A alta dos imóveis explicada pelo alongamento de prazos e aumento de renda, enviado pelo Jose...
Segundo ele o aumento real de renda no período 2008-2011 e o alongamento dos prazos de financiamento explicam um aumento de preços de quase 100%, que corresponde ao aumento no Rio no período.
O que eu não entendi ainda é: e a queda nos juros? Onde entra nessa conta?
Abs
16 comentários:
Uma coisa que falou-se pouco também por lá, independente da hipótese defendida, foi sobre o longo prazo. A explicação do José foi bastante esclarecedora sobre o que acontece. Mas será que em 5, 10, 15 anos será possível manter as prestações em dia? Nesse período não pode acontecer muita coisa, como já está acontecendo este ano co a desaceleração do setor imobiliário, que pode gerar desempregos?
interessante, mas pra fehcar a explicação, falta esmiuçar a premissa (implícita) dessa tese, qual seja, de que as melhorias (em renda e facilidade de crédito) são INTEIRAMENTE capturadas pelo vendedor.
deve haver uma explicação microeconômica bem simples (talvez relacionada à inércia - teórica ! - da oferta), mas estou sem tempo p/ pensar nisso agora...
Frank
Andre,
acho que a queda de juros pra esse segmento nem foi tao grande.. taxa na CEF por exemplo (que eh o grosso do mercado né?), se teve pode ajudar no que o Frank disse que uma parte dessa melhoria nao eh plenamente capturada pelo vendedor...
ja que o disse o me, primeiro que em 5,10 anos a situacao do tomador fica mais confortavel em funcao da queda na prestacao e da "comida" que a inflacao vai dar no valor da prestacao..
acho que o pior periodo eh o comeco..
quanto a sustentabilidade, eh claro que quando o pais desacelerar, o desemprego sobe, a inadimplencia vai aumentar...
agora o ideial (eh complicado, a CEF deve ter isso) eh fazer um cenario de stress, do nivel de emprego com inadimplencia, pq quando o pais desacelerar (e nao deve demorar muito) toda a economia vai sentir..
jose
sairam os dados de credito hoje... amanha vejo um resumo e coloco aqui....
The average lending tenor edged up, to 476 days (from 475 a month before). Lending tenors to individuals declined to 567 days (from 568 before), while the average lending tenor to the corporate sector increased to 392 days from 388 before.
Delinquency ratios (above 90 days) increased to 4.9% from 4.7% a month before, and compares with 5.1% a year ago. Delinquency rates for individuals increased to 6.1% from 6.0%, while for corporates they increased to 3.7% from 3.6%. Delinquency between 15-90 days, usually seen as leading indicator, declined to 6.6% from 6.7% for individuals, and to 2.1% from 2.2% for firms.
O estoque total de crédito bancário (crédito livre e direcionado, que inclui as operações do BNDES, de crédito para a habitação e rural) aumentou de R$ 1,754 trilhão em março para R$ 1,776 trilhão em abril, com aumento como proporção do PIB de 46,5% para 46,6% no mesmo período. Na comparação com o mesmo período do ano anterior, o crescimento do estoque de crédito bancário total acelerou ligeiramente de 20,8% em março para 21,0% em abril, o que foi explicado tanto pelo crédito livre (de um crescimento de 18,1% em março ante março de 2010 para 18,4% no período para a mesma base de comparação) quanto pelo direcionado (de 26,2% para 26,3%).
fonte: credit suisse
Pessoa física: O crescimento do crédito para pessoa física ante o mesmo período do ano anterior diminuiu pelo segundo mês consecutivo, desta vez de 18,4% em março para 18,2% em abril. O menor crescimento foi explicado pela desaceleração nas operações de crédito pessoal (de um crescimento 23,3% em março para 22,2% em abril) e de financiamento de veículos (de 46,5% para 44,2%), que são as modalidades com maior peso no crédito para pessoa física. Ao mesmo tempo, o crescimento ante o mesmo período do ano anterior do estoque de crédito aumentou entre março e abril nas modalidades de Cheque especial (de 10,0% para 10,7%) e de Cartão de crédito (de 17,2% para 18,5%), reforçando o movimento recente de deterioração na composição do crédito para pessoa física, em que as modalidades de empréstimos de maiores prazos e menores taxas de juros tem dado lugar à maior expansão de modalidades com prazos mais curtos dos empréstimos e com maiores taxas de juros ao tomador.
fonte: credit suisse
amanha coloco sobre imobiliario mesmo
antes de mais nada quero deixar minha opniao bem clara.
nao acho que os imoveis estao baratos, ou que vao subir mais 100% nos proximos 3 anos, eu so nao consigo ver, eles despencando no curto prazo, ou algo a lá US.
estou cada vez mais acreditando na hipotese de um shift que veio pra ficar, pelo menos nominalmente..
mas acho que vamos ter tempo pra discutir mais isso....
tentei postar no outro topico e acho que ta dando erro.
Jose, não sei pq, mas não consigo botar comentarios direito nesse troço aqui no trab...
Tb não sei pq deu erro p/ vc.
Te mandei um convite p/ colocar tópicos aqui, ve se vc recebeu, no hotmail.
Abs
Mudei a forma de colocoar comentarios, ve se funciona agora.
Obs.: funciona c/ urls tb:
http://www.google.com.br
Abs
O grafico tah irretocavel. Se colocar queda de juros na historia, naum deve mudar muito a constatacao. Por outro lado, o grafico soh demonstra que eh possivel um cenario em que os precos dobram e as vendas continuam aumentando. Que eh possivel agente jah sabe, foi o q aconteceu.
O que o grafico naum explica eh pq as pessoas estaum aceitando pagar 2x numa coisa que antes valia x. Acho q dah pra explicar pela oferdaxdemanda, mas o q acontece quando a pressao de demanda comecar a arrefecer(parece que jah comecou)? O q acontece quando a liquidez comecar a diminuir(segundo abcip, lah p 2012/2013)?
Farley, a resposta mais simples, como foi dito, parece ser: crédito. O efeito Casas Bahia. As prestações agora cabem no bolso.
Culturalmente no Brasil sempre preferiu-se comprar do que alugar. A matemática era simplesmente ignorada. Carros são parcelados em 5 anos. A facilitação do crédito e os juros menores me parece uma hipótese razoável.
Verdade, é o Efeito Casas Bahia. A dúvida que sobra é: havendo retração nesse cenário, com redução de liquidez, os preços seriam reduzidos na mesma proporção? Tendo a acreditar que não. Pelo menos não até que haja algum estopim, com queda brusca no preço. Q vc acha?
Eu tenho evitado falar do futuro porque isso foi o que mais desgringolou discussões anteriores por ângulos que nem achava matematicamente possível. Mas...
Nas minhas redondezas já vejo uma freada bem leve. O que era anunciado pra aluguel sumia na semana seguinte, e já vejo mais de um caso indo e voltando no ZAP por meses, e até quedas bem leves de preço.
Não sei quais são os números, mas por aqui vejo muita coisa fora do lugar sim. Tenho evitado falar nisso porque já havia gente suficiente pra falar que tava tudo caro. Mas até aí nada de novo, no Brasil tudo sempre foi caro.
Vi mais de um prédio novo com mais da metade dos apartamentos com luzes apagadas. Que podem ser casos isolados.
Li matéria na Folha sobre brinde uma Mercedez pra quem comprasse uma das últimas unidades. Não era um microondas, nem uma LED. Mercedez. Mas a matéria pode ter sido exagerada.
Na verdade o que eu acho é que os valores, principalmente nos melhores bairros da Zona Sul(sim, Leblon, Ipanema, Urca, Jardim Botânico, Gávea, Lagoa... Tem outro? Copa?) estavam abaixo do normal, por mais que isso me doa. Nunca fiz nada demais pra que fosse possível morar na Urca, e por um período isso foi acessível pra mim.
Eu só tenho evitado gastar minha suada merreca pra se alguma turbulência surgir mais a frente. Queda já esta rolando, mas com o aumento dos últimos anos, grande coisa.
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