Ano novo, casa nova

Após pouco mais de 1 ano e meio no Blogger comunico aos leitores que o Housing Market BR está de mudança para a plataforma WordPress, que dispõe de recursos mais avançados para gerenciamento do blog, em especial a restrição de acesso, até mesmo para leitura, mudança essa provocada pelo mau uso das informações aqui contidas por indivíduos de baixo nível.

https://housingmarketbr.wordpress.com/

Portanto para acessar o blog daqui em diante, será necessário ter uma conta no WordPress e requisitar acesso. Só vou conceder acesso a quem eu achar que merece (e poderá ser revogado a qualquer momento). Ou seja, usuários antigos, pessoas que agregam, não perdem nada.

Não ganho nada tocando este barco, uso meu pouco tempo de lazer para esta atividade e não acho legal pegarem o que tem aqui, distorcerem, deturparem e caluniarem.

O objetivo original destas mal traçadas linhas era justamente isolar e filtrar o pouco de bom que existia no Domingão do Faustão imobiliário (kkkk, obrigado leitor). Primeiro adotei a moderação de comentários. Se não foi suficiente, o filtro será mais forte ainda.

Dizem que tenho "inveja" do "sucesso" de lá. Nada mais equivocado, aqui foi criado pra ter menos quantidade mesmo, a prova é que agora vai ter menos ainda, por minha opção.

Espero que compreendam.

Abs

UPDATE: tenho recebido um bocado de solicitações de usuários que nunca escreveram nenhum comentário aqui. Pra facilitar então, coloquem uma justificativa nos comentários dessa página, dizendo quem você é, e qual o nome de usuário Wordpress, alem de fazer a solicitação normal de acesso via Wordpress. Obrigado.

Taí uma previsão que deu certo

Dia 19/04/2011, no bolha, link aqui:

Só olhar lá hoje (link aqui):

"Valor de imóveis de quatro ou mais quartos despenca em Brasília – O pequeno investidor"

Baseado em que? No Fipe-zap?? Ora pois não estou a entender mais nada...
kkkkkk.

Abs.

Próximo movimento: FGTS p/ 750k?

Link: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1196709-limite-para-compra-de-imovel-com-o-fgts-pode-subir-para-r-750-mil.shtml

Limite para compra de imóvel com o FGTS pode subir para R$ 750 mil

Em mais uma medida para estimular a economia, o governo avalia aumentar de R$ 500 mil para R$ 750 mil o valor máximo dos imóveis que o trabalhador pode comprar com o seu saldo do FGTS, tanto à vista como financiado dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que tem juros menores.

Imóvel de até R$ 500 mil fica mais raro e longe em SP
Aumento de limite do FGTS em compra de imóvel divide opiniões
Preço de imóvel novo teve forte alta entre 2009 e 2012 em SP; veja valores por bairro

A medida é uma reivindicação antiga das construtoras e que estava engavetada. Segundo a Folha apurou, nos últimos dias, porém, ela entrou na pauta de discussão do governo diante da necessidade de criar mais estímulos para reanimar a economia.

Tecnicamente, a medida está pronta e tem a simpatia de Guido Mantega (Fazenda). A palavra final caberá a Dilma Rousseff. Com seu aval, o governo precisará aprovar resolução no CMN (Conselho Monetário Nacional, presidido por Mantega). Oficialmente, o órgão diz considerar adequado o teto de R$ 500 mil.

Uma preocupação apontada por técnicos é o impacto que a medida poderá ter nos recursos do fundo.

Mas parecer da Caixa Econômica Federal, gestora do FGTS, repassado à Fazenda, estima que só 0,2% dos cotistas atuais se enquadrariam na faixa de renda compatível com imóveis desse preço.

Além disso, os saques adicionais para compra de moradia foram projetados em cerca de R$ 700 milhões, o que não foi considerado nenhuma "sangria".

Em razão desse temor, uma proposta que surgiu foi a de elevar o valor apenas em grandes capitais, como São Paulo, Rio e Brasília, onde o preço do imóvel subiu muito nos últimos anos, mas há dúvidas sobre restrições legais.

CLASSE MÉDIA

Argumenta-se que a medida seria positiva sobretudo para a classe média e movimentaria empresas com foco na construções de moradias mais caras que as realizadas no Minha Casa, Minha Vida.

Na avaliação de técnicos do governo, a elevação faria um universo maior de trabalhadores ter acesso a juros mais baixos, mesmo que não usem o FGTS na hora da compra. Apesar de a taxa máxima dos imóveis financiados no SFH ser de 12%, hoje, segundo o governo, o valor cobrado varia de 7,5% a 10,5% ao ano.

Outra avaliação é que a mudança permitiria uma atuação mais forte dos bancos privados, que costumam financiar imóveis de valor próximo do teto atual de R$ 500 mil. Os financiamentos da Caixa, principal agente financeiro do setor e com público alvo de menor renda, ficam em torno de R$ 300 mil.

Abs

O embate do século: crentes e descrentes da bolha

Pensando aqui com meus botões, ia dar um belo debate (e muito pano pra manga) uma mesa redonda mais ou menos assim:

Do lado "bolhista", de calções vermelhos:
Prof. Samy Dana
Prof. Ricardo, do Trading Cafe
Prof. João da Rocha Lima, do núcleo de Real Estate da Poli-USP

E do lado "não bolhista", de calções azuis:
Drunkeynesian
Eduardo Zylberstajn, da Fipe
Dr. Money

Somente pesos pesados do assunto... (clicando no nomes dá pra ver o que pensam e porque.)

Esqueci algum? Se esqueci me perdoem e digam logo que eu corrijo.

Abs

Dr. Money sobre a bolha

Original aqui: http://www.drmoney.com.br/investimentos/a-bolha-imobiliaria-e-a-relacao-aluguelprecos-dos-imoveis/

Muito se tem falado sobre a bolha imobiliária que estaria para estourar (ou mesmo já teria estourado) no Brasil. Eu mesmo já publiquei aqui vários artigos sobre o assunto: Os preços dos imóveis estão exagerados no Brasil?, Bolha Imobiliária no Brasil?, Ainda a bolha imobiliária no Brasil, Sugestão aos crentes da bolha imobiliária, Preços dos imóveis no mundo. Uma sinalização de que o fim já estaria próximo (e não estou aqui falando do calendário Maia…) seria a dificuldade pelas quais as incorporadoras estão passando. De fato, o número de lançamentos despencou de um ano para cá, em função de vários fatores: queda de vendas, estouro nos custos da mão-de-obra, inadimplência, expansão sem planejamento. Para desovar os seus estoques, algumas incorporadoras estariam dando descontos de 10%, 20%, até 30% sobre os preços praticados anteriormente. Isto caracterizaria, sem sombra de dúvida, o esvaziamento da tal Bolha Imobiliária.

Nessas coisas de economia, eu particularmente prefiro olhar os dados agregados. Evidências anedóticas servem, quando muito, para hipnotizar a platéia, enquanto o fenômeno analisado está bem longe daquele caso extremo. Os preços na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou no Leblon, no Rio, podem ou não ser parâmetros para um fenômeno mais generalizado. Mas somente saberemos se isto é verdade ao analisarmos os dados agregados.

No Brasil, infelizmente, não temos muitas estatísticas neste campo. Para falar a verdade, temos apenas uma: o índice FIPE-ZAP de imóveis, que se baseia nos anúncios de venda e aluguel de imóveis, e não no preço efetivamente praticado no fechamento do negócio. De qualquer forma, considero ser este índice um bom indicador da variação dos preços, ainda que possa dar uma falsa sinalização sobre o nível dos preços. Assim, podemos duvidar que o preço do m2 na Vila Nova Conceição esteja hoje valendo R$ 10.744, conforme o índice aponta. Afinal, na hora de fechar o negócio, é possível que haja um desconto em relação ao valor anunciado. No entanto, a variação de 86% desde janeiro de 2008 (ou 14% ao ano) parece ser mais confiável. Afinal, não haveria motivo para ter ocorrido uma variação significativa no spread entre o preço anunciado e o preço fechado na negociação durante este período. Aliás, podemos observar quase a mesma variação no Leblon (82% ou 13,4% ao ano).

- Ah Dr. Money, você quer me convencer que os preços dos imóveis só subiram 14% ao ano nesses dois bairros? Não é o que eu tenho visto…

Pois é, por isso comecei com a história dos dados agregados vs. evidências anedóticas. Nós podemos conhecer casos particulares, ouvir falar de negociações mirabolantes, o tal “dizem que está valendo”. Eu prefiro dados agregados, que é o que o FIPE-ZAP fornece. E não tenho motivo para duvidar da idoneidade ou da capacidade técnica da FIPE. Por isso, se você acha que esses números da FIPE-ZAP são um engodo, então não há nada mais a fazer neste artigo. Tudo o mais que eu escrever daqui em diante será baseado neste índice.

Uma medida muito utilizada por aqueles que defendem a existência de uma bolha imobiliária é a razão entre o aluguel e o preço de venda do imóvel. Quanto menor esta razão, maior seria a distorção do mercado. O índice FIPE-ZAP também tráz os preços médios dos alugueis em São Paulo. No entanto, não é possível calcular diretamente a razão aluguel/preço de uma maneira agregada, pois não existe a informação do preço médio para a cidade inteira, mas apenas para os bairros. Por exemplo, no Leblon, esta razão, em janeiro de 1998, valia 6,3% ao ano. Já em setembro de 2012 vale 6%. Já na Vila Nova Conceição, em janeiro de 1998 a razão valia 7,3% ao ano. Em setembro de 2012 vale 3,4%. Ou seja, a julgar por esses dados, houve uma valorização bastante acentuada na Vila Nova Conceição, mas não no Leblon.

Mas, como eu disse, prefiro os dados agregados. Não é possível calcular a razão diretamente para uma cidade como um todo, mas é possível sim calcular quanto essa razão variou no tempo. O índice FIPE-ZAP de alugueis valorizou-se 79,7% na cidade de São Paulo entre janeiro de 2008 e setembro de 2012. Já o índice de preços de imóveis valorizou-se 151,9% no mesmo período. Portanto, houve sim, de maneira agregada, uma diminuição da razão aluguel/preços nestes últimos quase 5 anos, em cerca de 40%. A pergunta é: foi razoável esta diminuição?

Para responder a esta questão, é necessário entender a natureza deste fenômeno. Quem aluga um apartamento está em busca de uma remuneração para o seu capital. Mesmo que não seja um investidor, o dono do imóvel sempre tem a opção de vendê-lo e aplicar os recursos no mercado financeiro. Claro, não se trata de uma opção simples, dado que o imóvel, muitas vezes, é o único bem do proprietário, além de não contar com liquidez imediata. Mas, sem dúvida, o estabelecimento do preço do aluguel guarda relação com as taxas de juros praticadas no mercado financeiro, nem que seja apenas para balizar a decisão.

Pois bem, uma forma de considerar o aluguel é fazer o paralelo com uma NTN-B de longo prazo. Assim como o imóvel, a NTN-B tem duas propriedades:

1. Rende um “aluguel”, que é o cupom pago semestralmente.

2. Valoriza-se. Quando a taxa do cupom cai, o papel valoriza-se imediatamente, pelo efeito da marcação a mercado.

Estas mesmas duas propriedades estão presentes no imóvel: ele rende um aluguel, além de se valorizar no tempo. Ao se comparar os preços dos imóveis com os preços das NTNs-B, estamos ao mesmo tempo considerando o aluguel pago e a valorização causada pela queda das taxas de juros. Vejamos, então, um gráfico comparando simplesmente o preço de uma NTN-B com o preço dos imóveis em São Paulo, segundo o índice FIPE-ZAP. Escolhi a NTN-B 2045, pois considero o investimento em imóveis como de longo prazo:

Considerei ambos os ativos começando em 100 em janeiro de 2008. Quem tivesse comprado uma NTN-B nesta data, estaria com uma valorização de mais de 4 vezes o capital investido, ao passo que a valorização média dos imóveis em São Paulo não passou de 2,5 vezes neste período. Ou seja, uma parte considerável da valorização dos imóveis ocorreu pela simples queda acentuada das taxas de juros neste período.

Podemos observar o mesmo fenômeno de outra maneira: comparando o cupom das NTNs-B com a razão aluguel/preço dos imóveis. Neste caso, estou apenas comparando o item 1 acima entre estes dois ativos. Como disse acima, não é possível calcular a razão aluguel/preço agregado. No entanto, é possível calcular a variação. Vamos então assumir que, hoje, a razão aluguel/preço esteja no mesmo nível do cupom de uma NTN-B de 10 anos, aproximadamente 4% ao ano. Vejamos, então, no gráfico a seguir, a variação do cupom e da razão aluguel/preço ao longo dos últimos quase 5 anos:

Note que, de fato, houve uma redução significativa na relação aluguel/preços. Mas houve uma redução ainda mais significativa do cupom das NTNs-B! Ou seja, esta é mais uma evidência de que a valorização dos preços dos imóveis é um fenômeno causado, entre outros motivos (aumento do crédito e aumento da renda da população, por exemplo) pela queda brutal das taxas de juros nos últimos anos. Assim, com todo o respeito pelos que acham o inverso, considero que, com talvez algumas exceções localizadas, não estejamos em meio a uma bolha imobiliária. O que não significa, de maneira nenhuma, que os preços subirão no futuro o que subiram no passado recente. Significa, apenas, que os atuais níveis de preços são sustentados em alguns fundamentos bastante sólidos, entre os quais a queda das taxas de juros.

Abs

Selic, juros, aluguel e imóvel: cálculo surpreendente

Pensando aqui: Selic atual (7,25%) menos IR de 15% dá 6,16% a.a. Este é o custo de oportunidade hoje no BR. É contra este custo ridículo (em termos históricos) que são comparadas as opções de investimento e de tudo o mais na vida, incluindo moradia.

Agora supondo o caboclo com um $$ na renda fixa, rendendo isso aí (ou menos, tirando a tx de adm.). O aluguel está , digamos, 0,4% a.m. ou 4,8% a.a.. Essa diferença (6,16 - 4,8 = 1,36% a.a.) é o que ele está perdendo ao trocar RF + morar de aluguel por imóvel próprio. Dito de outra forma, o imóvel precisa valorizar 1,36% a.a. pra empatar. Se andar junto com a inflação, vai ganhar de lavada. Isso é um p. incentivo pro cara quebrar o porquinho e trocar de imóvel por um maior/melhor. No longo prazo, uma  grande chance de sair zerado ou positivo da operação e ainda com o benefício intangível de melhorar a qualidade de vida, pois $$ no banco, por si só, não serve pra "nada". É só um meio, não um fim.

Isso é pra quem possui o capital. Mas como as taxas de financiamento estão próximas da Selic o raciocínio se aplica, um pouco menos atrativo, mas ainda válido. Por ex. func. público pega a 7,7% a.a. + TR (aprox. 1% a.a.). Então 8,7 - 4,8 = 3,9%.

Abs

ITBI aumentando mais do que imóvel no Rio

Atualizando este post anterior: agora o valor do tal imóvel é, para a prefeitura, singelos 537k...
Aumento de 27%, acima até mesmo do Fipe-Zap (cerca de 19%) no período.

Isso já havia sido notícia antes, e contribui para os expressivos aumentos de arrecadação deste tributo.

Abs

Consórcios: mais e mais lenha na fogueira

Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/caixa-eleva-valor-maximo-de-consorcio-imobiliario-para-700-mil-6648035

A Caixa Econômica Federal anunciou, nesta terça-feira (6), alterações nas condições do seu consórcio imobiliário. A taxa de administração da modalidade foi reduzida de 18% para 16%, e o limite das cartas de crédito foi ampliado de R$ 300 mil para R$ 700 mil. O prazo para pagamento também foi alterado, de 120 para 200 meses.

Outros bancos também já haviam aumentado o limite da carta de crédito dos consórcios imobiliários. Em março, Banco do Brasil e Itaú Unibanco, assim como a Caixa, mais que dobraram o valor máximo, para R$ 700 mil.

As adequações são uma resposta para a atual realidade do setor imobiliário, ressalta o diretor de Consórcios da Caixa, Maurício Maciel.

— O mercado de crédito cresce de forma acelerada, bem como a venda dos imóveis. Isso faz com que o consumidor aproveite a queda na taxa de juros para adquirir a casa própria ou um imóvel maior — explica.

De janeiro a outubro de 2012, as vendas do consórcio imobiliário da instituição registraram um aumento de 35% em cotas comercializadas em relação ao mesmo período do ano passado. O consórcio imobiliário da Caixa possui cartas de crédito a partir de R$ 30 mil, com prazos de 120, 150 e 200 meses, conforme o valor do crédito. Mais informações sobre o produto podem ser obtidas no site www.caixaconsorcios.com.br.

Abs

Rio: vendas sobre ofertas, desde 2008

Dados retirados dos relatórios da ADEMI (link aqui):

São as vendas (escrituras assinadas) sobre as unidades disponíveis, em %. Como sempre, aplica-se uma média móvel para suavizar as mudanças bruscas. Lembrando que os dados são apenas de imóveis novos (lançamentos):

Tem uma base maior lá (desde 2004), mas não tive tempo/saco pra botar no gráfico. De cara dá pra perceber que, surpreendentemente, vende-se mais hoje do que em 2008, quando o preço era uma fração do atual. Ahhh esse tal de crédito...

Obs.: não tá no gráfico, mas a quantidade de lançamentos também aumentou no período, portanto as vendas aumentaram tanto em termos relativos quanto absolutos. Ao contrário do que pregam os bolhistas, o mercado não está tão "travado" assim.

Abs

Agora são dois...

Desde a criação do nobre reduto de bolhistas, imóveis em terra brasilis subiram de preço singelos 60%, precisaria cair 38% só pra VOLTAR ao preço original... Eita timing bom, hein?

Inclusive subiu mais do q em QUALQUER OUTRO PERÍODO, parabéns!

Há um ano atrás diziam que imóvel não tem liquidez, que não dá pra fazer um roundtrip (transação completa de compra e venda) em 12 meses... Ah tá, blz então. E em 24 meses, será que dá? Dá não, DAVA, no passado, agora só resta chorar.

Dica: perguntem a algum investidor/especulador (de verdade) se ele não faz isso em 12 meses...

Atenção bolhistas malcriados: comentários em desacordo com as regras serão sumariamente excluídos, para deleite desse que escreve.

Abs

Isenção de IR na venda de imóvel: preto no branco

Resumo bem didático da isenção de IR em venda de imóvel (tirado do Declare Certo):

Há seis casos de isenção total de IR sobre o ganho de capital em transações de venda (ou transferência) de imóvel. De forma resumida, são eles:

(1) Venda sem ganho de capital: quando o valor da venda é menor ou igual ao valor de aquisição.

(2) Aquisição até 1969: imóveis adquiridos até o fim do ano de 1969 podem ser vendidos com total isenção de IR.

(3) Abaixo de R$ 35 mil: a venda de parte, de um ou de mais de um imóvel está isenta do imposto de renda quando o valor de venda (somado, para o caso de mais de um imóvel) não ultrapassa R$ 35 mil num mesmo mês. Para imóveis comuns de um casal em regime de comunhão, este limite deve ser aplicado aos dois (e NÃO à parte de cada um).

(4) Abaixo de R$ 440 mil: há isenção de IR para a venda do único imóvel (ou da participação no único imóvel) por até R$ 440 mil, desde que nenhuma outra venda ou transferência tenha sido feita nos últimos 5 anos. Novamente, no caso de imóvel comum do casal por comunhão, o limite se aplica aos dois juntos.

(5) Permuta sem torna (ou com pagamento de torna): não há IR quando a venda do imóvel se dá através de permuta de bens imobiliários (a) sem qualquer pagamento adicional (isenção para os dois) ou (b) para quem faz o pagamento adicional.

(6) Venda e compra em 180 dias: o ganho da venda de imóvel residencial usado para a aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, em até 180 dias (para compra e pagamento), também é isento, desde que esse benefício fiscal não tenha sido aproveitado nos últimos 5 anos. A isenção só é total se todo o valor da venda do antigo imóvel (pode ser mais de um imóvel vendido) for aplicado na compra do novo imóvel (pode ser mais de um imóvel comprado). Caso contrário, a isenção é parcial.

Pra quem prefere, a Receita tem o menos didático (pq raios gostam de complicar tanto?), mas com a vantagem de ser a fonte original.

Abs

Global Property Guide: Brazil’s property market is overvalued by around 50%

Brazil house price hikes continue, despite bubble fears

Brazil’s property market is overvalued by around 50%, claim Capital Economics, who have produced a whole raft of terrifying reasons why disaster hangs like a cliff over the Brazilian property market.  Yet house prices in Brazil continue to rise, with household incomes surging and an expanding mortgage market making finance easier to than ever to access.

House prices in São Paulo rose by 18.8% during the year to July 2012, according to the FIPE ZAP Index of Dwelling Price Offers (12.9% adjusted for inflation). Price increases in Rio de Janeiro were even greater, up 19.8% (13.9% in real terms) during the same period.

From January 2008 to July 2012, average house prices in São Paulo and Rio de Janeiro rose by 144.1% (91.7% in real terms) and 178.2% (118.4% in real terms).

Rough data suggests most of the price-rises over the past year to end-Q2 2012 have occurred at the top and the bottom, based on average prices of units sold by Cyrela Brazil Realty, Brazil’s largest developer:

• Super-economic segment:  house prices rose 31.1% to BRL 3,161 (US$ 1,554) per sq. m.
• Economic segment:  prices fell 2.2% to BRL 3,198 (US$ 1,573) per sq. m.
• Middle segment:  prices rose 0.02% to BRL 5,044 (US$ 2,480) per sq. m.
• Mid-high segment: prices rose 10.1% to BRL 5,465 (US$2,688) per sq. m.
• High-end segment:  prices rose 21% to BRL 8,583 (US$ 4,221) per sq. m.

Two major international sporting events are helping to arouse foreign interest in Brazil - the hosting of the 2014 Soccer World Cup, and the 2016 Olympics.  With these two upcoming big events, some say the housing market boom will last till 2017.

Property sales for the first half of 2012 were up slightly by 2.6% on the previous year, to 11,900 units, according to the Sindicato da Habitação (Secovi-SP), and in contrast, the total sales value fell by 1.5% to BRL 6 billion (US$ 2.95 billion).

“There’s a psychological margin that Brazil real estate enjoys at the moment due to the oil discoveries off the coast of Rio, the World Cup and the Olympics, which makes Brazil very attractive to foreign investors at the moment,” says Marcus Vinicius de Oliveira, executive director of Consul Patrimonial.

“But after 2017 Brazil will still have its oil discoveries, but the World Cup and Olympics will be done with and foreign investment into Brazil will slow as a result.”

Capital Economics’ case for a bubble

For over the year now, a US-like credit bubble has been feared to exist in Brazil.   The country’s economic growth is slowing, and the wider global environment is not encouraging, with Europe’s sovereign debt crisis worsening, and Asia slowing.

Capital Economics argues that the situation is now critical:

• Although credit as a share of GDP is low by developed world standards, Brazil has experienced a large jump in credit growth, which doubled from 25.8% in January 2005, to 50.6% in June 2012;
• Brazil’s debt service burden eats up 23% of disposable income, up from around 10% of income in 2005, according to a recent IMF report. The US’s debt service ratio stood at 18% when the credit bubble burst in 2007, up from 12% in 2000.
• Default rates have started, to rise reaching 7.8% in June 2012
• Capital Economics estimates that housing could be overvalued by around 30% to 50%.

Brazil’s consumer credit explosion resulted from a 10-year economic boom and increased domestic consumption, especially among the poorer classes.  Mortgage credit, in particular, has been pushed by banks to homebuyers, especially to low and mid-income first-time homebuyers who are very sensitive to interest rate movements.  Despite being at a historic low of 8%, Brazil’s key interest rate remains high, and a rise in rates could make first-time buyers struggle to finance their mortgages.

The International Monetary Fund (IMF) however points to risk-mitigating factors:

• Relative to international standards, Brazil’s credit-to-GDP ratio remains low. The benefits of macroeconomic stabilization and gains in financial inclusion make up a significant portion in the recent credit expansion;
• Credit expansion has slowed in recent months, especially household credit. The estimated credit-to-GDP ratio has fallen significantly from its 2009-peak;
• Banks are seemingly resilient to adverse shocks;
• Bank supervision is strong.  If the bubble bursts, the impact of any price decline on the wider economy may be somewhat moderated by the low share of housing loans in banks’ loan portfolios, the (IMF) notes.

The rise of the middle class

Brazil’s president Dilma Rousseff has been pushing Brazil further on the road to development charted by Lula da Silva’s, lifting many Brazillians from poverty unto the middle class. The successful poverty reduction program has led to real average incomes rising by 9% from 2002 to 2012, according to the Instituto Brasileiro de Geografia e Estatistica (IBGE).

“What I want my legacy to be is this country to be increasing middle class, to be highly competitive and highly educated,” Rousseff told Forbes.

In 2011, 54% of Brazilians were middle class, up from 34% in 2004, according to Cetelem BGN and Ipsos Research Institute –a total of 103 million middle class Brazilians, who account for 46% of the country’s purchasing power. Rousseff predicts that around 60% of Brazilians will be middle class by 2018.

The expansion of Brazilian middle class has made it real estate’s target market, replacing wealthy international buyers who used to dominate the market in major cities like São Paulo and Rio de Janeiro.

Developers like Cyrela (a develop with a 10% market share in São Paulo and 25% share in Rio de Janeiro)  have shifted from luxury projects, to the “economic” and “middle” segments, i.e., to middle-class buyers.

Out of the 27,690 units launched by Cyrela in 2011, 7,155 units (26%) were for the super-economic segment, 9,690 units (35%) for the economic segment, and 1,500 units (5%) for the middle segment.

In contrast 2,227 units (8%) were for the mid-high segment and 7,388 units (26%) for the high-end segment.  In 2006, mid-high (48%) and luxury (5%) segments made up more than half of Cyrela’s launches.

Housing credit is expanding; mortgage market remains small

Lula’s pro-market reforms have greatly helped expand Brazil’s mortgage market. The first big break was the government’s approval of fiduciary alienation, whereby the buyer becomes the owner of the property only after it has been fully paid. The bank or lending institution holds ownership of property, while the loan is being repaid.

This gives banks security, if buyers default. In the past, banks were reluctant to lend to households, because Brazilian courts were biased in favour of borrowers.

Brazil’s new Housing Finance System (SFH), offers households an opportunity to turn their higher incomes into mortgage payments. SFH had experienced over the past few years, an increase in housing finance volumes, which wasn’t attained during regarded SFH’s best years in early 1980’s.

According to a Warnock & Warnock (2008) study, out of a stock of 54 million housing units, around 9.5 million of them were financed under the SFH, while most were produced by homeowners themselves. Although a small number, the amount of financed units were already high considering the country’s small mortgage market.

The SFH’s resources are administered by Caixa Economica Federal (CEF). Medium and high-income families use the Cadernetas de Poupança (CP) or private savings accounts. The Fundo Garantia por Tempo de Servico (FGTS), which are employees’ monthly private accounts, is used for low-income housing.

In June 2012, the CEF announced the expansion of 30 to 35 years maximum terms of home financing. Interest rates were also reduced from 9% to 8.85% for properties funded by the SFH. Depending on the level of relationship with Caixa, the rate could reach 7.8%. Those out of SFH, the rates were reduced from 10% to 9.9%, or may even reach 8.9%.

Brazil’s mortgage market remains small at 3.8% of GDP in 2011, up from 1.4% in 2005. On the other hand, financial system credit for housing increased by five times from BRL 29 billion (US$ 14.1 billion) in 2005 to BRL 200 billion (US$ 97.7 billion) in 2011.

In June 2012, financial system credit for housing expanded by 40.6% to BRL 235 billion (US$ 114.8 billion) from the same period last year.

Benchmark rate is falling

Brazil’s benchmark rate was once one of the world’s highest. But successful economic reforms over the past several years have pushed Selic, Brazil’s central bank benchmark rate, from nearly 30% in 1998 to 8.65% in August 2009.

The government raised the rate several times to curb inflation from March 2010 to August 2011, reaching 12.42%. Unexpectedly, the central bank cut its key interest rate in September 2011 due to slowing global and domestic economic growth and has continued to do so, reaching an all-time low of 8.07% in July 2012. The benchmark rate is likely to decline further to 7.25% by end of 2012.

Declining rental yields

Brazil’s continuously rising property prices has been pushing down rental yields.

In Rio de Janeiro, where strongest price movement were witnessed, rental yields for apartments ranged from 4.03% to 5.36% in November 2011, according to the Global Property Guide, down from average yields of 7.8% in 2009.

Rental yields in São Paulo ranged from 4.22% to 7.81%, with higher yields for smaller apartments, down from average yields of 8.33% in 2009.

Penthouses in São Paulo can have yields ranging from 6.7% to 8.75%.

Housing deficit

Brazil still has Latin America’s highest level of inequality, very visible in the favelas on the hilly outskirts of Rio de Janeiro and other cities. The underlying problem of housing scarcity remains, as is evident in the 8 million “housing deficit” in 2011, a climb from 6.4 million units in 2005.  Of this, 90% belongs to the poorest income bracket.

Brazilians, especially the poor, find housing unaffordable because of the high property prices. In São Paulo, around 62% of families find it expensive to own a house, based on a study by the Inter-American Development Bank (IADB).

Home ownership is at 75%, with only about 14% of the 42 million housing stock rented. But around 85% of all homeowners live in low quality, self-built, single-room housing units.

São Paulo’s metropolitan area has an estimated population of 19.8 million, based on the IBGE’s August 2011 estimate. Brazil’s 15 most populous metropolitan areas account for 37.35% of the total population.

Favelas were named after the squatter settlements on the hill Morro da Favela, near the centre of Rio. It is estimated that about one-third of Rio’s population lives in favelas. The situation is the same in other major cities, such as Brasilia and São Paulo; perhaps 40% of these cities´ population lives in these squatter settlements.

My Home, My Life

The housing program Minha Casa Minha Vida (My House, My Life), launched in March 2009, was one of the popular federal government programs launched during former President Lula da Silva’s 8-year term.

With an initially allocated budget of BRL 36 billion (US$ 17.55 billion), the program aimed to build 1 million houses during 2009 and 2010 for low income families, specifically those earning up to three times the national minimum salary. By end of 2010, 1,005,028 units had been contracted, according to CEF.

The second stage of the program was officially launched in June 2011. It has a government budget allocation of BRL 72 billion (US$ 35.10 billion), and targets the construction of an additional 2 million houses by end-2014. By August 2012, one million houses had been built. President Rousseff announced that by 2014, her administration would have contracted 2.4 million houses, added to the one million houses contracted under the previous administration.

Some changes were introduced in the latter stage such as the increase of price ceiling for units, end of height restrictions on apartment blocks and installation of solar panels.

Of the total three million houses:

• 1.6 million homes are intended for families earning 0 -3 times the monthly minimum wage (earning between BRL 0 and BRL 1,635 a month)
• 1 million homes for families with salaries 3-6 times the monthly minimum wage (monthly income ranging from BRL 1,635 to BRL 3,270)
• 400,000 homes are allocated for families earning 6-10 times the monthly minimum wage (monthly wages between BRL 3,270 and BRL 5,450).

Under the program, subsidized mortgage loans were extended to middle and lower income homebuyers through the state-owned bank, Caixa Economica Federal (CEF).

Northeast Brazil’s growing popularity

Northeast Brazil, the poorest region in Brazil, is now catching up with the prosperous Southern Brazil. Though the Northeast region remains the poorest, with 27.8% of the country’s total population but accounting for just 13.5% of GDP in 2011, the region has been the country’s star economic performer over the past decade.

From 2000 to 2010, Northeast’s real GDP growth rose by an annual average of 4.2%, higher than the 3.6% annual growth for the rest of the country.

The Northeast has become a popular holiday destination for wealthy Brazilians in recent years, thanks to its fine beaches.

Now the area – particularly the cities of Natal, Recife and Fortaleza – benefits largely from the residential property boom and improved tourism infrastructure. Smaller towns with higher housing deficits are part of the Minha Casa, Minha Vida programme. Demand for rental accommodations has risen particularly in more desirable areas.

Second-home buyers from the southern and central regions have also turned their attention to Northeast Brazil. Coastline properties in Northeast Brazil are still a lot cheaper than those near São Paulo or Rio de Janeiro.

“Right now, the northeast is one big building site,” says Federal Integration Minister Fernando Bezerra Coelho. The port and industrial complex of Suape is being expanded. A petrochemical plant and a huge car factory are under construction. The government is expanding the Atlantic coastal highway. Over a hundred firms have moved in. The 2014 World Cup stadium is being constructed in Natal.

Granted that there is a marketing hype over the northeast, there are still risks involved in investing there. According to Exame Magazine, there were visible declines observed on overseas investment in Natal over the recent years, due to lack of capital availability from Europe (which makes up most of foreign demand for the secondary market in the Northeast).

Long term industrial sustainability is also questionable, since most states in the Northeast rely heavily on tourism, fisheries and agriculture.

According to Ruban Selvanayagam, housing developer and investment advisor for the Fez Tá Pronto Construction System, the Northeast’s main problem, as well as Brazil’s, is inflation in the price of land, labour, and construction materials. Selvanayagam also points out that salaries in the region are mostly lower than average class D and E  earnings of BRL 792 (US$ 386), the prime market of the Minha Casa, Minha Vida program.

Modest recovery in 2012

The first year of Dilma Rousseff’s term in office was marked by an underwhelming economic performance, with a meagre growth rate of 2.7% in 2011, a steep decline from 2010’s 7.5% growth. Economists are pessimistic about an economic recovery this year, forecasting 1.7% GDP growth in 2012.  The government, however, expects an economic rebound next year, and is targeting a 4.5% growth in 2013. New tax incentives including energy taxes and breaks on payroll are being considered, according to Finance Minister Guido Mantega.

However Brazil surpassed United Kingdom as the sixth largest economy in the world with a Gross Domestic Product totalling US$ 2.469 trillion.

Under president Lula da Silva Brazil’s economy grew by an average of 4.3% from 2004 to 2006 and then rose by an average of more than 5% during 2007 and 2008. Brazil wasn’t spared from the economic contraction in 2009, but it was minimized at 0.3%.

Although Brazil’s economy is now sluggish, Rousseff remains popular among Brazilians, enjoying high approval ratings. In a survey by Datafolha last April, a research institute associated with the Folha de S. Paulo, Rousseff’s center-left government received a 62% rating, described as “excellent” or “good”.

Brazil’s productivity shortfall

The talk of Brazil’s boom conceals a fundamentally troubling situation – low productivity growth.  As compared to China’s productivity gain of 808% over the last 30 years, Brazil’s productivity dropped by 15% during the same period.  Over the past decade, salaries in Brazil have increased by 125%, but in contrast productivity increased by only 22%.

Unemployment remains low despite Brazil’s slowing economy. In May 2012, unemployment was 5.8%, down from the previous year’s 6.4%, and down from 12% in 2003.

Inflation has not been a major problem for Brazil this year. In contrast to last year’s 6.9% annual inflation, the CPI rose by 5.2% during the year to July 2012. The Banco Central do Brasil expects inflation to be 4.92% in 2012, down from 6.6% from the previous year.

This year, average nominal wages are expected to rise by 7.4%, higher than the IMF’s forecasted inflation of 5.2%, according to a study conducted by ECA International.

Source: www.globalpropertyguide.com

Abs

Off-topic: proporção habitantes/carro desabando no BR

Frota de veículos do BR:

http://www.denatran.gov.br/frota.htm

Automóveis aprox. 41 milhões em jul/2012, ou seja, 1 carro para cada 4,6 habitantes

Em 2000 era 20 milhões de automóveis, 1 carro para cada 9 habitantes

Em 1998 17 milhoes... 1 pra 10,6

Abs

Ex-cobertura de Sinatra à venda em NY e erro do O Globo

Cobertura que já foi de Frank Sinatra à venda em NY e O Globo Online noticia:

"O dúplex de 3 mil metros quadrados foi avaliado em R$ 15,4 milhões e está situado em Manhattan"

Imagem:

Hã? R$ 5k por m2 em Manhattan? USD 2,5k?? Como isso?

Uma pesquisa rápida no Google e se vê, de diversas fontes, que são 3000 square feet...

Erro grosseiro do jornal, de pés quadrados para metros quadrados. Quem conhece um pouco de preço de NY vê na hora que estaria de graça se fosse 3000m2. É um erro de ordem de grandeza, é muita coisa. "Só" 10x menor.

Bolhistas desatentos correm para berrar "mais barato que no Rio, um absurdo". Menos, menos...

Abs

Coordenador do Fipe Zap fala sobre a polêmica, a bolha, e o mercado em geral

Muita informação útil nessa entrevista:
http://revista.construcaomercado.com.br//negocios-incorporacao-construcao/133/por-que-os-precos-dobraram-coordenador-do-fipezap-analisa-263492-1.asp (precisa login).

Por que os preços dobraram?
Coordenador do FipeZap analisa a alta dos preços de imóveis e responde aos ataques contra a credibilidade do índice

Por Pâmela Reis

‘O comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% [em 2008]. Hoje continua em 7%. A acessibilidade aos imóveis não mudou tanto, foi o crédito que permitiu essa alta’

O índice FipeZap tem sido largamente usado para demonstrar a forte alta de preços dos imóveis no Brasil. Pesquisas acadêmicas e veículos da imprensa se apoiam nos dados para mostrar que a guinada dos imóveis está muito acima da evolução da renda ou de qualquer índice de inflação. Entre janeiro de 2008 e junho de 2012 o índice aponta uma alta de 140,9% em São Paulo e de 175,2% no Rio de Janeiro.

Por outro lado, empresários e representantes de entidades se esforçam para desqualificar o índice, questionando a credibilidade dos números e alegando que a alta, na verdade, foi muito mais suave do que sugere o indicador. As críticas foram, inclusive, expostas durante as apresentações do 84o Enic, que aconteceu em junho deste ano.

O FipeZap mede o preço médio por metro quadrado dos imóveis usados em sete capitais do País, com base nos anúncios do site de classificados Zap Imóveis. Construção Mercado entrevistou Eduardo Zylberstajn, idealizador e coordenador do índice, para elucidar as dúvidas que rondam o FipeZap e para entender se, afinal, é possível falar em bolha com base nos dados disponíveis. Acompanhe.

Nos últimos anos, o FipeZap aponta uma alta no preço de imóveis muito maior que a evolução da renda no Brasil. Isso representa risco para o mercado?

Temos na Fipe [Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas] um indicador que mede o número de meses que o trabalhador típico tem que trabalhar para comprar um metro quadrado. Basicamente, pegamos o preço do metro quadrado médio da cidade e dividimos pela renda mediana daquela cidade. Em 2008, essa razão estava na casa dos três meses e meio em São Paulo. Em 2012, saltou para seis meses.

Significa que a pessoa leva seis meses para comprar um metro quadrado?

Claro que eu estou falando do trabalhador típico mediado, que não compra o metro quadrado médio. Ninguém trabalha seis meses para pagar 1 m². Mas isso nos dá uma ideia da relação entre o preço dos imóveis e a renda. O mais importante é ver como essa relação evoluiu ao longo do tempo. Se estava em três meses e meio e foi para seis, é porque o preço subiu muito mais do que a renda. Em São Paulo, a renda do trabalhador, em termos reais, subiu 13,5% desde 2008, enquanto o preço dos imóveis subiu 87,9% em termos reais. O número assusta, porque parece que os imóveis ficaram menos acessíveis. Porém, quando se compara renda com preço, estamos imaginando uma compra à vista, e a grande diferença está no crédito.

Foi o crédito que inflacionou os preços ou foram os preços inflacionados que motivaram a ampliação do crédito para viabilizar a compra?

É sempre difícil dizer o que influenciou o que. Mas tenho a impressão de que algumas medidas do governo foram muito determinantes. Microrreformas institucionais feitas nos anos 2000 permitiram a redução do juro imobiliário e o alongamento do prazo. Em 2006, o juro médio para o financiamento imobiliário com recursos livres, segundo dado do Banco Central, era de 20% ao ano. Hoje está em 11%. O prazo médio de financiamento era de três anos e meio. Hoje está em 13 anos. Houve uma mudança brutal nas condições de crédito. Prazo maior e juro menor, significa parcela menor.

O que são recursos livres?

Dos 65% da poupança que têm que ser destinados à habitação, 80% vão para imóveis de até R$ 500 mil, por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Sobram 20% dos 65%, ou 13,5% do total da poupança, que são os recursos livres. É um capital que os bancos têm que destinar para habitação, mas que podem ser direcionados para qualquer tipo de imóvel. Infelizmente, no Brasil só existe série de dados para o prazo e a taxa de juros dessa modalidade de crédito, mas me parece razoável supor que os juros dos recursos livres e do SFH caminhem mais ou menos juntos.

‘A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores estão enfrentando um aumento de 140% nos preços. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia’

Ou seja, podemos dizer que a alta dos preços foi causada, em boa parte, pela facilidade de crédito?

Fizemos um exercício aqui na Fipe. Pegamos o preço médio do metro quadrado em São Paulo e simulamos um financiamento com as condições de mercado dos recursos livres em janeiro de 2008. Na época, o juro era algo como 14% e o prazo médio era de seis anos. A parcela média de 1 m² deu R$ 68 em valores de hoje, ajustados pela inflação. Em seguida, dividimos essa parcela pela renda mediana do trabalhador naquele mês, que era de R$ 965. O resultado foi 7%. Ou seja, o comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% da renda.

Mas por essa conta, mesmo com 100% da renda do mês a pessoa não conseguiria pagar a parcela inteira.

É evidente que alguém pode dizer que a comparação está errada. Mas, de novo, a questão é que o trabalhador típico não compra o metro quadrado médio. Isso é só um indicador, o que importa é ver como ele variou ao longo do tempo. Sabe em quanto está esse comprometimento de renda hoje? Em 7%.

Continua igual?

Sim. A parcela média hoje fica em torno de R$ 74, e a renda mediana é de R$ 1.096. O comprometimento é o mesmo, mas a pessoa tem que trabalhar por muito mais tempo para comprar um imóvel, porque o prazo explodiu. Existem financiamentos de até 30 anos. Isso nos mostra que a acessibilidade aos imóveis não mudou tanto de 2008 para cá. Isso também nos leva a imaginar que foi o crédito que permitiu essa alta no preço dos imóveis. A expansão do prazo e a queda dos juros fez com que o preço pudesse subir de acordo com a renda. Por isso, também, a resposta para saber se existe bolha ou não é simplesmente entender o que vai acontecer com o crédito imobiliário. Se o crédito secar, a parcela vai ficar mais cara e o preço vai ter que baixar para caber nesses 7% da renda.

Mas o crédito continua aumentando. Este ano tivemos novas quedas de juros nos bancos. Isso significa que os preços ainda podem subir?

Essa melhora é muito marginal. O juro que caiu de 20% para 11% causou todo esse movimento nos preços. Se cair de 11% para 10%, ou de 10% para 9%, que é o que vem acontecendo agora, o impacto é muito menor.

Dá pra concluir, então, que não existe bolha?

Existem mercados, como o Distrito Federal e alguns bairros do Rio de Janeiro e de São Paulo, em que os preços estão um pouco fora da realidade, mas vão se ajustar. Não é uma bolha generalizada. Pode haver algum ajuste, mas os preços não vão cair 50%.

Você já vê este ajuste no índice FipeZap?
Há uma desaceleração bem pronunciada da alta, que vem acontecendo de forma gradual. Até o meio do ano passado os preços estavam subindo mais de 2% todo mês. Nos últimos meses, estamos com a taxa mensal na casa de 1%. E hoje a alta tem características diferentes também. Até o ano passado tudo subia: todos os bairros, todas as cidades. Hoje, há regiões que estão apresentando aumentos muito modestos, como o Distrito Federal – onde o índice subiu 0,3% em junho – e Salvador. Mesmo em cidades onde os preços sobem mais, o ritmo diminuiu. O Rio estava subindo 3% ao mês um ano atrás, hoje sobe 1%. Isso parece ser saudável, pois não está acontecendo uma ruptura. As coisas estão começando a se ajustar.

Há risco de queda acentuada nos preços?
Está cheio de gente que faz esse tipo de previsão, mas isso acaba sendo mais bruxaria do que economia. O que dá para dizer é que ainda temos demanda firme. A cada ano temos 1,5 milhão de famílias se formando no País. Temos também mercado de trabalho, com aumento da renda e desemprego menor. No mercado de crédito também não parece que vamos ter uma reversão grande nos próximos anos. Se tudo isso se mantiver, a demanda vai continuar.

Você vê alguma mudança no perfil do consumo de imóveis, em função de todas essas transformações?

Uma coisa importante é que o índice FipeZap mede o aumento do preço por metro quadrado. Se o preço do metro quadrado dobra, mas a área do imóvel construído cai pela metade, o preço que as pessoas vão pagar para morar é o mesmo. E é isso que está acontecendo. A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores de imóvel em São Paulo estão enfrentando um aumento de 140% nos preços, por exemplo. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia.

‘As críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também’

Mas isso não é negativo?
Mudaram as condições de compra e é assim nos grandes centros urbanos do mundo todo. Em Nova York, por exemplo, não se vê muitos apartamentos de 200 m². Há alguns luxuosos, mas a maioria é de imóveis pequenos. Aqui em São Paulo, durante anos, o preço dos imóveis esteve muito deprimido, por isso era possível ter apartamentos grandes. Mas a realidade para a nova geração não é essa.

O fato de o FipeZap se basear em anúncios não é um problema? Não há divergência entre o valor anunciado e o valor fechado depois da negociação?

O que o índice mede é a variação, e não o valor. Além disso, se pensarmos no longo prazo, não faz sentido imaginar que o preço anunciado e o preço transacionado evoluem de maneira divergente. Quando se olha para a variação mês a mês, pode ser que em um determinado momento haja descontos maiores ou menores na venda, o que causa alguma divergência entre o preço ofertado e o transacionado. Mas num período de três ou quatro anos eu fico absolutamente confortável em olhar para o preço ofertado.

E por que não fazer o índice usando, por exemplo, os dados dos cartórios, com preços finais?

A principal vantagem do anúncio é a agilidade e a facilidade na obtenção dos dados. E num país como o Brasil, onde ainda há muita informalidade, a gente sabe que muitas transações são registradas nos cartórios com preço diferente do que foi transacionado, especialmente no mercado de usados. Além disso, os números dos cartórios são difíceis de obter. Os anúncios passam a ser uma boa alternativa porque estão na internet e são facilmente coletados. No primeiro dia útil do mês já temos o índice do mês anterior.

Essa agilidade pode ajudar a detectar problemas com antecedência?

Sim. Na Espanha, por exemplo, existe um índice oficial, calculado pelas autoridades estatísticas, e outro índice calculado por um site de anúncios chamado Fotocasa. O índice de anúncios detectou o estouro da bolha imobiliária espanhola antes do oficial. Quando se coloca as duas curvas juntas, se vê que o índice de anúncios começou a despencar quatro meses antes. O anúncio traz a primeira informação das casas que estão disponíveis no mercado. Do momento em que a casa é colocada à venda até o registro da transação, passam-se alguns meses para negociação, financiamento, documentação, registro da matrícula etc. Pode-se levar até um semestre para detectar uma variação que, no anúncio, foi detectada muito antes.

Então podemos nos basear no FipeZap, com segurança, para analisar o que está acontecendo no Brasil?

Ter apenas um índice com base em anúncios certamente não é o ideal. O ideal seria ter diversos índices. É assim em qualquer país desenvolvido. O Brasil, por exemplo, tem vários índices de inflação, e quando olhamos todos em conjunto conseguimos extrair a realidade do mercado. No mercado imobiliário tem que ser assim também. O grande problema não é o fato de termos um índice baseado em anúncios. O problema é a ausência de outros índices. O vilão não é o FipeZap, mas sim o próprio mercado que não se organiza para ter outros indicadores.

Muitas pessoas criticam o fato de que o FipeZap acompanha apenas imóveis usados, alegando que ele não refletiria o que acontece com os novos. Você concorda?

Não me parece razoável supor que no médio e longo prazo haja divergência muito grande entre o preço dos novos e o preço dos usados. Digamos que o preço dos novos fosse o dobro do preço dos usados jovens. As pessoas iam passar a comprar o usado. Do mesmo jeito, se o preço dos usados subir muito, a pessoa passa a pensar no novo. No fundo, estamos falando do mesmo bem. Por isso, se em quatro anos o preço do usado subiu 140%, a alta dos novos não deve ser tão diferente. O problema é que não temos estatísticas para confirmar, por isso somos absolutamente transparentes e deixamos bem claro que estamos tratando de imóveis prontos.

Outra crítica comum se refere à amostra pequena em outras capitais, fora do eixo Rio-São Paulo. Isso não compromete a informação?
Em São Paulo, há cerca de 100 mil anúncios que compõem a base de dados; no Rio, mais de 50 mil; em Belo Horizonte e no Distrito Federal, cerca de dois mil; e em Recife, Salvador e Fortaleza, são em média 500 anúncios por cidade. Quando a amostra é pequena, o que pode acontecer é termos uma volatilidade maior da série, mas isso não significa que ela não seja consistente. Estamos trabalhando para corrigir isso e logo vamos lançar uma revisão do índice, com ampliação do número de cidades. Nas cidades onde há menos anúncios, vamos complementar com outras fontes.

Também se questiona o fato de que o índice não acompanha o mesmo imóvel ao longo do tempo, e que os dados congregam imóveis de idades e padrões diferentes. Isso não afeta a análise?

Usamos uma metodologia chamada estratificação. Em São Paulo, por exemplo, dividimos a cidade em 204 áreas, e cada uma tem um peso fixo. Ainda dividimos cada área pelo número de dormitórios. Depois, tiramos o preço mediano de cada célula e atribuímos o respectivo peso. A suposição implícita que a gente faz é que a composição dessas células não muda muito ao longo do tempo. Se a cada mês houvesse uma mudança enorme no estoque dos imóveis de cada bairro, isso seria problema, mas acredito que o estoque não mude dessa forma. Há imóveis de diferentes idades hoje e havia antes também. Todas essas críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também.

Há planos de um novo indicador para o mercado imobiliário?

Estamos construindo um indicador de duração dos anúncios. Também está no nosso horizonte fazer um índice para imóveis novos, mas é difícil conseguir as informações. Está em etapa preliminar, ainda estamos avaliando opções de bases de dados.

Abs