terça-feira, 8 de maio de 2012

Atualizando a comparação de investimento

Neste post, há quase 1 ano, mostrei como o imóvel era ruim para investimento.


E agora, como está?


Com os juros reais caindo vertiginosamente e as NTN-Bs pagando no máximo IPCA + 4,29% (vencimento pra 2045):



  • Imóvel SP: 6,3% x 0,9 (vacância de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 4,11%
  • Imóvel RJ: 4,9% x 0,9 (vacância de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 3,19%
  • NTNB 150545: (supondo inflação no centro da meta) (4,5% + 4,29%) = 8,79 x 0,85 (IR de 15%) = 7,5% = juros reais de 3%
Portanto, olhando simplesmente para o retorno, a conclusão se inverte, e os imóveis (pra aluguel, que fique claro) se tornam melhor investimento do que os títulos públicos (benchmark de qq investimento), bastando que para isso o valor de mercado apenas acompanhe a inflação neste período (33 anos).

Impressionante como o cenário pôde mudar tanto em tão pouco tempo.

Abs

11 comentários:

Maciel disse...

Contando que nunca tenha que fazer uma reforminha do próprio bolso no dito cujo, coisa que sempre acontece. E não esquecer a comissão da imobiliária...

askanio disse...

E adimplencia do inquilino!

Anônimo disse...

Mas nesse momento é alto o risco de o preço dos imóveis não acompanhar a inflação.

Frank disse...

lembra q sempre falamos na caixa de pandora do governo ?

pois é, abriram.

vamos ver.

eu acho q foi um pouco tarde, os preços (nominais) estão muito elevados vis-a-vis a renda média.

jose disse...

boa conta... assim podemos ver o efeito da queda dos juros reais...
que influencia todas as tomadas de decisoes em termos de investimento.

Anônimo disse...

Mas em 33 anos há muita depreciação do imóvel. Para ele valer a mesma coisa, corrigido pela inflação o valor, haveria a necessidade de grandes reformas.

Anônimo disse...

imovel para investir em aluguem é preciso contabilizar tambem:

1- reformas pela depreciacao
2- pagamento de cota extras, embelezamento etc que são do locador
3- comissoes, por vezes seguros, anuncios, condominio e iptu em meses não locados (não apenas o nao recebimento do aluguel)
4- inadimplencia

quando vai se colocando tudo na conta, isso come em muitos casos, mais da metade do rendimento do aluguel... além da falta de liquidez, possíveis dores-de-cabeca...

Gabriel disse...

Desconfio que essa conta do IR sobre o tesouro direto está errada. O IR não é descontado apenas na hora da retirada do dinheiro/lucros? (fazendo o investimento no tesouro só valer a pena um pouco mais a longo prazo...)

A propósito, sou totalmente leigo no assunto. Só achei a conta estranha...

Andre disse...

Tem razão, Gabriel, mas existem dois IRs numa NTN-B, nos juros semestrais, e sobre o principal, somente na venda.

Portanto, nem eu nem vc estávamos totalmente certos e a conta é um pouco complicada. Quando tiver um tempo atualizo.

Obrigado!.

Abs

Anônimo disse...
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Andre disse...

Um pouco de civilidade, humildade, educação e palavras mais amenas ao criticar. Não estou preocupado com quantidade de leitores ou de comentários, muito pelo contrário.

Abs