O crédito imobiliário como ERA antigamente

 Tirado de um comentário lá do bolha, um relato de um corretor (não sei se é verídico). Marquei a expressão que mais me impressionou. E é verdade.

“Nesses meus anos de dedicação ao mercado imobiliário, tenho visto alguns momentos de euforia, dinamismo, inovação e empolgação. Também vi momentos de crise, medo, retração, inércia e falta absoluta de otimismo.

Vi cases de sucesso. Vi empreendimentos derreterem no plantão, em questão de horas. Estou falando de um, propriamente dito, na Lapa, RJ, zerar 688 unidades em duas horas e meia. Derreter as vendas em um fim se semana, é pauta comum da conversa entre corretores e donos de construtoras.

Derreter no plantão… esse é o termo! Soa como música aos incorporadores. Cai como uma luva para as imobiliárias e agências de publicidade. Todos se vangloriam do acerto. Mas, alto lá! Até pouquíssimos anos atrás, vender 50, 60% do empreendimento nos primeiros 4 a 6 meses, isso sim era viabilidade! O restante, vendendo tudo até a entrega das chaves, era sucesso absoluto! Na entrega do empreendimento, 30 meses depois, colocar a faixa ou gravata de 100% VENDIDO era uma dádiva. Sobrar 15, 20% das unidades era engordar o “patrimônio” do incorporador. Um símbolo da competência. Hoje, seria um fracasso, um mico. O produto não era bom, a imobiliária não soube vender, a agência não soube comunicar.

Mas… naquela época, o mercado era retraído, estagnado até, a valorização do imóvel era pífia. As linhas de financiamentos eram raras, sobrava tudo para a CEF que dava crédito a quem provava que não precisava. Era praticamente um monopólio estatal, num mercado carente de produtos e com altíssima demanda reprimida.

Anos depois, soltaram os bois. Vieram os créditos com prazos longos, taxas de juros mais baixas, várias opções de banco, aprovações mais rápidas e menos criteriosas, incentivo à construção com redução de impostos, e, de repente, o mundo mudou. Vender tudo em horas passou a ser corriqueiro. E como tudo o que é bom demora pouco pra gente se acostumar, zerar um empreendimento no lançamento virou rotina. Vivemos então a nossa bolha imobiliária, onde a velocidade das vendas é tão fora do normal, que parece ser real. Mas não é. Não pode ser. Não há mercado que tenha uma velocidade de vendas assim, por mais demanda reprimida que se tenha.

Hoje, quando um produto vende 50% nos primeiros 60 dias, já ouvi incorporador dizer: “Micou”. “Não foi”. “Achei que zerava”. Esse está na bolha. Periga ela estourar e ele cair. Prudente será quem viver e fazer ‘fechar a conta’ também fora dela.

A verdade é que a realidade atual do mercado imobiliário distorceu até o bom senso. Zerar no lançamento, não é realidade. Derreter no plantão não é o dia-a-dia. Liquidar as vendas no máximo em 30 dias não é força de mercado!! Esses casos são todos ponto fora da curva. Não valem como comparação. São tantas opções e variedades em todos os lugares, que fazem com que o consumidor passe a escolher. Nada é uma oportunidade imperdível. Amanhã, terá outro igual ou melhor, logo ali, pertinho. É só esperar! Vender os tais 50% nos primeiros 4 a 6 meses sim, isso é a realidade de um produto que sempre supera a casa das dezenas e até centenas de milhões. Acreditar que o mercado imobiliário brasileiro vai ter vendas a jato como essas, é acreditar em duende. O mercado nacional pode até não enfrentar a tal bolha imobiliária, não sofrer redução ou retração, manter o ritmo de lançamentos, valorizar o m2, mas, derreter no plantão… é melhor trocar por “pés no chão”.

30 mil unidades financiadas c/ recursos de poupança em TODO O ANO de 2002 (Fonte: ABECIP)
Prazo médio 4 anos. Isso mesmo: QUATRO ANOS... (Fonte, fig 11)
É claro q tinha coisa fora do lugar. Não só crédito imobiliário como % do PIB... (Fonte, fig. 3)

Abs