sexta-feira, 9 de novembro de 2012

Selic, juros, aluguel e imóvel: cálculo surpreendente


Pensando aqui: Selic atual (7,25%) menos IR de 15% dá 6,16% a.a. Este é o custo de oportunidade hoje no BR. É contra este custo ridículo (em termos históricos) que são comparadas as opções de investimento e de tudo o mais na vida, incluindo moradia.

Agora supondo o caboclo com um $$ na renda fixa, rendendo isso aí (ou menos, tirando a tx de adm.). O aluguel está , digamos, 0,4% a.m. ou 4,8% a.a.. Essa diferença (6,16 - 4,8 = 1,36% a.a.) é o que ele está perdendo ao trocar RF + morar de aluguel por imóvel próprio. Dito de outra forma, o imóvel precisa valorizar 1,36% a.a. pra empatar. Se andar junto com a inflação, vai ganhar de lavada. Isso é um p. incentivo pro cara quebrar o porquinho e trocar de imóvel por um maior/melhor. No longo prazo, uma  grande chance de sair zerado ou positivo da operação e ainda com o benefício intangível de melhorar a qualidade de vida, pois $$ no banco, por si só, não serve pra "nada". É só um meio, não um fim.

Isso é pra quem possui o capital. Mas como as taxas de financiamento estão próximas da Selic o raciocínio se aplica, um pouco menos atrativo, mas ainda válido. Por ex. func. público pega a 7,7% a.a. + TR (aprox. 1% a.a.). Então 8,7 - 4,8 = 3,9%.

Abs

5 comentários:

Anônimo disse...

Sempre lembrar do CET. Fazendo umas simulações no site da Caixa, um apto de 400k, para funcionário público com salário de 10k, entrada de 93k, paga um custo efetivo de 8,49%.

Andre disse...

É verdade, além disso, a prestação inicial é bem maior que o aluguel, portanto nem todo mundo pode fazer a troca.

Abs

Anônimo disse...

Acho que a conta eh correta, mas os parametros podem mudar. Em especial, o aluguel eh muitas vezes menor que 0.4% e eh dificil prever se a taxa de juros vai permanecer baixa assim.

Andre disse...

Pode ser menor que 0,4 como também pode ser maior, especialmente fora de capitais.

Já o juros é fixo, o que for contratado vale até o final. Mas a TR não, isso é variável (e imprevisível).

Abs

Anônimo disse...

Eu tb olharia para uma taxa pré ao invés de olhar para a Selic...
a ntn-b (ipca) 2045 esta pagando algo em torno de 4,10% a.a. + ipca...
enquanto que um imóvel tem um rendimento de 4,8% a.a + IGPM + (-) (des)valorização... ou seja, se os preços ficarem + - estáveis... já valeu!

Abçs,
Daniel