E agora, como está?
Com os juros reais caindo vertiginosamente e as NTN-Bs pagando no máximo IPCA + 4,29% (vencimento pra 2045):
- Imóvel SP: 6,3% x 0,9 (vacância de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 4,11%
- Imóvel RJ: 4,9% x 0,9 (vacância de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 3,19%
- NTNB 150545: (supondo inflação no centro da meta) (4,5% + 4,29%) = 8,79 x 0,85 (IR de 15%) = 7,5% = juros reais de 3%
Portanto, olhando simplesmente para o retorno, a conclusão se inverte, e os imóveis (pra aluguel, que fique claro) se tornam melhor investimento do que os títulos públicos (benchmark de qq investimento), bastando que para isso o valor de mercado apenas acompanhe a inflação neste período (33 anos).
Impressionante como o cenário pôde mudar tanto em tão pouco tempo.
Abs
11 comentários:
Contando que nunca tenha que fazer uma reforminha do próprio bolso no dito cujo, coisa que sempre acontece. E não esquecer a comissão da imobiliária...
E adimplencia do inquilino!
Mas nesse momento é alto o risco de o preço dos imóveis não acompanhar a inflação.
lembra q sempre falamos na caixa de pandora do governo ?
pois é, abriram.
vamos ver.
eu acho q foi um pouco tarde, os preços (nominais) estão muito elevados vis-a-vis a renda média.
boa conta... assim podemos ver o efeito da queda dos juros reais...
que influencia todas as tomadas de decisoes em termos de investimento.
Mas em 33 anos há muita depreciação do imóvel. Para ele valer a mesma coisa, corrigido pela inflação o valor, haveria a necessidade de grandes reformas.
imovel para investir em aluguem é preciso contabilizar tambem:
1- reformas pela depreciacao
2- pagamento de cota extras, embelezamento etc que são do locador
3- comissoes, por vezes seguros, anuncios, condominio e iptu em meses não locados (não apenas o nao recebimento do aluguel)
4- inadimplencia
quando vai se colocando tudo na conta, isso come em muitos casos, mais da metade do rendimento do aluguel... além da falta de liquidez, possíveis dores-de-cabeca...
Desconfio que essa conta do IR sobre o tesouro direto está errada. O IR não é descontado apenas na hora da retirada do dinheiro/lucros? (fazendo o investimento no tesouro só valer a pena um pouco mais a longo prazo...)
A propósito, sou totalmente leigo no assunto. Só achei a conta estranha...
Tem razão, Gabriel, mas existem dois IRs numa NTN-B, nos juros semestrais, e sobre o principal, somente na venda.
Portanto, nem eu nem vc estávamos totalmente certos e a conta é um pouco complicada. Quando tiver um tempo atualizo.
Obrigado!.
Abs
Um pouco de civilidade, humildade, educação e palavras mais amenas ao criticar. Não estou preocupado com quantidade de leitores ou de comentários, muito pelo contrário.
Abs
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