julho de 2011

Quem está a salvo de um "estouro"

Supondo uma queda de 40% (definição de bolha, por Alan Greenspan), se o pico da suposta bolha imobiliária carioca fosse hoje, quem comprou até quando estaria a "salvo", em termos nominais???

Utilizando o numero-índice do Fipe-Zap, para o Rio, temos q o atual é 135,2, tirando 40% dá 81,1, por acaso exatamente o valor do mês de dez/2009.

Esse numero-índice possui base 100 em ago/2010, usaram este mês para poder normalizar com as outras cidades, que começaram nessa data, e formar o índice composto nacional.

O break-even do "crash", em dez/2009
Lógico q é só aproximado, tem q botar na roda os aluguéis, juros, o custo de oportunidade da entrada, etc.

Abs

segunda-feira, 11 de julho de 2011

Cartagena, o maior exagero da (desconhecida) bolha imobiliária colombiana

Intrigado com o gráfico da postagem anterior resolvi correr atrás desse tal crash imobiliário da Colômbia.

E então achei este interessante artigo (de nov/2009) sobre a cidade de Cartagena, a "Riviera" colombiana:

Cartagena, the world's biggest real estate bubble

Passagens interessantes:
"Of all the real estate bubbles I have studied in the world, this one could be the biggest. And when it pops, there is very little visibility as to where the floor is. Cartagena could see price declines in excess of 50% in its "new Miami" - Boca Grande, and far greater in the old city of El Centro where prices have risen beyond the most insane logic. The concept of return on investment or cap-rates have been thrown out the window and mania has taken on new meaning - all in a city where unemployment is far higher than most parts of Colombia and, as a resort area, offers little beauty in its beaches. To say the market is artificial is an understatement."


Olha q bizarro:
"Buildings went up so fast and with such little oversight that at one point the tallest in all Colombia, and first steel structure on the sandy terra of Boca Grande, had all of its 50 floors fully erected prior to suddenly tilting over several degrees like a giant leaning tower of Pisa and authorities were forced to dismantle it to the ground. With barely any foundation or footings it nearly collapsed on the city much like present prices will soon enough."


Um lugar-comum em discussões de bolha no BR:
"Much like Panama City, most of the high rise condos have an erie darkness to them a night. Upon a recent visit to one building I was informed that all are sold, but many un-occupied."


E o mais interessante de todos:
"The phenomenon of rising prices and declining sales is a classic sign of a market in transition"


Abs

domingo, 10 de julho de 2011

Crashs de imóveis pelo mundo - Percentual e duração

Seguindo um link tirado lá do "bolha":
http://2.bp.blogspot.com/-qQCbxx5E3jw/Te2cMdxEWlI/AAAAAAAAAGg/HIhGyZ21sTc/s1600/housing-price-declines.png


Achei o livro de onde foi tirada a imagem no Google Books (pág 227), o livro se chama This time is different: eight centuries of financial folly, parece ser interessante...

Curioso é q gráfico tem crashs que eu nunca tinha ouvido falar, como por ex. Colombia em 1998 (nada menos de 50% em coisa de 6 anos).

E tb não tem nenhuma queda de 40% em 1 ano e meio, que seria a "vontade do povo" por aqui (vide a enquete).

Update: Pra quem não percebeu (como eu), a queda é em termos reais, e não nominais.

Abs

segunda-feira, 4 de julho de 2011

Fórum Housing Market BR

Prezados leitores,

montei um forum p/ tentar organizar melhor as discussões, não sei se está legal ainda, vamos testando e vemos se atende:

http://housingmarketbr.lefora.com

Como é grátis, tem umas propagandas q perturbam um pouco...

Abs

sexta-feira, 1 de julho de 2011

Bubble trouble in Brazil

http://www.globalpropertyguide.co.uk/Latin-America/Brazil/Price-History

Como todo artigo desse assunto, chove no molhado pra nós... Nem li todo ainda.

Mas tem alguns dados interessantes:
- Grafico Real Estate Prices (Sao Paulo) & GDP per capita
- Tem uma tabela "AVERAGE PRICES OF APARTMENTS IN BRAZIL, APRIL 2011", subdividida por regioes
- Tem o aumento de preços/m2 da Cyrela quebrado por segmentos (desde baixo até alto padrão)

Tem esse trecho:

"Residential prices in Brazil have lagged GDP per capita growth, but not too much should be read into this, because globally, low income countries tend to have higher house price/GDP per capita ratios, than high-income countries"

Deve ter outras coisas dignas de nota, mas não tive paciencia de ler tudo.

Enfim, compartilhando.

Obs.: nesse site tem MUITA informação sobre mercado imobiliario de tudo quanto é país... Pra quem se interessa vale a pena dar uma explorada.

Abs