Há seis casos de isenção total de IR sobre o ganho de capital em transações de venda (ou transferência) de imóvel. De forma resumida, são eles:
(1) Venda sem ganho de capital: quando o valor da venda é menor ou igual ao valor de aquisição.
(2) Aquisição até 1969: imóveis adquiridos até o fim do ano de 1969 podem ser vendidos com total isenção de IR.
(3) Abaixo de R$ 35 mil: a venda de parte, de um ou de mais de um imóvel está isenta do imposto de renda quando o valor de venda (somado, para o caso de mais de um imóvel) não ultrapassa R$ 35 mil num mesmo mês. Para imóveis comuns de um casal em regime de comunhão, este limite deve ser aplicado aos dois (e NÃO à parte de cada um).
(4) Abaixo de R$ 440 mil: há isenção de IR para a venda do único imóvel (ou da participação no único imóvel) por até R$ 440 mil, desde que nenhuma outra venda ou transferência tenha sido feita nos últimos 5 anos. Novamente, no caso de imóvel comum do casal por comunhão, o limite se aplica aos dois juntos.
(5) Permuta sem torna (ou com pagamento de torna): não há IR quando a venda do imóvel se dá através de permuta de bens imobiliários (a) sem qualquer pagamento adicional (isenção para os dois) ou (b) para quem faz o pagamento adicional.
(6) Venda e compra em 180 dias: o ganho da venda de imóvel residencial usado para a aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, em até 180 dias (para compra e pagamento), também é isento, desde que esse benefício fiscal não tenha sido aproveitado nos últimos 5 anos. A isenção só é total se todo o valor da venda do antigo imóvel (pode ser mais de um imóvel vendido) for aplicado na compra do novo imóvel (pode ser mais de um imóvel comprado). Caso contrário, a isenção é parcial.
Pra quem prefere, a Receita tem o menos didático (pq raios gostam de complicar tanto?), mas com a vantagem de ser a fonte original.Abs
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