Off-topic: proporção habitantes/carro desabando no BR

Frota de veículos do BR:

http://www.denatran.gov.br/frota.htm

Automóveis aprox. 41 milhões em jul/2012, ou seja, 1 carro para cada 4,6 habitantes

Em 2000 era 20 milhões de automóveis, 1 carro para cada 9 habitantes

Em 1998 17 milhoes... 1 pra 10,6

Abs

Ex-cobertura de Sinatra à venda em NY e erro do O Globo

Cobertura que já foi de Frank Sinatra à venda em NY e O Globo Online noticia:

"O dúplex de 3 mil metros quadrados foi avaliado em R$ 15,4 milhões e está situado em Manhattan"

Imagem:

Hã? R$ 5k por m2 em Manhattan? USD 2,5k?? Como isso?

Uma pesquisa rápida no Google e se vê, de diversas fontes, que são 3000 square feet...

Erro grosseiro do jornal, de pés quadrados para metros quadrados. Quem conhece um pouco de preço de NY vê na hora que estaria de graça se fosse 3000m2. É um erro de ordem de grandeza, é muita coisa. "Só" 10x menor.

Bolhistas desatentos correm para berrar "mais barato que no Rio, um absurdo". Menos, menos...

Abs

Coordenador do Fipe Zap fala sobre a polêmica, a bolha, e o mercado em geral

Muita informação útil nessa entrevista:
http://revista.construcaomercado.com.br//negocios-incorporacao-construcao/133/por-que-os-precos-dobraram-coordenador-do-fipezap-analisa-263492-1.asp (precisa login).

Por que os preços dobraram?
Coordenador do FipeZap analisa a alta dos preços de imóveis e responde aos ataques contra a credibilidade do índice

Por Pâmela Reis

‘O comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% [em 2008]. Hoje continua em 7%. A acessibilidade aos imóveis não mudou tanto, foi o crédito que permitiu essa alta’

O índice FipeZap tem sido largamente usado para demonstrar a forte alta de preços dos imóveis no Brasil. Pesquisas acadêmicas e veículos da imprensa se apoiam nos dados para mostrar que a guinada dos imóveis está muito acima da evolução da renda ou de qualquer índice de inflação. Entre janeiro de 2008 e junho de 2012 o índice aponta uma alta de 140,9% em São Paulo e de 175,2% no Rio de Janeiro.

Por outro lado, empresários e representantes de entidades se esforçam para desqualificar o índice, questionando a credibilidade dos números e alegando que a alta, na verdade, foi muito mais suave do que sugere o indicador. As críticas foram, inclusive, expostas durante as apresentações do 84o Enic, que aconteceu em junho deste ano.

O FipeZap mede o preço médio por metro quadrado dos imóveis usados em sete capitais do País, com base nos anúncios do site de classificados Zap Imóveis. Construção Mercado entrevistou Eduardo Zylberstajn, idealizador e coordenador do índice, para elucidar as dúvidas que rondam o FipeZap e para entender se, afinal, é possível falar em bolha com base nos dados disponíveis. Acompanhe.

Nos últimos anos, o FipeZap aponta uma alta no preço de imóveis muito maior que a evolução da renda no Brasil. Isso representa risco para o mercado?

Temos na Fipe [Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas] um indicador que mede o número de meses que o trabalhador típico tem que trabalhar para comprar um metro quadrado. Basicamente, pegamos o preço do metro quadrado médio da cidade e dividimos pela renda mediana daquela cidade. Em 2008, essa razão estava na casa dos três meses e meio em São Paulo. Em 2012, saltou para seis meses.

Significa que a pessoa leva seis meses para comprar um metro quadrado?

Claro que eu estou falando do trabalhador típico mediado, que não compra o metro quadrado médio. Ninguém trabalha seis meses para pagar 1 m². Mas isso nos dá uma ideia da relação entre o preço dos imóveis e a renda. O mais importante é ver como essa relação evoluiu ao longo do tempo. Se estava em três meses e meio e foi para seis, é porque o preço subiu muito mais do que a renda. Em São Paulo, a renda do trabalhador, em termos reais, subiu 13,5% desde 2008, enquanto o preço dos imóveis subiu 87,9% em termos reais. O número assusta, porque parece que os imóveis ficaram menos acessíveis. Porém, quando se compara renda com preço, estamos imaginando uma compra à vista, e a grande diferença está no crédito.

Foi o crédito que inflacionou os preços ou foram os preços inflacionados que motivaram a ampliação do crédito para viabilizar a compra?

É sempre difícil dizer o que influenciou o que. Mas tenho a impressão de que algumas medidas do governo foram muito determinantes. Microrreformas institucionais feitas nos anos 2000 permitiram a redução do juro imobiliário e o alongamento do prazo. Em 2006, o juro médio para o financiamento imobiliário com recursos livres, segundo dado do Banco Central, era de 20% ao ano. Hoje está em 11%. O prazo médio de financiamento era de três anos e meio. Hoje está em 13 anos. Houve uma mudança brutal nas condições de crédito. Prazo maior e juro menor, significa parcela menor.

O que são recursos livres?

Dos 65% da poupança que têm que ser destinados à habitação, 80% vão para imóveis de até R$ 500 mil, por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Sobram 20% dos 65%, ou 13,5% do total da poupança, que são os recursos livres. É um capital que os bancos têm que destinar para habitação, mas que podem ser direcionados para qualquer tipo de imóvel. Infelizmente, no Brasil só existe série de dados para o prazo e a taxa de juros dessa modalidade de crédito, mas me parece razoável supor que os juros dos recursos livres e do SFH caminhem mais ou menos juntos.

‘A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores estão enfrentando um aumento de 140% nos preços. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia’

Ou seja, podemos dizer que a alta dos preços foi causada, em boa parte, pela facilidade de crédito?

Fizemos um exercício aqui na Fipe. Pegamos o preço médio do metro quadrado em São Paulo e simulamos um financiamento com as condições de mercado dos recursos livres em janeiro de 2008. Na época, o juro era algo como 14% e o prazo médio era de seis anos. A parcela média de 1 m² deu R$ 68 em valores de hoje, ajustados pela inflação. Em seguida, dividimos essa parcela pela renda mediana do trabalhador naquele mês, que era de R$ 965. O resultado foi 7%. Ou seja, o comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% da renda.

Mas por essa conta, mesmo com 100% da renda do mês a pessoa não conseguiria pagar a parcela inteira.

É evidente que alguém pode dizer que a comparação está errada. Mas, de novo, a questão é que o trabalhador típico não compra o metro quadrado médio. Isso é só um indicador, o que importa é ver como ele variou ao longo do tempo. Sabe em quanto está esse comprometimento de renda hoje? Em 7%.

Continua igual?

Sim. A parcela média hoje fica em torno de R$ 74, e a renda mediana é de R$ 1.096. O comprometimento é o mesmo, mas a pessoa tem que trabalhar por muito mais tempo para comprar um imóvel, porque o prazo explodiu. Existem financiamentos de até 30 anos. Isso nos mostra que a acessibilidade aos imóveis não mudou tanto de 2008 para cá. Isso também nos leva a imaginar que foi o crédito que permitiu essa alta no preço dos imóveis. A expansão do prazo e a queda dos juros fez com que o preço pudesse subir de acordo com a renda. Por isso, também, a resposta para saber se existe bolha ou não é simplesmente entender o que vai acontecer com o crédito imobiliário. Se o crédito secar, a parcela vai ficar mais cara e o preço vai ter que baixar para caber nesses 7% da renda.

Mas o crédito continua aumentando. Este ano tivemos novas quedas de juros nos bancos. Isso significa que os preços ainda podem subir?

Essa melhora é muito marginal. O juro que caiu de 20% para 11% causou todo esse movimento nos preços. Se cair de 11% para 10%, ou de 10% para 9%, que é o que vem acontecendo agora, o impacto é muito menor.

Dá pra concluir, então, que não existe bolha?

Existem mercados, como o Distrito Federal e alguns bairros do Rio de Janeiro e de São Paulo, em que os preços estão um pouco fora da realidade, mas vão se ajustar. Não é uma bolha generalizada. Pode haver algum ajuste, mas os preços não vão cair 50%.

Você já vê este ajuste no índice FipeZap?
Há uma desaceleração bem pronunciada da alta, que vem acontecendo de forma gradual. Até o meio do ano passado os preços estavam subindo mais de 2% todo mês. Nos últimos meses, estamos com a taxa mensal na casa de 1%. E hoje a alta tem características diferentes também. Até o ano passado tudo subia: todos os bairros, todas as cidades. Hoje, há regiões que estão apresentando aumentos muito modestos, como o Distrito Federal – onde o índice subiu 0,3% em junho – e Salvador. Mesmo em cidades onde os preços sobem mais, o ritmo diminuiu. O Rio estava subindo 3% ao mês um ano atrás, hoje sobe 1%. Isso parece ser saudável, pois não está acontecendo uma ruptura. As coisas estão começando a se ajustar.

Há risco de queda acentuada nos preços?
Está cheio de gente que faz esse tipo de previsão, mas isso acaba sendo mais bruxaria do que economia. O que dá para dizer é que ainda temos demanda firme. A cada ano temos 1,5 milhão de famílias se formando no País. Temos também mercado de trabalho, com aumento da renda e desemprego menor. No mercado de crédito também não parece que vamos ter uma reversão grande nos próximos anos. Se tudo isso se mantiver, a demanda vai continuar.

Você vê alguma mudança no perfil do consumo de imóveis, em função de todas essas transformações?

Uma coisa importante é que o índice FipeZap mede o aumento do preço por metro quadrado. Se o preço do metro quadrado dobra, mas a área do imóvel construído cai pela metade, o preço que as pessoas vão pagar para morar é o mesmo. E é isso que está acontecendo. A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores de imóvel em São Paulo estão enfrentando um aumento de 140% nos preços, por exemplo. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia.

‘As críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também’

Mas isso não é negativo?
Mudaram as condições de compra e é assim nos grandes centros urbanos do mundo todo. Em Nova York, por exemplo, não se vê muitos apartamentos de 200 m². Há alguns luxuosos, mas a maioria é de imóveis pequenos. Aqui em São Paulo, durante anos, o preço dos imóveis esteve muito deprimido, por isso era possível ter apartamentos grandes. Mas a realidade para a nova geração não é essa.

O fato de o FipeZap se basear em anúncios não é um problema? Não há divergência entre o valor anunciado e o valor fechado depois da negociação?

O que o índice mede é a variação, e não o valor. Além disso, se pensarmos no longo prazo, não faz sentido imaginar que o preço anunciado e o preço transacionado evoluem de maneira divergente. Quando se olha para a variação mês a mês, pode ser que em um determinado momento haja descontos maiores ou menores na venda, o que causa alguma divergência entre o preço ofertado e o transacionado. Mas num período de três ou quatro anos eu fico absolutamente confortável em olhar para o preço ofertado.

E por que não fazer o índice usando, por exemplo, os dados dos cartórios, com preços finais?

A principal vantagem do anúncio é a agilidade e a facilidade na obtenção dos dados. E num país como o Brasil, onde ainda há muita informalidade, a gente sabe que muitas transações são registradas nos cartórios com preço diferente do que foi transacionado, especialmente no mercado de usados. Além disso, os números dos cartórios são difíceis de obter. Os anúncios passam a ser uma boa alternativa porque estão na internet e são facilmente coletados. No primeiro dia útil do mês já temos o índice do mês anterior.

Essa agilidade pode ajudar a detectar problemas com antecedência?

Sim. Na Espanha, por exemplo, existe um índice oficial, calculado pelas autoridades estatísticas, e outro índice calculado por um site de anúncios chamado Fotocasa. O índice de anúncios detectou o estouro da bolha imobiliária espanhola antes do oficial. Quando se coloca as duas curvas juntas, se vê que o índice de anúncios começou a despencar quatro meses antes. O anúncio traz a primeira informação das casas que estão disponíveis no mercado. Do momento em que a casa é colocada à venda até o registro da transação, passam-se alguns meses para negociação, financiamento, documentação, registro da matrícula etc. Pode-se levar até um semestre para detectar uma variação que, no anúncio, foi detectada muito antes.

Então podemos nos basear no FipeZap, com segurança, para analisar o que está acontecendo no Brasil?

Ter apenas um índice com base em anúncios certamente não é o ideal. O ideal seria ter diversos índices. É assim em qualquer país desenvolvido. O Brasil, por exemplo, tem vários índices de inflação, e quando olhamos todos em conjunto conseguimos extrair a realidade do mercado. No mercado imobiliário tem que ser assim também. O grande problema não é o fato de termos um índice baseado em anúncios. O problema é a ausência de outros índices. O vilão não é o FipeZap, mas sim o próprio mercado que não se organiza para ter outros indicadores.

Muitas pessoas criticam o fato de que o FipeZap acompanha apenas imóveis usados, alegando que ele não refletiria o que acontece com os novos. Você concorda?

Não me parece razoável supor que no médio e longo prazo haja divergência muito grande entre o preço dos novos e o preço dos usados. Digamos que o preço dos novos fosse o dobro do preço dos usados jovens. As pessoas iam passar a comprar o usado. Do mesmo jeito, se o preço dos usados subir muito, a pessoa passa a pensar no novo. No fundo, estamos falando do mesmo bem. Por isso, se em quatro anos o preço do usado subiu 140%, a alta dos novos não deve ser tão diferente. O problema é que não temos estatísticas para confirmar, por isso somos absolutamente transparentes e deixamos bem claro que estamos tratando de imóveis prontos.

Outra crítica comum se refere à amostra pequena em outras capitais, fora do eixo Rio-São Paulo. Isso não compromete a informação?
Em São Paulo, há cerca de 100 mil anúncios que compõem a base de dados; no Rio, mais de 50 mil; em Belo Horizonte e no Distrito Federal, cerca de dois mil; e em Recife, Salvador e Fortaleza, são em média 500 anúncios por cidade. Quando a amostra é pequena, o que pode acontecer é termos uma volatilidade maior da série, mas isso não significa que ela não seja consistente. Estamos trabalhando para corrigir isso e logo vamos lançar uma revisão do índice, com ampliação do número de cidades. Nas cidades onde há menos anúncios, vamos complementar com outras fontes.

Também se questiona o fato de que o índice não acompanha o mesmo imóvel ao longo do tempo, e que os dados congregam imóveis de idades e padrões diferentes. Isso não afeta a análise?

Usamos uma metodologia chamada estratificação. Em São Paulo, por exemplo, dividimos a cidade em 204 áreas, e cada uma tem um peso fixo. Ainda dividimos cada área pelo número de dormitórios. Depois, tiramos o preço mediano de cada célula e atribuímos o respectivo peso. A suposição implícita que a gente faz é que a composição dessas células não muda muito ao longo do tempo. Se a cada mês houvesse uma mudança enorme no estoque dos imóveis de cada bairro, isso seria problema, mas acredito que o estoque não mude dessa forma. Há imóveis de diferentes idades hoje e havia antes também. Todas essas críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também.

Há planos de um novo indicador para o mercado imobiliário?

Estamos construindo um indicador de duração dos anúncios. Também está no nosso horizonte fazer um índice para imóveis novos, mas é difícil conseguir as informações. Está em etapa preliminar, ainda estamos avaliando opções de bases de dados.

Abs

Relatório completíssimo sobre mercado imobiliário americano

Dica do obrigatório Drunkeynesian:

Mega relatório sobre o mercado imobiliário americano.
https://docs.google.com/file/d/0B8yOsNFcxSV5WDJqTi1HNVNheTg/edit#

Quem dera se houvesse um com 10% disso aí, sobre o BR.

Abs

Selic em 8%: estímulo a investimento em qualquer coisa

Selic como todo mundo sabe no fundo do poço, em 8%
Disso, tira-se:
- 0,10% na compra de titulo do tesouro
- 0,3% a.a. pra CBSC
- taxa de custódia da corretora (algumas não cobram). O Banif por ex., recentemente passou de 0 (zero) pra 0,4%.
- IR de no minimo 15%

Bota isso tudo na ponta do lápis e vê o que sobra em termos reais (acima da inflação)? NADA.

O que deve ter de investidor quebrando o porquinho e trocando titulo por imovel (ou qualquer porcaria). Principalmente longe das capitais, onde os preços estão pra lá de proibitivos.

Sei lá, só pensando alto.

Update: a informação sobre o Banif está errada, ainda não cobra taxa, conforme dica nos comentários.

Abs

Marginal Revolution: Is a high home ownership rate a sign of a successful country?

http://marginalrevolution.com/marginalrevolution/2012/06/is-a-high-home-ownership-rate-a-sign-of-a-successful-country.html#.T9yAvscaoho.twitter

I saw an El Pais spread on this, which I cannot find on-line.  Here are the European countries with the highest owner occupancy rates:

1. Romania, 97.5%

2. Lithuania, 93.1%

3. Croatia, 90.1%

4. Slovakia, 90.0%

How about the lowest rates?

1. Switzerland, 44.3%

2. Germany, 53.2%

3. Austria, 57.4%

Get the picture?

Abs

Prefeitura do Rio abusando nas avaliações p/ ITBI

É antigo, mas só agora tive um tempo pra divulgar:

http://oglobo.globo.com/rio/itbi-bicho-papao-no-sonho-da-casa-propria-5231164

RIO - Em qual local da cidade o imóvel é mais valorizado? Acertou quem respondeu no setor de ITBI da Secretaria municipal de Fazenda. Embalada pelo boom imobiliário dos últimos três anos, a prefeitura do Rio vem aumentando — em alguns casos em mais de 50% — a avaliação dos imóveis da cidade para a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, aquele tributo que o comprador pensa que vai recolher ao município no valor de 2% do que pagou pela casa nova, mas que, na prática, pode ser bem mais.

Foi o caso do administrador Rogério Quintanilha. Ele comprou um apartamento na Tijuca por R$ 750 mil. Ao gerar pela internet a guia do ITBI, levou o primeiro susto: o valor do apartamento pulou para R$ 1,1 milhão. Rogério recorreu administrativamente e perdeu. Mas, quando foi tirar uma nova guia do imposto, o valor venal arbitrado pela prefeitura tinha subido para R$1,9 milhão.

— Eu recorri de novo. Desta vez, ganhei. Paguei o tributo referente ao valor de R$1,1 milhão. Ou seja, o prefeito pôs um bode na minha sala e, quando retirou, eu achei que ficou bem melhor — contou Quintanilha, que agora vive um novo drama.

Estado também usa avaliações da prefeitura

Com a morte da mulher, ele terá que recolher 4% do valor atualizado do imóvel de imposto ao estado para receber como herança parte do mesmo imóvel. E a Fazenda estadual usa, como regra, as avaliações da prefeitura:

— Agora vou ter que brigar para tirar o bode do Cabral da minha sala.

Para não perder o financiamento da casa própria, a economista Viviana Faria resolveu pagar os R$ 32 mil de ITBI referentes ao valor de mercado de R$ 1,6 milhão que a prefeitura estipulou para o apartamento de 120 metros quadrados que ela e o marido compraram na planta, por R$ 600 mil, na Rua Ministro Raul Fernandes, em Botafogo.

— O valor que a construtora atualizou para o imóvel é de R$ 800 mil, a prefeitura avaliou pelo dobro. Então estamos dispostos a vender o imóvel agora para ela — protestou Viviana, que pretende recorrer à Justiça.

Sua futura vizinha, a analista de sistemas Andréa Rocha, resolveu recorrer administrativamente, mas teme perder o financiamento:

— Demos entrada no recurso no início do mês, e o despachante calcula que o recurso seja julgado em até um mês. A compra está parada, e isso com certeza vai impactar no financiamento.

O mineiro Alexandre Sontang também recorreu. Ele comprou há dois anos um apartamento no Humaitá, na planta, pelo valor de R$ 615 mil. O imóvel foi entregue em novembro de 2011, mas a briga com o ITBI atrasou a entrega das chaves:

— A prefeitura arbitrou o valor em R$ 1,89 milhão, três vezes o valor que paguei. No mercado, o imóvel está avaliado em R$ 1,1 milhão. Recorri imediatamente.

Sontang entrou com recurso administrativo em 2 de abril, mas ainda não teve resposta:

— O processo na prefeitura anda a passos de tartaruga, sem contar que a cada instante pedem novos documentos. Não pude esperar esse processo desrespeitoso com o cidadão, pois precisava pagar entregar a guia paga do imposto à construtora para poder obter as chaves. Então, quitei.

José Carlos Luz Bernardo desistiu de trocar seu apartamento na Rua Manoel Ferreira, por outro maior na Rua Vice-governador Rubens Berardo, na Gávea, depois que soube o valor que teria de pagar de ITBI:

— O valor do imóvel é R$ 1,61 milhão, mas a prefeitura avaliou em R$ 2,5 milhões. Desisti.

Segundo o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi-RJ, Leonardo Schneider, em algumas ruas da cidade a prefeitura vem de fato avaliando os imóveis acima do valor de mercado:

— Isso está acontecendo em bairros como a Tijuca, onde a diferença realmente está alta. A prefeitura apostou muito na valorização dos preços, e isso está se tornando um fator restritivo no mercado. Muitos contribuintes se sentem lesados. O município deveria fazer uma revisão desses valores.

Na hora de calcular o IPTU, critério é outro

A mesma Secretaria municipal de Fazenda, que supervaloriza o imóvel no momento da compra, dá a ele um valor até dez vezes mais baixo na hora de cobrar o IPTU. O subsecretário municipal de Tributação e Fiscalização, Ricardo Martins, explica que isto ocorre porque são empregados critérios diferentes. Segundo ele, para calcular o ITBI ,o governo utiliza as regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Ricardo Martins explicou que, a cada três meses, a fiscalização avalia os valores das guias pagas para tirar a estimativa e atualizar os valores:

— Usamos a massa de informações dos valores efetivamente pagos do ITBI. Na comparação de um trimestre com outro, se a variação ultrapassar o limite de 5%, para cima ou para baixo, então atualizamos os dados. É claro que com 80 mil guias por ano, podemos errar em uma ou outra avaliação. Para isto, existe a revisão. O contribuinte que não concordar com o valor da guia pode impugná-lo — explicou o secretário, acrescentando que o recurso administrativo demora cerca de 15 dias para ser julgado.

Segundo ele, a legislação estabelece que o o ITBI deve ser recolhido sobre o valor venal (de mercado) do imóvel e é de competência do município:

— O imóvel na planta é uma oportunidade. O comprador assume o risco do investimento. E a incorporadora, por sua vez, baixa o preço para captar recursos, mas assim que o imóvel fica pronto o valor é atualizado. A prefeitura não pode pagar o ônus dessa oportunidade. Ela tem que cobrar o valor de mercado. É o que diz a lei.

Já o valor venal do IPTU é calculado a partir da Planta Genérica de Valores, cuja vigência data de janeiro de 1998. Em seu site, a Secretaria municipal de Fazenda disponibiliza a explicação para o cálculo do valor venal de um imóvel, bem como a consulta de logradouros.

Segundo Ricardo Martins, para impugnar o valor da guia do ITBI, o contribuinte pode recorrer na sede da Prefeitura, na Rua Afonso Cavalcanti, 455, prédio anexo, no andar térreo, no horário de 9 às 16 horas, ou mesmo pela internet. No site da SMF, estão disponíveis o formulário, os documentos necessários e o passo a passo do processo administrativo. Para recorrer, o contribuinte tem prazo de até 30 dias após o lançamento e antes de efetuar o pagamento.

Professor de direito imobiliário, o advogado João Basílio explicou que o contribuinte também pode recorrer judicialmente, através de ação de repetição de indébito, mas corre o risco, senão conseguir uma medida liminar, de ter que esperar até quatro anos pelo julgamento do recurso.

Basílio avalia que a prefeitura errou na dose. Segundo ele, durante décadas, o município avaliava muito mal os valores de mercado para o cálculo do imposto:

— Antigamente, a prefeitura avaliava o imóvel por cerca de 30% do valor de mercado. Era muito baixo. Foi no governo Cesar Maia que os valores foram revistos e passou a se utilizar o valor de mercado. Mas agora, em alguns bairros, esses valores estão realmente acima da realidade — explicou.

Segundo ele, o mercado de imóveis no Rio viveu um boom nos últimos anos, mas tende agora a estabilizar.

Abs

Tamanhos padrão de vagas de garagem

Compartilhando (fonte):


Tamanho das vagas (Prefeitura de SP):

Pequeno (2,10 x 4,20)
Médio (2,20 x 4,70)
Grande (2,50 x 5,50)

No mesmo link, tem uma apresentação com as áreas de circulação necessárias para várias configurações de posicionamento das vagas em diversos ângulos, por ex.:

Abs

USA home prices since 1890

Após um longo período sem posts, compartilho o gráfico abaixo, tirado deste interessantíssimo relatório, dica do Drunkeynesian:

Tem tb informações sobre  "Skyscraper as a bubble indicator". E mais um monte de dados sobre tudo. Vale a leitura.

Abs

Valor: Descompasso entre preço de imóvel e renda afeta mercado

Sugestão do leitor Frank:

https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2012/6/6/descompasso-entre-preco-de-imovel-e-renda-afeta-mercado

Nos últimos anos, o valor dos imóveis cresceu muito acima da renda, criando um descompasso entre a capacidade de endividamento das famílias e o financiamento imobiliário. Enquanto a renda média do trabalho do brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos financiamentos de aquisição de imóveis feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou 83%. As novas regras de financiamento anunciadas ontem pela Caixa Econômica Federal tendem a facilitar o acesso de novas famílias ao crédito.

Em 2007, o empréstimo médio concedido pelo SFH era de R$ 82 mil, com parcela inicial que comprometia 42% da renda de um casal médio brasileiro, considerando prazo de 30 anos. No ano passado, o financiamento médio atingiu R$ 150 mil, com as parcelas iniciais equivalendo a 52% da renda do casal.

O valor do financiamento médio pelo SFH tende a subir ainda mais neste ano e no próximo, dado que os empréstimos tomados ao longo de 2011 estão ligados a repasses de lançamentos mais antigos das incorporadoras, e não capturaram toda a alta dos imóveis. Por esses valores, a linha de crédito voltada para a classe média, que é o SFH, se mostrava viável apenas para menos de 20% da população. A ampliação do prazo do financiamento de 30 para 35 anos amplia, assim, o número de famílias capazes de comprar imóveis no país.

Antes, tendo como base a taxa de juros de 10% ao ano (mais TR e custos com seguro), praticada em boa parte dos bancos, a parcela inicial para um financiamento de R$ 82 mil em 30 anos era de R$ 949 por mês, equivalente a 42% de R$ 2.285, a renda média de um casal (duas rendas médias mensais de R$ 1.142) em 2007. Já um financiamento de R$ 150 mil gera parcela mensal inicial de R$ 1.692, que compromete 52% da renda média de um casal em 2011, de R$ 3.278 (duas rendas de R$ 1.639). Com juros menores e mais prazo, essas parcelas vão cair.

Algumas das principais incorporadoras imobiliárias do país indicaram, nas últimas semanas, que estavam cancelando contratos assinados há alguns anos, durante o boom do mercado imobiliário, porque os clientes não teriam condições de passar pelo crivo de análise de crédito dos bancos no momento do repasse do financiamento da construtora para o mutuário final, que ocorre na entrega das chaves.

Antes mesmo no anúncio das novas regras, porém, as empresas informaram que estavam conseguindo encontrar novos compradores para os imóveis, e até estavam lucrando com a venda dos apartamentos a preços maiores. Mas como há um volume enorme de entregas de imóveis, previstas para 2012 e 2013, o mercado começou a se questionar sobre o tamanho do problema.

Na avaliação dos bancos, a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda disponível do casal (ou das pessoas que compuserem a renda). Isso significa que, para tomar o financiamento pelo SFH em 2007, era preciso que a renda disponível fosse de R$ 3.163 mensais. Em 2011, o valor subiu para R$ 5.640 por mês.

Se o brasileiro médio já não conseguia se financiar pelo SFH em 2007, ficou ainda mais difícil em 2011 – restando para ele as linhas do FGTS, para imóveis de custo menor e com taxas reduzidas. As novas regras da Caixa – de mais prazo e menos juros – devem facilitar o acesso ao crédito imobiliário.

O Valor procurou o Secovi e a Abecip para saber se eles fazem estimativa de quantas pessoas ou casais no Brasil possuem o nível de renda necessário para tomar empréstimos nos valores atuais, mostrando o público-alvo potencial total desse mercado.

Por meio da assessoria de imprensa, o Secovi, que representa as incorporadoras e construtoras de São Paulo, disse que esse tipo de estudo nunca foi feito pelo órgão. A Abecip informou que é muito difícil fazer essa conta, porque faltam estatísticas oficiais e existem muitas combinações possíveis para a composição de renda. Pesa ainda a possibilidade de o trabalhador usar o FGTS para pagar parcelas.

Com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2009 e nos números da Pesquisa Mensal de Emprego (PME), ambas do IBGE, é possível calcular que o 1% mais bem remunerado da população nas seis regiões metropolitanas pesquisadas (São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre e Recife) ganha R$ 21 mil por mês. Aqueles que compõem os nove pontos percentuais seguintes têm renda média de R$ 6 mil. O segundo decil (entre 10% e 20% mais ricos) possui renda média individual de R$ 2,6 mil.

Com base nesses números, e considerando casais da mesma faixa de renda, um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil. Nas seis regiões pesquisadas pelo IBGE, os 20% mais ricos são 4,5 milhões de pessoas, ou 2,2 milhões de casais de mesma renda.

"um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil"


Vão querer me linchar, mas 20% eu acho relativamente muito, antigamente devia ser (bem) menos. É aquilo que já discutimos extensamente: se hoje a restrição é o preço antes era o crédito (ou falta de).


No próprio site da ABECIP tem lá: em 2002 menos de 30 mil imóveis financiados (ou uns 0,017% da população total - não a que trabalha). Tem outras fontes de financiamento (FGTS) e tem tb os imóveis comprados à vista, mas é claro que não vai aumentar muito esse percentual assustador.


Abs

Menos juros, mais prazo, e segue o jogo

Caixa aumenta prazo pra 35 anos, e diminui juros (bem pouco, na casa de 0,1% a.a.). Não conferi os cálculos, mas na reportagem fala que uma renda de 10k pegava um crédito de 267k e agora de 280k, aumento de 4,8%. Apenas 1 mês após a medida anterior, mais esse gás pros preços.

http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/redacao/2012/06/05/caixa-corta-juros-e-amplia-prazo-de-financiamento-imobiliario-para-35-anos.jhtm

A Caixa Econômica Federal anunciou, nesta terça-feira (5), a ampliação do prazo do financiamento da casa própria com recursos da poupança de 30 para até 35 anos. Foram anunciadas ainda novas reduções nas taxas de juros dos financiamentos.

O anúncio é feito em meio aos esforços do governo para reduzir os juros bancários e estimular o crescimento da economia.  As medidas valem a partir da próxima segunda-feira (11), mas não englobam imóveis financiados dentro do programa "Minha Casa, Minha Vida", do governo federal.  

Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as taxas caem de 9% para 8,85% ao ano, mais TR (Taxa Referencial), para todos os clientes. A taxa pode chegar a 7,8% ao ano mais TR, dependendo do nível de relacionamento com o banco.

Fora do SFH, as taxas foram reduzidas de 10% para 9,9% ao ano mais TR para todos os clientes, podendo chegar a 8,9% ao ano mais TR no caso de relacionamento com a Caixa.

"Dos nossos financiamentos, 82,8% são para famílias com renda de até 10 salários mínimos", disse o vice-presidente de Governo e Habitação do banco, José Urbano Duarte.

Segundo ele, essa nova redução mantém o banco com as menores taxas do mercado e ainda permite aos clientes comprar imóveis melhores e em condições ainda mais vantajosas.

No fim de abril, o banco tinha anunciado seu primeiro corte de juros no financiamento imobiliário, que passou a valer em 4 de maio, na estreia do 8º Feirão da Casa Própria.

Exemplo

No caso de uma pessoa com renda familiar de R$ 10 mil, independentemente do relacionamento com o banco, pelas regras anteriores poderia financiar até R$ 267 mil, segundo o banco. Com as novas taxas e prazo de 420 meses, poderá financiar até R$ 280 mil. Se essa mesma pessoa tiver conta salário no banco, poderá financiar até R$ 303 mil.

Por lei, os bancos precisam destinar pelo menos 60% dos recursos depositados em suas cadernetas de poupança a financiamentos de imóveis. Imóveis financiados com recursos da poupança podem ser comprados pelo SFH ou fora do sistema. O financiamento pelo SFH dá direito a taxas menores, mas vale para imóveis de valor mais baixo, de até R$ 500 mil.

Além disso, esses imóveis comprados pelo SFH estão sujeitos à alienação fiduciária, que permite que o imóvel seja retomado e vá a leilão caso haja um atraso superior a 30 dias no pagamento da parcela do financiamento.

Pacote também reduz taxas à produção de unidades

O pacote habitacional também beneficia empresas da cadeia da construção civil. As taxas de juros para financiamento à produção de unidades residenciais com recursos da poupança caiu e o prazo de financiamento foi ampliado de 24 para 36 meses.

A taxa do programa Plano Empresa da Construção Civil foi reduzida de 11,5% para 10,3%. Para empresas clientes com relacionamento na Caixa, a taxa poderá chegar a 9%. O programa é destinado a construtoras e incorporadoras.

Já para a produção de imóveis comerciais, os juros efetivos caem de 14% para 13%. Essa taxa poderá chegar a até 11% para empresas que têm relacionamento com o banco – uma redução de até 3 pontos percentuais.

Nos casos de financiamento para construção ou aquisição de imóvel próprio com recursos da poupança, a taxa efetiva para pessoa jurídica cai de 13,5% para 12,5. O juro pode chegar a até 11,5% dependendo do grau de relacionamento com o banco.

Abs

Salários do setor de petróleo sobem 27% em 1 ano

http://blogs.estadao.com.br/jt-seu-bolso/salarios-para-o-setor-de-petroleo-e-gas-sobem-27/


Promovendo a post um comentário (falta de assunto é fogo, rs):


"Sobre a renda, lembro (acho que foi o leitor Frank) que, há muito tempo, apostou que não haveria um só indicador de renda que acompanhasse nem de longe o preço dos imóveis nesses ultimos tempos.

Pois é, tem um. (Não que o pessoal do setor de petróleo seja suficiente pra justificar ou manter os preços em qq cidade grande)."


Abs

1 Ano

Completamos hoje o primeiro ano de vida do blog. Mais uma vez agradeço aos leitores e aos demais blogs aí do lado.

Tem sido bem proveitoso acompanhar, na medida do possível, este louco mercado.

Abs

Percentual de pessoas alugando no BR

Reportagem da Folha com alguns dados interessantes, o que me chamou mais atenção foi o % de aluguel no BR, bem menor que na UE:

Abs

30k o m2 de terreno na Atlantica

Casa na Atlãntica por 30 milhões, parece absurdo pra uma casa, mas o que importa é o terreno, de 1000 m2. 30mil por m2.

http://oglobo.globo.com/rio/penultima-casa-da-avenida-atlantica-em-copacabana-posta-venda-por-298-milhoes-4879135

RIO - Ela nem é tão bonita assim, mas pertence à realeza carioca e está sendo cortejada por dezenas de pretendentes — alguns estrangeiros. Ninguém parece se importar muito com o dote: para tomar posse de uma das últimas casas da Princesinha do Mar, na orla de Copacabana, será preciso desembolsar, no mínimo, R$ 29,8 milhões, valor exigido, como mostrou Ancelmo Gois em sua coluna no GLOBO, pela República da Áustria, dona do imóvel de dois andares, instalado num terreno de cerca de mil metros quadrados na Avenida Atlântica. Após a negociação, nada de final feliz: a casa, na altura do Posto 6, será demolida para dar lugar a um prédio de alto luxo ou a um hotel cinco estrelas. Com isso, restará apenas mais uma casa em frente ao mar de Copacabana. Tombada, ela está protegida da especulação imobiliária. Em Ipanema e Leblon, ainda restam quatro casas e um clube.

O destino da casa rosa onde funcionou o Consulado da Áustria até 2009 já está traçado: no dia 16 de agosto, termina a primeira rodada da negociação. A Sivbeg, agente imobiliário que representa a Áustria, receberá as propostas encaminhadas à Jones Lang LaSalle Hotels, empresa responsável pela intermediação do negócio. Depois de analisadas as condições de pagamento dos interessados, serão selecionados alguns para uma segunda rodada de negociações, onde o preço final oferecido vai ter papel decisivo na hora de se bater o martelo. O negócio milionário, uma espécie de leilão, é cercado de sigilo. Todos os interessados são obrigados a fazer um acordo de confidencialidade:

— Quem der mais, vai levar. Fizemos três avaliações para se chegar ao valor mínimo de R$ 29,8 milhões. A área permite a construção de prédios residenciais e hotéis. Acreditamos que a rede hoteleira seja a maior interessada porque o potencial construtivo para estes empreendimentos é maior — diz Roberta Oncken, vice-presidente da LaSalle. — Já recebemos mais de uma dezena de interessados. O endereço é muito disputado.

A Secretaria de Urbanismo diz que o gabarito da área depende de vários fatores: se o prédio a ser erguido vai ficar grudado na divisa dos vizinhos, ou não, se vai fazer sombra na praia, entre outras variáveis. Especula-se no mercado que possa ser erguido no terreno um prédio de até 13 andares. O mesmo vale no caso de hotéis.

— Nem passamos nada sobre o gabarito para os interessados. Vai ser preciso apresentar o projeto à prefeitura para depois saber exatamente o que é possível ou não — diz Roberta.

Especialista no mercado imobiliário, Rubem Vasconcelos diz que nenhuma construtora deve ficar desanimada diante do valor pedido. Segundo cálculos dele, é viável fazer um prédio de sete andares, com apartamentos de 375 metros quadrados cada. Se cada um for vendido por R$ 12 milhões, o negócio terá valido a pena:

— O edifício teria que ser de alto luxo. O metro quadrado sairia a R$ 30 mil. É alto para a Avenida Atlântica, mas bem menor do que o da Delfim Moreira, que pode chegar a R$ 70 mil.

Em Copacabana, vizinhos do imóvel que será derrubado estão divididos.

— Poderiam fazer um centro cultural, um teatro. Ela é tão bonita, é uma pena que vá ser posta abaixo — diz Inês Barbosa.

Já Adriana Barbosa defende o fim da casa da Áustria:

— Está feia, abandonada. Ficava mais bonito um prédio de luxo.

Uma casa de pedra, na altura da Rua Santa Clara, será a única a resistir na Avenida Atlântica. Em Ipanema, além da casa onde funciona o Centro de Cultura Laura Alvim, há o Country Club e duas casas na esquina da Farme de Amoedo. Numa delas, funciona o restaurante Vieira Souto, que guarda em quadros histórias da construção. Quem visita o imóvel pode descobrir que dois amigos ingleses, identificados apenas como Mister Roger e Mister Bailey, ergueram casas geminadas em 1938. Em 1951, a família da médica Sylvia da Silveira Mello passou a morar na casa 234. Um depoimento dela está na parede do restaurante. Alguns trechos mostram como o bairro era diferente: “Na época, Ipanema só tinha três prédios”. Depois, outra passagem saborosa: “Eu ia com meus amigos à praia e tinha um código com a casa. Usava toalhas sobre a barraca para pedir refrigerante, sanduíches ou cerveja. Vendedor só tinha de refresco de limão, biscoito de polvilho e pirulito”.

A casa ao lado, de outra família, virou um galpão abandonado. Sócio do restaurante, André Vasconcelos, diz que a especulação é menor porque o imóvel é tombado.

No Leblon, o médico Marcos Polônia, morador da última casa da Delfim Moreira, diz que sequer consegue andar em paz pelo bairro, tamanha a quantidade de propostas que recebe. Perguntado se não venderia o imóvel por R$ 30 milhões, como a casa da Áustria, ele ri:

— Me ofereceram R$ 60 milhões. Mas vou sair daqui para quê? Não mesmo!

Abs

Case-Shiller 116 anos (imovel acompanha a inflação...)

Pra quem acha que imóvel não acompanha inflação, vale lembrar o (famosíssimo) gráfico centenário do indice Case-Shiller, exaustivamente publicado e republicado em tudo quanto é site do assunto:

http://www.ritholtz.com/blog/2011/04/case-shiller-100-year-chart-2011-update/

116 anos e (após muitos altos e baixos) sai de 100 para 110, aumento real.

Lembrando que o indice usa a metodologia Repeat sales, ou seja, preços de venda do mesmo imóvel:
http://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index

Abs

Atualizando a comparação de investimento

Neste post, há quase 1 ano, mostrei como o imóvel era ruim para investimento.


E agora, como está?


Com os juros reais caindo vertiginosamente e as NTN-Bs pagando no máximo IPCA + 4,29% (vencimento pra 2045):

• Imóvel SP: 6,3% x 0,9 (vacância de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 4,11%
• Imóvel RJ: 4,9% x 0,9 (vacância de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 3,19%
• NTNB 150545: (supondo inflação no centro da meta) (4,5% + 4,29%) = 8,79 x 0,85 (IR de 15%) = 7,5% = juros reais de 3%

Portanto, olhando simplesmente para o retorno, a conclusão se inverte, e os imóveis (pra aluguel, que fique claro) se tornam melhor investimento do que os títulos públicos (benchmark de qq investimento), bastando que para isso o valor de mercado apenas acompanhe a inflação neste período (33 anos).

Impressionante como o cenário pôde mudar tanto em tão pouco tempo.

Abs

Com juros em queda, bancos podem usar recursos próprios para a casa própria

http://oglobo.globo.com/imoveis/com-juros-em-queda-bancos-podem-usar-recursos-proprios-para-casa-propria-4814117

RIO - “Se a taxa de juros cair a 7,5%, 7%, poderemos viver uma situação inédita no Brasil, que é a de colocar recursos de tesouraria no financiamento habitacional”, afirmou o presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, nesta sexta-feira. Isso significa que, com uma possível queda na taxa Selic, os bancos podem resolver utilizar recursos próprios, e não apenas os da caderneta de poupança, para investir no setor habitacional.

O diretor da Domus Companhia Hipotecária, Rodolpho Vasconcellos, explica que a expectativa é que a poupança continue crescendo de 3% a 4% ao ano, enquanto o financiamento imobiliário deverá expandir-se a média de 20% ao ano. Assim, diz ele, as instituições tendem a buscar outras formas de captar recursos para responder à demanda.

— Com os juros básicos da economia em queda, aumenta o interesse do banco em investir em crédito imobiliário, pois a rentabilidade fica mais atrativa que a das aplicações financeiras. Assim, os bancos poderiam aplicar recursos em habitação espontaneamente. Mas, na minha visão, se a Selic cair ainda mais, certamente, os juros do financiamento terão de cair também.

Para Maurício Visconti, diretor da consultoria de investimentos imobiliários REIT, o problema do crédito habitacional no Brasil não é falta de caixa e sim o casamento entre passivo e ativo. Isso significa que, para fazer um empréstimo de 360 meses, o banco precisa ter uma fonte de recursos que dure, também, 360 meses. Assim, não é a queda dos juros isoladamente que fará os bancos tirarem dinheiro da carteira própria para emprestar, diz ele:

— A caderneta de poupança supre essa necessidade porque ela serve como funding de longo prazo. Mas, se hipoteticamente a taxa de juros disparasse e todo mundo sacasse o dinheiro da caderneta de poupança pra colocar em outra aplicação? Para se ter mais dinheiro para habitação, será necessário incentivar, com regulamentação, as fontes de longo prazo, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), independentemente da taxa de juros. Existe muito pouco dinheiro de tesouraria emprestado para o crédito imobiliário justamente porque é um emprestimo de longo prazo.

Segundo Visconti, o mercado de securitização ainda é incipiente, mas aos poucos está crescendo. Atualmente, além da poupança, o mercado habitacional já utiliza funding complementar, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que já somam R$ 50 bilhões, e Certificados de Crédito Imobiliário (CRIs), com R$ 28 bilhões.

Pessoas ligadas ao mercado também não acreditam que as mudanças nos rendimentos da poupança, anunciadas ontem pelo Governo Federal, possam afetar significativamente o volume de recursos para o crédito imobiliário. Segundo eles, não há porque temer uma debandada da poupança. E mesmo que isso aconteça, os efeitos não seriam sentidos em menos de dois ou três anos. Para Nelma Tavares, superintendente da Caixa Econômica Federal no Rio, banco que mais usa recursos da poupança para financiamentos imobiliários, as mudanças não causarão problemas.

- Não vejo a menor possibilidade dessas mudanças interferirem nos recursos disponíveis - disse, durante o Feirão Caixa da Casa Própria.

Na cerimônia de abertura do 8º Feirão Caixa da Casa Própria, no Riocentro, Hereda afirmou que a expectativa da Caixa é de alcançar até R$ 18 bilhões em negócios durante o evento, valor cerca de 20% superior ao do ano passado. No primeiro dia de funcionamento da feira, o evento recebeu, até as 18h, 15.441 pessoas, e, movimentou cerca de R$ 322,7 milhões, totalizando 2.146 negócios fechados e encaminhados.

O grande atrativo desta edição do feirão é a oferta de crédito a juros reduzidos. Para o financiamento de imóveis com valor até R$ 500 mil (no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação), os juros passam de 10% ao ano para 9% ao ano. Se o interessado se tornar cliente do banco, com conta salário, a taxa cai para 7,9% ao ano.

No caso de um financiamento de R$ 200 mil, por 20 anos, a taxa anterior, de 10% mais TR, representaria uma prestação inicial de R$ 2.518,32, valor que cai para R$ 2.194,74, ou seja, menos R$ 323,58, a juro de 7,9%. Ou ainda, menos R$ 38.988 em 20 anos.

— Muitos diziam que não havia margem para mexer nas taxas, mas provamos que se procurar, sempre existe um jeito — afirmou Hereda, que negou que a mudança tenha sido feita por exigência do Planalto. Segundo ele, a presidente Dilma fez "um alerta" a todos os bancos sobre as altas taxas de juros, e a decisão foi tomada por razões estratégicas.

O feirão será realizado até domingo no Rio de Janeiro e também em Salvador, Recife, Belo Horizonte e Brasília. Até 10 de junho, outras seis capitais, além das cidades de Campinas (SP) e Uberlândia (MG) terão edições da feira.

Segundo a CEF, serão oferecidos mais de 430 mil imóveis, entre novos, usados e na planta. No Rio de Janeiro, serão mais de 46 mil imóveis, sendo 29.087 na planta e 4.172 novos prontos, além de quase 13 mil usados.

Abs

Juros caem: mais uma pernada de alta?

Duvido que alguém ainda não tenha lido a notícia, mas aí vai:

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1085326-taxa-de-juros-para-financiamento-de-imoveis-cai-hoje.shtml

Comentários no final.

A Caixa Econômica Federal, maior agente financeiro no setor de habitação, reduz os juros dos financiamentos imobiliários a partir de hoje. Começa também a rodada de feirões da casa própria.
Mais de 430 mil imóveis novos, usados e na planta serão vendidos em 13 cidades até 10 de junho. Os primeiros municípios a receber o evento --de hoje a domingo-- são Belo Horizonte, Brasília, Rio, Salvador e Recife.
Em São Paulo, o feirão vai de 18 a 20 deste mês.
"A vantagem do evento é reunir em um local uma grande oferta de construtoras, que permitem comparar as ofertas", diz José Urbano Duarte, vice-presidente de governo e habitação da Caixa.
Além das empresas, há outros agentes da cadeia, como corretores, cartórios e técnicos do banco responsáveis por liberar financiamentos.
Existe a possibilidade de fechar o negócio na hora, mas especialistas recomendam cautela. O pagamento vai comprometer a renda do mutuário por até 30 anos.

 FAÇA SUAS CONTAS

"É preciso fazer as contas antes, saber o quanto do orçamento há disponível para fazer o financiamento sem se endividar", diz o professor do Insper Ricardo Almeida.
As taxas da Caixa vão de 4,5% a 10% ao ano mais Taxa Referencial, de acordo com o valor de imóvel e a renda. Antes, chegava a 11%.
No caso dos mutuários que adquirem um imóvel avaliado em até R$ 500 mil, as taxas serão reduzidas de 10% para pelo menos 9% ao ano.
Para quem tem conta-corrente, cheque especial e cartão de crédito do banco, os juros podem chegar a 8,4%. Já os clientes que optarem por transferir o salário para Caixa podem ter até 7,9%.
Imóveis com valores superiores a R$ 500 mil terão taxas de financiamento reduzidas de 11% ao ano para 10% ao ano, podendo chegar a 9% ao ano de acordo com os produtos e os serviços da Caixa que os clientes usarem.
Na linha que usa os recursos do FGTS, a taxa máxima foi reduzida de 8,4% para 7,9%. Se o cliente tiver conta no fundo de garantia (caso de assalariados), fica em 7,4%. A modalidade é válida para compra de imóveis de no máximo R$ 170 mil e famílias com renda de até R$ 5.400.

	Alex Argozino/Editoria de Arte/Folhapress

Possivelmente essa foi a notícia mais impactante da breve história deste blog.

E pra quem acha que 1% a.a. não faz diferença, dê uma olhada na prestação inicial do exemplo acima. Caiu de 3.121,00 para 2.877,00 (queda de aprox 8%).

Imagina a quantidade de famílias que tem renda bruta entre 9.590,00 e 10.403,33. Essa é a qtde de pessoas que NÂO PODIAM comprar o tal imóvel de 350k e DE UM DIA PRO OUTRO PODEM. (Infelizmente não tenho uma base confiável à mão, senão daria pra calcular exatamente - talvez c/ os dados do último censo)

E adivinhem o que acontecerá com os preços dos tais imóveis quando a sobrenatural lei da oferta e procura reagir a essa mudança abrupta na demanda?

Update: dito de outra forma, com a mesma prestação de 3.121,00 o sujeito agora pode pegar um crédito de pouco mais de 340k ao invés de 315k. O poder de compra aumentou em 8%. E isso vale pra todas as faixas. Milagres da geração espontânea de $, heheeh.

Esses 8% são o potencial de alta desta mexida específica, não é uma alta expressiva.

Abs

Mercado imobiliário vive bolha ou ‘calo’?

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,mercado-imobiliario-vive-bolha-ou-calo,111068,0.htm?reload=y

Eduardo Zylberstajn*

SÃO PAULO - Há mais de ano discute-se a formação de uma bolha imobiliária no Brasil. Boa parte dos argumentos que podem confirmar ou não essa bolha já são amplamente conhecidos, mas a dúvida persiste.

Uma definição amplamente utilizada para bolha é uma situação de preços descolados dos fundamentos. O debate e a falta de uma resposta única surgem porque o problema é justamente como medir corretamente os fundamentos. Qual o valor justo de um ativo? No caso dos imóveis no Brasil, o problema é ainda mais grave, porque as estatísticas confiáveis do setor são assustadoramente escassas.

Para auxiliar o acompanhamento do mercado, a Fipe lançou há pouco mais de um ano o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. São cerca de 150 mil anúncios válidos por mês para medir a variação do preço do metro quadrado em 7 regiões do país, coletados na internet. É fato que o preço anunciado não é o mesmo do que o transacionado, mas é bastante razoável assumir que, ao menos no médio e no longo prazo, esses valores têm a mesma tendência. Além disso, é muito difícil observar com precisão preços dos imóveis. A informalidade e a (falta de) estrutura de boa parte das imobiliárias impedem a coleta sistematizada dessas informações. Os bancos, por sua vez, mantêm registros fidedignos dos imóveis financiados, mas atendem apenas uma parcela do mercado (cerca de 50% das vendas) e utilizam, muitas vezes, os valores de avaliações e não necessariamente o preço acordado entre compradores e vendedores. Em suma: não existe uma fonte de dados perfeita.

Cabe também mencionar que a iniciativa do FipeZap não é inédita. Há outras experiências com índices de preços de oferta, como o Home Asking Price Index, da Inglaterra, e o FotoCasa, da Espanha. Este último, aliás, detectou o estouro da bolha espanhola antes do índice oficial, porque os preços anunciados estão disponíveis aos institutos de pesquisa meses antes do registro oficial das transações.

Os anúncios têm também outra grande vantagem: permitem o acompanhamento do preço para novos aluguéis. Utilizando esta fonte de dados, podemos medir a rentabilidade de se investir em imóveis, obtida por uma pessoa que escolhe comprar um imóvel e alugá-lo ao invés de investir em outro ativo. Essa taxa permite inferir se o preço dos imóveis está alto ou baixo, já que compara o preço de venda do ativo (o imóvel) com o retorno financeiro que ele propicia.

Se a rentabilidade do aluguel fosse alta (20% ao ano, por exemplo) as pessoas prefeririam comprar imóveis e alugá-los a terceiros ao invés de aplicar o dinheiro em títulos do governo. Por outro lado, se a rentabilidade do aluguel fosse baixa, como 1% ao ano, as pessoas prefeririam vender seus imóveis, aplicar o dinheiro e viver em imóveis alugados. Se a rentabilidade do aluguel for baixa, trata-se provavelmente de uma sitação de preços de venda inflados - a temida bolha.

Em São Paulo, a taxa de rentabilidade do aluguel corresponde a aproximadamente 6% ao ano, segundo os dados do FipeZap. Muitos especialistas em finanças comparam esse número com a taxa Selic ou com a poupança e concluem que vivemos uma bolha. A suspeita é reforçada ainda mais se considerarmos que essa taxa vem caindo desde 2008, quando era de 9%, o que significa que o preço para venda aumentou mais do que o do aluguel. O problema com essa análise é que ela compara coisas diferentes: um rendimento real (que despreza a inflação) com um rendimento nominal. Para ilustrar isso, imaginemos o seguinte: o leitor compra um imóvel hoje e espera apenas que ele mantenha seu valor real ao longo dos próximos anos (o preço subirá de acordo com a inflação). O aluguel desse imóvel também seria reajustado de acordo com a inflação, pois os contratos costumam ser indexados. Assim, o aluguel seria um rendimento real. Para compará-lo com outros rendimentos, teríamos que considerar o rendimento real e não o nominal.

O gráfico abaixo compara a rentabilidade do aluguel com a taxa de juros média dos financiamentos imobiliários descontada a expectativa de inflação futura, desde janeiro de 2008. É notável como a tendência das duas curvas é a mesma, apesar dos juros serem mais voláteis.

O gráfico mostra duas coisas. Primeiro, reforça o argumento de que o aumento nos preços de venda dos imóveis dos anos recentes se deve principalmente a novas condições, muito mais favoráveis, de crédito. Segundo, que atualmente há um descolamento de cerca de 1% ao ano entre os juros reais para financiamento imobiliário e a taxa do aluguel. Para que os pontos finais das duas linhas voltem a se encontrar, há três possibilidades: uma queda no preço de venda dos imóveis de cerca de 15%, um aumento nos preços do aluguel de cerca de 18% ou, ainda, uma queda nos juros reais do financiamento imobiliário de algo perto de 1%. Cabe a ressalva de que a taxa de juros utilizada como referência é, provavelmente, maior do que a taxa média efetivamente praticada no mercado, porque diz respeito aos financiamentos que têm os maiores juros.

De todo modo, os dados mostram que para responder se vivemos ou não uma bolha imobiliária, precisamos responder na verdade se as condições atuais de crédito imobiliário são sustentáveis. Se não forem, então uma correção um pouco mais forte nos preços pode surgir no momento em que o crédito se deteriorar. Se forem, no pior dos casos estamos em uma situação de preços de imóveis um pouco acima do seu valor fundamental. Chamar essa situação de bolha pode então ser um exagero alarmista, esse sim sem fundamentos. Seria um caso mais simples, não de uma bolha - talvez apenas um ‘calo’.

*É pesquisador da Fipe e coordenador do Índice