quarta-feira, 31 de agosto de 2011

Como vender mais a preços cada vez mais altos? Diminui o tamanho e afasta das áreas nobres, ora bolas

Seguindo a sugestão do leitor Frank neste post anterior, estou "promovendo" um ótimo comentário do Iconoclastas, com um relatório do Safra:

"Facts & Insights #3: Newly-built Homes Are Shrinking for the Sake of Affordability


Fact: There has been a prominent downsizing in new homes launched by Brazilian homebuilders.

When revisiting EMBRAESP’s numbers for the past five years, we found a piece of data that officially endorsed what anecdotal evidence has indicated: the average size of homes launched by homebuilders in São Paulo (in both the city and metro area) is shrinking every year.

Although our investigation encompassed just the data for São Paulo, as this is the only reliable source of statistics available, we believe this trend can be spanned elsewhere in the country (MCMV program launchings aside).

Insight:
Although on a price/square meter ratio, prices have skyrocketed in recent years, with the average unit launched in the city of SP in 7M11 priced at R$6,200/sqm vs. R$3,458 in 2006, the average price of launched units has risen at a much slower pace, and stood at R$473,000 (vs. R$392,000 in 2006). The caveat is that consumers are paying roughly the same price today (in real terms) for a house that is 32% smaller than what this amount could purchase in 2006 (76 vs. 113 square meters).

Conclusion: In our conversations with investors, the issue of rising home prices (and how sustainable this is) comes up more often than not. But most of the time, investors are looking at the price per square meter and
questioning how this new price reality can fit in the pockets of the average middle-class Brazilians whose financial condition, though better than 5-6 years ago, has not followed the pace with rising prices. We believe the answer to the affordability equation lies in three pillars:




(i) Credit: longer and cheaper – in the past five years, there has been a reduction in interest rates on mortgages and an extension in tenors to 30 years, bringing down the monthly installments.
(ii) Location: in the main cities, new homes have been increasingly launched farther from major neighborhoods, and homebuilders tend to rename previously-disliked areas to make them more attractive.
(iii) Size: new homes are shrinking every year, so that the same average-priced home is now 35% smaller than it was five years ago.

By selling smaller, farther-away homes with 30-year installment plans, homebuilders have managed to couple with the rising costs of land and labor while keeping profitability. At the same time, the first home has become affordable to an increasing number of Brazilian families. In a country with such a pent-up demand for homes as Brazil, it comes as no surprise that most people’s new homes are the ones that fit their budgets, not
necessarily the one that the average family would desire in terms of size and location. However, the downward trend in unit size has a limit – as shown by the relative stability seen in 7M11 vs. 2010 –, and it will be
harder for builders to push even smaller homes for customers from now on.

Just for the curious readers, the average new house size in Australia increased by 51% in the past 25 years, to 245.3 square meters¹; in the US, the average new home built today has 251 sqm, up by 93% in relation to the
past four decades². According to a survey held by the Commission for Architecture and the Built Environment³, newly-built homes in the UK were the smallest in Europe as of 2009, at just 76 square meters (vs. 113 in
France and 137 in Denmark). It is interesting to bear these figures in mind when comparing price-to-income ratios for different countries."



Sobre o ponto de ir afastando os lançamentos p/ continuar "cabendo" no bolso do consumidor:
Campo Grande supera Jpa e Barra em número de lançamentos em 2009.


Abs

28 comentários:

Me disse...

Alguém com o nick "Unknown" me perguntou em um post anterior como eu tenho paciência de ainda dialogar com o pessoal do outro blog, mas acabei vendo só ontem, uma semana depois.

Eu moro de aluguel e o contrato dele venceu. Tô com o cu na mão. E agora a administradora mudou, e pra variar, tratam quem aluga como lixo. Isso tudo dá uma puta raiva. Tô querendo que se foda, que o céu desabe, já que tenho motivos pra acreditar ser difícil eu perder meu emprego nessa. Tô com muita raiva. Mas...

Acho que lá as coisas estão um pouco demais. É infantil até. Eu confesso que meu impulso maior é curiosidade mórbida, antropológica. Aquilo ali já virou loucura faz tempo. Parecem um monte de crianças que acreditam que se chorarem alto o bastante, algo de bom (para eles, e só para eles) acontecerá. A coisa já virou disputa de egos e vaidades. De bom, sobrou a funcionalidade involuntária de clip de notícias nos comentários.

É o que eu acho.

Anônimo disse...

me, voce acredita que há uma bolha ou não?

Me disse...

Numa boa, já falei o que acho diversas vezes. Mas hoje prefiro não dizer o que acho. Pessoal toma partido por muito pouca coisa. Que sejam avaliados os argumentos ao invés do locutor.

jose disse...

esse assunto mexe muito com as pessoas, e ai complica

e um vai alimentando o outro (ou cegando) e ai nao tem jeito..como diz a piada antiga: "melhor nao contrariar"

jose disse...

nao podemos ignorar que a decisao do BC de ontem (que eu discordo 200%) e o que estar por vir (tem gente falando em juros de 8,5%).. podem dar um novo gas nos ativos reais..pq ai teremos juros reais de 2%..ou seja.. o $$ vai queimar na mao...

jonas disse...

Gostaria de perguntar também ao dono do blog

boa noite Andre, você acredita que há uma bolha imobiliária? sim ou não? Obrigado pela atenção!

Andre disse...

jonas,
acho muito complicado prever esse tipo de coisa. Bolha só é óbvia depois de estourada (hindsight bias).

Mas... se eu fosse OBRIGADO (tipo, com uma arma na cabeça) a sair de cima do muro, eu chutaria que sobe mais uns 10% em 10 meses, depois cai uns 30% ou um pouco mais se as nuvens negras se tornarem uma tempestade mesmo. Chutes baseados na curva do Fipe-zap e na relação preço-aluguel.

Atenção: isso é só um exercício de futurologia, tão furado qto qq outro, e ninguém (além de mim mesmo) deve se basear apenas nisso pra tomar qq decisão.

Abs

Andre disse...

TUDO no BR tá mais "caro" q no exterior, até os salarios!

Executivo brasileiro ganhando mais do q americanos e ingleses? (fonte: Superinteressante de setembro)

Brasil ficando rico ou BRL supervalorizado?

Abs

Andre disse...

Sobre o corte da selic, olha q interessante:
"A Bloomberg recolheu 62 palpites de economistas do mercado antes da reunião, e NENHUM previa sequer um corte de 0.25 p.p."
Fonte: Drunkeynesian

Ninguém quer se comprometer a fazer uma previsão diferente dos demais. "Se for pra errar é melhor errar junto com todo mundo do q sozinho"

Abs

Lucas disse...

Acredito que o mundo emergente realmente tem condições de gerar maior retorno para investidores. Não temos infraestrutura, sistema educacional, sistema de saúde nem mesmo razoável, absolutamente tudo está por construir ou melhorar. Entendo os investimentos externos em nossa infra pode gerar retornos relativamente rápidos e confiáveis para os grandes fundos de investimento, por exemplo ao cobrar pedágio após a construção e manutenção de uma estrada e, de uma linha férrea, de um aeroporto, trem metropolitano, etc. O tesouro brasileiro está na terra em forma de minérios e fertilidade. O tesouro dos países ricos está nas pessoas, mas o que pode acontecer quando começa haver um fluxo de pessoas qualificadas para um lugar diferenciado?
Saindo das divagações, o BRL continuará valorizado enquanto a China quiser crescer. Eu não vejo razão alguma para o crescimento da China baseado na melhoria de vida de sua população parar. Se EUA e Europa pararem de comprar em volume suficiente, eles têm população suficiente para, criando um REAL classe média, sustentar o giro da economia.
E ainda tem Índia e Rússia.

jose disse...

acho que isso que vc esta fazendo no seu blog que eh entender/estudar o mercado... e nao dizer que ta tudo caro e ponto final...
tudo aki eh mais caro, mas so a casa que nao pode? a estrutura tributaria/custos, enfim.. o custo brasil so pode existir pra determinados produtos?
reafimrmo minha opniao.. assumindo os N-1 precos da economia como certos, o 1 que eh o de casa pra mim ta onde tinha que esta..

agora se TODOS os N-1 cairem, ai acho que o de casa cai tambem...

Lucas disse...

Perfeito Jose, as pessoas focam nos imóveis e dizem que o preço está fora do lugar. Mas que preço brasileiro é justo?
Quando demonstram preços daqui em relação aos de fora se esquecem de todo um contexto que faz com que estes preços sejam altos. Não temos o básico que poderia fazer os preços caírem (infraestrutura + tributos menores).
Como baixar o preço do m2 de um imóvel se tudo o que compõe o seu custo é caro e embute o custo Brasil?
Sem contar que tentar comparar preços de países em crise com preços de um país que embora seja uma zona, neste momento, tem muita grana circulando não dá.
Ainda assim acredito que alguns preços de imóveis possam estar fora do lugar, mas somente alguns, na média tudo está onde deveria estar dado o contexto.

jose disse...

e nao podemos esquecer (ja foi discutido aki e no forum http://housingmarketbr.lefora.com/) que mesmo quando tudo aqui era mais caro, os imoveis (por incerteza com relacao ao emprego e falta de credito) estavam baratos relativamente..

com a resolucao desses "empecilhos" eles se ajustaram aos N-1 precos do Brasil.

Jose disse...

outra bobagem eh falar em se mudar pra nao sei aonde pq a casa ta barata lá..

ora bolas.. na espanha o desemprego é 21%!!!! vai pedir demissao aki, pegar o fgts comprar uma MEGA casa la e vai viver de que? de cultura?

so ta barato la pq o desemprego eh 21%, qd for 6%, acha que a casa vai estar assim?

bota o desemprego aki em 21% e m2 vai ficar baratinho.. so que ai 1 em cada 5 pessoas vao estar desempregadas.. e voce (qualquer um) pode ser um deles.. quem quer trocar?

Anônimo disse...

discordo da opiniao de que "se tudo no brasil é mais caro, casa tinha que ser também", motivo: Tudo aqui é caro quando se fala de produtos e servicos de qualidade, mas esses produtos (por ex: tenis mizzuno, carros 0km bons) a população em massa não consome, ela simplesmente compra o seu tenis nacional vagabundex, ou o carro de 3a mão, a mesma coisa com restaurantes caros ou com TV a cabo, o ponto é que CASA é um produto em que não há substituto, logo ele deve ser consumido pela população em GERAL, o mercado de "housing" deve atender do rico a classe baixa, por isso ele deve ser necessariamente mais ligado ao poder de compra da população real da população, é um mercado em que não pode sofrer desse tipo de loucura que sofrem os chocolates lindts ou a camisa nike, hoje ele sofre pois o crédito está permitindo, mas o crédito precisará ser pago um dia, e quando não o for, a realidade retornará.

jonas disse...

acho que é preciso analisar tipo o equilibrio do mercado, tipo assim produtos que sempre foram caros no brasil e aceitos há 20 anos dessa forma, sabe? isso é uma coisa, já foi absorvido e aceito por alguma demanda! provavelmente pq quem pode compra e quem nao pode compra pirata! Já o produto moradia nunca ficou equilibrado por anos a esses preços aí, então talvez não consiga!

Me disse...

OS tenis vagabundex do Brasil, que custem 50 reais aqui, custam metade lá.

Lucas disse...

E ir para a Flórida...
Este estado é o lugar para onde vão os aposentados americanos, com a crise de 2008 e muitos vendo sua aposentadoria ir para o buraco (pois boa parte do plano de aposentadoria era/é em ações”), o sujeito tem que fazer o quê? Trabalhar mais alguns anos, em alguns casos até o resto da vida, e esquecer a aposentadoria na quente Flórida, estas casas que estão baratas por lá são isso, casas para aposentados endinheirados que de repente deixaram de existir.
Solução encontrada, ou derruba a casa ou vende por 1/3 do preço, ainda assim faltou comprador, solução vende para os “ricos” brasileiros, chineses, russos, mexicanos, indianos, etc.
A menos que o sujeito seja realmente rico, ou otimista ao extremo, e acredite que seu fluxo de reais convertidos em dólar (esquecendo-se de uma possível desvalorização) vá se manter contante, não vejo razão para se mandar prá lá.

Anônimo disse...

eu comentei antes e vou escrever de novo, o que vem aqui é de um absurdo e de uma crueldade imensa.

A bolha imobiliaria americana permitiu que gente simples fosse morar em mansões, permitiu um monte de coisas, melhorou a qualidade de vida das moradias, tanot em termos urbanos, móveis, tamanho, tudo.

Aqui no Brasil tem essa estrategia de manter o mercado aquedido f.o.d.e.n.d.o. com a qualidade de vida, isso é de uma sacanagem sem tamanho, um egoismo total, mas isso tem perna curta quenem qualquer outra mentira.

Pior é ler isto como uma estrategia intencional de salvar mepregos de uns poucos, cartelizados, bem organizados, bem formados e já ricos.

Colocando de lado um pouco de rancor que sionto mesmo deste tipo de coisa, a estratégia no médio prazo é furada, é tiro no pé, pq qdo vc vende o imovel ele fica lá por uns 30 anso existindo na mão de mlhares, mlhõies de donos. só isto basta pra naufragar o esquema. O pessoal do financeiro sabe disto, e aí já vão criando estratégias pra não apgar essa conta, pra empurrar pro governo, pra espremer ainda mais o morador.


Dificil se manter frio vendo isso aí. Fosse outro lugar, quebravam tudo

Andre disse...

Anonimo,

nao sei se entendi direito o que vc quis dizer (ou se vc entendeu o ponto do post).

Mas ninguém está aprovando, recomendando, corroborando nenhum tipo de atitude das construtoras ou qq outro player do mercado.

É só DIVULGAÇÃO de uma INFORMAÇÃO, um FATO, e que JÁ ocorreu, querendo ou não, gostando ou não. Inclusive virou post a pedido de um leitor.

Sobre o ponto de a bolha americana ter sido "boa" para a população, isso é bem polêmico. Se vc acha isso certamente é somente durante o crecimento dela, pq depois o q veio não foi nada bom.

E se for durante o enchimento aqui tb pode ser considerado bom, por ex. o MCMV, ao menos no inicio permitiu q um mundaréu de pessoas q nunca teriam acesso a um imóvel próprio comprarem com uma prestação menor q o aluguel.

Agora, o povo quebrar tudo? Com o desemprego na mínima, com o acesso a tudo qto é bem de consumo (fora casa) na máxima histórica? Dificil... Se não se revoltaram nas decadas de 80 e 90 não vai ser agora né?

Abs

Anônimo disse...

É André o nosso povo é idiota mesmo, nunca se revolta.

Eu sei que vc pretende uma análise fria e te invejo por isso. Eu simplesmente não consigo ler essas coisas sem um saco de vomito do lado.

Não é a toa que aconteceram coisas terríveis na europa pra gente como essas que escreveram isso que se lê.

jose disse...

so é caro o que a populacao de massa nao consome?

se a banana é mais cara, falta o que?

TUDO é mais caro, e com motivos bem claros (indpendente de ser certo, justo ou não...)

Jose disse...

Lucas,

isso ai... nego quer a situacao de pleno emprego com tudo barato...

e voce esqueceu de mais um detalhe..

cada ano que passa que o "esperto"(o que nao é rico, e tem $$ sobrando) fica com a casa lá (pq ta baratinha) deixa de ganhar 10% aki... em 2 anos sao 20%.. e assim vai....

isso so eh bom pra quem tem $$ sobrando pq ai pode ser encarado ate como diversificacao de patrimonio...

jose disse...

anonimo,

quebrar tudo? nego nunca teve acesso a tanta coisa como agora... prefere a casa barata e nao poder mais ter uma tv a cabo, viajar, ter ipod,i...

Andre disse...

Anonimo,

por favor não coloque palavras na minha boca. Eu não disse q o povo é idiota, e sim que não tem motivo pra se revoltar. A situação está (ainda) muito boa (em termos históricos, claro).

O ponto é: se antes, quando era uma GRANDE m. de país o povo não se rebelou, pq diabos iria a agora, qdo virou um lugar "razoável", digamos?

Tenho q fazer um esforço MUITO grande pra encontrar UMA só pessoa (em idade produtiva, claro) que não tenha melhorado de vida nos ultimos anos. E isso inclui pessoas de TODAS as classes (e os mais pobres são os q mais subiram - comparação com base fraca, claro).

Abs

Anônimo disse...

Andre, vc está certo, estive a 2 anos num grotão da bahia.
o povo nunca esteve tão feliz com 80 reais por mes de bolsa

Anônimo disse...

As opiniões emocionadas são tão estúpidas quanto as abstenções. "Não quero falar, para não errar, para não discutir."

Andre disse...

O objetivo do blog é, sempre foi, e sempre será, mais INFORMAÇÂO e menos OPINIÂO.

Essa é a "linha editorial", e ninguém é obrigado a ler (ou gostar do que lê).

Se os DADOS mostram uma realidade que a pessoa prefere não enxergar, tem muitos sites por aí de "tratamento psicológico para bolhistas não entrarem em desespero e se matarem esperando pela bolha estourar".

Obs.: opinioes são aceitas, mas ofensas são limadas.

Abs