Coordenador do Fipe Zap fala sobre a polêmica, a bolha, e o mercado em geral

Muita informação útil nessa entrevista:
http://revista.construcaomercado.com.br//negocios-incorporacao-construcao/133/por-que-os-precos-dobraram-coordenador-do-fipezap-analisa-263492-1.asp (precisa login).

Por que os preços dobraram?
Coordenador do FipeZap analisa a alta dos preços de imóveis e responde aos ataques contra a credibilidade do índice

Por Pâmela Reis

‘O comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% [em 2008]. Hoje continua em 7%. A acessibilidade aos imóveis não mudou tanto, foi o crédito que permitiu essa alta’

O índice FipeZap tem sido largamente usado para demonstrar a forte alta de preços dos imóveis no Brasil. Pesquisas acadêmicas e veículos da imprensa se apoiam nos dados para mostrar que a guinada dos imóveis está muito acima da evolução da renda ou de qualquer índice de inflação. Entre janeiro de 2008 e junho de 2012 o índice aponta uma alta de 140,9% em São Paulo e de 175,2% no Rio de Janeiro.

Por outro lado, empresários e representantes de entidades se esforçam para desqualificar o índice, questionando a credibilidade dos números e alegando que a alta, na verdade, foi muito mais suave do que sugere o indicador. As críticas foram, inclusive, expostas durante as apresentações do 84o Enic, que aconteceu em junho deste ano.

O FipeZap mede o preço médio por metro quadrado dos imóveis usados em sete capitais do País, com base nos anúncios do site de classificados Zap Imóveis. Construção Mercado entrevistou Eduardo Zylberstajn, idealizador e coordenador do índice, para elucidar as dúvidas que rondam o FipeZap e para entender se, afinal, é possível falar em bolha com base nos dados disponíveis. Acompanhe.

Nos últimos anos, o FipeZap aponta uma alta no preço de imóveis muito maior que a evolução da renda no Brasil. Isso representa risco para o mercado?

Temos na Fipe [Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas] um indicador que mede o número de meses que o trabalhador típico tem que trabalhar para comprar um metro quadrado. Basicamente, pegamos o preço do metro quadrado médio da cidade e dividimos pela renda mediana daquela cidade. Em 2008, essa razão estava na casa dos três meses e meio em São Paulo. Em 2012, saltou para seis meses.

Significa que a pessoa leva seis meses para comprar um metro quadrado?

Claro que eu estou falando do trabalhador típico mediado, que não compra o metro quadrado médio. Ninguém trabalha seis meses para pagar 1 m². Mas isso nos dá uma ideia da relação entre o preço dos imóveis e a renda. O mais importante é ver como essa relação evoluiu ao longo do tempo. Se estava em três meses e meio e foi para seis, é porque o preço subiu muito mais do que a renda. Em São Paulo, a renda do trabalhador, em termos reais, subiu 13,5% desde 2008, enquanto o preço dos imóveis subiu 87,9% em termos reais. O número assusta, porque parece que os imóveis ficaram menos acessíveis. Porém, quando se compara renda com preço, estamos imaginando uma compra à vista, e a grande diferença está no crédito.

Foi o crédito que inflacionou os preços ou foram os preços inflacionados que motivaram a ampliação do crédito para viabilizar a compra?

É sempre difícil dizer o que influenciou o que. Mas tenho a impressão de que algumas medidas do governo foram muito determinantes. Microrreformas institucionais feitas nos anos 2000 permitiram a redução do juro imobiliário e o alongamento do prazo. Em 2006, o juro médio para o financiamento imobiliário com recursos livres, segundo dado do Banco Central, era de 20% ao ano. Hoje está em 11%. O prazo médio de financiamento era de três anos e meio. Hoje está em 13 anos. Houve uma mudança brutal nas condições de crédito. Prazo maior e juro menor, significa parcela menor.

O que são recursos livres?

Dos 65% da poupança que têm que ser destinados à habitação, 80% vão para imóveis de até R$ 500 mil, por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Sobram 20% dos 65%, ou 13,5% do total da poupança, que são os recursos livres. É um capital que os bancos têm que destinar para habitação, mas que podem ser direcionados para qualquer tipo de imóvel. Infelizmente, no Brasil só existe série de dados para o prazo e a taxa de juros dessa modalidade de crédito, mas me parece razoável supor que os juros dos recursos livres e do SFH caminhem mais ou menos juntos.

‘A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores estão enfrentando um aumento de 140% nos preços. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia’

Ou seja, podemos dizer que a alta dos preços foi causada, em boa parte, pela facilidade de crédito?

Fizemos um exercício aqui na Fipe. Pegamos o preço médio do metro quadrado em São Paulo e simulamos um financiamento com as condições de mercado dos recursos livres em janeiro de 2008. Na época, o juro era algo como 14% e o prazo médio era de seis anos. A parcela média de 1 m² deu R$ 68 em valores de hoje, ajustados pela inflação. Em seguida, dividimos essa parcela pela renda mediana do trabalhador naquele mês, que era de R$ 965. O resultado foi 7%. Ou seja, o comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% da renda.

Mas por essa conta, mesmo com 100% da renda do mês a pessoa não conseguiria pagar a parcela inteira.

É evidente que alguém pode dizer que a comparação está errada. Mas, de novo, a questão é que o trabalhador típico não compra o metro quadrado médio. Isso é só um indicador, o que importa é ver como ele variou ao longo do tempo. Sabe em quanto está esse comprometimento de renda hoje? Em 7%.

Continua igual?

Sim. A parcela média hoje fica em torno de R$ 74, e a renda mediana é de R$ 1.096. O comprometimento é o mesmo, mas a pessoa tem que trabalhar por muito mais tempo para comprar um imóvel, porque o prazo explodiu. Existem financiamentos de até 30 anos. Isso nos mostra que a acessibilidade aos imóveis não mudou tanto de 2008 para cá. Isso também nos leva a imaginar que foi o crédito que permitiu essa alta no preço dos imóveis. A expansão do prazo e a queda dos juros fez com que o preço pudesse subir de acordo com a renda. Por isso, também, a resposta para saber se existe bolha ou não é simplesmente entender o que vai acontecer com o crédito imobiliário. Se o crédito secar, a parcela vai ficar mais cara e o preço vai ter que baixar para caber nesses 7% da renda.

Mas o crédito continua aumentando. Este ano tivemos novas quedas de juros nos bancos. Isso significa que os preços ainda podem subir?

Essa melhora é muito marginal. O juro que caiu de 20% para 11% causou todo esse movimento nos preços. Se cair de 11% para 10%, ou de 10% para 9%, que é o que vem acontecendo agora, o impacto é muito menor.

Dá pra concluir, então, que não existe bolha?

Existem mercados, como o Distrito Federal e alguns bairros do Rio de Janeiro e de São Paulo, em que os preços estão um pouco fora da realidade, mas vão se ajustar. Não é uma bolha generalizada. Pode haver algum ajuste, mas os preços não vão cair 50%.

Você já vê este ajuste no índice FipeZap?
Há uma desaceleração bem pronunciada da alta, que vem acontecendo de forma gradual. Até o meio do ano passado os preços estavam subindo mais de 2% todo mês. Nos últimos meses, estamos com a taxa mensal na casa de 1%. E hoje a alta tem características diferentes também. Até o ano passado tudo subia: todos os bairros, todas as cidades. Hoje, há regiões que estão apresentando aumentos muito modestos, como o Distrito Federal – onde o índice subiu 0,3% em junho – e Salvador. Mesmo em cidades onde os preços sobem mais, o ritmo diminuiu. O Rio estava subindo 3% ao mês um ano atrás, hoje sobe 1%. Isso parece ser saudável, pois não está acontecendo uma ruptura. As coisas estão começando a se ajustar.

Há risco de queda acentuada nos preços?
Está cheio de gente que faz esse tipo de previsão, mas isso acaba sendo mais bruxaria do que economia. O que dá para dizer é que ainda temos demanda firme. A cada ano temos 1,5 milhão de famílias se formando no País. Temos também mercado de trabalho, com aumento da renda e desemprego menor. No mercado de crédito também não parece que vamos ter uma reversão grande nos próximos anos. Se tudo isso se mantiver, a demanda vai continuar.

Você vê alguma mudança no perfil do consumo de imóveis, em função de todas essas transformações?

Uma coisa importante é que o índice FipeZap mede o aumento do preço por metro quadrado. Se o preço do metro quadrado dobra, mas a área do imóvel construído cai pela metade, o preço que as pessoas vão pagar para morar é o mesmo. E é isso que está acontecendo. A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores de imóvel em São Paulo estão enfrentando um aumento de 140% nos preços, por exemplo. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia.

‘As críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também’

Mas isso não é negativo?
Mudaram as condições de compra e é assim nos grandes centros urbanos do mundo todo. Em Nova York, por exemplo, não se vê muitos apartamentos de 200 m². Há alguns luxuosos, mas a maioria é de imóveis pequenos. Aqui em São Paulo, durante anos, o preço dos imóveis esteve muito deprimido, por isso era possível ter apartamentos grandes. Mas a realidade para a nova geração não é essa.

O fato de o FipeZap se basear em anúncios não é um problema? Não há divergência entre o valor anunciado e o valor fechado depois da negociação?

O que o índice mede é a variação, e não o valor. Além disso, se pensarmos no longo prazo, não faz sentido imaginar que o preço anunciado e o preço transacionado evoluem de maneira divergente. Quando se olha para a variação mês a mês, pode ser que em um determinado momento haja descontos maiores ou menores na venda, o que causa alguma divergência entre o preço ofertado e o transacionado. Mas num período de três ou quatro anos eu fico absolutamente confortável em olhar para o preço ofertado.

E por que não fazer o índice usando, por exemplo, os dados dos cartórios, com preços finais?

A principal vantagem do anúncio é a agilidade e a facilidade na obtenção dos dados. E num país como o Brasil, onde ainda há muita informalidade, a gente sabe que muitas transações são registradas nos cartórios com preço diferente do que foi transacionado, especialmente no mercado de usados. Além disso, os números dos cartórios são difíceis de obter. Os anúncios passam a ser uma boa alternativa porque estão na internet e são facilmente coletados. No primeiro dia útil do mês já temos o índice do mês anterior.

Essa agilidade pode ajudar a detectar problemas com antecedência?

Sim. Na Espanha, por exemplo, existe um índice oficial, calculado pelas autoridades estatísticas, e outro índice calculado por um site de anúncios chamado Fotocasa. O índice de anúncios detectou o estouro da bolha imobiliária espanhola antes do oficial. Quando se coloca as duas curvas juntas, se vê que o índice de anúncios começou a despencar quatro meses antes. O anúncio traz a primeira informação das casas que estão disponíveis no mercado. Do momento em que a casa é colocada à venda até o registro da transação, passam-se alguns meses para negociação, financiamento, documentação, registro da matrícula etc. Pode-se levar até um semestre para detectar uma variação que, no anúncio, foi detectada muito antes.

Então podemos nos basear no FipeZap, com segurança, para analisar o que está acontecendo no Brasil?

Ter apenas um índice com base em anúncios certamente não é o ideal. O ideal seria ter diversos índices. É assim em qualquer país desenvolvido. O Brasil, por exemplo, tem vários índices de inflação, e quando olhamos todos em conjunto conseguimos extrair a realidade do mercado. No mercado imobiliário tem que ser assim também. O grande problema não é o fato de termos um índice baseado em anúncios. O problema é a ausência de outros índices. O vilão não é o FipeZap, mas sim o próprio mercado que não se organiza para ter outros indicadores.

Muitas pessoas criticam o fato de que o FipeZap acompanha apenas imóveis usados, alegando que ele não refletiria o que acontece com os novos. Você concorda?

Não me parece razoável supor que no médio e longo prazo haja divergência muito grande entre o preço dos novos e o preço dos usados. Digamos que o preço dos novos fosse o dobro do preço dos usados jovens. As pessoas iam passar a comprar o usado. Do mesmo jeito, se o preço dos usados subir muito, a pessoa passa a pensar no novo. No fundo, estamos falando do mesmo bem. Por isso, se em quatro anos o preço do usado subiu 140%, a alta dos novos não deve ser tão diferente. O problema é que não temos estatísticas para confirmar, por isso somos absolutamente transparentes e deixamos bem claro que estamos tratando de imóveis prontos.

Outra crítica comum se refere à amostra pequena em outras capitais, fora do eixo Rio-São Paulo. Isso não compromete a informação?
Em São Paulo, há cerca de 100 mil anúncios que compõem a base de dados; no Rio, mais de 50 mil; em Belo Horizonte e no Distrito Federal, cerca de dois mil; e em Recife, Salvador e Fortaleza, são em média 500 anúncios por cidade. Quando a amostra é pequena, o que pode acontecer é termos uma volatilidade maior da série, mas isso não significa que ela não seja consistente. Estamos trabalhando para corrigir isso e logo vamos lançar uma revisão do índice, com ampliação do número de cidades. Nas cidades onde há menos anúncios, vamos complementar com outras fontes.

Também se questiona o fato de que o índice não acompanha o mesmo imóvel ao longo do tempo, e que os dados congregam imóveis de idades e padrões diferentes. Isso não afeta a análise?

Usamos uma metodologia chamada estratificação. Em São Paulo, por exemplo, dividimos a cidade em 204 áreas, e cada uma tem um peso fixo. Ainda dividimos cada área pelo número de dormitórios. Depois, tiramos o preço mediano de cada célula e atribuímos o respectivo peso. A suposição implícita que a gente faz é que a composição dessas células não muda muito ao longo do tempo. Se a cada mês houvesse uma mudança enorme no estoque dos imóveis de cada bairro, isso seria problema, mas acredito que o estoque não mude dessa forma. Há imóveis de diferentes idades hoje e havia antes também. Todas essas críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também.

Há planos de um novo indicador para o mercado imobiliário?

Estamos construindo um indicador de duração dos anúncios. Também está no nosso horizonte fazer um índice para imóveis novos, mas é difícil conseguir as informações. Está em etapa preliminar, ainda estamos avaliando opções de bases de dados.

Abs