domingo, 29 de janeiro de 2012

Bulle Immobiliere


"Índice de preços da habitação
em relação ao rendimento disponível por família"


Do fórum sobre a possível (ou provável?) bolha imobiliária francesa, especialmente parisiense:
http://www.bulle-immobiliere.org/drupal/content/voeux-2012-0

Como sempre, tentam comparar um gráfico de preços com aquele famoso gráfico genérico de bolha...

Interessante notar que já seria a segunda bolha, em um período bem curto (em se tratando de imóveis), de menos de 30 anos. A primeira foi (dados de Paris):
1985-91 (6 anos) subida de aprox. 100%
1991-98 (7 anos) queda de aprox. 40%

A subida atual (mais de 150%) vem desde o fim da bolha anterior (1998), portanto 14 anos de subida com apenas um soluço em 2008. Duas bolhas emendadas sem intervalo, deve ser um caso único no mundo.

Olhando a fonte do gráfico (http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-1200-2012-r138.html) dá pra achar coisas interessantes, como por exemplo, preços desde o ano 1200 (!!!), coisa que não se vê todo dia:

Pra quem, como eu, entende "bulhufas" de francês, use o Google Translator.

Abs

terça-feira, 24 de janeiro de 2012

Evidência anedótica do crescimento de preços no Rio, via ITBI

Só pra constar:
Um mesmo imóvel (de um familiar), avaliado pela prefeitura do Rio para fins de ITBI em dez/2010 em 320k, estava avaliado em 424k em dez/2011.

32,5% de valorização no ano, em linha com o Fipe-Zap no período (34,9%).

Abs

segunda-feira, 23 de janeiro de 2012

Raio-X construtoras: preto no branco

Meio que pra dar um basta no disse-me-disse que envolve o setor, tá aí os números, tirados do Fundamentus (busca avançada, filtrar por setor Construção e ordenar por Patr. Líquido)



Em vermelho:

- na coluna P/L as que estão "menos atrativas" que a Selic hoje (10,5%), ou seja, que tem o P/L maior que 9,5 (inverso de 10,5%)

- No P/VPA (Preço sobre Patr. Líquido): à primeira vista deveria ser não maior do que 1, mas uma empresa que custasse o mesmo que seu patrimônio seria um "peso morto", uma empresa que não tem capacidade de aumentá-lo, e qualquer empresa saudável tem. Por isso vou considerar P/VPA acima de 1,5 como ruim. Quanto mais saudável a empresa é natural esse cara ser maior mesmo.

- No ROE (retorno sobre o Patr. Líquido), as que estão rendendo menos que a Selic. Teoricamente uma empresa que não consegue remunerar o seu $ a uma taxa Selic + prêmio de risco não tem razão de existir.

- Liquidez Corrente: Ativo Circulante/Passivo Circulante, ou seja, o que tem a receber dividido pelo que tem a pagar no curto prazo (360 dias), se for menor do que 1, melhor prender a respiração...

E tem mais 1 trilhão de informações relevantes que dá pra tirar desses números, o que eu peguei de cara com meus parcos conhecimentos de análise fundamentalista foi só isso mesmo por enquanto.

Comentários são muito bem vindos, como sempre.

Atenção:
- dados do 3T2011, pois o 4T ainda não saiu (pelo menos as que eu vi)
- tem outras misturadas além de construtoras residenciais/comerciais, tipo Material de Construção, Construção Pesada, etc.

Abs

sexta-feira, 20 de janeiro de 2012

Global Property Guide: Guia de investimento em imóveis

Guia de investimento em imóveis no Brasil, para gringos:

http://downloads.globalpropertyguide.com/downloads/brazil.pdf

Um pouco desatualizado (aparentemente é do início de 2011), mas tem umas infos interessantes e resumidas sobre a situação geral do país, taxação, custos, relação com inquilinos, como é o modo de vida (em todos os estados).

Enfim, pode ser útil para alguém.

Abs.

terça-feira, 17 de janeiro de 2012

Slideshow Fipe

Interessante apresentação da Fipe, comparando o índice deles com outros pelo mundo, e mostra uns dados de como se deu a alta nos últmos anos:

http://xa.yimg.com/kq/groups/11875164/1782950412/name/FipeZap_Presentation.pdf

Comentários rápidos:
pág 31: em menos de 4 anos o m2 no Rio passou de 3 para 7,5 (!!!) vezes a renda mensal de um trabalhador típico. São Paulo de pouco abaixo de 4 para 6...

pág 28: demografia, número de famílias aumentando e habitantes por residencia diminuindo.

Abs

quarta-feira, 11 de janeiro de 2012

Escassez de imóveis para alugar é a maior em 10 anos

http://estadao.br.msn.com/economia/escassez-de-im%C3%B3veis-para-alugar-%C3%A9-a-maior-em-10-anos

A forte procura por imóveis residenciais e comerciais para alugar fez a taxa de vacância recuar para o menor nível dos últimos dez anos em 2011 e o valor do aluguel explodiu. Os imóveis mais procurados no mercado de locação residencial são apartamentos de um e dois dormitórios. No segmento comercial, áreas para escritórios no Itaim, em São Paulo, e no Leblon, Rio de Janeiro, são as mais cobiçadas.
Atualmente, o aluguel de escritório no Rio já supera o de Nova York afirma a gerente de pesquisa da Cushman & Wakefield South America, Mariana Mokayad Hanania. Uma pesquisa feita pela empresa mostra que o valor do aluguel do metro quadrado no polo de escritórios no Rio, que inclui a zona sul, centro e orla, é de US$ 69,4. Em Nova York, na região de Midtown, próxima do Central Park, US$ 62,6.
O terceiro lugar desse ranking das regiões com aluguel comercial mais alto, à frente de Washington, também é ocupado pelo Brasil. Só que pelo polo de escritórios de São Paulo, que inclui áreas nobres como Paulista, Jardins, Faria Lima, Chácara Santo Antônio, entre outras. Nessa região, o preço do metro quadrado está em US$ 60,3.
Segundo Mariana, fazia tempo que São Paulo não tinha elevação tão forte no preço dos aluguéis de escritórios; fenômeno frequente no Rio porque a oferta de escritórios é restrita. O preço médio do aluguel do metro quadrado de edifícios classe A no principal polo de escritórios de São Paulo, que inclui Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antônio e Marginal Pinheiros, atingiu R$ 111,8, no terceiro trimestre de 2011. A alta é de 22,6% em relação a igual período de 2010 e de 4,3% ante o segundo trimestre de 2011.
O preço médio mais elevado do metro quadrado de escritórios classe A em São Paulo é o da Faria Lima (R$ 146,3) e o índice de vacância mais baixo é o do Itaim (0,9%), aponta a pesquisa da Cushman & Wakefield.
'Hoje a taxa de vacância atingiu o recorde de baixa em todos segmentos', diz Roberto Perroni, presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), especializada em escritórios, shoppings e galpões. No caso de escritórios, ele cita a taxa média de vacância, que leva em conta os imóveis vagos em relação ao total de imóveis alugados ou não, calculada pela CB Richard Ellis. Em São Paulo, esse índice médio foi de 4,2% no terceiro trimestre de 2011 e de 3,1% no Rio.
Também em shoppings há escassez de lojas para locação. Pesquisa nacional da Associação Brasileira de Shopping Centers mostra que a taxa de vacância chegou a 3,7% em setembro de 2011, um dos resultados mais baixos dos últimos 12 meses. Em dois shoppings da CCP, que serão entregues em 2013, mais de 70% das lojas já estão alugadas.
Supermercado
Na opinião do consultor de locação do Secovi, o Sindicato da Habitação, Cícero Yagi, o principal fator que elevou o preço do aluguel e fez recuar a taxa de vacância foi o descompasso entre a oferta para locação muito abaixo da demanda.
No caso dos escritórios, Yagi conta que contratos novos estão sendo fechados com reajuste de 30%, superando de longe a inflação, que fechou 2011em 6,5%, de acordo com o IPCA, e em 5,1%, segundo o IGP-M. Perroni, da CCP, chegou, nos últimos meses, a obter alta de 45% no preço dos aluguéis por ocasião de revisões que acontecem a cada três anos em contratos antigos.
Nos imóveis residenciais com um e dois dormitórios, os aumentos também são fortes e beiram a 20%, para novos contratos. A taxa de vacância é de 10%, considerada baixa. A vacância normal oscila entre 15% e 20%.
Mas, ao que tudo indica, esse quadro mais apertado entre demanda e oferta de imóveis para alugar deve ter um certo alívio neste ano para o segmento de escritórios, prevê Yagi. Com a oferta prevista de 300 a 400 mil metros quadrados novos de áreas de escritórios em São Paulo por ano a partir de 2012, deve ocorrer uma subida na taxa de vacância. Já no segmento residencial, o consultor acredita que o aumento da oferta não será suficiente para conter os aluguéis no curto prazo.

Abs

domingo, 8 de janeiro de 2012

Pesquisa Ibope de Imóveis Residenciais



Mais do mesmo. Pesquisa com preços de anúncios de venda, em quatro capitais (Rio, Sampa, Poa e Recife). Preços médios/m2 e porcentagens de aumento aproximadamente em linha com o Fipe-Zap.

Um diferencial é ter as médias mínimas e máximas (primeiro e último decis da amostra).

Tem tb o numero total de domicílios e o % de vagos (dados do Censo 2010) e o total de novos imóveis previstos para 2011 (a pesquisa é de outubro do ano passado).

Link:
http://www.ibope.com.br/download/relatorio_precos_imoveis.pdf

Abs

terça-feira, 3 de janeiro de 2012

Proposta prevê dedução do Imposto de Renda na compra da casa própria

A Câmara analisa o Projeto de Lei 2254/11, do deputado Edivaldo Holanda Júnior (PTC-MA), que permite a dedução de imposto de renda na aquisição de imóvel para ser usado como moradia da família.
A proposta altera a legislação que rege o pagamento de imposto de renda pelas pessoas físicas (Lei 9.250/95). O objetivo do projeto, segundo o parlamentar, é possibilitar que um número maior de brasileiros tenha acesso à casa própria.
De acordo com a proposta, a dedução poderá ser de até 50% do valor das prestações do imóvel. Essa dedução, no entanto, só será permitida se o pagamento do financiamento for realizado junto à construtora ou a agente do sistema financeiro nacional.
“A ideia de admitir somente os financiamentos com construtoras ou junto aos agentes do sistema financeiro nacional busca evitar eventuais fraudes. Parece-me que a exigência desses agentes como intermediadores poderá assegurar uma maior transparência nas operações”, explica o autor.
Tramitação
O projeto tramita em caráter conclusivo e será examinado pelas comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/ECONOMIA/207519-PROPOSTA-PREVE-DEDUCAO-DO-IMPOSTO-DE-RENDA-NA-COMPRA-DA-CASA-PROPRIA.html

Pergunta: isso está no manual de formação de bolhas imobiliárias???

http://en.wikipedia.org/wiki/Spanish_property_bubble
"In addition, tax regulation encourages ownership: 15% of mortgage payments are deductible from personal income taxes."

Abs