terça-feira, 30 de agosto de 2011

Entrevista com Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipe Zap


Prezados leitores, conforme prometido, segue a entrevista com o economista e pesquisador Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipe-Zap:
Oi André

Seguem minhas respostas. Estou à disposição para qualquer esclarecimento adicional e agradeço a imparcialidade. Parabéns pelo blog, é excelente!

Abraço
EZ

De: Andre
Enviada em: quinta-feira, 25 de agosto de 2011 00:26
Para: fipezap@fipe.org.br
Assunto: Blog Housing Market BR

Eduardo,

agradeço a presença no blog.

Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo excelente trabalho no Fipe-Zap, há muito tempo o mercado precisava disso (como pode um país ter duas dúzias de indices de inflação e NENHUM de imóveis?).

Dito isso vamos aos pontos:

1 - Existe algum esforço no sentido de construir um indice medido pelo preço efetivo de venda e não pelo preço anunciado? Entendo q no BR isso seria quase impossível, por vários fatores.
Sim. Existem basicamente quatro momentos, durante uma transação imobiliária, onde o preço pode ser captado: (i) Anúncio; (ii) Solicitação de financiamento (Bancos); (iii) Assinatura do contrato (Imobiliárias); (iv) Registro da escritura (cartórios). Todos têm vantagens e desvantagens, ainda mais em um país com altíssimo grau de informalidade e baixa (ainda) penetração do crédito. Não vou nesse momento entrar nos detalhes de cada possibilidade, mas a grande vantagem dos anúncios é o fato de serem o primeiro momento da entrada no mercado, ou seja, captam primeiro qualquer mudança de tendência. A desvantagem, óbvia, é o preço não ser o transacionado. No entanto, como trata-se de um índice, não estamos interessados no ‘intercepto’ da curva (os preços são normalizados em 100 em algum momento do tempo), somente na inclinação. E não nos parece razoável supor que as curvas dos preços anunciados e transacionados não convirjam no médio/longo prazo.

Voltando à pergunta, estamos trabalhando em um projeto ainda preliminar na Fipe que busca uma fonte de dados alternativa. Esperamos ter novidades em breve.

2 - Existe alguma possibilidade de construir o indice retroativo a um período maior (digamos 10 anos), como o IGMI-C? O jornal O Globo (do grupo do Zap) não teria uma base c/ os anúncios antigos?
Existe sim. Também estamos trabalhando em um projeto com esse objetivo. O problema aqui é que o Zap não tem esse histórico, então estamos tendo que voltar nos anúncios mesmo. Mas os jornais não guardam em formato digital os anúncios, o que aumenta (e muito!) o trabalho. Mas também devemos ter novidades em breve.


3 - Entram no Fipe-Zap somente os prontos, conforme a metodologia, mas são novos (nunca habitados) ou usados, ambos, ou não tem como saber?
Na teoria, entram todos e não diferenciamos no cálculo. Na prática, a enorme maioria são usados.

4 - Existe algum filtro que tire os imoveis ainda na planta, que são anunciados como já prontos (a pessoa cadastra errado, propositalmente ou não)?
Não. Mas para SP, por exemplo, são mais de 90.000 anúncios válidos todos os meses. Mesmo que exista algumas pessoas cadastrando errado, a quantidade de anúncios garante uma robustez para o índice. Para o RJ são mais de 40.000 anúncios válidos.

5 - Pq não fazer um sub índice por cidades q não são capitais, como por ex. Niterói-RJ, já que tem os dados separados por bairro?
Temos também esse plano. Esperamos ainda esse ano lançar novas cidades, possivelmente com algum histórico bem razoável.

6 - Pq não existe a sub divisao por terreno (como existe por apartamento, casa, comercial, etc). Se os dados já estão no Zap, pq não usá-los?
Porque não temos uma quantidade de dados estatisticamente suficiente. O Zap é muito mais forte nos residenciais e comerciais. Além disso, a parte mais significativa dos terrenos é transacionada sem passar pelas imobiliárias que tradicionalmente anunciam no Zap.

7 - É possível ter acesso à base de dados, em formato excel por ex.? Seria interessante, pois ter q ficar digitando os dados da página do Zap é trabalhoso (e propenso a erros).
Sim, é possível. Nós trabalhamos da seguinte forma: para uso comercial, vendemos uma assinatura ou fazemos um estudo específico; para a imprensa (seu caso) ou estudos acadêmicos, podemos passar os dados sem problemas. Dependendo da solicitação pode ser necessário a assinatura de um termo de confidencialidade. Essa negociação normalmente é feita pelo Zap, mas se você me descrever com mais detalhe o que está querendo, eu posso cuidar disso internamente.

8 - Como é a metodologia de índices estrangeiros famosos, como o Case-Shiller americano (ainda não me aprofundei nesse aspecto)? Acredito que o Fipe Zap tenha sido baseado nesses.
Para desenvolver o FipeZap, estudamos muito a literatura internacional. O Case-Shiller usa uma metodologia chamada Repeat Sales, mas ela não é a única possibilidade. Envio em anexo uma publicação da Eurostat, o ‘IBGE’ da Europa, que nos ajudou bastante. Além disso, recomendo que conheça o sitehome.co.uk. Eles tem um índice muito parecido com o FipeZap e são um dos 7 índices de real estate bastante reconhecidos no Reino Unido (http://en.wikipedia.org/wiki/House_price_index). Fizemos um estudo comparando ele com um índice cuja metodologia é parecida com o Case-Shiller. Devo publicar um artigo sobre isso logo, assim que sair te aviso.

Desde já agradeço pelas respostas.
Eu é que agradeço!

Abs

7 comentários:

Frank disse...

André, parabéns e a vc pelo trabalho.

Vc tem feito posts excelentes, cheios de informação e conteúdo útil.

Acho q é a melhor página q concentra info sobre o assunto mercado imobiliário em atividade.

Me disse...

Muito foda mesmo.

jaosilva disse...

Andre,

Parabéns a vc e ao Eduardo.

Espero q continue assim

Andre disse...

Eduardo,

sobre o ponto 1)
"E não nos parece razoável supor que as curvas dos preços anunciados e transacionados não convirjam no médio/longo prazo."

Mas e no curto prazo, é possível que o gap preço efetivo de venda/preço anunciado esteja se abrindo? Tem informação sobre se isso aconteceu em fortes ciclos de alta em outros países?

Sobre o 7): as informações que eu gostaria já estão todas disponíveis na web, apenas dá muito trabalho digitar, se pudesse mandar um excel com tudo facilitaria muito. São elas, preço/m2 de cidades/bairro, para cada mes da serie, pra venda e aluguel, tamanho da amostra, etc. Enfim, as infos que já estão em http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap.

Obrigado pela atenção.

Andre

eduzyl disse...

André

Sobre a primeira questão: sim, é possível que o gap entre anunciado e transacionado aumente ou diminua no curto prazo. Temos evidência de que no Reino Unido, onde temos os dois tipos de índices, a queda em 2008 foi maior no transacionado do que no anunciado. Mas gostaria de fazer outras duas considerações: também lá, o índice de preços anunciados costuma se antecipar nos movimentos, até pela natureza de sua fonte de dados. Os anúncios permitem capturar o primeiro momento de entrada no mercado dos imóveis, permitindo portanto que uma tendência seja capturada também primeiro (lembre que o ciclo de venda costuma levar alguns meses). Segundo, apesar de usar metodologias diferentes, os dados do Secovi e do Creci de SP divulgados recentemente corroboram os resultados do FipeZap: preços ainda em alta, mas desacelerando.

Sobre os dados da página do Zap, como disse antes, são calculados diretamente por eles e a ferramenta serve para dar uma 'luz' aos usuários do site. Nós não usamos a divisão por bairro para o índice por conta da baixa precisão estatística em alguns casos.

Abraços
EZ

jose disse...

Andre,

parabens pelo trabalho... acho que deu pra tirar quase todas as duvidas..

quanto a sua duvida, me parace possivel sim que esse gap se abra em momentos de inflexao...

jose disse...

Andre, parabens pelo trabalho.. acho que deu pra tirar quase todas as duvidas...

quanto a sua duvida, acho que em momentos de inflexao, eh possivel sim que esse gap entre anunciado e vendido se abra..