E a crise no setor imobiliário?

No ano:
Ibovespa +16%
IMOB +20,5%

Eztec (sempre ela) +36%
Até a Gafisa, +30%

Update especial para o M**: quem conseguiu interpretar isso como uma recomendação de compra, é mais burro criativo do que eu pensava. :)

Abs

Raio-X construtoras: preto no branco

Meio que pra dar um basta no disse-me-disse que envolve o setor, tá aí os números, tirados do Fundamentus (busca avançada, filtrar por setor Construção e ordenar por Patr. Líquido)

Em vermelho:

- na coluna P/L as que estão "menos atrativas" que a Selic hoje (10,5%), ou seja, que tem o P/L maior que 9,5 (inverso de 10,5%)

- No P/VPA (Preço sobre Patr. Líquido): à primeira vista deveria ser não maior do que 1, mas uma empresa que custasse o mesmo que seu patrimônio seria um "peso morto", uma empresa que não tem capacidade de aumentá-lo, e qualquer empresa saudável tem. Por isso vou considerar P/VPA acima de 1,5 como ruim. Quanto mais saudável a empresa é natural esse cara ser maior mesmo.

- No ROE (retorno sobre o Patr. Líquido), as que estão rendendo menos que a Selic. Teoricamente uma empresa que não consegue remunerar o seu $ a uma taxa Selic + prêmio de risco não tem razão de existir.

- Liquidez Corrente: Ativo Circulante/Passivo Circulante, ou seja, o que tem a receber dividido pelo que tem a pagar no curto prazo (360 dias), se for menor do que 1, melhor prender a respiração...

E tem mais 1 trilhão de informações relevantes que dá pra tirar desses números, o que eu peguei de cara com meus parcos conhecimentos de análise fundamentalista foi só isso mesmo por enquanto.

Comentários são muito bem vindos, como sempre.

Atenção:
- dados do 3T2011, pois o 4T ainda não saiu (pelo menos as que eu vi)
- tem outras misturadas além de construtoras residenciais/comerciais, tipo Material de Construção, Construção Pesada, etc.

Abs

Multiplan compra terreno na Barra da Tijuca

Multiplan (administradora de shoppings, entre eles o Barrashopping) compra terreno na Barra por 6k o m2. Parece muito caro (lotes residenciais custam menos de 2k/m2 no bairro), mas talvez um terreno com autorização p/ atividade comercial seja mais caro mesmo. Não sei, só uma suposição.

Estimando que um terreno p/ fins residenciais custe o mesmo, e que dê pra construir 4 prédios, de 20 andares cada, com 10 aptos por andar, isso daria uns 289k por apto, referentes ao terreno. Uma bela grana.

Um apto de 70m2 custaria mais uns 87,5k, supondo o m2 de alto padrão (R$ 1250,00). Fonte: CUB.

Ficaria faltando os custos de administração da construtora, o projeto, o custo das áreas comuns e mais outros que não me ocorrem agora.

Ao m2 atual um apto. de 70m2 vale uns 490k.

Segue a notícia:

http://www.infomoney.com.br/multiplan/noticia/2290287-aquisicao+terreno+rio+janeiro+pela+multiplan+positiva+estrategicamente

SÃO PAULO - A aquisição de um terreno de 36 mil metros quadrados na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, pela Multiplan (MULT3) foi considerada positiva pela Ativa Corretora. A operação, anunciada na última sexta-feira (16) teve valor de R$ 231 milhões, aumentando o estoque de terrenos da empresa para desenvolvimentos futuros da companhia de 583 mil metros quadrados  para 619 mil metros quadrados.

Segundo a analista Julia Monteiro, a aquisição deste terreno é relevante para empresa, não só por ter uma área extensa, mas também por estar localizado estrategicamente ao lado de outros empreendimentos da companhia. Ele está situado em área contígua ao shopping Village Mall, em área onde o número de escritórios e o fluxo de pessoas está aumentando. Julia lembra que a companhia, que não é alavancada, dispunha no terceiro trimestre de R$ 533 milhões de caixa.

A companhia pretende usar a área para expandir o Village Mall, e também construir edifícios corporativos integrados aos centros comerciais da empresa. A Multiplan ressalta que, depois da aquisição desse terreno, terá estacionamentos para mais de 12 mil veículos e área construída superior a 550 mil metros quadrados.

Este é o local do futuro VillageMall:

Não sei que área contígua seria essa, talvez eles não tivessem ainda toda a área que está delimitada aí na Wikimapia.

Update: é a área do Walmart:

"Rio de Janeiro, 16 de dezembro de 2011 - A MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS S.A. (BM&FBOVESPA:MULT3) anuncia a compra de um terreno de 36 mil
m na Barra da Tijuca, cidade do Rio de Janeiro. A area, ocupada atualmente pelo
hipermercado Walmart, e contigua ao Village Mall - shopping Center da Companhia
em construcao - e se estende da Avenida das Americas ate a Lagoa da Tijuca."

http://www.infomoney.com.br/multiplan/noticia/2289722-multiplan+anuncia+compra+terreno+mil+metros+quadrados+rio+janeiro

Abs

20 maiores quedas na Bovespa em 2011

Visto no Drunkeynesian:
Update: original no Brazilian Bubble.

Ué, só UMA construtora? Então é o SETOR que está afundando, ou UMA empresa?

Abs

TradingCafe falando sobre a bolha

Divulgando com pequeno atraso, pra quem ainda não viu:

http://tradingcafe.wordpress.com/2011/11/16/existe-uma-bolha-imobiliaria-no-brasil-sim-trading-cafe-tv/#comments



Discordo em algumas partes, depois comento.

Update:
Comentários

Resumindo:

1) "Muitas" pessoas comprando pra especular;

2) A propaganda das construtoras é focada em investimento;

3) Distribuição de renda no Brasil é ruim (desigual);

4) Existe terreno de sobra no Brasil, ao contrário de lugares como Manhattan;

5) O Fipe-Zap é um índice falso;

6) A queda das ações das construtoras é sinal que a bolha está estourando;

7) As construtoras estão dando descontos de no mínimo 30%.

1) e 2) são totalmente subjetivos, não concordo de jeito nenhum com este tipo de abordagem. Tem leitores daqui que são radicalmente contra a teoria da bolha, porém sustentam (e bem) sua percepção com gráficos e dados macro (tem um montão de dados aqui no blog, é só olhar o histórico).

3) Digamos que o um imóvel no Brasil esteja custando o mesmo (ou até mais) que um equivalente nos EUA. Se a renda média do americano é 3 ou 4 vezes a do brasileiro então isso prova uma bolha, certo? NÂO! Isso só prova que o imóvel é muito mais acessível lá do que aqui. Por ex. 50% dos americanos podem ter uma casa e apenas 5% dos brasileiros. Igual sempre foi, inclusive com outros bens de consumo. Ou então nós temos uma bolha de TV, geladeira e carro há 50 anos??? Pois essas coisas sempre foram muito mais caras aqui do que lá, e a renda per capita sempre foi bem menor...

4) O velho argumento do excesso de terrenos no BR... Alguém em sã consciencia considera uma casa no interior do Acre como opção a um imovel no Rio? É claro que não... O que tem que ver é: onde interessa pras pessoas, sobra ou falta espaço? Ficando no Rio, com esse transito dos inferno, tem um montão de bairros com metrô ou só meia duzia?

5) A (esgotadíssima) questão do Fipe-Zap: invalidar totalmente o índice só porque é sobre o preço pedido e não o pago... Acho um exagero. Até parece que os imóveis de 1 milhão saem na "hora da verdade" a 500 ou 600 mil... O proprietário deve até falar: "vou quebrar teu ganho, mas só dessa vez, hein".
Obs.: na entrevista o coordenador do Fipe-Zap prometeu melhorar este aspecto em breve.

6) Olha as 20 maiores quedas da Bovespa em 2011 e ve quantas construtoras estão ali. Outra coisa: caiu horrores nos ultimos tempos? Mas quanto tinha subido antes?? Será que o mercado precificou um futuro brilhante demais e depois se tocou que não seria bem assim? É a velha história da comparação com base forte.

7) Segundo a reportagem indicada pelo leitor "Me", são descontos de até 36% e não de no mínimo 30%. E aposto que eles botam uma gordurinha no preço antes de dar o tal desconto. Velha tática de português da mercearia.

No final ele fala sobre a quantidade de milionários econômicos e a quantidade de milionários por causa do preço do imóvel em que mora. Interessante, vou ver se consigo fazer uma comparação. De cara dá pra dizer que tem 155 mil milionários no BR pelo critério do mercado financeiro (investidor qualificado  é o sujeito que tem USD 1 milhão em investimentos financeiros).

Será que tem muito mais ou muito menos do que 155 mil imoveis de USD 1 milhão no BR? Como fazer essa estimativa? Será que faz sentido essa comparação?

Finalizando, concordo 100.000% com a parte que ele diz que este assunto deveria ser debatido de forma mais racional e menos passional. Mas... é uma vã esperança.

Respeito muito a opinião dos demais, e especialmente a do Ricardo (TradingCafe), mas quando o assunto é imóveis tem umas coisas que não "batem" com a minha visão.


Abs

Relatório JPM Resultados das construtoras 3T2011

Contribuição do leitor José, "Summary of 3Q Sales and Launches".

Abs

Relatorio do CS: afinal, há ou não uma bolha no BR?

Muito bom relatório, bem completo, mais uma grande contribuição de nosso leitor José.
Ainda não consegui ler (e assimilar) todo, mas quem tiver pressa, logo na primeira pág, tem um resumo.


Abs

CS: Brazilian Homebuilders and Real Estate Brokers

Relatório do CS sobre o mercado imobiliário brasileiro (dica de um leitor): tem o famoso professor João da Rocha Lima Jr., do núcleo de Real Estate da USP, falando sobre bolha nos escritórios comerciais, queda de vendas de novos em SP (-28% em comparação com igual período de 2010), que não há bolha no crédito imobiliário (devido ao baixo % financiado), e as construtoras devem engordar suas margens brutas p/ proteção de possível aumentos nos custos.

Cs Home Builders 200911 Final

Abs

Como vender mais a preços cada vez mais altos? Diminui o tamanho e afasta das áreas nobres, ora bolas

Seguindo a sugestão do leitor Frank neste post anterior, estou "promovendo" um ótimo comentário do Iconoclastas, com um relatório do Safra:

"Facts & Insights #3: Newly-built Homes Are Shrinking for the Sake of Affordability


Fact: There has been a prominent downsizing in new homes launched by Brazilian homebuilders.

When revisiting EMBRAESP’s numbers for the past five years, we found a piece of data that officially endorsed what anecdotal evidence has indicated: the average size of homes launched by homebuilders in São Paulo (in both the city and metro area) is shrinking every year.

Although our investigation encompassed just the data for São Paulo, as this is the only reliable source of statistics available, we believe this trend can be spanned elsewhere in the country (MCMV program launchings aside).

Insight:
Although on a price/square meter ratio, prices have skyrocketed in recent years, with the average unit launched in the city of SP in 7M11 priced at R$6,200/sqm vs. R$3,458 in 2006, the average price of launched units has risen at a much slower pace, and stood at R$473,000 (vs. R$392,000 in 2006). The caveat is that consumers are paying roughly the same price today (in real terms) for a house that is 32% smaller than what this amount could purchase in 2006 (76 vs. 113 square meters).

Conclusion: In our conversations with investors, the issue of rising home prices (and how sustainable this is) comes up more often than not. But most of the time, investors are looking at the price per square meter and
questioning how this new price reality can fit in the pockets of the average middle-class Brazilians whose financial condition, though better than 5-6 years ago, has not followed the pace with rising prices. We believe the answer to the affordability equation lies in three pillars:




(i) Credit: longer and cheaper – in the past five years, there has been a reduction in interest rates on mortgages and an extension in tenors to 30 years, bringing down the monthly installments.
(ii) Location: in the main cities, new homes have been increasingly launched farther from major neighborhoods, and homebuilders tend to rename previously-disliked areas to make them more attractive.
(iii) Size: new homes are shrinking every year, so that the same average-priced home is now 35% smaller than it was five years ago.

By selling smaller, farther-away homes with 30-year installment plans, homebuilders have managed to couple with the rising costs of land and labor while keeping profitability. At the same time, the first home has become affordable to an increasing number of Brazilian families. In a country with such a pent-up demand for homes as Brazil, it comes as no surprise that most people’s new homes are the ones that fit their budgets, not
necessarily the one that the average family would desire in terms of size and location. However, the downward trend in unit size has a limit – as shown by the relative stability seen in 7M11 vs. 2010 –, and it will be
harder for builders to push even smaller homes for customers from now on.

Just for the curious readers, the average new house size in Australia increased by 51% in the past 25 years, to 245.3 square meters¹; in the US, the average new home built today has 251 sqm, up by 93% in relation to the
past four decades². According to a survey held by the Commission for Architecture and the Built Environment³, newly-built homes in the UK were the smallest in Europe as of 2009, at just 76 square meters (vs. 113 in
France and 137 in Denmark). It is interesting to bear these figures in mind when comparing price-to-income ratios for different countries."


Sobre o ponto de ir afastando os lançamentos p/ continuar "cabendo" no bolso do consumidor:
Campo Grande supera Jpa e Barra em número de lançamentos em 2009.


Abs

IMOB, o índice de ações do setor imobiliário

Pra quem não conhece, existe um índice das ações do setor imobiliário negociadas na Bovespa, o IMOB:
http://www.bmfbovespa.com.br/indices/ResumoIndice.aspx?Indice=IMOB&idioma=pt-br

Este índice usa base 1000 no início de 2008.

Carteira do dia 15/08/2011:

Dá pra ver q é altamente concentrado, sendo 2/3 (das construtoras) em apenas 4 empresas (PDG, Gafisa, Cyrela e MRV)

Desempenho do IMOB x Ibovespa, tirado do Yahoo Finance (infelizmente só tem a partir de jan/2009):

Quando saírem todos os balanços do 2T2011, vou ver se faço uma passada geral (se tiver tempo) gastando meus (poucos) conhecimentos de an. fundamentalista.

Abs