IEPI-UR - Índice de Preços do CRECI-SP mostrando queda

Pra quem não sabe, o CRECI-SP (claro q pode rolar um conflito de interesses aí, mas...) compila mensalmente um indice de preços e de aluguéis residenciais de SP, chamado IEPI-UR.


http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp

Segue uma breve descrição do bicho (realces meus):

"O Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR/CRECISP) é composto, mês a mês, pela média de todos os preços de venda dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais efetivados pelas imobiliárias credenciadas pelo CRECISP."

Dá pra ver que é um indice "nervoso" (mostra tanto subidas quanto quedas abruptas), talvez por não utilizar média móvel, como o Fipe-Zap (usa média móvel de 3 meses).

As tabelas q eu tirei dos relatórios:

Como vantagem sobre o Fipe-Zap poderia citar o fato de usar o preço de venda e não o pedido.

Vamos ver como ficaria com média móvel (de 3 meses tb):

 
E um gráfico (Deus abençoe o Excel):

Dá pra ver que a média móvel dá uma suavizada legal no gráfico não sendo aquela montanha russa toda, mas não muda a conclusão que o mercado está virando (no mínimo desacelerando).

Obs.: quem é do Rio, já deve ter visto o grafico de preços de imoveis do Morar Bem, do jornal O Globo, que também é cheio de altos e baixos, pelo mesmo motivo.

Abs

Quantidade de imoveis à venda e para alugar no ZAP - Parte 2

Continuação deste post:

Botei duas datas a mais, p/ ver se tem como verificar uma tendencia. Não coloquei mais pq é um saco digitar na mão isso aí (pq diabos a Fipe não disponibiliza um arquivo com tudo p/ download?).

Atenção: sou humano e posso errar, então não custa verificar na fonte.

Abs

Um pouco de tudo e... nada de imóveis :)

Meio fora do escopo do blog (normal, pois o mercado imobiliário não é famoso por montanhas russas como os mercados financeiros, logo temos poucas notícias) (e dados confiáveis/relevantes menos ainda)...

Uma pequena lista de coisas interessantes que tenho visto por aí:

1 - Academic Earth (dica do blog Primeiro Milhão) - Aulas "de grátis" das universidades mais conceituadas do mundo. Muito interessante. Parece que tem os cursos de graduação completos. (Só pra colocar em perpectiva, Harvard, por ex. custa uns USD 50K / ano) Obviamente em ingles e sem legendas...

2 - Top 50 sites da Time em 2009 e 2010 - O de cima aparece na lista.

3 - Excelente compilação da série de artigos do Valor sobre a conjuntura econômica no BR. (dica minha mesmo, para o Drunk).

4 - Ótimo artigo do Alexandre Schwartsman sobre o porque de as mexidas na Selic não afetarem tanto a inflação quanto poderiam. (dica do nosso leitor José, lá no fórum)

5 - Apresentações do BCB, dão um bom overview sobre a situação do BR e do mundo:
http://www.bcb.gov.br/pec/appron/apres/Apresentacao_Tomibini_CAE_05-07-2011.pdf
http://www.bcb.gov.br/pec/appron/apres/AlexandreTombini_FIERGS_20-06-2011.pdf

6 - Entrevista c/ André Torretta, da consultoria A Ponte Estratégia, sobre Os mitos e verdades sobre a classe C. Muito bom. Muita coisa óbvia, mas como dizem, às vezes o óbvio é o que fica mais esquecido quando um tema fica hype demais.

Abs

IMOB, o índice de ações do setor imobiliário

Pra quem não conhece, existe um índice das ações do setor imobiliário negociadas na Bovespa, o IMOB:
http://www.bmfbovespa.com.br/indices/ResumoIndice.aspx?Indice=IMOB&idioma=pt-br

Este índice usa base 1000 no início de 2008.

Carteira do dia 15/08/2011:

Dá pra ver q é altamente concentrado, sendo 2/3 (das construtoras) em apenas 4 empresas (PDG, Gafisa, Cyrela e MRV)

Desempenho do IMOB x Ibovespa, tirado do Yahoo Finance (infelizmente só tem a partir de jan/2009):

Quando saírem todos os balanços do 2T2011, vou ver se faço uma passada geral (se tiver tempo) gastando meus (poucos) conhecimentos de an. fundamentalista.

Abs

Quantidade de imoveis à venda e para alugar no ZAP

Update: este post foi atualizado aqui (com dados de outros meses).


Numero de ofertas de venda e de aluguel no Zap, por bairros do Rio, nos meses de fev/2008 (o mais antigo disponivel) e de jul/11 (o mais recente):

Todas aumentaram, mas as de aluguel num ritmo bem maior (ao contrário do q o senso comum nos faria supor).

Não sei se dá pra tirar muita conclusão disso (ou talvez eu é q esteja com preguiça de pensar... hehehh).

Abs

Fipe Zap de Julho

Saiu o famoso Fipe Zap de julho. À parte questoes especificas da metodologia (preço pedido e não preço efetivo de venda) e de um suposto "favorecimento" (nunca comprovado), sempre tem coisas interessantes.

No composto nacional, uma clara tendência de desaceleração:  2,7%, 2,6%, 2,3% e agora em julho: 2,1%. Nesse ritmo, estabilizaria em 10 meses. Quem dera se fosse simples assim, se tudo na vida fosse só uma extrapolação linear era molezinha...

O problema é que 2% a.m. ainda é um ritmo MUITO forte, até quanto vai esticar antes de estabilizar e inverter o sinal?

No Rio, 2,6% depois de 1 ano acima de 3% praticamente todo mes. Aluguéis não acompanham (apesar de tb subirem muito...) e com isso o indicador de aluguel (rental yield) se espreme mais um pouco: 0,42%.

Uma coisa importante (que todo mundo já percebeu, claro), o descolamento gritante entre o preço dos imóveis e o INCC:

Cabe uma ressalva aqui, se vc pegar uma janela de tempo maior, não é tão grande a defasagem, como visto neste post (Rio, 1998), e na fig. 17 deste outro post (Sao Paulo, desde 96). (E tb cabem ressalvas a essa ressalva, heheheh).

Analisando os bairros do Rio algumas curiosidades, como a abertura de gaps enormes entre bairros que sempre foram parelhos, como o caso de Tijuca x Freguesia (Jpa):

E tb Botafogo x Barra:

Outra curiosidade, pelo q eu vi, o bairro que mais subiu nesse período que o Fipe Zap cobre foi a outrora esquecida Glória: nada menos q singelos 178% desde jan/08. Teve mês q subiu 11%, quase 1 ano de CDI...

Abs

Os preços de 2010 não se sustentam?

Desenvolvendo o raciocínio de alguns leitores neste post.

Gráfico tirado do slide 7 dessa apresentação do HSBC:

Dados de financiamentos c/ recursos de poupança - ABECIP

Pode-se ver que a queda de venda de usados de 2009 p/ 2010 foi ABSURDA, dado q os graficos estão em valores, não em unidades.

Como o preço médio dos imoveis subiu 22% entre 2009 e 2010 (fonte Exame), a queda de venda de usados em termos de unidades foi de cerca de 51%.

Os novos explodiram em vendas, mas atentar para um detalhe: esses dados são de financiamentos liberados em 2010, p/ quitação dos imóveis na época da entrega, após as chaves.
Como as obras estão demorando de 2 a 3 anos, esses imóveis foram comprados na planta em 2007-2008, a preços de, naturalmente, 2007-2008...

Ou seja, muito pouca gente comprou imóvel a preços de 2010, queda dramática em relação a 2009. Pela lógica, em 2011, como os preços subiram mais ainda, menos gente ainda deve ter comprado.

Tá certo isso? Tem algum erro nesse raciocínio?

Abs

Bairros do Rio segundo o Censo 2010

http://oglobo.globo.com/rio/info/rio-censo-2010/

População, faixa etária, qtde de domicílios (ocupados e desocupados), etc, nos Censos de 2010 e de 2000.

Uma constatação interessante: a maioria dos bairros da Z Sul perdeu população no período (provavelmente envelhecimento + filhos saindo de casa), e Barra/Recreio aumentaram muito (esperado).

Abs

Mapas de preços/m2 em várias cidades pelo mundo

Paris:

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75/

Berlim:
http://karte.immobilien-kompass.de/wohnen/berlin

New York:
http://www.trulia.com/home_prices/New_York/New_York-heat_map/

Nesses sites aí da pra ver outras cidades tb.

Abs

A proporção de imóveis próprios e alugados no BR

http://www.painelpolitico.com/Editorias/Noticias/CRESCE-PERCENTUAL-DE-IMOVEL-ALUGADO-E-CAI-O-DE-CASA-PROPRIA.html

Imóveis próprios, alugados e outras situações

Dados do IBGE de 2010.

42 milhões (ou 73%) de imóveis próprios (ocupados pelos próprios donos).

10,5 milhões (ou 18%) de casas de aluguel.

O restante se divide entre outras espécies de uso: casas onde as pessoas moram de favor ou em troca de serviços (residências cedidas por parentes ou empresas), residências alugadas que dividem espaço com lojas ou oficinas, estabelecimentos agropecuários arrendados ou imóveis invadidos.

O total de imóveis foi 57,3 milhões.

"O Rio de Janeiro fica acima da média nacional, com 74,88% de imóveis próprios. Com relação a aluguéis, também fica acima do número nacional, apontando 19,37% de casas alugadas."

Abs

Reaching Beyond The Gold - The Impact of the Olympic Games on Real Estate Markets

Todo mundo concorda q o "fator olímpico" não é o preponderante no boom imobiliário carioca. Mas não custa dar uma olha no que ocorreu em outras cidades sedes.

Reaching Beyond The Gold - The Impact of the Olympic Games on Real Estate Markets

Este paper é bem antigo (2001), antes de Atenas:

http://iocc.ca/documents/OlympicImpactOnRealEstate.pdf

Algumas passagens interessantes:

"This paper examines these legacies for four recent Olympics hosts - Seoul  (1988), Barcelona (1992), Atlanta (1996) and Sydney (2000) - and anticipates potential impacts for Athens (2004)."

"The hosting of the Olympics (and other major world events) has a significant and varied impact on the
real estate market, but these impacts are largely indirect and are experienced over a long timeframe.
More direct, short-term impacts, are largely focused on the hotel and tourism sector. Real estate impacts tend
to be a consequence of decisions driven by other motivations, such as image and self-promotion, which provide indirect benefits to the sector."

"The motivation for hosting the Olympics clearly varies between cities. More established cities (eg Atlanta,
Sydney or Paris) are less concerned with geo-political considerations than less developed cities (Seoul,
Barcelona or Beijing"

"The direct real estate implications of hosting major events depend upon the size and relative maturity of the
local property market. These impacts appear greater on smaller and less mature market"

"As might be expected, the greatest consistency lies within the hotel industry, with all four host cities
approaching the peak of their market cycle in their respective Olympic years. Hotel markets have tended to
slip over the crest relatively quickly following the Games, reflecting a softening of performance as a result of the artificial peak created in the Olympic year. However, the markets tend to recover quickly, creating a strong growth position for the years following the Games in which general market cycle influences prevail."

"In the residential market, while Seoul and Barcelona experienced rapid increases in housing prices and

rentals in their respective Olympic years, Atlanta and Sydney experienced little or no Olympic related boost.

The true “Olympic-effect” on the residential sector is not in prices, but in the development of new districts within the Olympic precinct"

"Of the four recent host cities, the impact on the residential market was most pronounced in Barcelona, where the Olympics is cited as a major contributor to increases in residential values of between 250% and 300% over the period 1986 – 1993."

Abs

Curiosidades sobre bolhas pelo mundo

"Nos anos 20, a Flórida vivenciou um grande boom imobiliário. A população estava crescendo e havia uma escassez de habitações. Notícias de que investidores tinham dobrado ou até triplicado seu capital começaram a atrair mais especuladores. Facilidades de crédito estimulavam ainda mais o processo de alta. Há casos de terrenos que custavam US$ 800 mil em 1923 e que foram vendidos por US$ 1,5 milhões em 1924 e por US$ 4 milhões em 1925. No topo do boom, havia 75.000 corretores de imóveis em Miami, ou seja 1/3 da população da cidade. Evidentemente, a festa terminou. Em 1926, já não podiam ser encontrados novos compradores. Os especuladores se desesperaram e começaram a baixar os preços. Um colapso aconteceu. 

No Japão, entre 1955 e 1990, o valor dos imóveis aumentou mais de 75 vezes. Em 1990, o valor de todas as propriedades era estimado em quase 20 trilhões de dólares, mais de duas vezes o valor de mercado de todas as ações em Bolsa no mundo. Os Estados Unidos são 25 vezes maiores do que o Japão, mas o conjunto de imóveis japoneses chegou a valer 5 vezes o conjunto total de imóveis americanos. Teoricamente, se alguém vendesse Tóquio inteira, poderia apurar quantia suficiente para comprar todos os imóveis dos Estados Unidos. Só o valor atribuído ao Palácio Imperial japonês era suficiente para comprar todos os imóveis da Califórnia. Em 1990, se você vendesse todos os campos de golfe do Japão, teria condições de comprar a Austrália inteira. O que alimentou isso? A crença de que nunca se perde dinheiro com imóveis. E os que têm interesse em promover essa lenda são capazes de elaborar vários tipos de argumentos para sustentar os preços. Mas só por algum tempo. O colapso aconteceu em 1990, quando o Banco do Japão aumentou as taxas de juros para conter a inflação. A lei da gravidade de Isaac Newton voltou a funcionar no mercado de imóveis japonês." 

Fonte: livro de Mauro Halfeld



Abs

O crédito imobiliário como ERA antigamente

 Tirado de um comentário lá do bolha, um relato de um corretor (não sei se é verídico). Marquei a expressão que mais me impressionou. E é verdade.

“Nesses meus anos de dedicação ao mercado imobiliário, tenho visto alguns momentos de euforia, dinamismo, inovação e empolgação. Também vi momentos de crise, medo, retração, inércia e falta absoluta de otimismo.

Vi cases de sucesso. Vi empreendimentos derreterem no plantão, em questão de horas. Estou falando de um, propriamente dito, na Lapa, RJ, zerar 688 unidades em duas horas e meia. Derreter as vendas em um fim se semana, é pauta comum da conversa entre corretores e donos de construtoras.

Derreter no plantão… esse é o termo! Soa como música aos incorporadores. Cai como uma luva para as imobiliárias e agências de publicidade. Todos se vangloriam do acerto. Mas, alto lá! Até pouquíssimos anos atrás, vender 50, 60% do empreendimento nos primeiros 4 a 6 meses, isso sim era viabilidade! O restante, vendendo tudo até a entrega das chaves, era sucesso absoluto! Na entrega do empreendimento, 30 meses depois, colocar a faixa ou gravata de 100% VENDIDO era uma dádiva. Sobrar 15, 20% das unidades era engordar o “patrimônio” do incorporador. Um símbolo da competência. Hoje, seria um fracasso, um mico. O produto não era bom, a imobiliária não soube vender, a agência não soube comunicar.

Mas… naquela época, o mercado era retraído, estagnado até, a valorização do imóvel era pífia. As linhas de financiamentos eram raras, sobrava tudo para a CEF que dava crédito a quem provava que não precisava. Era praticamente um monopólio estatal, num mercado carente de produtos e com altíssima demanda reprimida.

Anos depois, soltaram os bois. Vieram os créditos com prazos longos, taxas de juros mais baixas, várias opções de banco, aprovações mais rápidas e menos criteriosas, incentivo à construção com redução de impostos, e, de repente, o mundo mudou. Vender tudo em horas passou a ser corriqueiro. E como tudo o que é bom demora pouco pra gente se acostumar, zerar um empreendimento no lançamento virou rotina. Vivemos então a nossa bolha imobiliária, onde a velocidade das vendas é tão fora do normal, que parece ser real. Mas não é. Não pode ser. Não há mercado que tenha uma velocidade de vendas assim, por mais demanda reprimida que se tenha.

Hoje, quando um produto vende 50% nos primeiros 60 dias, já ouvi incorporador dizer: “Micou”. “Não foi”. “Achei que zerava”. Esse está na bolha. Periga ela estourar e ele cair. Prudente será quem viver e fazer ‘fechar a conta’ também fora dela.

A verdade é que a realidade atual do mercado imobiliário distorceu até o bom senso. Zerar no lançamento, não é realidade. Derreter no plantão não é o dia-a-dia. Liquidar as vendas no máximo em 30 dias não é força de mercado!! Esses casos são todos ponto fora da curva. Não valem como comparação. São tantas opções e variedades em todos os lugares, que fazem com que o consumidor passe a escolher. Nada é uma oportunidade imperdível. Amanhã, terá outro igual ou melhor, logo ali, pertinho. É só esperar! Vender os tais 50% nos primeiros 4 a 6 meses sim, isso é a realidade de um produto que sempre supera a casa das dezenas e até centenas de milhões. Acreditar que o mercado imobiliário brasileiro vai ter vendas a jato como essas, é acreditar em duende. O mercado nacional pode até não enfrentar a tal bolha imobiliária, não sofrer redução ou retração, manter o ritmo de lançamentos, valorizar o m2, mas, derreter no plantão… é melhor trocar por “pés no chão”.

30 mil unidades financiadas c/ recursos de poupança em TODO O ANO de 2002 (Fonte: ABECIP)
Prazo médio 4 anos. Isso mesmo: QUATRO ANOS... (Fonte, fig 11)
É claro q tinha coisa fora do lugar. Não só crédito imobiliário como % do PIB... (Fonte, fig. 3)

Abs

Comparação das bolhas japonesa e americana

Na falta de assunto sobre a "bolha" brasileira...

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Dá pra ver que, entre 1985 e 1991 (qdo fez o topo) a bolha japonesa inflou 175% (nas 6 maiores cidades), um ritmo médio de 18% a.a.

6 anos depois, em 1997, tinha caído cerca de 50%, um senhor crash, porém só foi voltar ao ponto de 1985 lá no final do grafico, 2004, mais 7 anos...

Obs.: não sei se o grafico usa valores reais ou nominais.

Abs

Selic e a captação líquida da poupança

Continuação deste post.

Agora um gráfico com a captação líquida da poupança, mês a mês, em percentual do saldo do mês anterior:

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Não sei se dá pra concluir muita coisa não, mas existe sim um correlação entre a Selic baixando e a poupança inflando até meados de 2009 e depois o ritmo de captação diminui, com a Selic subindo como atualmente.

Além disso dá pra notar a forte sazonalidade (final de ano é época de poupar, 13o no bolso)...

Abs

Preços do Rio em 98 ajustados pelo INCC e IGPM

Tabelas originais neste post, figs. 16 e 16A.

INCC

IGPM

Ajustei os preços pelo INCC e IGPM, indices q considero os mais adequados p/ esse mercado.

Fico devendo os aps de 3 e 4 qtos, mas c/ essas tabelas aí dá p/ calcular na mão.

Abs

Arrecadação de ITBI do Rio de Janeiro

Clique p/ ampliar

Só pra ter uma idéia do tamanho do mercado.

Pra buscar os dados (tem de qq município do BR, que arrecade esse tributo, claro):


http://www.tesouro.fazenda.gov.br/estados_municipios/sistn.asp
Bota lá: municipal, Rio de Janeiro, Poder Executivo, Tipo de Declaração: RREO.

Talvez cruzando essa informação do ITBI (sabendo q é 2% do valor do imóvel) com as de vendas de novos deste post, dê pra fazer uma estimativa do % do mercado correspondente a novos e usados.

Abs

Selic x poupança, já foi vantagem a poupança?

É muito comum em discussões sobre a bolha (ou alta) BR afora falarem que, qdo a Selic caiu a 8,75% era mais vantajoso botar o $ em poupança do que em renda fixa, e isso causou uma migração absurda de recursos para as cadernetas, o q permitiu essa inundação de crédito imobiliário...

Mas será mesmo? Fiz umas contas e vi q a vantagem era bem pouca, aí resolvi botar num gráfico e confirmar.
O resultado tá aí:

Clique p/ ampliar

Durante POUQUÍSSIMO tempo foi vantagem a poupança e mesmo assim somente considerando a aliquota de IR maior da renda fixa, de 22,5% (< 6 meses). Isso pq, qdo a Selic caiu o rendimento da poup. tb caiu...

Falta cruzar esses dados com os saldos das cadernetas, fica p/ depois.

Usei a TR mensal do dia das reuniões do Copom, e anualizei. Não sei se é a melhor forma, mas me pareceu a mais adequada.

Obs. não levei em conta taxas de adm. de fundos ou de custódia (no caso do TD).

Fontes:
Selic: http://www.bcb.gov.br/Pec/Copom/Port/taxaSelic.asp#notas
Poupança: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries (código 25)

Abs

Iconoclastas: Relatório Safra

Dica do blog Iconoclastas: Relatório do Safra com muitas informações relevantes sobre o crédito no BR, inclusive imobiliário.

20110712 Credit Growth


Link direto para o relatório:
http://www.scribd.com/doc/59910761/20110712-Credit-Growth

Abs

Quem está a salvo de um "estouro"

Supondo uma queda de 40% (definição de bolha, por Alan Greenspan), se o pico da suposta bolha imobiliária carioca fosse hoje, quem comprou até quando estaria a "salvo", em termos nominais???

Utilizando o numero-índice do Fipe-Zap, para o Rio, temos q o atual é 135,2, tirando 40% dá 81,1, por acaso exatamente o valor do mês de dez/2009.

Esse numero-índice possui base 100 em ago/2010, usaram este mês para poder normalizar com as outras cidades, que começaram nessa data, e formar o índice composto nacional.

O break-even do "crash", em dez/2009

Lógico q é só aproximado, tem q botar na roda os aluguéis, juros, o custo de oportunidade da entrada, etc.

Abs