Forbes: U.S. Investors Commit Nearly $1 Billion To Brazilian Real Estate In New Fund

http://www.forbes.com/sites/kenrapoza/2012/03/21/u-s-investors-commit-nearly-1-billion-to-brazilian-real-estate-in-new-fund/

Gringos ainda acreditando em lucro no mercado imobiliário do Rio e Sampa.

It wasn’t that hard to convince 24 investors, most of them institutions, to commit a total $810.2 million to Brazilian real estate projects in São Paulo and Rio de Janeiro states.  With that under their belts, GTIS Partners, a global real estate investment firm, just raised the largest amount of funding by any foreigners buying Brazilian properties.

GTIS Partners in New York City closed its newly created GTIS Brazil Real Estate Fund II on February 24. Many of the investors are the same ones that bought into their first fund, the GTIS Brazil Real Estate Fund I, which managed to raise $510 million in the crisis years of 2008-2009.  All told, GTIS has raised around $2.3 billion in private equity capital since its inception in 2005.

As a result, the New Yorkers now run the largest real estate dedicated private equity fund in Brazil.

Josh Pristaw, Senior Managing Director of GTIS said, “Real estate investment opportunities that we are focused on in Brazil are also being driven by many macro drivers in Brazil including the upcoming 2014 World Cup and 2016 Summer Olympics.”

So far, the fund has spent about 30% of those commitments on a warehouse and residential project in São Paulo and one brand new commercial property in Rio de Janeiro (pictured).  It’s got about $250 million more worth of projects on the drawing board, and still under negotiations.

“It’s mostly all new construction,” said Tom Shapiro, president and founder of GTIS. “Investors are sold on the cap rate. Plus margins on selling the properties are still very good. You will get more than what you put into Brazilian real estate,” he said. The cap rate, or capitalization rate, is used to estimate an investor’s potential return by dividing the income the property will generate after fixed costs and variable costs by the total value of the property. Shapiro put the cap rate above 16%.

Leases in Brazil are linked to the core inflation index every three years. There is also low vacancy rates in Brazil as the country continues to grow up from its humble days as a poor country. World class cities like São Paulo still don’t have a lot of class A commercial buildings like the U.S., Europe or even Asia.  Smaller sections in São Paulo have steel and glass structures, but most of Brazilian buildings are built brick by brick. Companies moving to Brazil, or upgrading, are going to want newer architecture.

GTIS recently acquired a couple of sites located side by side near Rio’s port and will build around 400,000 square feet of new class A office space starting next year.   The building is expected to cost around $150 million.

Shapiro’s fund is closed to investors.

Retail investors interested in Brazilian real estate don’t have a lot of products to chose from.  Brazilian residential builder Gafisa (GFA) is liquid, and highly volatile. Other residential names like PDG Realty or commercial properties like BR Malls are only listed on the BM&F Bovespa exchange.  International real estate mutual funds like Alpine International Real Estate (EGLRX) are heavily weighted towards Brazilian developers and real estate investment trusts but not a pure play Brazil fund.

Abs

Pesquisa Ibope de Imóveis Residenciais

Mais do mesmo. Pesquisa com preços de anúncios de venda, em quatro capitais (Rio, Sampa, Poa e Recife). Preços médios/m2 e porcentagens de aumento aproximadamente em linha com o Fipe-Zap.

Um diferencial é ter as médias mínimas e máximas (primeiro e último decis da amostra).

Tem tb o numero total de domicílios e o % de vagos (dados do Censo 2010) e o total de novos imóveis previstos para 2011 (a pesquisa é de outubro do ano passado).

Link:
http://www.ibope.com.br/download/relatorio_precos_imoveis.pdf

Abs

São Paulo: Preço de casa de alto padrão despenca

Promovendo comentário do leitor Me:

"Preço de casa de alto padrão despenca"
http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,preco-de-casa-de-alto-padrao-despenca,94791,0.htm

"De setembro de 2010 ao mesmo mês de 2011, o metro quadrado passou de R$ 9.642 para R$ 2.640."

Na minha humilde opinião deve ser caso isolado (ainda que a média tenha caído, mas bem menos). Quem mora no Rio já viu diversos eventos de selvageria, violência, arrastão e bala perdida, em vários bairros, incluindo muito nobres, e o que acontece é que o vendedor prefere deixar passar uns meses e o assunto "esfriar", para então tentar vender por um preço normal.

Em tempo, o Fipe-Zap não mostra essa queda, pelo menos não no Morumbi. O preço pedido não foi afetado, aparentemente...

Abs

Maksoud Plaza leiloado a preço de 35 aptos na Zona Sul

http://www.dgabc.com.br/News/5928304/maksoud-plaza-e-arrematado-em-leilao-por-lance-minimo.aspx

O hotel, em Sampa, foi leiloado pelo lance mínimo, de R$ 70 milhoes. O interessante é que possui 45 mil m2, o que dá 1,5k por m2, não chega ao preço da Rocinha se duvidar. O preço de avaliação era 140 milhas.

Os 70 milhões dariam pra comprar apenas 35 aptos de uns 200 m2 cada na Zona Sul do Rio, um total de 7000 m2. Das duas uma, ou o hotel foi avaliado e mais ainda leiloado a preço de banana, ou os imóveis no Brasil estão muito caros.

Abs

Relatório do Secovi-SP 1S2011

Link para o original:
http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balanco-mercado-2011.pdf

Passagens relevantes:

"Na capital paulista, as vendas acumuladas de 11.680 unidades entre janeiro e junho representaram variação negativa de -31,3% em relação ao mesmo período de 2010, quando foram comercializadas 17.005 unidades.
Já os lançamentos nos primeiros seis meses de 2011 totalizaram 13.992 unidades, de acordo com a Embraesp – Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. Comparativamente ao ano passado, quando foram lançadas 13.581 unidades, houve incremento de 3,0%"

"O indicador VSO (Vendas Sobre Ofertas) médio do primeiro semestre de 2011 ficou em 13,2% ao mês. De janeiro a junho do ano passado, o VSO foi de 21,6% mês"

Sobre a região metropolitana (RMSP):

"Com 24.178 unidades vendidas, a região apresentou variação negativa de –28% sobre os 33.576 imóveis negociados no mesmo período de 2010"

"No período, foram lançadas 24.739 unidades, uma queda de 9,0% frente às 27.187 unidades ofertadas de janeiro a junho do ano passado. O VSO médio deste ano ficou em 13,5% ao mês, contra 19,1% ao mês em igual semestre de 2010"

 Sobre o crédito (informações a nível nacional):

"O crédito imobiliário com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)
movimentou R$ 37 bilhões no primeiro semestre, com variação de 55,5% sobre o mesmo período em 2010 (R$ 23,8 bilhões). O montante corresponde a 236 mil unidades financiadas nos primeiros seis meses de 2011, frente a 188 mil de janeiro a junho do ano passado (variação de 25,5%).
O crédito com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) correspondeu
a empréstimos da ordem de R$ 12,9 bilhões, equivalente a 409 mil unidades. O crescimento
em relação ao primeiro semestre de 2010 foi de 4,9% em recursos (valores) e de 31,9% em
unidades residenciais.
Considerando a soma dos recursos oriundos da poupança (SBPE) com os do FGTS, o volume
destinado ao setor foi de R$ 49,9 bilhões, com alta de 38% ante os R$ 36,1 bilhões viabilizados no primeiro semestre do ano passado.
Na comparação da soma de unidades financiadas pelo SBPE e pelo FGTS, o aumento passa a
30% entre os semestres, com 645 mil unidades neste ano e 498 mil em 2010"

Na página 23 notei uma coisa estranha, comento amanhã.

Abs

CS: Brazilian Homebuilders and Real Estate Brokers

Relatório do CS sobre o mercado imobiliário brasileiro (dica de um leitor): tem o famoso professor João da Rocha Lima Jr., do núcleo de Real Estate da USP, falando sobre bolha nos escritórios comerciais, queda de vendas de novos em SP (-28% em comparação com igual período de 2010), que não há bolha no crédito imobiliário (devido ao baixo % financiado), e as construtoras devem engordar suas margens brutas p/ proteção de possível aumentos nos custos.

Cs Home Builders 200911 Final

Abs

IPTU, Valor Venal e Valor Real

O IPTU (que é um imposto municipal), como se sabe, é calculado sobre o valor venal e não o valor de mercado de um imóvel.


Tirado da Wikipedia:

"A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel sobre o qual o imposto incide. Este valor deve ser entendido como seu valor de venda em dinheiro à vista, ou como valor de liquidação forçada. É diferente de seu valor de mercado, onde o quantum é ditado pela negociação, aceitação de parte do preço em outros bens, entre outros artifícios, enquanto aquele, isto é, o valor venal, é ditado pela necessidade de venda do imóvel em dinheiro à vista e em curto espaço de tempo. Por isso, o valor venal de um imóvel pode chegar a menos de 50% de seu valor de mercado. A alíquota utilizada é estabelecida pelo legislador municipal, variando conforme o município."

Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Imposto_sobre_a_propriedade_predial_e_territorial_urbana

O valor venal:

"Por valor venal se entende o que foi gasto na construção do imóvel mais o valor estimado do terreno, baseado em sua área. É um valor determinado pela prefeitura em relação ao imóvel específico, sendo sobre tal a incidência dos impostos. É o valor limpo da coisa, sem considerar a valorização ou desvalorização do mercado. Sendo assim, desconsidera-se a localização, a época da "venda", a oferta e a procura, o seu valor histórico, caso haja, o cenário imobiliário como um todo. Geralmente um valor muito abaixo do que realmente vale o imóvel."

Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Valor_venal

O blog Trading Cafe andou fazendo um bom trabalho de levantamento sobre as aliquotas de IPTU do Rio de Janeiro (1,2% - ainda não confirmado) e de São Paulo (entre 0,8 e 1,6%, com deduções).

Abs

Após meio século, o Rio (aos poucos) vai ressurgindo das trevas

Artigo na Economist, dica do Drunkeynesian.

Olha uma tabela interessante:

Atenção p/ o investimento estrangeiro direto (FDI) e como aumentou em 2010.

Abs

Rio x São Paulo (onde foi que o Rio ultrapassou?)

Pegando os dados do Fipe Zap, comparei o preço dos imóveis no Rio e SP (não é nenhuma disputa bairrista não, é só pq SP é a unica cidade que tem informação desde jan/2008, como o Rio).

Curiosamente o Rio passou a ter aumentos mensais maiores do que São Paulo em Set/2009, praticamente coincidindo com a escolha para sede de um certo evento esportivo, em 2 de Outubro de 2009. Coincidência?

Abs

IEPI-UR - Índice de Preços do CRECI-SP mostrando queda

Pra quem não sabe, o CRECI-SP (claro q pode rolar um conflito de interesses aí, mas...) compila mensalmente um indice de preços e de aluguéis residenciais de SP, chamado IEPI-UR.


http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp

Segue uma breve descrição do bicho (realces meus):

"O Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR/CRECISP) é composto, mês a mês, pela média de todos os preços de venda dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais efetivados pelas imobiliárias credenciadas pelo CRECISP."

Dá pra ver que é um indice "nervoso" (mostra tanto subidas quanto quedas abruptas), talvez por não utilizar média móvel, como o Fipe-Zap (usa média móvel de 3 meses).

As tabelas q eu tirei dos relatórios:

Como vantagem sobre o Fipe-Zap poderia citar o fato de usar o preço de venda e não o pedido.

Vamos ver como ficaria com média móvel (de 3 meses tb):

 
E um gráfico (Deus abençoe o Excel):

Dá pra ver que a média móvel dá uma suavizada legal no gráfico não sendo aquela montanha russa toda, mas não muda a conclusão que o mercado está virando (no mínimo desacelerando).

Obs.: quem é do Rio, já deve ter visto o grafico de preços de imoveis do Morar Bem, do jornal O Globo, que também é cheio de altos e baixos, pelo mesmo motivo.

Abs