Entrevista com Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipe Zap

Prezados leitores, conforme prometido, segue a entrevista com o economista e pesquisador Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipe-Zap:

Oi André

Seguem minhas respostas. Estou à disposição para qualquer esclarecimento adicional e agradeço a imparcialidade. Parabéns pelo blog, é excelente!

Abraço

EZ

De: Andre
Enviada em: quinta-feira, 25 de agosto de 2011 00:26
Para: fipezap@fipe.org.br
Assunto: Blog Housing Market BR

Eduardo,

agradeço a presença no blog.

Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo excelente trabalho no Fipe-Zap, há muito tempo o mercado precisava disso (como pode um país ter duas dúzias de indices de inflação e NENHUM de imóveis?).

Dito isso vamos aos pontos:

1 - Existe algum esforço no sentido de construir um indice medido pelo preço efetivo de venda e não pelo preço anunciado? Entendo q no BR isso seria quase impossível, por vários fatores.

Sim. Existem basicamente quatro momentos, durante uma transação imobiliária, onde o preço pode ser captado: (i) Anúncio; (ii) Solicitação de financiamento (Bancos); (iii) Assinatura do contrato (Imobiliárias); (iv) Registro da escritura (cartórios). Todos têm vantagens e desvantagens, ainda mais em um país com altíssimo grau de informalidade e baixa (ainda) penetração do crédito. Não vou nesse momento entrar nos detalhes de cada possibilidade, mas a grande vantagem dos anúncios é o fato de serem o primeiro momento da entrada no mercado, ou seja, captam primeiro qualquer mudança de tendência. A desvantagem, óbvia, é o preço não ser o transacionado. No entanto, como trata-se de um índice, não estamos interessados no ‘intercepto’ da curva (os preços são normalizados em 100 em algum momento do tempo), somente na inclinação. E não nos parece razoável supor que as curvas dos preços anunciados e transacionados não convirjam no médio/longo prazo.

Voltando à pergunta, estamos trabalhando em um projeto ainda preliminar na Fipe que busca uma fonte de dados alternativa. Esperamos ter novidades em breve.

2 - Existe alguma possibilidade de construir o indice retroativo a um período maior (digamos 10 anos), como o IGMI-C? O jornal O Globo (do grupo do Zap) não teria uma base c/ os anúncios antigos?

Existe sim. Também estamos trabalhando em um projeto com esse objetivo. O problema aqui é que o Zap não tem esse histórico, então estamos tendo que voltar nos anúncios mesmo. Mas os jornais não guardam em formato digital os anúncios, o que aumenta (e muito!) o trabalho. Mas também devemos ter novidades em breve.

3 - Entram no Fipe-Zap somente os prontos, conforme a metodologia, mas são novos (nunca habitados) ou usados, ambos, ou não tem como saber?

Na teoria, entram todos e não diferenciamos no cálculo. Na prática, a enorme maioria são usados.

4 - Existe algum filtro que tire os imoveis ainda na planta, que são anunciados como já prontos (a pessoa cadastra errado, propositalmente ou não)?

Não. Mas para SP, por exemplo, são mais de 90.000 anúncios válidos todos os meses. Mesmo que exista algumas pessoas cadastrando errado, a quantidade de anúncios garante uma robustez para o índice. Para o RJ são mais de 40.000 anúncios válidos.

5 - Pq não fazer um sub índice por cidades q não são capitais, como por ex. Niterói-RJ, já que tem os dados separados por bairro?

Temos também esse plano. Esperamos ainda esse ano lançar novas cidades, possivelmente com algum histórico bem razoável.

6 - Pq não existe a sub divisao por terreno (como existe por apartamento, casa, comercial, etc). Se os dados já estão no Zap, pq não usá-los?

Porque não temos uma quantidade de dados estatisticamente suficiente. O Zap é muito mais forte nos residenciais e comerciais. Além disso, a parte mais significativa dos terrenos é transacionada sem passar pelas imobiliárias que tradicionalmente anunciam no Zap.

7 - É possível ter acesso à base de dados, em formato excel por ex.? Seria interessante, pois ter q ficar digitando os dados da página do Zap é trabalhoso (e propenso a erros).

Sim, é possível. Nós trabalhamos da seguinte forma: para uso comercial, vendemos uma assinatura ou fazemos um estudo específico; para a imprensa (seu caso) ou estudos acadêmicos, podemos passar os dados sem problemas. Dependendo da solicitação pode ser necessário a assinatura de um termo de confidencialidade. Essa negociação normalmente é feita pelo Zap, mas se você me descrever com mais detalhe o que está querendo, eu posso cuidar disso internamente.

8 - Como é a metodologia de índices estrangeiros famosos, como o Case-Shiller americano (ainda não me aprofundei nesse aspecto)? Acredito que o Fipe Zap tenha sido baseado nesses.

Para desenvolver o FipeZap, estudamos muito a literatura internacional. O Case-Shiller usa uma metodologia chamada Repeat Sales, mas ela não é a única possibilidade. Envio em anexo uma publicação da Eurostat, o ‘IBGE’ da Europa, que nos ajudou bastante. Além disso, recomendo que conheça o sitehome.co.uk. Eles tem um índice muito parecido com o FipeZap e são um dos 7 índices de real estate bastante reconhecidos no Reino Unido (http://en.wikipedia.org/wiki/House_price_index). Fizemos um estudo comparando ele com um índice cuja metodologia é parecida com o Case-Shiller. Devo publicar um artigo sobre isso logo, assim que sair te aviso.

Desde já agradeço pelas respostas.

Eu é que agradeço!

Abs