terça-feira, 13 de dezembro de 2011

A preferência por imóveis novos ainda é minoria entre os brasileiros

Entre uma briga e outra lá no Bolha, aparece algo relevante:

http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2011/12/12/internas_economia,282416/a-preferencia-por-imoveis-novos-ainda-e-minoria-entre-os-brasileiros.shtml
A maioria dos imóveis financiados no Brasil é de usados. Na Caixa Econômica Federal, eles representam 52% do total, enquanto os novos ficam com 48%. Embora sejam a minoria, o percentual das unidades recém-construídas no bolo dos financiamentos bancários tem aumentado. Em 2002, elas correspondiam a 36% do volume concedido. 
Os brasileiros têm financiado imóveis bem mais caros. Entre 2003 e 2011, o valor médio dos imóveis adquiridos com a linha de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo(SBPE) saltou de R$ 78 mil para R$ 179 mil, uma elevação de 177,5%. Nos financiamentos com recursos do FGTS, esse preço médio subiu de R$ 37 mil para R$ 89 mil, 143% a mais. 
Para o vice-presidente de Governo da Caixa, José Urbano Duarte, não é só a disparada dos preços dos imóveis que explica essa alta significativa em oito anos. “Além da melhoria da renda e do emprego, as facilidades do crédito, com redução das taxas de juros, aumento do percentual que pode ser financiado e maiores prazos, permitiram às pessoas adquirirem apartamentos ou casas maiores e melhores”, afirma. O valor médio financiado, que pode chegar a 100% do imóvel, é de R$ 135 mil no caso das linhas da poupança e de R$ 65 mil para as do FGTS.
De casamento marcado, a auxiliar administrativa Mariana Lais Fernandes, 24 anos, optou por comprar um imóvel já pronto. Mas isso só foi possível por causa da facilidade de obter crédito. “Não conseguiria comprar à vista”, diz. A cerimônia será realizada só em 2013, mas ela não quis correr riscos. “Fiquei com medo de comprar na planta e ter dificuldades na entrega”, explica. Ela financiou o apartamento em 30 anos, mas pretende quitá-lo em 10. “Depois disso, quero comprar outro imóvel.”
Atrasos
A preocupação de Mariana com a entrega é o problema que muitos consumidores enfrentam ao adquirir imóvel na planta. Pelo menos 30% dos empreendimentos estão com as obras atrasadas no país e não serão entregues no prazo contratado, conforme números da Câmara Brasileira da Construção Civil (Cbic). Em São Paulo, o Ministério Público firmou termo de compromisso com as empresas do setor para incluírem, nos contratos, a previsão de pagamento de multa e de valor equivalente ao aluguel, se o comprador for locatário, em caso de atraso, que ultrapasse o prazo de tolerância previsto. É comum as construtoras fixarem uma data de entrega, mas estipularem um período adicional, sem qualquer ônus para elas — em geral, de 90, 120 ou 180 dias — , para disponibilizarem as chaves.
“O problema agora está maior porque, com o ‘boom’ da construção, muitas empresas pegaram obras acima da sua capacidade”, admitiu o presidente da Cbic, Paulo Simão. Para evitar aborrecimentos que podem, inclusive, culminar com a não entrega da unidade e a falência da construtora, o consumidor precisa se cercar de cuidados. “É preciso saber mais sobre a empresa e seu histórico”, diz o advogado Tiago Antolini, especialista em direito habitacional. Ele aconselha também verificar a situação do terreno e do projeto perante o governo local.
Direito assegurado
O Judiciário tem assegurado os direitos dos consumidores e concedido indenização mensal em caso de descumprimento do prazo de entrega pelas construtoras, além de proibir a cobrança de uma série de encargos que são devidos somente a partir das chaves, como taxa de condomínio. Em decisão em 11 de maio deste ano, a Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) estabeleceu que o cliente tem direito à indenização, equivalente a 0,5% do valor do imóvel, a partir do terceiro mês de atraso até a data efetiva de entrega das chaves. Ela admitiu como prazo de tolerância, sem ônus para a construtora, apenas dois meses, necessários para obtenção de habite-se perante o governo local.
Em verde: um erro de cálculo na matéria, de 78 pra 179k é um aumento de 129% e não 177%.

Abs

14 comentários:

Jose disse...

e o cdi de 1/1/2003 ate 15/12/2011 deu... adivinhem?
229,80%

http://www.cetip.com.br/index.asp

Andre disse...

Heheh, ficar quietinho em CDI foi o melhor negócio da galáxia nos ultimos 15 anos.

Abs

Andre disse...

Uma coisa que talvez tenha passado despercebida: metade do crédito HOJE (que é o recorde histórico) está indo p/ usados, ou seja, a preços de HOJE está vendendo a rodo.

O crédito tá fazendo imóvel a 2x vender bem mais do que qdo custava x. Isso a nível de BR, não dá pra dizer que o bairro x da cidade y está bombando por causa disso...

Já os novos são financiados a preços de 2-3 anos atrás + INCC.

Abs

Jose disse...

duas coisas:
1) qd vc pega o CDI, o imovel perde, em varios periodos (2009-2011 que tiraram o atraso). OU seja o cara que tem imovel ha 10 anos ainda ta perdendo $$!!!

2) isso que vc falou eh verdade, o credito faz a roda girar e como todo mundo pode e quer, o preco tem que fazer o papel do vilao e dizer quem pode e quem nao pode realmente...
pensa na situacao hipotetica:

situacao de credito de hoje (que nao ta nada exagerado ainda) com precos de 2008.. ai TODO MUNDO ia poder morar no Leblon... teria algo errado ai ne?

Leblon so da pra meia duzia. Antes as restricoes de credito, renda e emprego separavam essa meia duzia do resto.. hoje so o preco pra fazer isso mesmo.

Jose disse...

duas coisas:
1) qd vc pega o CDI, o imovel perde, em varios periodos (2009-2011 que tiraram o atraso). OU seja o cara que tem imovel ha 10 anos ainda ta perdendo $$!!!

2) isso que vc falou eh verdade, o credito faz a roda girar e como todo mundo pode e quer, o preco tem que fazer o papel do vilao e dizer quem pode e quem nao pode realmente...
pensa na situacao hipotetica:

situacao de credito de hoje (que nao ta nada exagerado ainda) com precos de 2008.. ai TODO MUNDO ia poder morar no Leblon... teria algo errado ai ne?

Leblon so da pra meia duzia. Antes as restricoes de credito, renda e emprego separavam essa meia duzia do resto.. hoje so o preco pra fazer isso mesmo.

Me disse...

Jose, quando pensei sobre isso que você menciona sobre o Leblon cheguei a comentar outra coisa aqui, mas foi pouco discutido(talvez por não ser tão interessante quanto imaginei que fosse).

Reclamar como casa ficou cara e quem "ganha muito" não pode morar na Tijuca me parece fora de foco.

O argumento comum é "quer dizer que quem ganha 15.000 não vai mais poder morar em Copa, vai ter que ir pra Pavuna? Loucura!".

Errado! Se não há bolha nenhuma e os preços, se cederem, será muito pouco, o que poderia acontecer (e foi isso que foi pouco discutido) é que com a migração de gente com maior poder aquisitivo, essas regiões poderiam melhorar muito! Imaginem o que mudaria onde uma família que ganha 5.000 é muito, ao chegarem diversas outras com poder aquisitivo de 10, 15 mil. Infra estrutura, comércio, lazer, serviços. Seria uma situação onde todos poderiam ganhar.

A história é cheia de casos dos incomodados que se mudaram/isolaram pra construir algo melhor aonde ninguém quis ir. USA é um bom exemplo, mas como tá na moda antiamericanismo...

Enfim, é utópico demais pensar isso? O que estou desconsiderando?

Andre disse...

José, sobre o 1), acho que tem que colocar na conta os aluguéis recebidos, como fez o Drunk aqui:

"2. No post passado, eu mencionei um caso anedótico de um apartamento comprado em 2001, cuja variação de preço foi de 223%, contra quase 290% do CDI acumulado no período. Leitores atentos notaram, com toda razão, que a besta aqui esqueceu de colocar na conta os eventuais aluguéis recebidos nesses anos e a aplicação deles no CDI. Refazendo rapidamente a conta, considerando um aluguel inicial anual de 7% do valor do imóvel, correção anual pelo IGP-M e nenhum mês vago, o proprietário teria recebido, entre aluguéis e juros da aplicação, algo como mais 1,5 vez o valor inicial do investimento - e a conclusão sobre o retorno muda radicalmente. Vou colocar um update no post antigo e me aplicar algumas dezenas de chibatadas."

http://drunkeynesian.blogspot.com/2011/08/atualizando-os-pitacos-sobre-bolha.html

Abs

Jose disse...

me, essa eh uma boa discussao.. acho que ja eh uma segunda derivada, eh assumir que alguns bairros CONTINUARAM restritos (sempre foi.. copa sempre foi pra poucos, mas quem ganha 15k agora acha que entrou nesses poucos, so que PARECE que 15k nao sao tao poucos, logo, os poucos que podem morar em copa devam ser os de 25k).

isso deveria ser a evolucao natural, os bairros adjacentes receberiam varias pessoas de nivel melhor do que as que estavam ate entao e o bairro se desenvolveria e seria bom para morar (so eh bom morar na ZS??? nao ne..)

acho que eh uma tendencia sim...e o que pode ocorrer eh que os antigos moradores desses bairros menos glamurosos seriam "expulsos" pelos novos "bem pagos (15k)" e assim vai...

qq vc acha?

andre, eh verdade sua conta...vc a refez pra alguma janela de tempo?

Andre disse...

Jose,

a conta não é minha é do Drunkeynesian (um blogueiro de economia que sempre leio).

A janela é 2001-2011
imovel puro = 223%
cdi = 290%
aluguéis recebidos = 150%

imóvel mais aluguéis = 383%

Essa confusão é comum, tratar o imóvel como se fosse uma commodity, só que ele gera fluxo de caixa.

Já o CDI embute a valorização do principal e os juros reais numa coisa só.

Isso é o imóvel pra investimento, mas pra morar o raciocínio é o mesmo, só que em vez de "aluguéis recebidos" é "aluguéis que eu deixo de pagar".

Abs

Andre disse...

"imóvel mais aluguéis = 383%"

Digo, 373%

Abs

Jose disse...

fiz essa conta sob outra otica e deu 118% do $$ aplicado menos aluguel, 100% a menos que o imovel que eh mesma conclusao que a sua (373%-290%).

agora um detalhe, o aluguel mais que duplicou nesse periodo (so considerando o IGPM) por outro lado se o cara tomou o financiamento em 2001 hoje ele paga bem menos que o aluguel ne?

Anônimo disse...

a conta continua incompleta

imovel gera custos de depreciação, manutenção, além de taxas e impostos como o ITBI.

isso sem entrar demais na complexidade: liquidez, custo de oportunidade, txs cde corretagem e vacância.

Andre disse...

A "depreciação" tá aí = -223%

Manutenção é problema do inquilino (conforme está acima, a suposição é imovel 100% locado).

O ITBI, os demais gastos de compra (cartório) devem ser incluidos no valor de compra (não sei se foram).

Liquidez qdo se trata de uma janela de 10 anos não é problema.

O Custo de oportunidade tá aí, o CDI.

Tx de corretagem na compra é embutida no preço, na venda o cara embute de novo, ou vende sem intermediário.

Vacancia = 0% (é premissa)

Lembrando que a conta não foi minha e sim do Drunk.

Abs

Anônimo disse...

André, normalmente qdo se coloca um imóvel para alugar ele vem bem mais equipado que um igual colocado a venda.

Soma isso com custos de cartório e ITBI, corretagem na compra e no aluguel que se renovaria de 30 em 30 meses, o valor disto tudo chega facilmente a >10% do valor do imóvel.

Esses números não são marginais e afetam o desempenho do imóvel como valor de investimento, se formos assim de forma puramente racional.

A vantagem ocorre na aquisição da casa própria, pq neste caso a pessoa enxerga muito dos custos como investimento em conforto.

O famoso número que sintetiza tudo isso, o tal 0,5% é um piso donde sempre comepnsa alugar. Entre 0,5 e 1 é a região cinzenta onde os detalhes importam muito no resultaod final. Acima de 1% seria o teto, neste caso é sempre melhor comprar a alugar, essa situação só ocorre em casos de forte rtestrição de crédito, normalemnte após grandes crises.