Taí uma previsão que deu certo

Dia 19/04/2011, no bolha, link aqui:

Só olhar lá hoje (link aqui):

"Valor de imóveis de quatro ou mais quartos despenca em Brasília – O pequeno investidor"

Baseado em que? No Fipe-zap?? Ora pois não estou a entender mais nada...
kkkkkk.

Abs.

O embate do século: crentes e descrentes da bolha

Pensando aqui com meus botões, ia dar um belo debate (e muito pano pra manga) uma mesa redonda mais ou menos assim:

Do lado "bolhista", de calções vermelhos:
Prof. Samy Dana
Prof. Ricardo, do Trading Cafe
Prof. João da Rocha Lima, do núcleo de Real Estate da Poli-USP

E do lado "não bolhista", de calções azuis:
Drunkeynesian
Eduardo Zylberstajn, da Fipe
Dr. Money

Somente pesos pesados do assunto... (clicando no nomes dá pra ver o que pensam e porque.)

Esqueci algum? Se esqueci me perdoem e digam logo que eu corrijo.

Abs

Dr. Money sobre a bolha

Original aqui: http://www.drmoney.com.br/investimentos/a-bolha-imobiliaria-e-a-relacao-aluguelprecos-dos-imoveis/

Muito se tem falado sobre a bolha imobiliária que estaria para estourar (ou mesmo já teria estourado) no Brasil. Eu mesmo já publiquei aqui vários artigos sobre o assunto: Os preços dos imóveis estão exagerados no Brasil?, Bolha Imobiliária no Brasil?, Ainda a bolha imobiliária no Brasil, Sugestão aos crentes da bolha imobiliária, Preços dos imóveis no mundo. Uma sinalização de que o fim já estaria próximo (e não estou aqui falando do calendário Maia…) seria a dificuldade pelas quais as incorporadoras estão passando. De fato, o número de lançamentos despencou de um ano para cá, em função de vários fatores: queda de vendas, estouro nos custos da mão-de-obra, inadimplência, expansão sem planejamento. Para desovar os seus estoques, algumas incorporadoras estariam dando descontos de 10%, 20%, até 30% sobre os preços praticados anteriormente. Isto caracterizaria, sem sombra de dúvida, o esvaziamento da tal Bolha Imobiliária.

Nessas coisas de economia, eu particularmente prefiro olhar os dados agregados. Evidências anedóticas servem, quando muito, para hipnotizar a platéia, enquanto o fenômeno analisado está bem longe daquele caso extremo. Os preços na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou no Leblon, no Rio, podem ou não ser parâmetros para um fenômeno mais generalizado. Mas somente saberemos se isto é verdade ao analisarmos os dados agregados.

No Brasil, infelizmente, não temos muitas estatísticas neste campo. Para falar a verdade, temos apenas uma: o índice FIPE-ZAP de imóveis, que se baseia nos anúncios de venda e aluguel de imóveis, e não no preço efetivamente praticado no fechamento do negócio. De qualquer forma, considero ser este índice um bom indicador da variação dos preços, ainda que possa dar uma falsa sinalização sobre o nível dos preços. Assim, podemos duvidar que o preço do m2 na Vila Nova Conceição esteja hoje valendo R$ 10.744, conforme o índice aponta. Afinal, na hora de fechar o negócio, é possível que haja um desconto em relação ao valor anunciado. No entanto, a variação de 86% desde janeiro de 2008 (ou 14% ao ano) parece ser mais confiável. Afinal, não haveria motivo para ter ocorrido uma variação significativa no spread entre o preço anunciado e o preço fechado na negociação durante este período. Aliás, podemos observar quase a mesma variação no Leblon (82% ou 13,4% ao ano).

- Ah Dr. Money, você quer me convencer que os preços dos imóveis só subiram 14% ao ano nesses dois bairros? Não é o que eu tenho visto…

Pois é, por isso comecei com a história dos dados agregados vs. evidências anedóticas. Nós podemos conhecer casos particulares, ouvir falar de negociações mirabolantes, o tal “dizem que está valendo”. Eu prefiro dados agregados, que é o que o FIPE-ZAP fornece. E não tenho motivo para duvidar da idoneidade ou da capacidade técnica da FIPE. Por isso, se você acha que esses números da FIPE-ZAP são um engodo, então não há nada mais a fazer neste artigo. Tudo o mais que eu escrever daqui em diante será baseado neste índice.

Uma medida muito utilizada por aqueles que defendem a existência de uma bolha imobiliária é a razão entre o aluguel e o preço de venda do imóvel. Quanto menor esta razão, maior seria a distorção do mercado. O índice FIPE-ZAP também tráz os preços médios dos alugueis em São Paulo. No entanto, não é possível calcular diretamente a razão aluguel/preço de uma maneira agregada, pois não existe a informação do preço médio para a cidade inteira, mas apenas para os bairros. Por exemplo, no Leblon, esta razão, em janeiro de 1998, valia 6,3% ao ano. Já em setembro de 2012 vale 6%. Já na Vila Nova Conceição, em janeiro de 1998 a razão valia 7,3% ao ano. Em setembro de 2012 vale 3,4%. Ou seja, a julgar por esses dados, houve uma valorização bastante acentuada na Vila Nova Conceição, mas não no Leblon.

Mas, como eu disse, prefiro os dados agregados. Não é possível calcular a razão diretamente para uma cidade como um todo, mas é possível sim calcular quanto essa razão variou no tempo. O índice FIPE-ZAP de alugueis valorizou-se 79,7% na cidade de São Paulo entre janeiro de 2008 e setembro de 2012. Já o índice de preços de imóveis valorizou-se 151,9% no mesmo período. Portanto, houve sim, de maneira agregada, uma diminuição da razão aluguel/preços nestes últimos quase 5 anos, em cerca de 40%. A pergunta é: foi razoável esta diminuição?

Para responder a esta questão, é necessário entender a natureza deste fenômeno. Quem aluga um apartamento está em busca de uma remuneração para o seu capital. Mesmo que não seja um investidor, o dono do imóvel sempre tem a opção de vendê-lo e aplicar os recursos no mercado financeiro. Claro, não se trata de uma opção simples, dado que o imóvel, muitas vezes, é o único bem do proprietário, além de não contar com liquidez imediata. Mas, sem dúvida, o estabelecimento do preço do aluguel guarda relação com as taxas de juros praticadas no mercado financeiro, nem que seja apenas para balizar a decisão.

Pois bem, uma forma de considerar o aluguel é fazer o paralelo com uma NTN-B de longo prazo. Assim como o imóvel, a NTN-B tem duas propriedades:

1. Rende um “aluguel”, que é o cupom pago semestralmente.

2. Valoriza-se. Quando a taxa do cupom cai, o papel valoriza-se imediatamente, pelo efeito da marcação a mercado.

Estas mesmas duas propriedades estão presentes no imóvel: ele rende um aluguel, além de se valorizar no tempo. Ao se comparar os preços dos imóveis com os preços das NTNs-B, estamos ao mesmo tempo considerando o aluguel pago e a valorização causada pela queda das taxas de juros. Vejamos, então, um gráfico comparando simplesmente o preço de uma NTN-B com o preço dos imóveis em São Paulo, segundo o índice FIPE-ZAP. Escolhi a NTN-B 2045, pois considero o investimento em imóveis como de longo prazo:

Considerei ambos os ativos começando em 100 em janeiro de 2008. Quem tivesse comprado uma NTN-B nesta data, estaria com uma valorização de mais de 4 vezes o capital investido, ao passo que a valorização média dos imóveis em São Paulo não passou de 2,5 vezes neste período. Ou seja, uma parte considerável da valorização dos imóveis ocorreu pela simples queda acentuada das taxas de juros neste período.

Podemos observar o mesmo fenômeno de outra maneira: comparando o cupom das NTNs-B com a razão aluguel/preço dos imóveis. Neste caso, estou apenas comparando o item 1 acima entre estes dois ativos. Como disse acima, não é possível calcular a razão aluguel/preço agregado. No entanto, é possível calcular a variação. Vamos então assumir que, hoje, a razão aluguel/preço esteja no mesmo nível do cupom de uma NTN-B de 10 anos, aproximadamente 4% ao ano. Vejamos, então, no gráfico a seguir, a variação do cupom e da razão aluguel/preço ao longo dos últimos quase 5 anos:

Note que, de fato, houve uma redução significativa na relação aluguel/preços. Mas houve uma redução ainda mais significativa do cupom das NTNs-B! Ou seja, esta é mais uma evidência de que a valorização dos preços dos imóveis é um fenômeno causado, entre outros motivos (aumento do crédito e aumento da renda da população, por exemplo) pela queda brutal das taxas de juros nos últimos anos. Assim, com todo o respeito pelos que acham o inverso, considero que, com talvez algumas exceções localizadas, não estejamos em meio a uma bolha imobiliária. O que não significa, de maneira nenhuma, que os preços subirão no futuro o que subiram no passado recente. Significa, apenas, que os atuais níveis de preços são sustentados em alguns fundamentos bastante sólidos, entre os quais a queda das taxas de juros.

Abs

Agora são dois...

Desde a criação do nobre reduto de bolhistas, imóveis em terra brasilis subiram de preço singelos 60%, precisaria cair 38% só pra VOLTAR ao preço original... Eita timing bom, hein?

Inclusive subiu mais do q em QUALQUER OUTRO PERÍODO, parabéns!

Há um ano atrás diziam que imóvel não tem liquidez, que não dá pra fazer um roundtrip (transação completa de compra e venda) em 12 meses... Ah tá, blz então. E em 24 meses, será que dá? Dá não, DAVA, no passado, agora só resta chorar.

Dica: perguntem a algum investidor/especulador (de verdade) se ele não faz isso em 12 meses...

Atenção bolhistas malcriados: comentários em desacordo com as regras serão sumariamente excluídos, para deleite desse que escreve.

Abs

Coordenador do Fipe Zap fala sobre a polêmica, a bolha, e o mercado em geral

Muita informação útil nessa entrevista:
http://revista.construcaomercado.com.br//negocios-incorporacao-construcao/133/por-que-os-precos-dobraram-coordenador-do-fipezap-analisa-263492-1.asp (precisa login).

Por que os preços dobraram?
Coordenador do FipeZap analisa a alta dos preços de imóveis e responde aos ataques contra a credibilidade do índice

Por Pâmela Reis

‘O comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% [em 2008]. Hoje continua em 7%. A acessibilidade aos imóveis não mudou tanto, foi o crédito que permitiu essa alta’

O índice FipeZap tem sido largamente usado para demonstrar a forte alta de preços dos imóveis no Brasil. Pesquisas acadêmicas e veículos da imprensa se apoiam nos dados para mostrar que a guinada dos imóveis está muito acima da evolução da renda ou de qualquer índice de inflação. Entre janeiro de 2008 e junho de 2012 o índice aponta uma alta de 140,9% em São Paulo e de 175,2% no Rio de Janeiro.

Por outro lado, empresários e representantes de entidades se esforçam para desqualificar o índice, questionando a credibilidade dos números e alegando que a alta, na verdade, foi muito mais suave do que sugere o indicador. As críticas foram, inclusive, expostas durante as apresentações do 84o Enic, que aconteceu em junho deste ano.

O FipeZap mede o preço médio por metro quadrado dos imóveis usados em sete capitais do País, com base nos anúncios do site de classificados Zap Imóveis. Construção Mercado entrevistou Eduardo Zylberstajn, idealizador e coordenador do índice, para elucidar as dúvidas que rondam o FipeZap e para entender se, afinal, é possível falar em bolha com base nos dados disponíveis. Acompanhe.

Nos últimos anos, o FipeZap aponta uma alta no preço de imóveis muito maior que a evolução da renda no Brasil. Isso representa risco para o mercado?

Temos na Fipe [Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas] um indicador que mede o número de meses que o trabalhador típico tem que trabalhar para comprar um metro quadrado. Basicamente, pegamos o preço do metro quadrado médio da cidade e dividimos pela renda mediana daquela cidade. Em 2008, essa razão estava na casa dos três meses e meio em São Paulo. Em 2012, saltou para seis meses.

Significa que a pessoa leva seis meses para comprar um metro quadrado?

Claro que eu estou falando do trabalhador típico mediado, que não compra o metro quadrado médio. Ninguém trabalha seis meses para pagar 1 m². Mas isso nos dá uma ideia da relação entre o preço dos imóveis e a renda. O mais importante é ver como essa relação evoluiu ao longo do tempo. Se estava em três meses e meio e foi para seis, é porque o preço subiu muito mais do que a renda. Em São Paulo, a renda do trabalhador, em termos reais, subiu 13,5% desde 2008, enquanto o preço dos imóveis subiu 87,9% em termos reais. O número assusta, porque parece que os imóveis ficaram menos acessíveis. Porém, quando se compara renda com preço, estamos imaginando uma compra à vista, e a grande diferença está no crédito.

Foi o crédito que inflacionou os preços ou foram os preços inflacionados que motivaram a ampliação do crédito para viabilizar a compra?

É sempre difícil dizer o que influenciou o que. Mas tenho a impressão de que algumas medidas do governo foram muito determinantes. Microrreformas institucionais feitas nos anos 2000 permitiram a redução do juro imobiliário e o alongamento do prazo. Em 2006, o juro médio para o financiamento imobiliário com recursos livres, segundo dado do Banco Central, era de 20% ao ano. Hoje está em 11%. O prazo médio de financiamento era de três anos e meio. Hoje está em 13 anos. Houve uma mudança brutal nas condições de crédito. Prazo maior e juro menor, significa parcela menor.

O que são recursos livres?

Dos 65% da poupança que têm que ser destinados à habitação, 80% vão para imóveis de até R$ 500 mil, por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Sobram 20% dos 65%, ou 13,5% do total da poupança, que são os recursos livres. É um capital que os bancos têm que destinar para habitação, mas que podem ser direcionados para qualquer tipo de imóvel. Infelizmente, no Brasil só existe série de dados para o prazo e a taxa de juros dessa modalidade de crédito, mas me parece razoável supor que os juros dos recursos livres e do SFH caminhem mais ou menos juntos.

‘A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores estão enfrentando um aumento de 140% nos preços. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia’

Ou seja, podemos dizer que a alta dos preços foi causada, em boa parte, pela facilidade de crédito?

Fizemos um exercício aqui na Fipe. Pegamos o preço médio do metro quadrado em São Paulo e simulamos um financiamento com as condições de mercado dos recursos livres em janeiro de 2008. Na época, o juro era algo como 14% e o prazo médio era de seis anos. A parcela média de 1 m² deu R$ 68 em valores de hoje, ajustados pela inflação. Em seguida, dividimos essa parcela pela renda mediana do trabalhador naquele mês, que era de R$ 965. O resultado foi 7%. Ou seja, o comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% da renda.

Mas por essa conta, mesmo com 100% da renda do mês a pessoa não conseguiria pagar a parcela inteira.

É evidente que alguém pode dizer que a comparação está errada. Mas, de novo, a questão é que o trabalhador típico não compra o metro quadrado médio. Isso é só um indicador, o que importa é ver como ele variou ao longo do tempo. Sabe em quanto está esse comprometimento de renda hoje? Em 7%.

Continua igual?

Sim. A parcela média hoje fica em torno de R$ 74, e a renda mediana é de R$ 1.096. O comprometimento é o mesmo, mas a pessoa tem que trabalhar por muito mais tempo para comprar um imóvel, porque o prazo explodiu. Existem financiamentos de até 30 anos. Isso nos mostra que a acessibilidade aos imóveis não mudou tanto de 2008 para cá. Isso também nos leva a imaginar que foi o crédito que permitiu essa alta no preço dos imóveis. A expansão do prazo e a queda dos juros fez com que o preço pudesse subir de acordo com a renda. Por isso, também, a resposta para saber se existe bolha ou não é simplesmente entender o que vai acontecer com o crédito imobiliário. Se o crédito secar, a parcela vai ficar mais cara e o preço vai ter que baixar para caber nesses 7% da renda.

Mas o crédito continua aumentando. Este ano tivemos novas quedas de juros nos bancos. Isso significa que os preços ainda podem subir?

Essa melhora é muito marginal. O juro que caiu de 20% para 11% causou todo esse movimento nos preços. Se cair de 11% para 10%, ou de 10% para 9%, que é o que vem acontecendo agora, o impacto é muito menor.

Dá pra concluir, então, que não existe bolha?

Existem mercados, como o Distrito Federal e alguns bairros do Rio de Janeiro e de São Paulo, em que os preços estão um pouco fora da realidade, mas vão se ajustar. Não é uma bolha generalizada. Pode haver algum ajuste, mas os preços não vão cair 50%.

Você já vê este ajuste no índice FipeZap?
Há uma desaceleração bem pronunciada da alta, que vem acontecendo de forma gradual. Até o meio do ano passado os preços estavam subindo mais de 2% todo mês. Nos últimos meses, estamos com a taxa mensal na casa de 1%. E hoje a alta tem características diferentes também. Até o ano passado tudo subia: todos os bairros, todas as cidades. Hoje, há regiões que estão apresentando aumentos muito modestos, como o Distrito Federal – onde o índice subiu 0,3% em junho – e Salvador. Mesmo em cidades onde os preços sobem mais, o ritmo diminuiu. O Rio estava subindo 3% ao mês um ano atrás, hoje sobe 1%. Isso parece ser saudável, pois não está acontecendo uma ruptura. As coisas estão começando a se ajustar.

Há risco de queda acentuada nos preços?
Está cheio de gente que faz esse tipo de previsão, mas isso acaba sendo mais bruxaria do que economia. O que dá para dizer é que ainda temos demanda firme. A cada ano temos 1,5 milhão de famílias se formando no País. Temos também mercado de trabalho, com aumento da renda e desemprego menor. No mercado de crédito também não parece que vamos ter uma reversão grande nos próximos anos. Se tudo isso se mantiver, a demanda vai continuar.

Você vê alguma mudança no perfil do consumo de imóveis, em função de todas essas transformações?

Uma coisa importante é que o índice FipeZap mede o aumento do preço por metro quadrado. Se o preço do metro quadrado dobra, mas a área do imóvel construído cai pela metade, o preço que as pessoas vão pagar para morar é o mesmo. E é isso que está acontecendo. A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores de imóvel em São Paulo estão enfrentando um aumento de 140% nos preços, por exemplo. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia.

‘As críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também’

Mas isso não é negativo?
Mudaram as condições de compra e é assim nos grandes centros urbanos do mundo todo. Em Nova York, por exemplo, não se vê muitos apartamentos de 200 m². Há alguns luxuosos, mas a maioria é de imóveis pequenos. Aqui em São Paulo, durante anos, o preço dos imóveis esteve muito deprimido, por isso era possível ter apartamentos grandes. Mas a realidade para a nova geração não é essa.

O fato de o FipeZap se basear em anúncios não é um problema? Não há divergência entre o valor anunciado e o valor fechado depois da negociação?

O que o índice mede é a variação, e não o valor. Além disso, se pensarmos no longo prazo, não faz sentido imaginar que o preço anunciado e o preço transacionado evoluem de maneira divergente. Quando se olha para a variação mês a mês, pode ser que em um determinado momento haja descontos maiores ou menores na venda, o que causa alguma divergência entre o preço ofertado e o transacionado. Mas num período de três ou quatro anos eu fico absolutamente confortável em olhar para o preço ofertado.

E por que não fazer o índice usando, por exemplo, os dados dos cartórios, com preços finais?

A principal vantagem do anúncio é a agilidade e a facilidade na obtenção dos dados. E num país como o Brasil, onde ainda há muita informalidade, a gente sabe que muitas transações são registradas nos cartórios com preço diferente do que foi transacionado, especialmente no mercado de usados. Além disso, os números dos cartórios são difíceis de obter. Os anúncios passam a ser uma boa alternativa porque estão na internet e são facilmente coletados. No primeiro dia útil do mês já temos o índice do mês anterior.

Essa agilidade pode ajudar a detectar problemas com antecedência?

Sim. Na Espanha, por exemplo, existe um índice oficial, calculado pelas autoridades estatísticas, e outro índice calculado por um site de anúncios chamado Fotocasa. O índice de anúncios detectou o estouro da bolha imobiliária espanhola antes do oficial. Quando se coloca as duas curvas juntas, se vê que o índice de anúncios começou a despencar quatro meses antes. O anúncio traz a primeira informação das casas que estão disponíveis no mercado. Do momento em que a casa é colocada à venda até o registro da transação, passam-se alguns meses para negociação, financiamento, documentação, registro da matrícula etc. Pode-se levar até um semestre para detectar uma variação que, no anúncio, foi detectada muito antes.

Então podemos nos basear no FipeZap, com segurança, para analisar o que está acontecendo no Brasil?

Ter apenas um índice com base em anúncios certamente não é o ideal. O ideal seria ter diversos índices. É assim em qualquer país desenvolvido. O Brasil, por exemplo, tem vários índices de inflação, e quando olhamos todos em conjunto conseguimos extrair a realidade do mercado. No mercado imobiliário tem que ser assim também. O grande problema não é o fato de termos um índice baseado em anúncios. O problema é a ausência de outros índices. O vilão não é o FipeZap, mas sim o próprio mercado que não se organiza para ter outros indicadores.

Muitas pessoas criticam o fato de que o FipeZap acompanha apenas imóveis usados, alegando que ele não refletiria o que acontece com os novos. Você concorda?

Não me parece razoável supor que no médio e longo prazo haja divergência muito grande entre o preço dos novos e o preço dos usados. Digamos que o preço dos novos fosse o dobro do preço dos usados jovens. As pessoas iam passar a comprar o usado. Do mesmo jeito, se o preço dos usados subir muito, a pessoa passa a pensar no novo. No fundo, estamos falando do mesmo bem. Por isso, se em quatro anos o preço do usado subiu 140%, a alta dos novos não deve ser tão diferente. O problema é que não temos estatísticas para confirmar, por isso somos absolutamente transparentes e deixamos bem claro que estamos tratando de imóveis prontos.

Outra crítica comum se refere à amostra pequena em outras capitais, fora do eixo Rio-São Paulo. Isso não compromete a informação?
Em São Paulo, há cerca de 100 mil anúncios que compõem a base de dados; no Rio, mais de 50 mil; em Belo Horizonte e no Distrito Federal, cerca de dois mil; e em Recife, Salvador e Fortaleza, são em média 500 anúncios por cidade. Quando a amostra é pequena, o que pode acontecer é termos uma volatilidade maior da série, mas isso não significa que ela não seja consistente. Estamos trabalhando para corrigir isso e logo vamos lançar uma revisão do índice, com ampliação do número de cidades. Nas cidades onde há menos anúncios, vamos complementar com outras fontes.

Também se questiona o fato de que o índice não acompanha o mesmo imóvel ao longo do tempo, e que os dados congregam imóveis de idades e padrões diferentes. Isso não afeta a análise?

Usamos uma metodologia chamada estratificação. Em São Paulo, por exemplo, dividimos a cidade em 204 áreas, e cada uma tem um peso fixo. Ainda dividimos cada área pelo número de dormitórios. Depois, tiramos o preço mediano de cada célula e atribuímos o respectivo peso. A suposição implícita que a gente faz é que a composição dessas células não muda muito ao longo do tempo. Se a cada mês houvesse uma mudança enorme no estoque dos imóveis de cada bairro, isso seria problema, mas acredito que o estoque não mude dessa forma. Há imóveis de diferentes idades hoje e havia antes também. Todas essas críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também.

Há planos de um novo indicador para o mercado imobiliário?

Estamos construindo um indicador de duração dos anúncios. Também está no nosso horizonte fazer um índice para imóveis novos, mas é difícil conseguir as informações. Está em etapa preliminar, ainda estamos avaliando opções de bases de dados.

Abs

Valor: Descompasso entre preço de imóvel e renda afeta mercado

Sugestão do leitor Frank:

https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2012/6/6/descompasso-entre-preco-de-imovel-e-renda-afeta-mercado

Nos últimos anos, o valor dos imóveis cresceu muito acima da renda, criando um descompasso entre a capacidade de endividamento das famílias e o financiamento imobiliário. Enquanto a renda média do trabalho do brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos financiamentos de aquisição de imóveis feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou 83%. As novas regras de financiamento anunciadas ontem pela Caixa Econômica Federal tendem a facilitar o acesso de novas famílias ao crédito.

Em 2007, o empréstimo médio concedido pelo SFH era de R$ 82 mil, com parcela inicial que comprometia 42% da renda de um casal médio brasileiro, considerando prazo de 30 anos. No ano passado, o financiamento médio atingiu R$ 150 mil, com as parcelas iniciais equivalendo a 52% da renda do casal.

O valor do financiamento médio pelo SFH tende a subir ainda mais neste ano e no próximo, dado que os empréstimos tomados ao longo de 2011 estão ligados a repasses de lançamentos mais antigos das incorporadoras, e não capturaram toda a alta dos imóveis. Por esses valores, a linha de crédito voltada para a classe média, que é o SFH, se mostrava viável apenas para menos de 20% da população. A ampliação do prazo do financiamento de 30 para 35 anos amplia, assim, o número de famílias capazes de comprar imóveis no país.

Antes, tendo como base a taxa de juros de 10% ao ano (mais TR e custos com seguro), praticada em boa parte dos bancos, a parcela inicial para um financiamento de R$ 82 mil em 30 anos era de R$ 949 por mês, equivalente a 42% de R$ 2.285, a renda média de um casal (duas rendas médias mensais de R$ 1.142) em 2007. Já um financiamento de R$ 150 mil gera parcela mensal inicial de R$ 1.692, que compromete 52% da renda média de um casal em 2011, de R$ 3.278 (duas rendas de R$ 1.639). Com juros menores e mais prazo, essas parcelas vão cair.

Algumas das principais incorporadoras imobiliárias do país indicaram, nas últimas semanas, que estavam cancelando contratos assinados há alguns anos, durante o boom do mercado imobiliário, porque os clientes não teriam condições de passar pelo crivo de análise de crédito dos bancos no momento do repasse do financiamento da construtora para o mutuário final, que ocorre na entrega das chaves.

Antes mesmo no anúncio das novas regras, porém, as empresas informaram que estavam conseguindo encontrar novos compradores para os imóveis, e até estavam lucrando com a venda dos apartamentos a preços maiores. Mas como há um volume enorme de entregas de imóveis, previstas para 2012 e 2013, o mercado começou a se questionar sobre o tamanho do problema.

Na avaliação dos bancos, a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda disponível do casal (ou das pessoas que compuserem a renda). Isso significa que, para tomar o financiamento pelo SFH em 2007, era preciso que a renda disponível fosse de R$ 3.163 mensais. Em 2011, o valor subiu para R$ 5.640 por mês.

Se o brasileiro médio já não conseguia se financiar pelo SFH em 2007, ficou ainda mais difícil em 2011 – restando para ele as linhas do FGTS, para imóveis de custo menor e com taxas reduzidas. As novas regras da Caixa – de mais prazo e menos juros – devem facilitar o acesso ao crédito imobiliário.

O Valor procurou o Secovi e a Abecip para saber se eles fazem estimativa de quantas pessoas ou casais no Brasil possuem o nível de renda necessário para tomar empréstimos nos valores atuais, mostrando o público-alvo potencial total desse mercado.

Por meio da assessoria de imprensa, o Secovi, que representa as incorporadoras e construtoras de São Paulo, disse que esse tipo de estudo nunca foi feito pelo órgão. A Abecip informou que é muito difícil fazer essa conta, porque faltam estatísticas oficiais e existem muitas combinações possíveis para a composição de renda. Pesa ainda a possibilidade de o trabalhador usar o FGTS para pagar parcelas.

Com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2009 e nos números da Pesquisa Mensal de Emprego (PME), ambas do IBGE, é possível calcular que o 1% mais bem remunerado da população nas seis regiões metropolitanas pesquisadas (São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre e Recife) ganha R$ 21 mil por mês. Aqueles que compõem os nove pontos percentuais seguintes têm renda média de R$ 6 mil. O segundo decil (entre 10% e 20% mais ricos) possui renda média individual de R$ 2,6 mil.

Com base nesses números, e considerando casais da mesma faixa de renda, um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil. Nas seis regiões pesquisadas pelo IBGE, os 20% mais ricos são 4,5 milhões de pessoas, ou 2,2 milhões de casais de mesma renda.

"um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil"


Vão querer me linchar, mas 20% eu acho relativamente muito, antigamente devia ser (bem) menos. É aquilo que já discutimos extensamente: se hoje a restrição é o preço antes era o crédito (ou falta de).


No próprio site da ABECIP tem lá: em 2002 menos de 30 mil imóveis financiados (ou uns 0,017% da população total - não a que trabalha). Tem outras fontes de financiamento (FGTS) e tem tb os imóveis comprados à vista, mas é claro que não vai aumentar muito esse percentual assustador.


Abs

Mercado imobiliário vive bolha ou ‘calo’?

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,mercado-imobiliario-vive-bolha-ou-calo,111068,0.htm?reload=y

Eduardo Zylberstajn*

SÃO PAULO - Há mais de ano discute-se a formação de uma bolha imobiliária no Brasil. Boa parte dos argumentos que podem confirmar ou não essa bolha já são amplamente conhecidos, mas a dúvida persiste.

Uma definição amplamente utilizada para bolha é uma situação de preços descolados dos fundamentos. O debate e a falta de uma resposta única surgem porque o problema é justamente como medir corretamente os fundamentos. Qual o valor justo de um ativo? No caso dos imóveis no Brasil, o problema é ainda mais grave, porque as estatísticas confiáveis do setor são assustadoramente escassas.

Para auxiliar o acompanhamento do mercado, a Fipe lançou há pouco mais de um ano o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. São cerca de 150 mil anúncios válidos por mês para medir a variação do preço do metro quadrado em 7 regiões do país, coletados na internet. É fato que o preço anunciado não é o mesmo do que o transacionado, mas é bastante razoável assumir que, ao menos no médio e no longo prazo, esses valores têm a mesma tendência. Além disso, é muito difícil observar com precisão preços dos imóveis. A informalidade e a (falta de) estrutura de boa parte das imobiliárias impedem a coleta sistematizada dessas informações. Os bancos, por sua vez, mantêm registros fidedignos dos imóveis financiados, mas atendem apenas uma parcela do mercado (cerca de 50% das vendas) e utilizam, muitas vezes, os valores de avaliações e não necessariamente o preço acordado entre compradores e vendedores. Em suma: não existe uma fonte de dados perfeita.

Cabe também mencionar que a iniciativa do FipeZap não é inédita. Há outras experiências com índices de preços de oferta, como o Home Asking Price Index, da Inglaterra, e o FotoCasa, da Espanha. Este último, aliás, detectou o estouro da bolha espanhola antes do índice oficial, porque os preços anunciados estão disponíveis aos institutos de pesquisa meses antes do registro oficial das transações.

Os anúncios têm também outra grande vantagem: permitem o acompanhamento do preço para novos aluguéis. Utilizando esta fonte de dados, podemos medir a rentabilidade de se investir em imóveis, obtida por uma pessoa que escolhe comprar um imóvel e alugá-lo ao invés de investir em outro ativo. Essa taxa permite inferir se o preço dos imóveis está alto ou baixo, já que compara o preço de venda do ativo (o imóvel) com o retorno financeiro que ele propicia.

Se a rentabilidade do aluguel fosse alta (20% ao ano, por exemplo) as pessoas prefeririam comprar imóveis e alugá-los a terceiros ao invés de aplicar o dinheiro em títulos do governo. Por outro lado, se a rentabilidade do aluguel fosse baixa, como 1% ao ano, as pessoas prefeririam vender seus imóveis, aplicar o dinheiro e viver em imóveis alugados. Se a rentabilidade do aluguel for baixa, trata-se provavelmente de uma sitação de preços de venda inflados - a temida bolha.

Em São Paulo, a taxa de rentabilidade do aluguel corresponde a aproximadamente 6% ao ano, segundo os dados do FipeZap. Muitos especialistas em finanças comparam esse número com a taxa Selic ou com a poupança e concluem que vivemos uma bolha. A suspeita é reforçada ainda mais se considerarmos que essa taxa vem caindo desde 2008, quando era de 9%, o que significa que o preço para venda aumentou mais do que o do aluguel. O problema com essa análise é que ela compara coisas diferentes: um rendimento real (que despreza a inflação) com um rendimento nominal. Para ilustrar isso, imaginemos o seguinte: o leitor compra um imóvel hoje e espera apenas que ele mantenha seu valor real ao longo dos próximos anos (o preço subirá de acordo com a inflação). O aluguel desse imóvel também seria reajustado de acordo com a inflação, pois os contratos costumam ser indexados. Assim, o aluguel seria um rendimento real. Para compará-lo com outros rendimentos, teríamos que considerar o rendimento real e não o nominal.

O gráfico abaixo compara a rentabilidade do aluguel com a taxa de juros média dos financiamentos imobiliários descontada a expectativa de inflação futura, desde janeiro de 2008. É notável como a tendência das duas curvas é a mesma, apesar dos juros serem mais voláteis.

O gráfico mostra duas coisas. Primeiro, reforça o argumento de que o aumento nos preços de venda dos imóveis dos anos recentes se deve principalmente a novas condições, muito mais favoráveis, de crédito. Segundo, que atualmente há um descolamento de cerca de 1% ao ano entre os juros reais para financiamento imobiliário e a taxa do aluguel. Para que os pontos finais das duas linhas voltem a se encontrar, há três possibilidades: uma queda no preço de venda dos imóveis de cerca de 15%, um aumento nos preços do aluguel de cerca de 18% ou, ainda, uma queda nos juros reais do financiamento imobiliário de algo perto de 1%. Cabe a ressalva de que a taxa de juros utilizada como referência é, provavelmente, maior do que a taxa média efetivamente praticada no mercado, porque diz respeito aos financiamentos que têm os maiores juros.

De todo modo, os dados mostram que para responder se vivemos ou não uma bolha imobiliária, precisamos responder na verdade se as condições atuais de crédito imobiliário são sustentáveis. Se não forem, então uma correção um pouco mais forte nos preços pode surgir no momento em que o crédito se deteriorar. Se forem, no pior dos casos estamos em uma situação de preços de imóveis um pouco acima do seu valor fundamental. Chamar essa situação de bolha pode então ser um exagero alarmista, esse sim sem fundamentos. Seria um caso mais simples, não de uma bolha - talvez apenas um ‘calo’.

*É pesquisador da Fipe e coordenador do Índice 

Is Brazil's property bubble about to burst?

Imprensa internacional ainda falando na possível bolha brasileira:

http://www.moneyweek.com/blog/is-brazils-property-bubble-about-to-burst-58412

This time four years ago, I wrote an article here about Brazilian property. I suggested that there was a reasonable chance that it might see the kind of boom that Spain saw back in the 1970s and 1980s.

Brazil was booming. Credit was becoming more freely available and property across the country looked relatively cheap. All the conditions were in place for a boom. No wonder then that Brazil got one.

Since 2008, GDP per head in Brazil has risen by not far off 50%. Wages have risen by roughly the same amount and employment is at record highs. The FT reports that head-hunted executives don’t get out of bed for less than a 30-50% increase in pay.

At the same time, mortgage lending has, in the words of Capital Economics, “exploded”, more than doubling as a percentage of GDP since 2005.

Brazil’s financial markets have deepened, but things have also been helped along, as is the modern way, by government efforts to increase homeownership among the 'less well off'. The 'Minha Casa Minha Life' scheme provides all manner of familiar-sounding incentives, from 100% loans, very low interest rates, loans for deposits and so on.

The result? Prices in Rio de Janeiro and São Paulo have gone up 140% since 2008, while those in Brazil’s seven most important districts are up around 25% in the last year alone, says Capital.

Rents are up too. In Rio, average rents per square foot are up 35%. Clearly, house-price rises make sense given rising incomes and an expanding money supply. But might Brazil’s boom have now gone too far?

Capital thinks so. Look at a price-to-incomes ratio for São Paulo and Rio from 2008 and you will see that “house prices have increased at a far faster pace than incomes in recent years”. They have also out run nominal GDP quite substantially (50% vs 140%). “Ominously for Brazil” that was also the case for the UK, the US, Spain and Ireland before their own boom and busts. Moreover, while it is only one city (national data is hard to come by), prices in São Paulo are now above the average of emerging world city prices, while rental yields are below average.

So if it is a bubble, what might make it end? The hope is that it won’t have to end nastily – that it will deflate slowly via an adjustment in real prices (ie, average prices rise more slowly than nominal prices) as has sort of happened in the UK so far.

However, there is one thing that might make the transition nastier – a derailing of the Brazilian economy by a hard landing in China.

Either way, if you didn’t buy into Brazil four years ago, I suspect now might not be the time to take the plunge. It is fair to say that Capital Economics (rather like us) is prone to calling the end to bubbles a bit too early – Forbes reckons the bubble “has legs” until 2017. But better too early than too late.

Abs

The Telegraph: Swimming naked in Brazil's bubbly waters

http://www.telegraph.co.uk/finance/comment/ambroseevans_pritchard/9205775/Swimming-naked-in-Brazils-bubbly-waters.html

The Latin Tiger may have overtaken France, Italy, and Britain to become the world’s fifth largest economy on some measures but it has also been relegated to 126th place by the World Bank for 'ease of doing business', behind much of Africa. Cyclical warning signs are flashing amber across the board.

It is far from clear whether this 195m-strong cub of the BRICs quartet has broken out of the "middle income trap" after half a century of tantalizing efforts, each dashed by events.

Has Brazil’s profile been flattered once again by a resource boom, this time juiced by exports of iron-ore and soya to China, and a property bubble of Irish proportions?

The jury is out, even if we all accept that Luiz Inacio 'Lula' da Silva - ex-Fiat car worker turned apostle of orthodoxy - did slay inflation and establish the Banco Central do Brasil as the Bundesbank of the Americas, and if we accept that the deep-water fields of the Campos Basin will eventually turn Brazil into the world’s fourth largest oil producer.

Knight Frank’s global survey shows that Brazil’s house prices rose 26pc last year, leading the world by far. The global average was 0.5pc.

"Prices are crazy," said Eduardo Paes, Rio’s mayor. Even 'favelas' are frothy as developers close in. A good slum is worth a four-bedroom house in Arizona - if you can prove ownership.

"Brazil is experiencing a typical housing bubble," said Samy Davy from the Getulio Vargas Foundation. "It risks widespread damage to the Brazilian financial system and economy as occurred in the US."

This is a hotly-disputed subject, explored on websites such as 'bolha imobiliaria' and 'Brazilian bubble'. Bulls say mortgage debt is low, so US comparisons are invalid. Yet the Minha Casa/Minha Vida scheme of 100pc mortgages from state-run Caixa Federal for poor families has a strong whiff of Fannie, Freddie, and America’s subprime.

Consultants Secovi-RJ said Rio property has risen 400pc to 700pc over the last decade, albeit from a low base. Average prices in the major cities have jumped 140pc since 2008, diverging from income growth in much the same way as the US, UK, and Spanish booms.

"We estimate that the market is overvalued by as much as 50pc," said Neil Shearing from Capital Economics. With luck, the bubble will "deflate slowly" as the economy motors at 3pc to 4pc and inflation erodes real debt.

The fear is that a Chinese hard-landing/credit contraction will intrude.

Brazil’s economy ground to halt late last year. It has since rebounded, but may struggle to repeat the great leap forward of the Lula years given the headwinds of a super-strong real (20pc overvalued says Goldman Sachs).

It is certainly far too strong for a country that has seen scant productivity gains for thirty years. Benjamin Steinbruch, head of Brazil’s steel group CSN, said it is now cheaper to bash metal in Germany.

Labour productivity has not remotely kept pace with China or the Asian tigers, which is why industrial output has almost halved to 14.6pc of GDP, a level last seen before the great industrialization drive of the of late 1950s. The country is becoming 'post-industrial' before it is rich.

President Dilma Rousseff - an urban guerrilla during the military dictatorship of the early 1970s - has blamed the real’s strength on a "monetary tsunami" of funds fleeing Anglo-Saxon QE in search of yield.

Her response is to throw up a screen of 40 protectionist barriers, with import surcharges and a Buy Brazil edict for procurement even where local products are 25pc more expensive. "We have to take measures to defend ourselves. We cannot let our manufacturing sector be cannibalized."

Ex-central bank chief Gustavo Franco said the policies are retrograde, damning the government’s "currency war" mantra as escapism. "They don’t seem to understand the real issues."

It is true that hot money has flooded the country, but this is because the central bank has kept rates at nose-bleed levels to offset the inflationary effects of government spending.

The fiscal error is not obvious at first sight since the budget deficit is under 3pc of GDP, but this was the case in Britain before the bubble burst. The commodity and credit cycle has disguised the rot.

Roberto Rigobon from MIT’s Sloan School said Brazil should have copied Chile and Norway, running fiscal surpluses of 8pc or 9pc of GDP - rotating the money into global assets through wealth funds.

Instead, Brazil has wasted much of its commodity bonanza subsidizing a bloated state, with "Greek" retirement at 54 and ruinous pension costs. A Santander study said Brazil has still "Cambodian-style" infrastructure.

Defenders of Lula retort that the GINI coefficient of social inequality has at least fallen to 54 from feudal levels of 60 a decade ago, and infant mortality rates have plummeted from the mid-20s to 17.

Brazil is not in imminent danger. Private credit will reach 58pc of GDP this year, up from 25pc of GDP in 2005. Debt service costs are 22pc of household disposable income, up from 18pc three years ago. These are not extreme levels by global standards.

Yet stress is showing. Non-performing loans for banks have reached 10.3pc, worse than during the post-Lehman shock of 2008-2009. Arrears of over 90 days on car loans have risen to 5pc.

"A recession next year is in the cards. Once the liquidity tide turns we will be able to see who is swimming naked," said Marcelo Ribeiro from Pentagono Asset Management.

Brazil has a hand of trump cards. Public debt is just 37pc of GDP. The central bank can slash rates - now 9.75pc - if need be. The country no longer owes debts in dollars. It holds $353bn (£223bn) in foreign reserves. It is an agrarian superpower in an era of scarce food supply.

Yet there is a jejune enthusiasm among those predicting that Brazil and fellow BRICs will keep advancing at breakneck pace and soon claim their crowns as the world’s dominant economic powers. Such extrapolations defy the time-honoured grip of political anthropology.

The equally plausible outcome is that the credit cycle in the emerging economies will turn down before the Old World has fully recovered. If so, pray.

Abs

Brazilian Bubble: Capital Economics says “Brazil property market is overvalued by 50%”

Link Original

A research report called “Why Brazil’s property boom looks like a bubble”  was just published by our friends at Capital Economics (CE), and it notes that (surprise, surprise) Brazil is in the grip of a fully fledged house price bubble, with prices in Sao Paulo doubled since 2008 and in Rio tripled. The excellent 10-page report is probably  the best we’ve read about the issue, offering relevant data and thorough analysis, with no strings attached.
One can only imagine the challenges that Mr. Neil Shearing and company faced in writing such a report, considering that “data on residential property prices are patchy” and “any analysis of Brazil’s property market is more of an art than a science,” as they put it. We share some of their views below:
“There are several reasons why we would have expected to have seen a sharp rise in Brazilian house prices over the past five years. But even so the sheer scale of the recent jump in prices is difficult to justify. As things stand, we estimate that the market is overvalued by as much as 50%.For a start, the boom in Brazil’s economy over past few years has resulted in a surge in household incomes…. At the same time, the rapid development of a mortgage market has made housing finance easier and cheaper to access for millions of Brazilians… Yet it is difficult to escape the conclusion that Brazil’s housing boom has gone too far.… our analysis suggests that house prices have increased out of all proportion to the rise in household incomes and the spread of mortgage finance. As a result, Brazilian housing now looks expensive relative to both incomes and rents, as well as property in other EMs.… history suggests that structural shifts in the availability of mortgages – both in terms of the volume of loans and the terms on which they are made – often lead to a sharp rise in the price of property. Given this, it is very likely that the spread of mortgage finance has justified at least part of the jump in house prices in Brazil over the past few years.Here [compared to the US and UK housing bubbles] it seems that the adjustment in the housing market will be more slow and gradual, with nominal prices falling moderately (or even stagnating) as incomes catch up. Looking ahead, Brazil’s ability to register relatively strong rates of nominal income growth should make it easier for the housing bubble to deflate slowly via an adjustment in real prices.”

Comentários:
- Observação sobre porcentagens: se algo está sobre-avaliado em 50% então precisa cair 33% pra voltar pro valor "justo".
- Comentário do Drunk lá no próprio post do Brazilian Bubble:
        “Will deflate slowly” = not a bubble.

Esse relatório (muito bom, diga-se de passagem) confirma uma impressão de alguns: tá tudo (muito) caro, mas não é uma bolha imobiliária no sentido tradicional (atenção bolhistas, não venham com 10 pedras na mão...).

Abs

Recreio a 2,8k por m2? Como? Construindo.

Garimpado no bolha, comentário de um usuário denominado Rodrigo:

"Terreno no Recreio por 1600K, gabarito de 3 andares mais um (laje), dá para construir 8 unidades, 4 de frente mais 4 de fundos com 100m2, mais 2 coberturas com direito a laje 250m2.
Só juntar 10 famílias comprar o terreno e levantar o prédio a preço de custo… e quem sabe depois vender… de quebra os últimos andares tem vista para o Parque e da Pedra do Tim Maia."

Link do anuncio:
http://www.martinelliimoveis.com.br/imovel_detalhe.asp?id=3585

Continhas de padeiro: cada ap. custaria 160k de terreno, mais 100m2 x 1,2k/m2 de construção (CUB residencial alto padrão R8, Sinduscon-RJ), daria uns 280k, ou 2,8k/m2, exatamente a metade dos 5,6K que se pede hoje na região.

Claro que falta custo de documentação, projeto, etc. Mas a grosso modo o custo do imóvel no mercado está bem discrepante do custo de reposição, conforme já demonstrou há algum tempo o prof. João da Rocha Lima, em uma das cartas.

Abs

Bulle Immobiliere

"Índice de preços da habitação
em relação ao rendimento disponível por família"


Do fórum sobre a possível (ou provável?) bolha imobiliária francesa, especialmente parisiense:
http://www.bulle-immobiliere.org/drupal/content/voeux-2012-0

Como sempre, tentam comparar um gráfico de preços com aquele famoso gráfico genérico de bolha...

Interessante notar que já seria a segunda bolha, em um período bem curto (em se tratando de imóveis), de menos de 30 anos. A primeira foi (dados de Paris):
1985-91 (6 anos) subida de aprox. 100%
1991-98 (7 anos) queda de aprox. 40%

A subida atual (mais de 150%) vem desde o fim da bolha anterior (1998), portanto 14 anos de subida com apenas um soluço em 2008. Duas bolhas emendadas sem intervalo, deve ser um caso único no mundo.

Olhando a fonte do gráfico (http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-1200-2012-r138.html) dá pra achar coisas interessantes, como por exemplo, preços desde o ano 1200 (!!!), coisa que não se vê todo dia:

Pra quem, como eu, entende "bulhufas" de francês, use o Google Translator.

Abs

The Cusp of a 2012 Brazilian Property Bubble Burst?

Mais do mesmo, acho que não traz nenhuma novidade ao assunto.

Mas fica aí o link, pra quem quiser dar uma lida:

http://www.globalpropertyguide.com/news-The-Cusp-of-a-2012-Brazilian-Property-Bubble-Burst-1085

Abs

Proposta prevê dedução do Imposto de Renda na compra da casa própria

A Câmara analisa o Projeto de Lei 2254/11, do deputado Edivaldo Holanda Júnior (PTC-MA), que permite a dedução de imposto de renda na aquisição de imóvel para ser usado como moradia da família.

A proposta altera a legislação que rege o pagamento de imposto de renda pelas pessoas físicas (Lei 9.250/95). O objetivo do projeto, segundo o parlamentar, é possibilitar que um número maior de brasileiros tenha acesso à casa própria.

De acordo com a proposta, a dedução poderá ser de até 50% do valor das prestações do imóvel. Essa dedução, no entanto, só será permitida se o pagamento do financiamento for realizado junto à construtora ou a agente do sistema financeiro nacional.

“A ideia de admitir somente os financiamentos com construtoras ou junto aos agentes do sistema financeiro nacional busca evitar eventuais fraudes. Parece-me que a exigência desses agentes como intermediadores poderá assegurar uma maior transparência nas operações”, explica o autor.

Tramitação
O projeto tramita em caráter conclusivo e será examinado pelas comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/ECONOMIA/207519-PROPOSTA-PREVE-DEDUCAO-DO-IMPOSTO-DE-RENDA-NA-COMPRA-DA-CASA-PROPRIA.html

Pergunta: isso está no manual de formação de bolhas imobiliárias???

http://en.wikipedia.org/wiki/Spanish_property_bubble
"In addition, tax regulation encourages ownership: 15% of mortgage payments are deductible from personal income taxes."

Abs