sexta-feira, 8 de junho de 2012

Valor: Descompasso entre preço de imóvel e renda afeta mercado

Sugestão do leitor Frank:

https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2012/6/6/descompasso-entre-preco-de-imovel-e-renda-afeta-mercado


Nos últimos anos, o valor dos imóveis cresceu muito acima da renda, criando um descompasso entre a capacidade de endividamento das famílias e o financiamento imobiliário. Enquanto a renda média do trabalho do brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos financiamentos de aquisição de imóveis feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou 83%. As novas regras de financiamento anunciadas ontem pela Caixa Econômica Federal tendem a facilitar o acesso de novas famílias ao crédito.
Em 2007, o empréstimo médio concedido pelo SFH era de R$ 82 mil, com parcela inicial que comprometia 42% da renda de um casal médio brasileiro, considerando prazo de 30 anos. No ano passado, o financiamento médio atingiu R$ 150 mil, com as parcelas iniciais equivalendo a 52% da renda do casal.
O valor do financiamento médio pelo SFH tende a subir ainda mais neste ano e no próximo, dado que os empréstimos tomados ao longo de 2011 estão ligados a repasses de lançamentos mais antigos das incorporadoras, e não capturaram toda a alta dos imóveis. Por esses valores, a linha de crédito voltada para a classe média, que é o SFH, se mostrava viável apenas para menos de 20% da população. A ampliação do prazo do financiamento de 30 para 35 anos amplia, assim, o número de famílias capazes de comprar imóveis no país.
Antes, tendo como base a taxa de juros de 10% ao ano (mais TR e custos com seguro), praticada em boa parte dos bancos, a parcela inicial para um financiamento de R$ 82 mil em 30 anos era de R$ 949 por mês, equivalente a 42% de R$ 2.285, a renda média de um casal (duas rendas médias mensais de R$ 1.142) em 2007. Já um financiamento de R$ 150 mil gera parcela mensal inicial de R$ 1.692, que compromete 52% da renda média de um casal em 2011, de R$ 3.278 (duas rendas de R$ 1.639). Com juros menores e mais prazo, essas parcelas vão cair.
Algumas das principais incorporadoras imobiliárias do país indicaram, nas últimas semanas, que estavam cancelando contratos assinados há alguns anos, durante o boom do mercado imobiliário, porque os clientes não teriam condições de passar pelo crivo de análise de crédito dos bancos no momento do repasse do financiamento da construtora para o mutuário final, que ocorre na entrega das chaves.
Antes mesmo no anúncio das novas regras, porém, as empresas informaram que estavam conseguindo encontrar novos compradores para os imóveis, e até estavam lucrando com a venda dos apartamentos a preços maiores. Mas como há um volume enorme de entregas de imóveis, previstas para 2012 e 2013, o mercado começou a se questionar sobre o tamanho do problema.
Na avaliação dos bancos, a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda disponível do casal (ou das pessoas que compuserem a renda). Isso significa que, para tomar o financiamento pelo SFH em 2007, era preciso que a renda disponível fosse de R$ 3.163 mensais. Em 2011, o valor subiu para R$ 5.640 por mês.
Se o brasileiro médio já não conseguia se financiar pelo SFH em 2007, ficou ainda mais difícil em 2011 – restando para ele as linhas do FGTS, para imóveis de custo menor e com taxas reduzidas. As novas regras da Caixa – de mais prazo e menos juros – devem facilitar o acesso ao crédito imobiliário.
O Valor procurou o Secovi e a Abecip para saber se eles fazem estimativa de quantas pessoas ou casais no Brasil possuem o nível de renda necessário para tomar empréstimos nos valores atuais, mostrando o público-alvo potencial total desse mercado.
Por meio da assessoria de imprensa, o Secovi, que representa as incorporadoras e construtoras de São Paulo, disse que esse tipo de estudo nunca foi feito pelo órgão. A Abecip informou que é muito difícil fazer essa conta, porque faltam estatísticas oficiais e existem muitas combinações possíveis para a composição de renda. Pesa ainda a possibilidade de o trabalhador usar o FGTS para pagar parcelas.
Com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2009 e nos números da Pesquisa Mensal de Emprego (PME), ambas do IBGE, é possível calcular que o 1% mais bem remunerado da população nas seis regiões metropolitanas pesquisadas (São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre e Recife) ganha R$ 21 mil por mês. Aqueles que compõem os nove pontos percentuais seguintes têm renda média de R$ 6 mil. O segundo decil (entre 10% e 20% mais ricos) possui renda média individual de R$ 2,6 mil.
Com base nesses números, e considerando casais da mesma faixa de renda, um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil. Nas seis regiões pesquisadas pelo IBGE, os 20% mais ricos são 4,5 milhões de pessoas, ou 2,2 milhões de casais de mesma renda.
"um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil"


Vão querer me linchar, mas 20% eu acho relativamente muito, antigamente devia ser (bem) menos. É aquilo que já discutimos extensamente: se hoje a restrição é o preço antes era o crédito (ou falta de).


No próprio site da ABECIP tem lá: em 2002 menos de 30 mil imóveis financiados (ou uns 0,017% da população total - não a que trabalha). Tem outras fontes de financiamento (FGTS) e tem tb os imóveis comprados à vista, mas é claro que não vai aumentar muito esse percentual assustador.


Abs

3 comentários:

Frank disse...

"Enquanto a renda média do trabalho do brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos financiamentos de aquisição de imóveis feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou 83%."

note q esse é o aumento do valor médio do financiamento contratado no ano.

é diferente do financiamento PRETENDIDO ao se comprar na planta.

e é tb diferente do preço/m2, q aumentou como sabemos bem mais do q 83% entre 2007 e 2011.

esse valor médio financiamento por unidade deve capturar 2 efeitos:

- o avanço do preço com lag de uns 3 anos
- a tendência à diminuição do tamanho médio das unidades, q deve compensar em parte o aumento de $/m2.

de modo geral, achei a matéria muito boa, acho q a foi a 1a abordagem mais adulta do tema, q teve a sagacidade (!?!) de questionar os caras sobre a capacidade de os clientes pagarem os preços praticados.

a resposta do SECOVI foi algo entre lamentável e patético: "não...errr...nóis nunca pensô se os cliente podí pagá não, ...prum quê ?"

Maciel disse...

"Teoricamente" os mais ricos já possuem um imóvel, correto?
E não devem estar comprando para "investimento" pois o valor do aluguel está abaixo da grande maioria da renda fixa.
Assim, quando há a compra de um imóvel novo, o imóvel usado deve ir para o estoque disponível, gerando uma soma 0, não?

Frank disse...

bom, foi a 1a vez q vi um jornalão fazendo o báscio:

questionando o aumento de preços, e a capacidade de consumidores pagarem pelos bens.

o elementar de qq análise de mercado.

pra mim essa matéria foi a 1a em um veículo sério e de visibilidade.

acho q foi um marco dessa TALVEZ-QUEM-SABE bolha :)