O embate do século: crentes e descrentes da bolha

Pensando aqui com meus botões, ia dar um belo debate (e muito pano pra manga) uma mesa redonda mais ou menos assim:

Do lado "bolhista", de calções vermelhos:
Prof. Samy Dana
Prof. Ricardo, do Trading Cafe
Prof. João da Rocha Lima, do núcleo de Real Estate da Poli-USP

E do lado "não bolhista", de calções azuis:
Drunkeynesian
Eduardo Zylberstajn, da Fipe
Dr. Money

Somente pesos pesados do assunto... (clicando no nomes dá pra ver o que pensam e porque.)

Esqueci algum? Se esqueci me perdoem e digam logo que eu corrijo.

Abs

Dr. Money sobre a bolha

Original aqui: http://www.drmoney.com.br/investimentos/a-bolha-imobiliaria-e-a-relacao-aluguelprecos-dos-imoveis/

Muito se tem falado sobre a bolha imobiliária que estaria para estourar (ou mesmo já teria estourado) no Brasil. Eu mesmo já publiquei aqui vários artigos sobre o assunto: Os preços dos imóveis estão exagerados no Brasil?, Bolha Imobiliária no Brasil?, Ainda a bolha imobiliária no Brasil, Sugestão aos crentes da bolha imobiliária, Preços dos imóveis no mundo. Uma sinalização de que o fim já estaria próximo (e não estou aqui falando do calendário Maia…) seria a dificuldade pelas quais as incorporadoras estão passando. De fato, o número de lançamentos despencou de um ano para cá, em função de vários fatores: queda de vendas, estouro nos custos da mão-de-obra, inadimplência, expansão sem planejamento. Para desovar os seus estoques, algumas incorporadoras estariam dando descontos de 10%, 20%, até 30% sobre os preços praticados anteriormente. Isto caracterizaria, sem sombra de dúvida, o esvaziamento da tal Bolha Imobiliária.

Nessas coisas de economia, eu particularmente prefiro olhar os dados agregados. Evidências anedóticas servem, quando muito, para hipnotizar a platéia, enquanto o fenômeno analisado está bem longe daquele caso extremo. Os preços na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou no Leblon, no Rio, podem ou não ser parâmetros para um fenômeno mais generalizado. Mas somente saberemos se isto é verdade ao analisarmos os dados agregados.

No Brasil, infelizmente, não temos muitas estatísticas neste campo. Para falar a verdade, temos apenas uma: o índice FIPE-ZAP de imóveis, que se baseia nos anúncios de venda e aluguel de imóveis, e não no preço efetivamente praticado no fechamento do negócio. De qualquer forma, considero ser este índice um bom indicador da variação dos preços, ainda que possa dar uma falsa sinalização sobre o nível dos preços. Assim, podemos duvidar que o preço do m2 na Vila Nova Conceição esteja hoje valendo R$ 10.744, conforme o índice aponta. Afinal, na hora de fechar o negócio, é possível que haja um desconto em relação ao valor anunciado. No entanto, a variação de 86% desde janeiro de 2008 (ou 14% ao ano) parece ser mais confiável. Afinal, não haveria motivo para ter ocorrido uma variação significativa no spread entre o preço anunciado e o preço fechado na negociação durante este período. Aliás, podemos observar quase a mesma variação no Leblon (82% ou 13,4% ao ano).

- Ah Dr. Money, você quer me convencer que os preços dos imóveis só subiram 14% ao ano nesses dois bairros? Não é o que eu tenho visto…

Pois é, por isso comecei com a história dos dados agregados vs. evidências anedóticas. Nós podemos conhecer casos particulares, ouvir falar de negociações mirabolantes, o tal “dizem que está valendo”. Eu prefiro dados agregados, que é o que o FIPE-ZAP fornece. E não tenho motivo para duvidar da idoneidade ou da capacidade técnica da FIPE. Por isso, se você acha que esses números da FIPE-ZAP são um engodo, então não há nada mais a fazer neste artigo. Tudo o mais que eu escrever daqui em diante será baseado neste índice.

Uma medida muito utilizada por aqueles que defendem a existência de uma bolha imobiliária é a razão entre o aluguel e o preço de venda do imóvel. Quanto menor esta razão, maior seria a distorção do mercado. O índice FIPE-ZAP também tráz os preços médios dos alugueis em São Paulo. No entanto, não é possível calcular diretamente a razão aluguel/preço de uma maneira agregada, pois não existe a informação do preço médio para a cidade inteira, mas apenas para os bairros. Por exemplo, no Leblon, esta razão, em janeiro de 1998, valia 6,3% ao ano. Já em setembro de 2012 vale 6%. Já na Vila Nova Conceição, em janeiro de 1998 a razão valia 7,3% ao ano. Em setembro de 2012 vale 3,4%. Ou seja, a julgar por esses dados, houve uma valorização bastante acentuada na Vila Nova Conceição, mas não no Leblon.

Mas, como eu disse, prefiro os dados agregados. Não é possível calcular a razão diretamente para uma cidade como um todo, mas é possível sim calcular quanto essa razão variou no tempo. O índice FIPE-ZAP de alugueis valorizou-se 79,7% na cidade de São Paulo entre janeiro de 2008 e setembro de 2012. Já o índice de preços de imóveis valorizou-se 151,9% no mesmo período. Portanto, houve sim, de maneira agregada, uma diminuição da razão aluguel/preços nestes últimos quase 5 anos, em cerca de 40%. A pergunta é: foi razoável esta diminuição?

Para responder a esta questão, é necessário entender a natureza deste fenômeno. Quem aluga um apartamento está em busca de uma remuneração para o seu capital. Mesmo que não seja um investidor, o dono do imóvel sempre tem a opção de vendê-lo e aplicar os recursos no mercado financeiro. Claro, não se trata de uma opção simples, dado que o imóvel, muitas vezes, é o único bem do proprietário, além de não contar com liquidez imediata. Mas, sem dúvida, o estabelecimento do preço do aluguel guarda relação com as taxas de juros praticadas no mercado financeiro, nem que seja apenas para balizar a decisão.

Pois bem, uma forma de considerar o aluguel é fazer o paralelo com uma NTN-B de longo prazo. Assim como o imóvel, a NTN-B tem duas propriedades:

1. Rende um “aluguel”, que é o cupom pago semestralmente.

2. Valoriza-se. Quando a taxa do cupom cai, o papel valoriza-se imediatamente, pelo efeito da marcação a mercado.

Estas mesmas duas propriedades estão presentes no imóvel: ele rende um aluguel, além de se valorizar no tempo. Ao se comparar os preços dos imóveis com os preços das NTNs-B, estamos ao mesmo tempo considerando o aluguel pago e a valorização causada pela queda das taxas de juros. Vejamos, então, um gráfico comparando simplesmente o preço de uma NTN-B com o preço dos imóveis em São Paulo, segundo o índice FIPE-ZAP. Escolhi a NTN-B 2045, pois considero o investimento em imóveis como de longo prazo:

Considerei ambos os ativos começando em 100 em janeiro de 2008. Quem tivesse comprado uma NTN-B nesta data, estaria com uma valorização de mais de 4 vezes o capital investido, ao passo que a valorização média dos imóveis em São Paulo não passou de 2,5 vezes neste período. Ou seja, uma parte considerável da valorização dos imóveis ocorreu pela simples queda acentuada das taxas de juros neste período.

Podemos observar o mesmo fenômeno de outra maneira: comparando o cupom das NTNs-B com a razão aluguel/preço dos imóveis. Neste caso, estou apenas comparando o item 1 acima entre estes dois ativos. Como disse acima, não é possível calcular a razão aluguel/preço agregado. No entanto, é possível calcular a variação. Vamos então assumir que, hoje, a razão aluguel/preço esteja no mesmo nível do cupom de uma NTN-B de 10 anos, aproximadamente 4% ao ano. Vejamos, então, no gráfico a seguir, a variação do cupom e da razão aluguel/preço ao longo dos últimos quase 5 anos:

Note que, de fato, houve uma redução significativa na relação aluguel/preços. Mas houve uma redução ainda mais significativa do cupom das NTNs-B! Ou seja, esta é mais uma evidência de que a valorização dos preços dos imóveis é um fenômeno causado, entre outros motivos (aumento do crédito e aumento da renda da população, por exemplo) pela queda brutal das taxas de juros nos últimos anos. Assim, com todo o respeito pelos que acham o inverso, considero que, com talvez algumas exceções localizadas, não estejamos em meio a uma bolha imobiliária. O que não significa, de maneira nenhuma, que os preços subirão no futuro o que subiram no passado recente. Significa, apenas, que os atuais níveis de preços são sustentados em alguns fundamentos bastante sólidos, entre os quais a queda das taxas de juros.

Abs

Coordenador do Fipe Zap fala sobre a polêmica, a bolha, e o mercado em geral

Muita informação útil nessa entrevista:
http://revista.construcaomercado.com.br//negocios-incorporacao-construcao/133/por-que-os-precos-dobraram-coordenador-do-fipezap-analisa-263492-1.asp (precisa login).

Por que os preços dobraram?
Coordenador do FipeZap analisa a alta dos preços de imóveis e responde aos ataques contra a credibilidade do índice

Por Pâmela Reis

‘O comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% [em 2008]. Hoje continua em 7%. A acessibilidade aos imóveis não mudou tanto, foi o crédito que permitiu essa alta’

O índice FipeZap tem sido largamente usado para demonstrar a forte alta de preços dos imóveis no Brasil. Pesquisas acadêmicas e veículos da imprensa se apoiam nos dados para mostrar que a guinada dos imóveis está muito acima da evolução da renda ou de qualquer índice de inflação. Entre janeiro de 2008 e junho de 2012 o índice aponta uma alta de 140,9% em São Paulo e de 175,2% no Rio de Janeiro.

Por outro lado, empresários e representantes de entidades se esforçam para desqualificar o índice, questionando a credibilidade dos números e alegando que a alta, na verdade, foi muito mais suave do que sugere o indicador. As críticas foram, inclusive, expostas durante as apresentações do 84o Enic, que aconteceu em junho deste ano.

O FipeZap mede o preço médio por metro quadrado dos imóveis usados em sete capitais do País, com base nos anúncios do site de classificados Zap Imóveis. Construção Mercado entrevistou Eduardo Zylberstajn, idealizador e coordenador do índice, para elucidar as dúvidas que rondam o FipeZap e para entender se, afinal, é possível falar em bolha com base nos dados disponíveis. Acompanhe.

Nos últimos anos, o FipeZap aponta uma alta no preço de imóveis muito maior que a evolução da renda no Brasil. Isso representa risco para o mercado?

Temos na Fipe [Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas] um indicador que mede o número de meses que o trabalhador típico tem que trabalhar para comprar um metro quadrado. Basicamente, pegamos o preço do metro quadrado médio da cidade e dividimos pela renda mediana daquela cidade. Em 2008, essa razão estava na casa dos três meses e meio em São Paulo. Em 2012, saltou para seis meses.

Significa que a pessoa leva seis meses para comprar um metro quadrado?

Claro que eu estou falando do trabalhador típico mediado, que não compra o metro quadrado médio. Ninguém trabalha seis meses para pagar 1 m². Mas isso nos dá uma ideia da relação entre o preço dos imóveis e a renda. O mais importante é ver como essa relação evoluiu ao longo do tempo. Se estava em três meses e meio e foi para seis, é porque o preço subiu muito mais do que a renda. Em São Paulo, a renda do trabalhador, em termos reais, subiu 13,5% desde 2008, enquanto o preço dos imóveis subiu 87,9% em termos reais. O número assusta, porque parece que os imóveis ficaram menos acessíveis. Porém, quando se compara renda com preço, estamos imaginando uma compra à vista, e a grande diferença está no crédito.

Foi o crédito que inflacionou os preços ou foram os preços inflacionados que motivaram a ampliação do crédito para viabilizar a compra?

É sempre difícil dizer o que influenciou o que. Mas tenho a impressão de que algumas medidas do governo foram muito determinantes. Microrreformas institucionais feitas nos anos 2000 permitiram a redução do juro imobiliário e o alongamento do prazo. Em 2006, o juro médio para o financiamento imobiliário com recursos livres, segundo dado do Banco Central, era de 20% ao ano. Hoje está em 11%. O prazo médio de financiamento era de três anos e meio. Hoje está em 13 anos. Houve uma mudança brutal nas condições de crédito. Prazo maior e juro menor, significa parcela menor.

O que são recursos livres?

Dos 65% da poupança que têm que ser destinados à habitação, 80% vão para imóveis de até R$ 500 mil, por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Sobram 20% dos 65%, ou 13,5% do total da poupança, que são os recursos livres. É um capital que os bancos têm que destinar para habitação, mas que podem ser direcionados para qualquer tipo de imóvel. Infelizmente, no Brasil só existe série de dados para o prazo e a taxa de juros dessa modalidade de crédito, mas me parece razoável supor que os juros dos recursos livres e do SFH caminhem mais ou menos juntos.

‘A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores estão enfrentando um aumento de 140% nos preços. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia’

Ou seja, podemos dizer que a alta dos preços foi causada, em boa parte, pela facilidade de crédito?

Fizemos um exercício aqui na Fipe. Pegamos o preço médio do metro quadrado em São Paulo e simulamos um financiamento com as condições de mercado dos recursos livres em janeiro de 2008. Na época, o juro era algo como 14% e o prazo médio era de seis anos. A parcela média de 1 m² deu R$ 68 em valores de hoje, ajustados pela inflação. Em seguida, dividimos essa parcela pela renda mediana do trabalhador naquele mês, que era de R$ 965. O resultado foi 7%. Ou seja, o comprometimento da renda do trabalhador típico para pagar uma parcela média do financiamento de 1 m² era de 7% da renda.

Mas por essa conta, mesmo com 100% da renda do mês a pessoa não conseguiria pagar a parcela inteira.

É evidente que alguém pode dizer que a comparação está errada. Mas, de novo, a questão é que o trabalhador típico não compra o metro quadrado médio. Isso é só um indicador, o que importa é ver como ele variou ao longo do tempo. Sabe em quanto está esse comprometimento de renda hoje? Em 7%.

Continua igual?

Sim. A parcela média hoje fica em torno de R$ 74, e a renda mediana é de R$ 1.096. O comprometimento é o mesmo, mas a pessoa tem que trabalhar por muito mais tempo para comprar um imóvel, porque o prazo explodiu. Existem financiamentos de até 30 anos. Isso nos mostra que a acessibilidade aos imóveis não mudou tanto de 2008 para cá. Isso também nos leva a imaginar que foi o crédito que permitiu essa alta no preço dos imóveis. A expansão do prazo e a queda dos juros fez com que o preço pudesse subir de acordo com a renda. Por isso, também, a resposta para saber se existe bolha ou não é simplesmente entender o que vai acontecer com o crédito imobiliário. Se o crédito secar, a parcela vai ficar mais cara e o preço vai ter que baixar para caber nesses 7% da renda.

Mas o crédito continua aumentando. Este ano tivemos novas quedas de juros nos bancos. Isso significa que os preços ainda podem subir?

Essa melhora é muito marginal. O juro que caiu de 20% para 11% causou todo esse movimento nos preços. Se cair de 11% para 10%, ou de 10% para 9%, que é o que vem acontecendo agora, o impacto é muito menor.

Dá pra concluir, então, que não existe bolha?

Existem mercados, como o Distrito Federal e alguns bairros do Rio de Janeiro e de São Paulo, em que os preços estão um pouco fora da realidade, mas vão se ajustar. Não é uma bolha generalizada. Pode haver algum ajuste, mas os preços não vão cair 50%.

Você já vê este ajuste no índice FipeZap?
Há uma desaceleração bem pronunciada da alta, que vem acontecendo de forma gradual. Até o meio do ano passado os preços estavam subindo mais de 2% todo mês. Nos últimos meses, estamos com a taxa mensal na casa de 1%. E hoje a alta tem características diferentes também. Até o ano passado tudo subia: todos os bairros, todas as cidades. Hoje, há regiões que estão apresentando aumentos muito modestos, como o Distrito Federal – onde o índice subiu 0,3% em junho – e Salvador. Mesmo em cidades onde os preços sobem mais, o ritmo diminuiu. O Rio estava subindo 3% ao mês um ano atrás, hoje sobe 1%. Isso parece ser saudável, pois não está acontecendo uma ruptura. As coisas estão começando a se ajustar.

Há risco de queda acentuada nos preços?
Está cheio de gente que faz esse tipo de previsão, mas isso acaba sendo mais bruxaria do que economia. O que dá para dizer é que ainda temos demanda firme. A cada ano temos 1,5 milhão de famílias se formando no País. Temos também mercado de trabalho, com aumento da renda e desemprego menor. No mercado de crédito também não parece que vamos ter uma reversão grande nos próximos anos. Se tudo isso se mantiver, a demanda vai continuar.

Você vê alguma mudança no perfil do consumo de imóveis, em função de todas essas transformações?

Uma coisa importante é que o índice FipeZap mede o aumento do preço por metro quadrado. Se o preço do metro quadrado dobra, mas a área do imóvel construído cai pela metade, o preço que as pessoas vão pagar para morar é o mesmo. E é isso que está acontecendo. A área média dos lançamentos vem caindo significativamente. Não podemos dizer que os compradores de imóvel em São Paulo estão enfrentando um aumento de 140% nos preços, por exemplo. O que aconteceu é uma perda de qualidade no consumo de moradia.

‘As críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também’

Mas isso não é negativo?
Mudaram as condições de compra e é assim nos grandes centros urbanos do mundo todo. Em Nova York, por exemplo, não se vê muitos apartamentos de 200 m². Há alguns luxuosos, mas a maioria é de imóveis pequenos. Aqui em São Paulo, durante anos, o preço dos imóveis esteve muito deprimido, por isso era possível ter apartamentos grandes. Mas a realidade para a nova geração não é essa.

O fato de o FipeZap se basear em anúncios não é um problema? Não há divergência entre o valor anunciado e o valor fechado depois da negociação?

O que o índice mede é a variação, e não o valor. Além disso, se pensarmos no longo prazo, não faz sentido imaginar que o preço anunciado e o preço transacionado evoluem de maneira divergente. Quando se olha para a variação mês a mês, pode ser que em um determinado momento haja descontos maiores ou menores na venda, o que causa alguma divergência entre o preço ofertado e o transacionado. Mas num período de três ou quatro anos eu fico absolutamente confortável em olhar para o preço ofertado.

E por que não fazer o índice usando, por exemplo, os dados dos cartórios, com preços finais?

A principal vantagem do anúncio é a agilidade e a facilidade na obtenção dos dados. E num país como o Brasil, onde ainda há muita informalidade, a gente sabe que muitas transações são registradas nos cartórios com preço diferente do que foi transacionado, especialmente no mercado de usados. Além disso, os números dos cartórios são difíceis de obter. Os anúncios passam a ser uma boa alternativa porque estão na internet e são facilmente coletados. No primeiro dia útil do mês já temos o índice do mês anterior.

Essa agilidade pode ajudar a detectar problemas com antecedência?

Sim. Na Espanha, por exemplo, existe um índice oficial, calculado pelas autoridades estatísticas, e outro índice calculado por um site de anúncios chamado Fotocasa. O índice de anúncios detectou o estouro da bolha imobiliária espanhola antes do oficial. Quando se coloca as duas curvas juntas, se vê que o índice de anúncios começou a despencar quatro meses antes. O anúncio traz a primeira informação das casas que estão disponíveis no mercado. Do momento em que a casa é colocada à venda até o registro da transação, passam-se alguns meses para negociação, financiamento, documentação, registro da matrícula etc. Pode-se levar até um semestre para detectar uma variação que, no anúncio, foi detectada muito antes.

Então podemos nos basear no FipeZap, com segurança, para analisar o que está acontecendo no Brasil?

Ter apenas um índice com base em anúncios certamente não é o ideal. O ideal seria ter diversos índices. É assim em qualquer país desenvolvido. O Brasil, por exemplo, tem vários índices de inflação, e quando olhamos todos em conjunto conseguimos extrair a realidade do mercado. No mercado imobiliário tem que ser assim também. O grande problema não é o fato de termos um índice baseado em anúncios. O problema é a ausência de outros índices. O vilão não é o FipeZap, mas sim o próprio mercado que não se organiza para ter outros indicadores.

Muitas pessoas criticam o fato de que o FipeZap acompanha apenas imóveis usados, alegando que ele não refletiria o que acontece com os novos. Você concorda?

Não me parece razoável supor que no médio e longo prazo haja divergência muito grande entre o preço dos novos e o preço dos usados. Digamos que o preço dos novos fosse o dobro do preço dos usados jovens. As pessoas iam passar a comprar o usado. Do mesmo jeito, se o preço dos usados subir muito, a pessoa passa a pensar no novo. No fundo, estamos falando do mesmo bem. Por isso, se em quatro anos o preço do usado subiu 140%, a alta dos novos não deve ser tão diferente. O problema é que não temos estatísticas para confirmar, por isso somos absolutamente transparentes e deixamos bem claro que estamos tratando de imóveis prontos.

Outra crítica comum se refere à amostra pequena em outras capitais, fora do eixo Rio-São Paulo. Isso não compromete a informação?
Em São Paulo, há cerca de 100 mil anúncios que compõem a base de dados; no Rio, mais de 50 mil; em Belo Horizonte e no Distrito Federal, cerca de dois mil; e em Recife, Salvador e Fortaleza, são em média 500 anúncios por cidade. Quando a amostra é pequena, o que pode acontecer é termos uma volatilidade maior da série, mas isso não significa que ela não seja consistente. Estamos trabalhando para corrigir isso e logo vamos lançar uma revisão do índice, com ampliação do número de cidades. Nas cidades onde há menos anúncios, vamos complementar com outras fontes.

Também se questiona o fato de que o índice não acompanha o mesmo imóvel ao longo do tempo, e que os dados congregam imóveis de idades e padrões diferentes. Isso não afeta a análise?

Usamos uma metodologia chamada estratificação. Em São Paulo, por exemplo, dividimos a cidade em 204 áreas, e cada uma tem um peso fixo. Ainda dividimos cada área pelo número de dormitórios. Depois, tiramos o preço mediano de cada célula e atribuímos o respectivo peso. A suposição implícita que a gente faz é que a composição dessas células não muda muito ao longo do tempo. Se a cada mês houvesse uma mudança enorme no estoque dos imóveis de cada bairro, isso seria problema, mas acredito que o estoque não mude dessa forma. Há imóveis de diferentes idades hoje e havia antes também. Todas essas críticas são feitas mas até hoje ninguém veio até aqui e demonstrou que estávamos errados, indicando qual seria o preço médio correto. Para rebater dados, você precisa ter dados também.

Há planos de um novo indicador para o mercado imobiliário?

Estamos construindo um indicador de duração dos anúncios. Também está no nosso horizonte fazer um índice para imóveis novos, mas é difícil conseguir as informações. Está em etapa preliminar, ainda estamos avaliando opções de bases de dados.

Abs

Mercado imobiliário vive bolha ou ‘calo’?

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,mercado-imobiliario-vive-bolha-ou-calo,111068,0.htm?reload=y

Eduardo Zylberstajn*

SÃO PAULO - Há mais de ano discute-se a formação de uma bolha imobiliária no Brasil. Boa parte dos argumentos que podem confirmar ou não essa bolha já são amplamente conhecidos, mas a dúvida persiste.

Uma definição amplamente utilizada para bolha é uma situação de preços descolados dos fundamentos. O debate e a falta de uma resposta única surgem porque o problema é justamente como medir corretamente os fundamentos. Qual o valor justo de um ativo? No caso dos imóveis no Brasil, o problema é ainda mais grave, porque as estatísticas confiáveis do setor são assustadoramente escassas.

Para auxiliar o acompanhamento do mercado, a Fipe lançou há pouco mais de um ano o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. São cerca de 150 mil anúncios válidos por mês para medir a variação do preço do metro quadrado em 7 regiões do país, coletados na internet. É fato que o preço anunciado não é o mesmo do que o transacionado, mas é bastante razoável assumir que, ao menos no médio e no longo prazo, esses valores têm a mesma tendência. Além disso, é muito difícil observar com precisão preços dos imóveis. A informalidade e a (falta de) estrutura de boa parte das imobiliárias impedem a coleta sistematizada dessas informações. Os bancos, por sua vez, mantêm registros fidedignos dos imóveis financiados, mas atendem apenas uma parcela do mercado (cerca de 50% das vendas) e utilizam, muitas vezes, os valores de avaliações e não necessariamente o preço acordado entre compradores e vendedores. Em suma: não existe uma fonte de dados perfeita.

Cabe também mencionar que a iniciativa do FipeZap não é inédita. Há outras experiências com índices de preços de oferta, como o Home Asking Price Index, da Inglaterra, e o FotoCasa, da Espanha. Este último, aliás, detectou o estouro da bolha espanhola antes do índice oficial, porque os preços anunciados estão disponíveis aos institutos de pesquisa meses antes do registro oficial das transações.

Os anúncios têm também outra grande vantagem: permitem o acompanhamento do preço para novos aluguéis. Utilizando esta fonte de dados, podemos medir a rentabilidade de se investir em imóveis, obtida por uma pessoa que escolhe comprar um imóvel e alugá-lo ao invés de investir em outro ativo. Essa taxa permite inferir se o preço dos imóveis está alto ou baixo, já que compara o preço de venda do ativo (o imóvel) com o retorno financeiro que ele propicia.

Se a rentabilidade do aluguel fosse alta (20% ao ano, por exemplo) as pessoas prefeririam comprar imóveis e alugá-los a terceiros ao invés de aplicar o dinheiro em títulos do governo. Por outro lado, se a rentabilidade do aluguel fosse baixa, como 1% ao ano, as pessoas prefeririam vender seus imóveis, aplicar o dinheiro e viver em imóveis alugados. Se a rentabilidade do aluguel for baixa, trata-se provavelmente de uma sitação de preços de venda inflados - a temida bolha.

Em São Paulo, a taxa de rentabilidade do aluguel corresponde a aproximadamente 6% ao ano, segundo os dados do FipeZap. Muitos especialistas em finanças comparam esse número com a taxa Selic ou com a poupança e concluem que vivemos uma bolha. A suspeita é reforçada ainda mais se considerarmos que essa taxa vem caindo desde 2008, quando era de 9%, o que significa que o preço para venda aumentou mais do que o do aluguel. O problema com essa análise é que ela compara coisas diferentes: um rendimento real (que despreza a inflação) com um rendimento nominal. Para ilustrar isso, imaginemos o seguinte: o leitor compra um imóvel hoje e espera apenas que ele mantenha seu valor real ao longo dos próximos anos (o preço subirá de acordo com a inflação). O aluguel desse imóvel também seria reajustado de acordo com a inflação, pois os contratos costumam ser indexados. Assim, o aluguel seria um rendimento real. Para compará-lo com outros rendimentos, teríamos que considerar o rendimento real e não o nominal.

O gráfico abaixo compara a rentabilidade do aluguel com a taxa de juros média dos financiamentos imobiliários descontada a expectativa de inflação futura, desde janeiro de 2008. É notável como a tendência das duas curvas é a mesma, apesar dos juros serem mais voláteis.

O gráfico mostra duas coisas. Primeiro, reforça o argumento de que o aumento nos preços de venda dos imóveis dos anos recentes se deve principalmente a novas condições, muito mais favoráveis, de crédito. Segundo, que atualmente há um descolamento de cerca de 1% ao ano entre os juros reais para financiamento imobiliário e a taxa do aluguel. Para que os pontos finais das duas linhas voltem a se encontrar, há três possibilidades: uma queda no preço de venda dos imóveis de cerca de 15%, um aumento nos preços do aluguel de cerca de 18% ou, ainda, uma queda nos juros reais do financiamento imobiliário de algo perto de 1%. Cabe a ressalva de que a taxa de juros utilizada como referência é, provavelmente, maior do que a taxa média efetivamente praticada no mercado, porque diz respeito aos financiamentos que têm os maiores juros.

De todo modo, os dados mostram que para responder se vivemos ou não uma bolha imobiliária, precisamos responder na verdade se as condições atuais de crédito imobiliário são sustentáveis. Se não forem, então uma correção um pouco mais forte nos preços pode surgir no momento em que o crédito se deteriorar. Se forem, no pior dos casos estamos em uma situação de preços de imóveis um pouco acima do seu valor fundamental. Chamar essa situação de bolha pode então ser um exagero alarmista, esse sim sem fundamentos. Seria um caso mais simples, não de uma bolha - talvez apenas um ‘calo’.

*É pesquisador da Fipe e coordenador do Índice 

Fipe-Zap de fevereiro/2012

Saiu o Fipe-Zap de fevereiro.

http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/

Direto ao ponto (pra quem é do Rio):

• Zona Sul A estagnada há uns 6 meses;
• Zona Sul B ainda sobe, sem o vigor anterior;
• Barra e Recreio a todo vapor (correndo atrás do prejuízo em relação à Z Sul?);
• Jacarepaguá/Freguesia também subindo com força (mesmo motivo do anterior, mas em relação à Tijuca?);
• Tijuca/Méier ainda subindo, mas perdendo força.

Abs

Evidência anedótica do crescimento de preços no Rio, via ITBI

Só pra constar:
Um mesmo imóvel (de um familiar), avaliado pela prefeitura do Rio para fins de ITBI em dez/2010 em 320k, estava avaliado em 424k em dez/2011.

32,5% de valorização no ano, em linha com o Fipe-Zap no período (34,9%).

Abs

Slideshow Fipe

Interessante apresentação da Fipe, comparando o índice deles com outros pelo mundo, e mostra uns dados de como se deu a alta nos últmos anos:

http://xa.yimg.com/kq/groups/11875164/1782950412/name/FipeZap_Presentation.pdf

Comentários rápidos:
pág 31: em menos de 4 anos o m2 no Rio passou de 3 para 7,5 (!!!) vezes a renda mensal de um trabalhador típico. São Paulo de pouco abaixo de 4 para 6...

pág 28: demografia, número de famílias aumentando e habitantes por residencia diminuindo.

Abs

Pesquisa Ibope de Imóveis Residenciais

Mais do mesmo. Pesquisa com preços de anúncios de venda, em quatro capitais (Rio, Sampa, Poa e Recife). Preços médios/m2 e porcentagens de aumento aproximadamente em linha com o Fipe-Zap.

Um diferencial é ter as médias mínimas e máximas (primeiro e último decis da amostra).

Tem tb o numero total de domicílios e o % de vagos (dados do Censo 2010) e o total de novos imóveis previstos para 2011 (a pesquisa é de outubro do ano passado).

Link:
http://www.ibope.com.br/download/relatorio_precos_imoveis.pdf

Abs

Fipe-Zap de novembro/2011: repique em Ipa/Leblon?

Há exatos 3 meses atrás, verificamos neste post, a queda mensal de preços em Ipanema, acompanhada do aumento repentino da amostra (estoque)...

Pois bem, infelizmente (ou felizmente, depende pra quem) acontece que a figura dos sonhos dos "bolhistas" não se completou na divulgação de novembro do Estatísticas Zap:

Segundo o índice, recuperou de uma vez só o que tinha levado três meses p/ cair... A amostra diminuiu, teria sido a primeira desova dos especuladores?

Vale lembrar que nos EUA, os preços fizeram o topo por volta de 2006, para cair só em 2008, andaram de lado por dois longos anos. Dureza p/ que quer comprar e está esperando o estouro da "bolha"...

Abs

Artigo do BCB sobre índices de preços de imóveis

http://www.bcb.gov.br/htms/relinf/port/2011/03/ri201103b3p.pdf

Box do relatório de inflação de março de 2011. Leitura interessante p/ quem procura estudar o assunto, fala sobre os tipos de índices (estratificação, venda repetida, avaliação, e regressão hedônica), e os índices que dispomos no BR, o Fipe Zap e o IGMI-C.

O gráfico do IGMI-C, acima mostra uma valorização anual do capital (linha azul), oscilando entre 5 e 15%, portanto abaixo dos residenciais, que tem valorizado (talvez seja mais adequado "explodido de preço") 20, 30 ou até 40% a.a. no Rio, SP ou Brasília nos últimos tempos...

Abs

TradingCafe falando sobre a bolha

Divulgando com pequeno atraso, pra quem ainda não viu:

http://tradingcafe.wordpress.com/2011/11/16/existe-uma-bolha-imobiliaria-no-brasil-sim-trading-cafe-tv/#comments



Discordo em algumas partes, depois comento.

Update:
Comentários

Resumindo:

1) "Muitas" pessoas comprando pra especular;

2) A propaganda das construtoras é focada em investimento;

3) Distribuição de renda no Brasil é ruim (desigual);

4) Existe terreno de sobra no Brasil, ao contrário de lugares como Manhattan;

5) O Fipe-Zap é um índice falso;

6) A queda das ações das construtoras é sinal que a bolha está estourando;

7) As construtoras estão dando descontos de no mínimo 30%.

1) e 2) são totalmente subjetivos, não concordo de jeito nenhum com este tipo de abordagem. Tem leitores daqui que são radicalmente contra a teoria da bolha, porém sustentam (e bem) sua percepção com gráficos e dados macro (tem um montão de dados aqui no blog, é só olhar o histórico).

3) Digamos que o um imóvel no Brasil esteja custando o mesmo (ou até mais) que um equivalente nos EUA. Se a renda média do americano é 3 ou 4 vezes a do brasileiro então isso prova uma bolha, certo? NÂO! Isso só prova que o imóvel é muito mais acessível lá do que aqui. Por ex. 50% dos americanos podem ter uma casa e apenas 5% dos brasileiros. Igual sempre foi, inclusive com outros bens de consumo. Ou então nós temos uma bolha de TV, geladeira e carro há 50 anos??? Pois essas coisas sempre foram muito mais caras aqui do que lá, e a renda per capita sempre foi bem menor...

4) O velho argumento do excesso de terrenos no BR... Alguém em sã consciencia considera uma casa no interior do Acre como opção a um imovel no Rio? É claro que não... O que tem que ver é: onde interessa pras pessoas, sobra ou falta espaço? Ficando no Rio, com esse transito dos inferno, tem um montão de bairros com metrô ou só meia duzia?

5) A (esgotadíssima) questão do Fipe-Zap: invalidar totalmente o índice só porque é sobre o preço pedido e não o pago... Acho um exagero. Até parece que os imóveis de 1 milhão saem na "hora da verdade" a 500 ou 600 mil... O proprietário deve até falar: "vou quebrar teu ganho, mas só dessa vez, hein".
Obs.: na entrevista o coordenador do Fipe-Zap prometeu melhorar este aspecto em breve.

6) Olha as 20 maiores quedas da Bovespa em 2011 e ve quantas construtoras estão ali. Outra coisa: caiu horrores nos ultimos tempos? Mas quanto tinha subido antes?? Será que o mercado precificou um futuro brilhante demais e depois se tocou que não seria bem assim? É a velha história da comparação com base forte.

7) Segundo a reportagem indicada pelo leitor "Me", são descontos de até 36% e não de no mínimo 30%. E aposto que eles botam uma gordurinha no preço antes de dar o tal desconto. Velha tática de português da mercearia.

No final ele fala sobre a quantidade de milionários econômicos e a quantidade de milionários por causa do preço do imóvel em que mora. Interessante, vou ver se consigo fazer uma comparação. De cara dá pra dizer que tem 155 mil milionários no BR pelo critério do mercado financeiro (investidor qualificado  é o sujeito que tem USD 1 milhão em investimentos financeiros).

Será que tem muito mais ou muito menos do que 155 mil imoveis de USD 1 milhão no BR? Como fazer essa estimativa? Será que faz sentido essa comparação?

Finalizando, concordo 100.000% com a parte que ele diz que este assunto deveria ser debatido de forma mais racional e menos passional. Mas... é uma vã esperança.

Respeito muito a opinião dos demais, e especialmente a do Ricardo (TradingCafe), mas quando o assunto é imóveis tem umas coisas que não "batem" com a minha visão.


Abs

Aumento de estoques em bairros do Rio

Mais do mesmo... Continuando o post sobre Ipanema, mostro outros gráficos com o estoque à venda em alguns bairros do Rio (*). Esse número é a amostra que o Zap usa p/ construir suas estatísticas, e já exclui os anúncios repetidos e inválidos, conforme todos os leitores já estão carecas de saber.

Amostra (estoque) no Zap: Méier, Tijuca, Barra, Botafogo, Copa e Leblon

O padrão geral é aquele conhecido: vem aumentando desde 2008 (provavelmente devido à popularização do Zap), com um aumento repentino nos últimos meses (que não dá pra colocar totalmente como o mesmo motivo...). Seria uma "corrida" pra vender num suposto topo? Façam suas apostas.

Curioso no caso do Leblon, aquela "barriga" ali em 2009, não tenho idéia do motivo...

Outra coisa digna de nota (que não está no gráfico), quase todos os bairros top da ZSul apresentaram um aumento agudo NO ÚLTIMO MÊS, assim como Ipanema:

Leblon, de 627 pra 965 (+54 %)
Ipanema, como já mostrado, de 1084 pra 1441 (+33 %)
Lagoa, de 617 pra 798 (+29%)
Gávea, de 177 pra 224 (+27%)
JB, de 394 pra 521 (+32%)

Confiram na origem aqui.

Esse "fenômeno" não se repete (na mesma intensidade) em bairros médios ou mais simples (como dá pra ver no gráfico). A suposta "corrida", ao que parece é mais intensa nos bairros top. O "sentimento" do mercado é de que "já deu", pelo menos nos lugares nobres... Se for isso mesmo, é só uma questão de tempo até contaminar os outros, claro...

Ao contrário de Ipanema, na maioria dos bairros o aumento da amostra NÃO foi acompanhado (ainda) de queda de preço (tanto que, na média o Rio teve aumento de 2,5%). Vamos aguardar cenas dos próximos capítulos.

(*) Sei que o blog se chama Housing Market BR e não Housing Market Rio, a fixação com a cidade se dá pelo motivo mais simples de todos: como sou do Rio, a maioria dos dados que busco é daqui, naturalmente. Mas vou tentar em breve publicar informações de outras capitais.

Abs

Ipanema: chegou a hora da reversão?

Há 3 meses atrás estávamos "impressionados" com a queda de 0,1% no preço médio de venda em Ipanema, neste post.

Pois bem, no ultimo Estatísticas Zap divulgado (o de agosto) temos uma queda bem mais expressiva, de 1,8%, a maior queda mensal de toda a série que o índice acompanha (quase 4 anos).

E mais: a amostra aumentou de 1084 para 1441 (33%) em apenas um mês. Se pegar em 6 meses, aumentou 80% (março era 799 unidades). Lembrando que essa amostra já exclui repetidos e inválidos.

Sobreoferta?

E como dizem, um gráfico vale mais que mil números:

Só divagando: o preço médio atual de Ipa está em 11,8k / m2, em 2008 estava em 6,4k. Ajustado pelo INCC do período (31,5%) seria em torno de 8,4k / m2...

Abs

Entrevista com Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipe Zap

Prezados leitores, conforme prometido, segue a entrevista com o economista e pesquisador Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipe-Zap:

Oi André

Seguem minhas respostas. Estou à disposição para qualquer esclarecimento adicional e agradeço a imparcialidade. Parabéns pelo blog, é excelente!

Abraço

EZ

De: Andre
Enviada em: quinta-feira, 25 de agosto de 2011 00:26
Para: fipezap@fipe.org.br
Assunto: Blog Housing Market BR

Eduardo,

agradeço a presença no blog.

Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo excelente trabalho no Fipe-Zap, há muito tempo o mercado precisava disso (como pode um país ter duas dúzias de indices de inflação e NENHUM de imóveis?).

Dito isso vamos aos pontos:

1 - Existe algum esforço no sentido de construir um indice medido pelo preço efetivo de venda e não pelo preço anunciado? Entendo q no BR isso seria quase impossível, por vários fatores.

Sim. Existem basicamente quatro momentos, durante uma transação imobiliária, onde o preço pode ser captado: (i) Anúncio; (ii) Solicitação de financiamento (Bancos); (iii) Assinatura do contrato (Imobiliárias); (iv) Registro da escritura (cartórios). Todos têm vantagens e desvantagens, ainda mais em um país com altíssimo grau de informalidade e baixa (ainda) penetração do crédito. Não vou nesse momento entrar nos detalhes de cada possibilidade, mas a grande vantagem dos anúncios é o fato de serem o primeiro momento da entrada no mercado, ou seja, captam primeiro qualquer mudança de tendência. A desvantagem, óbvia, é o preço não ser o transacionado. No entanto, como trata-se de um índice, não estamos interessados no ‘intercepto’ da curva (os preços são normalizados em 100 em algum momento do tempo), somente na inclinação. E não nos parece razoável supor que as curvas dos preços anunciados e transacionados não convirjam no médio/longo prazo.

Voltando à pergunta, estamos trabalhando em um projeto ainda preliminar na Fipe que busca uma fonte de dados alternativa. Esperamos ter novidades em breve.

2 - Existe alguma possibilidade de construir o indice retroativo a um período maior (digamos 10 anos), como o IGMI-C? O jornal O Globo (do grupo do Zap) não teria uma base c/ os anúncios antigos?

Existe sim. Também estamos trabalhando em um projeto com esse objetivo. O problema aqui é que o Zap não tem esse histórico, então estamos tendo que voltar nos anúncios mesmo. Mas os jornais não guardam em formato digital os anúncios, o que aumenta (e muito!) o trabalho. Mas também devemos ter novidades em breve.

3 - Entram no Fipe-Zap somente os prontos, conforme a metodologia, mas são novos (nunca habitados) ou usados, ambos, ou não tem como saber?

Na teoria, entram todos e não diferenciamos no cálculo. Na prática, a enorme maioria são usados.

4 - Existe algum filtro que tire os imoveis ainda na planta, que são anunciados como já prontos (a pessoa cadastra errado, propositalmente ou não)?

Não. Mas para SP, por exemplo, são mais de 90.000 anúncios válidos todos os meses. Mesmo que exista algumas pessoas cadastrando errado, a quantidade de anúncios garante uma robustez para o índice. Para o RJ são mais de 40.000 anúncios válidos.

5 - Pq não fazer um sub índice por cidades q não são capitais, como por ex. Niterói-RJ, já que tem os dados separados por bairro?

Temos também esse plano. Esperamos ainda esse ano lançar novas cidades, possivelmente com algum histórico bem razoável.

6 - Pq não existe a sub divisao por terreno (como existe por apartamento, casa, comercial, etc). Se os dados já estão no Zap, pq não usá-los?

Porque não temos uma quantidade de dados estatisticamente suficiente. O Zap é muito mais forte nos residenciais e comerciais. Além disso, a parte mais significativa dos terrenos é transacionada sem passar pelas imobiliárias que tradicionalmente anunciam no Zap.

7 - É possível ter acesso à base de dados, em formato excel por ex.? Seria interessante, pois ter q ficar digitando os dados da página do Zap é trabalhoso (e propenso a erros).

Sim, é possível. Nós trabalhamos da seguinte forma: para uso comercial, vendemos uma assinatura ou fazemos um estudo específico; para a imprensa (seu caso) ou estudos acadêmicos, podemos passar os dados sem problemas. Dependendo da solicitação pode ser necessário a assinatura de um termo de confidencialidade. Essa negociação normalmente é feita pelo Zap, mas se você me descrever com mais detalhe o que está querendo, eu posso cuidar disso internamente.

8 - Como é a metodologia de índices estrangeiros famosos, como o Case-Shiller americano (ainda não me aprofundei nesse aspecto)? Acredito que o Fipe Zap tenha sido baseado nesses.

Para desenvolver o FipeZap, estudamos muito a literatura internacional. O Case-Shiller usa uma metodologia chamada Repeat Sales, mas ela não é a única possibilidade. Envio em anexo uma publicação da Eurostat, o ‘IBGE’ da Europa, que nos ajudou bastante. Além disso, recomendo que conheça o sitehome.co.uk. Eles tem um índice muito parecido com o FipeZap e são um dos 7 índices de real estate bastante reconhecidos no Reino Unido (http://en.wikipedia.org/wiki/House_price_index). Fizemos um estudo comparando ele com um índice cuja metodologia é parecida com o Case-Shiller. Devo publicar um artigo sobre isso logo, assim que sair te aviso.

Desde já agradeço pelas respostas.

Eu é que agradeço!

Abs

Rio x São Paulo (onde foi que o Rio ultrapassou?)

Pegando os dados do Fipe Zap, comparei o preço dos imóveis no Rio e SP (não é nenhuma disputa bairrista não, é só pq SP é a unica cidade que tem informação desde jan/2008, como o Rio).

Curiosamente o Rio passou a ter aumentos mensais maiores do que São Paulo em Set/2009, praticamente coincidindo com a escolha para sede de um certo evento esportivo, em 2 de Outubro de 2009. Coincidência?

Abs

Esclarecimentos do coordenador do Fipe-Zap

O Eduardo (coordenador do Fipe-Zap) esclareceu algumas duvidas minhas e do leitor Paulo Rocha, nos comentários deste post aqui, segue a transcrição:

Caros,
Sobre a questão do número de imóveis especificamente, alguns esclarecimentos:

1) os gráficos e dados que estão disponíveis no site do Zap (o link que o André mandou) são de responsabilidade do Zap; notem que existem dois gráficos: um cujo título é 'ÍNDICE FIPE ZAP' e o segundo, com título 'ESTATÍSTICAS ZAP IMÓVEIS'. Essas estatísticas são produzidas pelo próprio Zap, com base nos anúncios que eles têm, e disponibilizadas no nível BAIRRO. O que aparece lá, inclusive, é o preço médio do m2 para cada bairro e eles têm um procedimento próprio para filtrar anúncios 'inválidos'.

2) Também com base nos anúncios do Zap, a Fipe calcula o preço mediano de cada Área de Ponderação (AP), e com esse preços é que monta o índice. No caso do Rio, muitas APs correspondem a Bairros, mas há excessões (alguns bairros podem ser agrupados em uma única AP); essas APs são definidas pelo IBGE no Censo, sendo este último a origem da ponderação do índice.

3) Como exemplo, no caso de Copacabana, o ZAP teve em julho/2011 6895 ofertas. Dessas, 2110 foram excluídas pela Fipe com base nos critérios pré-definidos (repetição e dados extremos). Então, para cada número de quartos, calculamos a mediana do mês para compor a média móvel trimestral.
Feita a ressalva de que as estatísticas do ZAP são um pouco diferentes da que utilizamos na Fipe, cabe ainda explicar que o preço médio/mediano do mês calculado tanto pelo ZAP quanto pela Fipe leva em conta todos os anúncios que apareceram naquele mês, enquanto que uma consulta pontual vai apenas mostrar os anúncios ativos naquele momento. Portanto, é natural que o número de anúncios que compõem a amostra em determinado mês seja maior do que o número de ofertas atual (mesmo levando em conta os repetidos/inválidos). Além disso, tenho a impressão (mas precisaria confirmar com o pessoal do Zap) que o número 6006 citado, seja a soma total dos anúncios, mas quando um usuário faz uma consulta o próprio sistema já faz uma filtragem e retira absurdos*.

Espero ter iniciado o esclarecimento!

Abraços

EZ

* Por absurdos podemos entender, por exemplo, anúncios com preços extremamente baixos (alguns anunciantes tentam aparecer primeiro em consultas ordenadas pelo preço colocando preço de venda a R$ 1,00, por exemplo), ou anúncios de locação cadastrados (intencionalmente ou não) como de venda

Obrigado pela contribuição, Eduardo.

Abs

Sobre índices de preços de imóveis

Talvez seja surpresa para alguns desinformados (como este) que ficam perambulando pelos blogs por aí sem acrescentar nada, mas alguns índices oficiais de preços de imóveis usam média móvel:

1 - O Fipe-Zap usa, de 3 meses, conforme já foi indicado anteriormente por aqui;

2 - O "desconhecido" Case-Shiller americano tb usa, e tb de 3 meses:
"This index family includes 20 metropolitan area indices and two composite indices as aggregates of the metropolitan areas. These indices are three month moving averages.", tirado daqui;

3 - O alemão Hypoport German House Price Index (HPX), idem:
"Monthly data are smoothened out with a 3-month lagging moving average, calculated on the basis of sales expressed in square meter terms, and are based on 100 at August 2005.", conforme lê-se aqui, pág 25.

Sobre este último eu tirei deste excelente paper do NATIONAL HOUSING BANK indiano. Recomendo, muito bom pra quem quer se aprofundar no assunto.

Abs