TradingCafe falando sobre a bolha

Divulgando com pequeno atraso, pra quem ainda não viu:

http://tradingcafe.wordpress.com/2011/11/16/existe-uma-bolha-imobiliaria-no-brasil-sim-trading-cafe-tv/#comments



Discordo em algumas partes, depois comento.

Update:
Comentários

Resumindo:

1) "Muitas" pessoas comprando pra especular;

2) A propaganda das construtoras é focada em investimento;

3) Distribuição de renda no Brasil é ruim (desigual);

4) Existe terreno de sobra no Brasil, ao contrário de lugares como Manhattan;

5) O Fipe-Zap é um índice falso;

6) A queda das ações das construtoras é sinal que a bolha está estourando;

7) As construtoras estão dando descontos de no mínimo 30%.

1) e 2) são totalmente subjetivos, não concordo de jeito nenhum com este tipo de abordagem. Tem leitores daqui que são radicalmente contra a teoria da bolha, porém sustentam (e bem) sua percepção com gráficos e dados macro (tem um montão de dados aqui no blog, é só olhar o histórico).

3) Digamos que o um imóvel no Brasil esteja custando o mesmo (ou até mais) que um equivalente nos EUA. Se a renda média do americano é 3 ou 4 vezes a do brasileiro então isso prova uma bolha, certo? NÂO! Isso só prova que o imóvel é muito mais acessível lá do que aqui. Por ex. 50% dos americanos podem ter uma casa e apenas 5% dos brasileiros. Igual sempre foi, inclusive com outros bens de consumo. Ou então nós temos uma bolha de TV, geladeira e carro há 50 anos??? Pois essas coisas sempre foram muito mais caras aqui do que lá, e a renda per capita sempre foi bem menor...

4) O velho argumento do excesso de terrenos no BR... Alguém em sã consciencia considera uma casa no interior do Acre como opção a um imovel no Rio? É claro que não... O que tem que ver é: onde interessa pras pessoas, sobra ou falta espaço? Ficando no Rio, com esse transito dos inferno, tem um montão de bairros com metrô ou só meia duzia?

5) A (esgotadíssima) questão do Fipe-Zap: invalidar totalmente o índice só porque é sobre o preço pedido e não o pago... Acho um exagero. Até parece que os imóveis de 1 milhão saem na "hora da verdade" a 500 ou 600 mil... O proprietário deve até falar: "vou quebrar teu ganho, mas só dessa vez, hein".
Obs.: na entrevista o coordenador do Fipe-Zap prometeu melhorar este aspecto em breve.

6) Olha as 20 maiores quedas da Bovespa em 2011 e ve quantas construtoras estão ali. Outra coisa: caiu horrores nos ultimos tempos? Mas quanto tinha subido antes?? Será que o mercado precificou um futuro brilhante demais e depois se tocou que não seria bem assim? É a velha história da comparação com base forte.

7) Segundo a reportagem indicada pelo leitor "Me", são descontos de até 36% e não de no mínimo 30%. E aposto que eles botam uma gordurinha no preço antes de dar o tal desconto. Velha tática de português da mercearia.

No final ele fala sobre a quantidade de milionários econômicos e a quantidade de milionários por causa do preço do imóvel em que mora. Interessante, vou ver se consigo fazer uma comparação. De cara dá pra dizer que tem 155 mil milionários no BR pelo critério do mercado financeiro (investidor qualificado  é o sujeito que tem USD 1 milhão em investimentos financeiros).

Será que tem muito mais ou muito menos do que 155 mil imoveis de USD 1 milhão no BR? Como fazer essa estimativa? Será que faz sentido essa comparação?

Finalizando, concordo 100.000% com a parte que ele diz que este assunto deveria ser debatido de forma mais racional e menos passional. Mas... é uma vã esperança.

Respeito muito a opinião dos demais, e especialmente a do Ricardo (TradingCafe), mas quando o assunto é imóveis tem umas coisas que não "batem" com a minha visão.


Abs