quarta-feira, 21 de novembro de 2012

O embate do século: crentes e descrentes da bolha



Pensando aqui com meus botões, ia dar um belo debate (e muito pano pra manga) uma mesa redonda mais ou menos assim:

Do lado "bolhista", de calções vermelhos:
Prof. Samy Dana
Prof. Ricardo, do Trading Cafe
Prof. João da Rocha Lima, do núcleo de Real Estate da Poli-USP

E do lado "não bolhista", de calções azuis:
Drunkeynesian
Eduardo Zylberstajn, da Fipe
Dr. Money

Somente pesos pesados do assunto... (clicando no nomes dá pra ver o que pensam e porque.)

Esqueci algum? Se esqueci me perdoem e digam logo que eu corrijo.

Abs

sexta-feira, 16 de novembro de 2012

Dr. Money sobre a bolha

Original aqui: http://www.drmoney.com.br/investimentos/a-bolha-imobiliaria-e-a-relacao-aluguelprecos-dos-imoveis/

Muito se tem falado sobre a bolha imobiliária que estaria para estourar (ou mesmo já teria estourado) no Brasil. Eu mesmo já publiquei aqui vários artigos sobre o assunto: Os preços dos imóveis estão exagerados no Brasil?Bolha Imobiliária no Brasil?Ainda a bolha imobiliária no BrasilSugestão aos crentes da bolha imobiliáriaPreços dos imóveis no mundo. Uma sinalização de que o fim já estaria próximo (e não estou aqui falando do calendário Maia…) seria a dificuldade pelas quais as incorporadoras estão passando. De fato, o número de lançamentos despencou de um ano para cá, em função de vários fatores: queda de vendas, estouro nos custos da mão-de-obra, inadimplência, expansão sem planejamento. Para desovar os seus estoques, algumas incorporadoras estariam dando descontos de 10%, 20%, até 30% sobre os preços praticados anteriormente. Isto caracterizaria, sem sombra de dúvida, o esvaziamento da tal Bolha Imobiliária.
Nessas coisas de economia, eu particularmente prefiro olhar os dados agregados. Evidências anedóticas servem, quando muito, para hipnotizar a platéia, enquanto o fenômeno analisado está bem longe daquele caso extremo. Os preços na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou no Leblon, no Rio, podem ou não ser parâmetros para um fenômeno mais generalizado. Mas somente saberemos se isto é verdade ao analisarmos os dados agregados.
No Brasil, infelizmente, não temos muitas estatísticas neste campo. Para falar a verdade, temos apenas uma: o índice FIPE-ZAP de imóveis, que se baseia nos anúncios de venda e aluguel de imóveis, e não no preço efetivamente praticado no fechamento do negócio. De qualquer forma, considero ser este índice um bom indicador da variação dos preços, ainda que possa dar uma falsa sinalização sobre o nível dos preços. Assim, podemos duvidar que o preço do m2 na Vila Nova Conceição esteja hoje valendo R$ 10.744, conforme o índice aponta. Afinal, na hora de fechar o negócio, é possível que haja um desconto em relação ao valor anunciado. No entanto, a variação de 86% desde janeiro de 2008 (ou 14% ao ano) parece ser mais confiável. Afinal, não haveria motivo para ter ocorrido uma variação significativa no spread entre o preço anunciado e o preço fechado na negociação durante este período. Aliás, podemos observar quase a mesma variação no Leblon (82% ou 13,4% ao ano).
- Ah Dr. Money, você quer me convencer que os preços dos imóveis só subiram 14% ao ano nesses dois bairros? Não é o que eu tenho visto…
Pois é, por isso comecei com a história dos dados agregados vs. evidências anedóticas. Nós podemos conhecer casos particulares, ouvir falar de negociações mirabolantes, o tal “dizem que está valendo”. Eu prefiro dados agregados, que é o que o FIPE-ZAP fornece. E não tenho motivo para duvidar da idoneidade ou da capacidade técnica da FIPE. Por isso, se você acha que esses números da FIPE-ZAP são um engodo, então não há nada mais a fazer neste artigo. Tudo o mais que eu escrever daqui em diante será baseado neste índice.
Uma medida muito utilizada por aqueles que defendem a existência de uma bolha imobiliária é a razão entre o aluguel e o preço de venda do imóvel. Quanto menor esta razão, maior seria a distorção do mercado. O índice FIPE-ZAP também tráz os preços médios dos alugueis em São Paulo. No entanto, não é possível calcular diretamente a razão aluguel/preço de uma maneira agregada, pois não existe a informação do preço médio para a cidade inteira, mas apenas para os bairros. Por exemplo, no Leblon, esta razão, em janeiro de 1998, valia 6,3% ao ano. Já em setembro de 2012 vale 6%. Já na Vila Nova Conceição, em janeiro de 1998 a razão valia 7,3% ao ano. Em setembro de 2012 vale 3,4%. Ou seja, a julgar por esses dados, houve uma valorização bastante acentuada na Vila Nova Conceição, mas não no Leblon.
Mas, como eu disse, prefiro os dados agregados. Não é possível calcular a razão diretamente para uma cidade como um todo, mas é possível sim calcular quanto essa razão variou no tempo. O índice FIPE-ZAP de alugueis valorizou-se 79,7% na cidade de São Paulo entre janeiro de 2008 e setembro de 2012. Já o índice de preços de imóveis valorizou-se 151,9% no mesmo período. Portanto, houve sim, de maneira agregada, uma diminuição da razão aluguel/preços nestes últimos quase 5 anos, em cerca de 40%. A pergunta é: foi razoável esta diminuição?
Para responder a esta questão, é necessário entender a natureza deste fenômeno. Quem aluga um apartamento está em busca de uma remuneração para o seu capital. Mesmo que não seja um investidor, o dono do imóvel sempre tem a opção de vendê-lo e aplicar os recursos no mercado financeiro. Claro, não se trata de uma opção simples, dado que o imóvel, muitas vezes, é o único bem do proprietário, além de não contar com liquidez imediata. Mas, sem dúvida, o estabelecimento do preço do aluguel guarda relação com as taxas de juros praticadas no mercado financeiro, nem que seja apenas para balizar a decisão.
Pois bem, uma forma de considerar o aluguel é fazer o paralelo com uma NTN-B de longo prazo. Assim como o imóvel, a NTN-B tem duas propriedades:
1. Rende um “aluguel”, que é o cupom pago semestralmente.
2. Valoriza-se. Quando a taxa do cupom cai, o papel valoriza-se imediatamente, pelo efeito da marcação a mercado.
Estas mesmas duas propriedades estão presentes no imóvel: ele rende um aluguel, além de se valorizar no tempo. Ao se comparar os preços dos imóveis com os preços das NTNs-B, estamos ao mesmo tempo considerando o aluguel pago e a valorização causada pela queda das taxas de juros. Vejamos, então, um gráfico comparando simplesmente o preço de uma NTN-B com o preço dos imóveis em São Paulo, segundo o índice FIPE-ZAP. Escolhi a NTN-B 2045, pois considero o investimento em imóveis como de longo prazo:
Considerei ambos os ativos começando em 100 em janeiro de 2008. Quem tivesse comprado uma NTN-B nesta data, estaria com uma valorização de mais de 4 vezes o capital investido, ao passo que a valorização média dos imóveis em São Paulo não passou de 2,5 vezes neste período. Ou seja, uma parte considerável da valorização dos imóveis ocorreu pela simples queda acentuada das taxas de juros neste período.
Podemos observar o mesmo fenômeno de outra maneira: comparando o cupom das NTNs-B com a razão aluguel/preço dos imóveis. Neste caso, estou apenas comparando o item 1 acima entre estes dois ativos. Como disse acima, não é possível calcular a razão aluguel/preço agregado. No entanto, é possível calcular a variação. Vamos então assumir que, hoje, a razão aluguel/preço esteja no mesmo nível do cupom de uma NTN-B de 10 anos, aproximadamente 4% ao ano. Vejamos, então, no gráfico a seguir, a variação do cupom e da razão aluguel/preço ao longo dos últimos quase 5 anos:
Note que, de fato, houve uma redução significativa na relação aluguel/preços. Mas houve uma redução ainda mais significativa do cupom das NTNs-B! Ou seja, esta é mais uma evidência de que a valorização dos preços dos imóveis é um fenômeno causado, entre outros motivos (aumento do crédito e aumento da renda da população, por exemplo) pela queda brutal das taxas de juros nos últimos anos. Assim, com todo o respeito pelos que acham o inverso, considero que, com talvez algumas exceções localizadas, não estejamos em meio a uma bolha imobiliária. O que não significa, de maneira nenhuma, que os preços subirão no futuro o que subiram no passado recente. Significa, apenas, que os atuais níveis de preços são sustentados em alguns fundamentos bastante sólidos, entre os quais a queda das taxas de juros.

Abs

sexta-feira, 9 de novembro de 2012

Selic, juros, aluguel e imóvel: cálculo surpreendente


Pensando aqui: Selic atual (7,25%) menos IR de 15% dá 6,16% a.a. Este é o custo de oportunidade hoje no BR. É contra este custo ridículo (em termos históricos) que são comparadas as opções de investimento e de tudo o mais na vida, incluindo moradia.

Agora supondo o caboclo com um $$ na renda fixa, rendendo isso aí (ou menos, tirando a tx de adm.). O aluguel está , digamos, 0,4% a.m. ou 4,8% a.a.. Essa diferença (6,16 - 4,8 = 1,36% a.a.) é o que ele está perdendo ao trocar RF + morar de aluguel por imóvel próprio. Dito de outra forma, o imóvel precisa valorizar 1,36% a.a. pra empatar. Se andar junto com a inflação, vai ganhar de lavada. Isso é um p. incentivo pro cara quebrar o porquinho e trocar de imóvel por um maior/melhor. No longo prazo, uma  grande chance de sair zerado ou positivo da operação e ainda com o benefício intangível de melhorar a qualidade de vida, pois $$ no banco, por si só, não serve pra "nada". É só um meio, não um fim.

Isso é pra quem possui o capital. Mas como as taxas de financiamento estão próximas da Selic o raciocínio se aplica, um pouco menos atrativo, mas ainda válido. Por ex. func. público pega a 7,7% a.a. + TR (aprox. 1% a.a.). Então 8,7 - 4,8 = 3,9%.

Abs

quinta-feira, 8 de novembro de 2012

ITBI aumentando mais do que imóvel no Rio

Atualizando este post anterior: agora o valor do tal imóvel é, para a prefeitura, singelos 537k...
Aumento de 27%, acima até mesmo do Fipe-Zap (cerca de 19%) no período.

Isso já havia sido notícia antes, e contribui para os expressivos aumentos de arrecadação deste tributo.

Abs

quarta-feira, 7 de novembro de 2012

Consórcios: mais e mais lenha na fogueira

Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/caixa-eleva-valor-maximo-de-consorcio-imobiliario-para-700-mil-6648035

A Caixa Econômica Federal anunciou, nesta terça-feira (6), alterações nas condições do seu consórcio imobiliário. A taxa de administração da modalidade foi reduzida de 18% para 16%, e o limite das cartas de crédito foi ampliado de R$ 300 mil para R$ 700 mil. O prazo para pagamento também foi alterado, de 120 para 200 meses.
Outros bancos também já haviam aumentado o limite da carta de crédito dos consórcios imobiliários. Em março, Banco do Brasil e Itaú Unibanco, assim como a Caixa, mais que dobraram o valor máximo, para R$ 700 mil.
As adequações são uma resposta para a atual realidade do setor imobiliário, ressalta o diretor de Consórcios da Caixa, Maurício Maciel.
— O mercado de crédito cresce de forma acelerada, bem como a venda dos imóveis. Isso faz com que o consumidor aproveite a queda na taxa de juros para adquirir a casa própria ou um imóvel maior — explica.
De janeiro a outubro de 2012, as vendas do consórcio imobiliário da instituição registraram um aumento de 35% em cotas comercializadas em relação ao mesmo período do ano passado. O consórcio imobiliário da Caixa possui cartas de crédito a partir de R$ 30 mil, com prazos de 120, 150 e 200 meses, conforme o valor do crédito. Mais informações sobre o produto podem ser obtidas no site www.caixaconsorcios.com.br.
Abs

segunda-feira, 5 de novembro de 2012

Rio: vendas sobre ofertas, desde 2008

Dados retirados dos relatórios da ADEMI (link aqui):

São as vendas (escrituras assinadas) sobre as unidades disponíveis, em %. Como sempre, aplica-se uma média móvel para suavizar as mudanças bruscas. Lembrando que os dados são apenas de imóveis novos (lançamentos):



Tem uma base maior lá (desde 2004), mas não tive tempo/saco pra botar no gráfico. De cara dá pra perceber que, surpreendentemente, vende-se mais hoje do que em 2008, quando o preço era uma fração do atual. Ahhh esse tal de crédito...

Obs.: não tá no gráfico, mas a quantidade de lançamentos também aumentou no período, portanto as vendas aumentaram tanto em termos relativos quanto absolutos. Ao contrário do que pregam os bolhistas, o mercado não está tão "travado" assim.

Abs