sexta-feira, 8 de junho de 2012

Valor: Descompasso entre preço de imóvel e renda afeta mercado

Sugestão do leitor Frank:

https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2012/6/6/descompasso-entre-preco-de-imovel-e-renda-afeta-mercado


Nos últimos anos, o valor dos imóveis cresceu muito acima da renda, criando um descompasso entre a capacidade de endividamento das famílias e o financiamento imobiliário. Enquanto a renda média do trabalho do brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos financiamentos de aquisição de imóveis feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou 83%. As novas regras de financiamento anunciadas ontem pela Caixa Econômica Federal tendem a facilitar o acesso de novas famílias ao crédito.
Em 2007, o empréstimo médio concedido pelo SFH era de R$ 82 mil, com parcela inicial que comprometia 42% da renda de um casal médio brasileiro, considerando prazo de 30 anos. No ano passado, o financiamento médio atingiu R$ 150 mil, com as parcelas iniciais equivalendo a 52% da renda do casal.
O valor do financiamento médio pelo SFH tende a subir ainda mais neste ano e no próximo, dado que os empréstimos tomados ao longo de 2011 estão ligados a repasses de lançamentos mais antigos das incorporadoras, e não capturaram toda a alta dos imóveis. Por esses valores, a linha de crédito voltada para a classe média, que é o SFH, se mostrava viável apenas para menos de 20% da população. A ampliação do prazo do financiamento de 30 para 35 anos amplia, assim, o número de famílias capazes de comprar imóveis no país.
Antes, tendo como base a taxa de juros de 10% ao ano (mais TR e custos com seguro), praticada em boa parte dos bancos, a parcela inicial para um financiamento de R$ 82 mil em 30 anos era de R$ 949 por mês, equivalente a 42% de R$ 2.285, a renda média de um casal (duas rendas médias mensais de R$ 1.142) em 2007. Já um financiamento de R$ 150 mil gera parcela mensal inicial de R$ 1.692, que compromete 52% da renda média de um casal em 2011, de R$ 3.278 (duas rendas de R$ 1.639). Com juros menores e mais prazo, essas parcelas vão cair.
Algumas das principais incorporadoras imobiliárias do país indicaram, nas últimas semanas, que estavam cancelando contratos assinados há alguns anos, durante o boom do mercado imobiliário, porque os clientes não teriam condições de passar pelo crivo de análise de crédito dos bancos no momento do repasse do financiamento da construtora para o mutuário final, que ocorre na entrega das chaves.
Antes mesmo no anúncio das novas regras, porém, as empresas informaram que estavam conseguindo encontrar novos compradores para os imóveis, e até estavam lucrando com a venda dos apartamentos a preços maiores. Mas como há um volume enorme de entregas de imóveis, previstas para 2012 e 2013, o mercado começou a se questionar sobre o tamanho do problema.
Na avaliação dos bancos, a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda disponível do casal (ou das pessoas que compuserem a renda). Isso significa que, para tomar o financiamento pelo SFH em 2007, era preciso que a renda disponível fosse de R$ 3.163 mensais. Em 2011, o valor subiu para R$ 5.640 por mês.
Se o brasileiro médio já não conseguia se financiar pelo SFH em 2007, ficou ainda mais difícil em 2011 – restando para ele as linhas do FGTS, para imóveis de custo menor e com taxas reduzidas. As novas regras da Caixa – de mais prazo e menos juros – devem facilitar o acesso ao crédito imobiliário.
O Valor procurou o Secovi e a Abecip para saber se eles fazem estimativa de quantas pessoas ou casais no Brasil possuem o nível de renda necessário para tomar empréstimos nos valores atuais, mostrando o público-alvo potencial total desse mercado.
Por meio da assessoria de imprensa, o Secovi, que representa as incorporadoras e construtoras de São Paulo, disse que esse tipo de estudo nunca foi feito pelo órgão. A Abecip informou que é muito difícil fazer essa conta, porque faltam estatísticas oficiais e existem muitas combinações possíveis para a composição de renda. Pesa ainda a possibilidade de o trabalhador usar o FGTS para pagar parcelas.
Com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2009 e nos números da Pesquisa Mensal de Emprego (PME), ambas do IBGE, é possível calcular que o 1% mais bem remunerado da população nas seis regiões metropolitanas pesquisadas (São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre e Recife) ganha R$ 21 mil por mês. Aqueles que compõem os nove pontos percentuais seguintes têm renda média de R$ 6 mil. O segundo decil (entre 10% e 20% mais ricos) possui renda média individual de R$ 2,6 mil.
Com base nesses números, e considerando casais da mesma faixa de renda, um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil. Nas seis regiões pesquisadas pelo IBGE, os 20% mais ricos são 4,5 milhões de pessoas, ou 2,2 milhões de casais de mesma renda.
"um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil"


Vão querer me linchar, mas 20% eu acho relativamente muito, antigamente devia ser (bem) menos. É aquilo que já discutimos extensamente: se hoje a restrição é o preço antes era o crédito (ou falta de).


No próprio site da ABECIP tem lá: em 2002 menos de 30 mil imóveis financiados (ou uns 0,017% da população total - não a que trabalha). Tem outras fontes de financiamento (FGTS) e tem tb os imóveis comprados à vista, mas é claro que não vai aumentar muito esse percentual assustador.


Abs

terça-feira, 5 de junho de 2012

Menos juros, mais prazo, e segue o jogo

Caixa aumenta prazo pra 35 anos, e diminui juros (bem pouco, na casa de 0,1% a.a.). Não conferi os cálculos, mas na reportagem fala que uma renda de 10k pegava um crédito de 267k e agora de 280k, aumento de 4,8%. Apenas 1 mês após a medida anterior, mais esse gás pros preços.

http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/redacao/2012/06/05/caixa-corta-juros-e-amplia-prazo-de-financiamento-imobiliario-para-35-anos.jhtm

A Caixa Econômica Federal anunciou, nesta terça-feira (5), a ampliação do prazo do financiamento da casa própria com recursos da poupança de 30 para até 35 anos. Foram anunciadas ainda novas reduções nas taxas de juros dos financiamentos.
O anúncio é feito em meio aos esforços do governo para reduzir os juros bancários e estimular o crescimento da economia.  As medidas valem a partir da próxima segunda-feira (11), mas não englobam imóveis financiados dentro do programa "Minha Casa, Minha Vida", do governo federal.  
Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as taxas caem de 9% para 8,85% ao ano, mais TR (Taxa Referencial), para todos os clientes. A taxa pode chegar a 7,8% ao ano mais TR, dependendo do nível de relacionamento com o banco.
Fora do SFH, as taxas foram reduzidas de 10% para 9,9% ao ano mais TR para todos os clientes, podendo chegar a 8,9% ao ano mais TR no caso de relacionamento com a Caixa.
"Dos nossos financiamentos, 82,8% são para famílias com renda de até 10 salários mínimos", disse o vice-presidente de Governo e Habitação do banco, José Urbano Duarte.
Segundo ele, essa nova redução mantém o banco com as menores taxas do mercado e ainda permite aos clientes comprar imóveis melhores e em condições ainda mais vantajosas.
No fim de abril, o banco tinha anunciado seu primeiro corte de juros no financiamento imobiliário, que passou a valer em 4 de maio, na estreia do 8º Feirão da Casa Própria.

Exemplo

No caso de uma pessoa com renda familiar de R$ 10 mil, independentemente do relacionamento com o banco, pelas regras anteriores poderia financiar até R$ 267 mil, segundo o banco. Com as novas taxas e prazo de 420 meses, poderá financiar até R$ 280 mil. Se essa mesma pessoa tiver conta salário no banco, poderá financiar até R$ 303 mil.
Por lei, os bancos precisam destinar pelo menos 60% dos recursos depositados em suas cadernetas de poupança a financiamentos de imóveis. Imóveis financiados com recursos da poupança podem ser comprados pelo SFH ou fora do sistema. O financiamento pelo SFH dá direito a taxas menores, mas vale para imóveis de valor mais baixo, de até R$ 500 mil.
Além disso, esses imóveis comprados pelo SFH estão sujeitos à alienação fiduciária, que permite que o imóvel seja retomado e vá a leilão caso haja um atraso superior a 30 dias no pagamento da parcela do financiamento.

Pacote também reduz taxas à produção de unidades

O pacote habitacional também beneficia empresas da cadeia da construção civil. As taxas de juros para financiamento à produção de unidades residenciais com recursos da poupança caiu e o prazo de financiamento foi ampliado de 24 para 36 meses.
A taxa do programa Plano Empresa da Construção Civil foi reduzida de 11,5% para 10,3%. Para empresas clientes com relacionamento na Caixa, a taxa poderá chegar a 9%. O programa é destinado a construtoras e incorporadoras.
Já para a produção de imóveis comerciais, os juros efetivos caem de 14% para 13%. Essa taxa poderá chegar a até 11% para empresas que têm relacionamento com o banco – uma redução de até 3 pontos percentuais.
Nos casos de financiamento para construção ou aquisição de imóvel próprio com recursos da poupança, a taxa efetiva para pessoa jurídica cai de 13,5% para 12,5. O juro pode chegar a até 11,5% dependendo do grau de relacionamento com o banco.

Abs

Salários do setor de petróleo sobem 27% em 1 ano

http://blogs.estadao.com.br/jt-seu-bolso/salarios-para-o-setor-de-petroleo-e-gas-sobem-27/


Promovendo a post um comentário (falta de assunto é fogo, rs):


"Sobre a renda, lembro (acho que foi o leitor Frank) que, há muito tempo, apostou que não haveria um só indicador de renda que acompanhasse nem de longe o preço dos imóveis nesses ultimos tempos.

Pois é, tem um. (Não que o pessoal do setor de petróleo seja suficiente pra justificar ou manter os preços em qq cidade grande)."



Abs