terça-feira, 31 de maio de 2011

A divisão do mercado de financiamento imobiliario

Segundo o Press Release 1T2011 da Caixa, pag 14, o saldo do credito habitacional foi 108 bi em 2010, sendo 56 bi relativos ao SBPE, e 51 bi c/ recursos do FGTS.

O primeiro numero nos leva a crer que a CEF é a única operadora de financiamento habitacional c/ recursos de caderneta, pois foi exatamente este o valor no ano passado, segundo a ABECIP.

Neste gráfico enviado pelo José, vemos q a CEF responde por 69% do mercado:

Numa conta rápida, temos q o saldo total de financiamento imobiliário em 2010 foi de 156 bi.

Abs

Alugar x Financiar, eterna polêmica

Acho q esse assunto ainda não foi esgotado e ficaram algumas duvidas no ar (pelo menos pra mim).

Segundo o José, financiando um imovel vc ficaria "ativo em inflação e passivo em tr".

Ou seja, traduzindo, vc teria um ativo (a casa) "indexado" à inflação e um passivo (o saldo devedor) reajustado pela TR (que é quase nada). Lembrando q o ativo é maior q o passivo, pois tem a entrada.

O fato de ter uma prestação reajustada pela TR (1 ou 2% a.a.) seria muito melhor do que um aluguel reajustado pelo IGPM (10% a.a. atualmente).

Só que tem um porém: os aluguéis não tem obrigação de ser reajustados pelo IGPM, isso vale dentro do contrato, geralmente de 30 meses. Nas viradas de contrato, vale a lei de mercado, ultimamente, tem sido BEM acima do IGPM.

Mas nada impede q no futuro, com uma crise, os aluguéis sejam reajustados p/ baixo.

Está correto meu raciocínio?

Abs

domingo, 29 de maio de 2011

A alta dos imóveis explicada



A alta dos imóveis explicada pelo alongamento de prazos e aumento de renda, enviado pelo Jose...

Segundo ele o aumento real de renda no período 2008-2011 e o alongamento dos prazos de financiamento explicam um aumento de preços de quase 100%, que corresponde ao aumento no Rio no período.

O que eu não entendi ainda é: e a queda nos juros? Onde entra nessa conta?

Abs

Índice de Basiléia

Temos q ficar de olho na saúde de nossos bancos...

A fonte oficial:

Prestação de Contas
Lei de Responsabilidade Fiscal
05 de Maio de 2011
http://www.bcb.gov.br/pec/appron/apres/CMO%20Site.pdf, Pág 17

Notícia do Estadão:
http://economia.estadao.com.br/noticias/negocios+setor-financeiro,bancos-medios-pagam-mais-para-captar-recursos-e-tem-de-segurar-o-credito,not_66995,0.htm


“O Índice de Basileia mede quanto uma instituição financeira pode utilizar para crédito sem comprometer sua solidez financeira.”
“Dados do Banco Central mostram que treze bancos estão com níveis apertados ou insuficientes de capital. Um levantamento com base nos balanços dos bancos enviados ao BC mostra que três instituições, entre elas os bancos Matone e Schahin, recentemente envolvidos em negócios com outros bancos, estavam com índice de Basileia abaixo do mínimo exigido pela autoridade monetária, de 11%. Outros dez estão acima, mas muito próximos do porcentual exigido. Com isso, qualquer crescimento maior das operações de crédito pode comprometer a estrutura de capital dos bancos.”
“O mínimo exigido no Brasil está acima da média internacional, de 8%.”
“O executivo destaca que o Índice de Basileia médio do sistema financeiro brasileiro está na casa dos 16%, bem acima do mínimo exigido pelo BC.”
Abs

Real Estate Economics

Tirado de:
http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_economics

Características do mercado imobiliário, fundamental saber isso p/ entender que maluquice estamos vivendo...

Durability - Real estate is durable. A building can last for decades or even centuries, and the land underneath it is practically indestructible. Because of this, real estate markets are modeled as a stock/flow market. About 98% of supply consists of the stock of existing houses, while about 2% consists of the flow of new development. The stock of real estate supply in any period is determined by the existing stock in the previous period, the rate of deterioration of the existing stock, the rate of renovation of the existing stock, and the flow of new development in the current period. The effect of real estate market adjustments tend to be mitigated by the relatively large stock of existing buildings.

Heterogeneous - Every piece of real estate is unique, in terms of its location, in terms of the building, and in terms of its financing. This makes pricing difficult, increases search costs, creates information asymmetry and greatly restricts substitutability. To get around this problem, economists (beginning with Muth (1960)) define supply in terms of service units, that is, any physical unit can be deconstructed into the services that it provides. Olsen (1969) describes these units of housing services as an unobservable theoretical construct. Housing stock depreciates making it qualitatively different from a new building. The market equilibrating process operates across multiple quality levels. Further, the real estate market is typically divided into residential, commercial, and industrial segments. It can also be further divided into subcategories like recreational, income generating, area, historical/protected, etc.

High Transaction costs - Buying and/or moving into a home costs much more than most types of transactions. These costs include search costs, real estate fees, moving costs, legal fees, land transfer taxes, and deed registration fees. Transaction costs for the seller typically range between 1.5 - 6% of the purchase price. In some countries in Continental Europe, transaction costs for both buyer and seller can range between 15 - 20%.

Long time delays - The market adjustment process is subject to time delays due to the length of time it takes to finance, design, and construct new supply, and also due to the relatively slow rate of change of demand. Because of these lags there is a great potential for disequilibrium in the short run. Adjustment mechanisms tend to be slow, relative to more fluid markets.

Both an investment good and a consumption good - Real estate can be purchased with the expectation of attaining a return (an investment good), or with the intention of using it (a consumption good), or both. These functions can be separated (with market participants concentrating on one or the other function) or can be combined (in the case of the person that lives in a house that they own). This dual nature of the good means that it is not uncommon for people to over-invest in real estate, that is, to invest more money in an asset than it is worth on the open market.

Immobility - Real estate is locationally immobile (save for mobile homes, but the land underneath them is still immobile). Consumers come to the good rather than the good going to the consumer. Because of this, there can be no physical market-place. This spatial fixity means that market adjustment must occur by people moving to dwelling units, rather than the movement of the goods. For example, if tastes change and more people demand suburban houses, people must find housing in the suburbs, because it is impossible to bring their existing house and lot to the suburb (even a mobile home owner, who could move the house, must still find a new lot). Spatial fixity combined with the close proximity of housing units in urban areas suggest the potential for externalities inherent in a given location.

Abs

sexta-feira, 27 de maio de 2011

Resumo da Ópera

1) O financiamento imobiliario médio está em 12 anos e é de 62% do valor total do imóvel. Ambos estão crescendo, mas ainda são baixos.

2) Segundo os dados dos estado de SP, cerca de metade das vendas è feita à vista.

3) A inadimplencia de imobiliario na CEF (bal. 1T2011) está em 2%, e ela representa 69% do mercado. A exposição dos bancos em mortgage é baixa, exceto a CEF.

4) O credito imobiliário c/ recursos de poupança está no topo histórico (15 bi/trimestre).

5) O credito imobiliario representa apenas 8% do total de credito, ou seja, se o governo quiser dar uma “segurada”, é mais provável q diminua o credito do resto e aumente o imob. (já está fazendo isso de certa forma, pois limitou os outros e não mexeu no imob.)

6) O burden (comprometimento da renda mensal) está em cerca de 24%, pouco acima do nivel historico, enquanto o endividamento (tamanho da divida em comparação ao salario anual) está em 41%, e vem subindo com força. Obs.: dados em relação ao credito em geral.

7) O total de $ que gringo comprou em imóvel no BR foi de USD 1,8 bi em 2010 (este ano vem crescendo 150% sobre o mesmo período de 2010). Só para efeito de comparação, o total de financiamento c/ recursos de poupança foi de BRL 56 bi em todo o ano passado. Este numero não é perfeito, tem "jeitinhos", mas é um começo.

8) O aumento de renda real e o alongamento dos prazos explicam um aumento de preços de cerca de 96% entre 2008 e 2011. A pessoa está "na mesma" em termos de despesa mensal c/ prestações, porém pelo dobro do prazo.

Fontes:



Divisao do mkt/exposição dos bancos: http://housingmarketbr.blogspot.com/2011/06/graficos-e-mais-graficos.html, Fig. 7)



Baixar o zip, abre a plan. excel, Quadro 18, linhas 49 e 51.