quinta-feira, 8 de setembro de 2011

Ipanema: chegou a hora da reversão?

Há 3 meses atrás estávamos "impressionados" com a queda de 0,1% no preço médio de venda em Ipanema, neste post.

Pois bem, no ultimo Estatísticas Zap divulgado (o de agosto) temos uma queda bem mais expressiva, de 1,8%, a maior queda mensal de toda a série que o índice acompanha (quase 4 anos).

E mais: a amostra aumentou de 1084 para 1441 (33%) em apenas um mês. Se pegar em 6 meses, aumentou 80% (março era 799 unidades). Lembrando que essa amostra já exclui repetidos e inválidos.

Sobreoferta?

E como dizem, um gráfico vale mais que mil números:

Só divagando: o preço médio atual de Ipa está em 11,8k / m2, em 2008 estava em 6,4k. Ajustado pelo INCC do período (31,5%) seria em torno de 8,4k / m2...

Abs

12 comentários:

jose disse...

sem duvida o numero chama atencao... eh esperar os proximos meses...

me respondam.. se o preco em ipanema hoje estivesse 8,4.. acho que nao ia ter imovel suficiente pra quantidade de gente que seria capaz de comprar um imovel em IPANEMA (e ai podemos considerar que a familia fara um aperto maior por se tratar de ipanema) por 500k-600k (considerando o credito logicamente, ate porque querer um pais onde nao se pegue credito pra comprar imovel, eh querer ser mais real que o rei..., isso eh outra coisa que podemos discutir aki, o sistema no Brasil, SAC, torna o bem menos acessivel do que o PRICE usado no resto do mundo)

Me disse...

Curioso que os valores do aluguel também estão caindo.

Em Ipanema nesse mês subiu 5,6%, mas os últimos 3 meses foram de queda.

Levando-se em conta o retorno do aluguel pro proprietário, acho que tá tudo muito confuso ainda. Os alugueis estavam baixos, e estão baixando mais, junto com o valor de compra. Confuso.

Andre disse...

1 - é verdade, pra Ipa, Leblon areas nobres em geral a pessoa aceita fazer um esforço maior, financiar por um prazo maior, etc, pois acredita que é o imóvel definitivo.

2 - Sobre o SAC, realmente torna menor o numero de possiveis compradores, pois a prestacao inicial é (bem) maior q no PRICE. Mas qual é o ponto? Deveriamos trocar p/ PRICE? Já ouvi dizer q juros altos + prazo longo + PRICE = mierda (das grandes). Não sei se é verdade, tenho q pesquisar.

3 - Esse "não ia ter imovel pra todo mundo", é muito subjetivo. Se vier um "cerol" forte (crise), quem tiver esses 600k aí, em cash, estaria bem posicionado, podendo até escolher, acredito. Supondo a tal "secura" de credito daqui a dois anos.

Abs

Anônimo disse...

Jose, o mercado fuinciona em pendulo, pode facilmente furar essa linha de resistencia do 8,4k, o embalo que fez subir é o mesmo que fará retornar, e pelo visot vai ser grande. Efeito manada não é racional, do tipo, epa esse preço é justo não vai cair rpa biaxo disto.

Só acho que a fase desespero não é pra já não. Ainda somos os queridinhos do mundo, essa queda é oscilação - vaie stabilizar nisso por muitos meses, a prova de que nãos e sabe qual po preço certo reflete mais no valor do aluguel, mais sucetível a emoções.

A não ser que a teoria do "era tudo especulador" for verdade. Se for isso, corre...

Andre disse...

Concordo,

dependendo do "humor" do mercado pode furar o preço "justo" pra baixo sim.

Nesse caso se tornaria uma boa oportunidade de compra, até mesmo pra investimento.

Abs

Me disse...

Nesses casos de "furar" o preço "justo" (haja aspas), não valeria a pena uma atenção extra, baseando-se no princípio "não existe dinheiro fácil"? Se desvalorizar a ponto de ficar abaixo do "justo", não poderia falir de vez, como acontece em bairros mais antigos de cidades grandes(os centros, principalmente)?

Me disse...

Vamos falar sobre isso?

http://minhacasaminhavidainvestment.com/

Andre disse...

Me,

o problema é que esse ente místico, o preço justo, é totalmente subjetivo e abstrato. Daí o "justo" estar sempre entre aspas.

Pra mim é um, pra vc é outro e por aí vai...

Abs

Anônimo disse...

quando falei: "epa esse preço é justo não vai cair rpa biaxo disto" pensava exatamente nisso que não existe essa linha de resistencia chamada preço justo, existe o preço e ponto.

O que alguns estudiosos fazem é estipular fundamentos com os quais o preço do imóvel precisa ter paralelismo de comportamento, custos e inflação, contudo o principal fator é a localização, e este valor ainda que se possa estipular em comapração às fronteiras, vizinhos e similares, será sempre sucetível a "opiniões".

O BR hoje é um lugar bem localizado no mundo, amanhã pode não ser.

Brazilian Bubble disse...

Interessante artigo... eu postei a informacao em ingles aqui (www.brazilianbubble.com)... a bolha (que eu tanto mencionei desde o comeco do ano) ja esta estourando... abraco!

jose disse...

nao acredito em efeito manada em imoveis aki no curto prazo.. ainda mais se o que o anomino disse em outro posto for verdade (naior parte foi pra compra)...

vamos ter calma e nao fazer analogia com acoes...cada ativo tem sua caracteristica propria...

jose disse...

nao acho que price tenha que voltar (ate existe essa opcao pra quem quer)...

o que quis dizer eh que como eh 95% SAC isso dificulta a alavancagem (em termos relativos com o PRICE) e so vai melhorando a vida do comprador.. o pior momento eh a primeira, depois so cai...o cara vai desapertando com o tempo