quarta-feira, 8 de junho de 2011

Fipe Zap de Maio

Galera, saiu o fipe zap de Maio, mostrando +3% Rio, e +2,6% Brasil.

No caso do Rio, olhando os bairros algumas curiosidades: Gávea explodindo +6,1%, e tb uma QUEDA!!! Em Ipanema! De 0,1% mas já é um começo...

Olhando a curva, ao q parece, Ipanema/Leblon  chegaram no limite e estabilizaram, enquanto isso a maioria dos bairros da Z Sul e tb Barra/Recreio seguem a todo vapor.

http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/

No relatorio de divulgação tem muita coisa interessante:

http://www.fipe.com.br/web/indices/fipezap/reseases/%C3%8Dndice%20FipeZAP%20-%20Divulga%C3%A7%C3%A3o%20201105.pdf

Por ex., na media das 7 regiões analisadas o m2 ficou em singelos 5,5k, ou seja, um ap de apenas 50m2 custa cerca de 275k... Ou seja, a prestação em 30 anos daria uns 2,75k no inicio, e precisaria de uma renda bruta familiar de 9k. À primeira vista parece fora da realidade, mas tem q olhar direito. [isso está incorreto, errata abaixo, nos comentarios]

Outra coisa, tem um grafico com a evolução do indicador de aluguel p/ o Rio, pena q o periodo é pequeno:

Neste periodo, caiu de 0,55% p/ 0,43%.

Obs.: questionamentos à credibilidade do Fipe Zap são bem vindos.

Abs

16 comentários:

Frank disse...

continua crescendo, e em outras praças tb (SP).

pode ser q tenha se estabilizado em IPA, difícil saber, pois a amostragem / qtde de imóveis negociados sobre o total deve ser bem pequeno, podendo haver grandes distorções em razão de características específicas dos imóveis negociados no mês (sei lá, na Visconde de Pirajá, perto do morro Pavãozinho, etc.).

da mesma forma o pulo da Gávea, tem q pegar essa avanços anuais para saber se um bairro está "correndo" mais rápido do q outro.

mas o big picture do RJ parece ser:
- alta puxada pelos bairros triplo A (IPA/LEB/LAG), com os bairros no eixo Leblon-Centro crescendo paulatina e fortemente (Botafogo, Flamengo) até chegar a bairros impensáveis para serem considerador opção de moradia de classe média alta, como Catete, Glória, Lapa, etc.

já na Barra, a alta tb continua, como uma curva de preço/m2 atingindo o ponto máximo no começo do bairro (Jardim Oceânico) e decrescendo gradualmente no sentido Recreio.

fato: ainda não começou o estouro :)

Andre disse...

Frank,

"pois a amostragem / qtde de imóveis negociados sobre o total deve ser bem pequeno"

Sim é pequena mesmo, em Ipanema gira em torno de 700, 800 unidades por mes, mas sempre foi assim. Esse mes passou pra 1100, se fosse lá no bolha, iam dizer logo: realização de lucros, começou o estouro, etc... :)

Lá no indice por bairro vc ve a amostragem por mes.

"pois a amostragem / qtde de imóveis negociados sobre o total deve ser bem pequeno"

Acho q isso não, com essa amostragem, dificilmente isso aconteceria. Pq justo nesse mes uma qtde grande de imoveis em lugares menos valorizados seria anunciado? Se a amostra fosse de 20 ou 30, tudo bem, mas em torno de 1000 acho dificil q aconteça uma distorção dessas.

Com essa amostragem, e o formato da curva em Ipa/Leblon (não estabilizou nesse mes, vem sendo assim), acho q dá pra concluir q chegaram no topo (tomara).

Abs

Me disse...

Opa. Agora sim, a bolha começou a estourar.

Falando sério: porque sempre comentam a discrepância de compra/aluguel como sinal de que tá alto demais? Será que não é o aluguel que tá baixo?

Me disse...

No aluguel teve queda no Flamengo também... de 1,1%! BUUUUUUUMMMM!!!

Não, falando sério agora. A amostragem do flamengo me parece relativamente pequena, 167. Mas como o bairro é pequeno, pode até ter alguma significância mesmo. Será que junho pode dar algumas pistas interessantes?

E cadê o Jose, pô!

Frank disse...

ah, o ZAP é em cima de anúncios...logo, concordo com vc, não tem essa coisa de pequena amostragem.

pode ser o começo do estouro :)

Oneiros disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Marcelo disse...

André, ainda bem que você me lembrou que tinha feito esse blog! :)

Certamente passarei aqui mais vezes!

0,1% de queda em Ipanema combina com a situação dos seus pares Leblon e Copa. Acho que tem ficado claro que essa valorização de 2% a.m. não tem como se sustentar.

Resta saber mesmo é se o investidor (se é que eles estão em grande quantidade) vão realizar o lucro mais cedo ou mais tarde.

Andre disse...

"Por ex., na media das 7 regiões analisadas o m2 ficou em singelos 5,5k, ou seja, um ap de apenas 50m2 custa cerca de 275k... Ou seja, a prestação em 30 anos daria uns 2,75k no inicio, e precisaria de uma renda bruta familiar de 9k."

Autocrítica:
Isso tá errado, tem q tirar a entrada (hj em dia 38% em media) que dá 170k financiado, prestacao inicial de 1,7k em 30 anos, e renda de cerca de 5,1k... Que fica bem mais factível...

Abs

Farley Fiorini disse...

Sugestao de post: Metodologia do FIPE-ZAP: fajutagem ou estatistica aplicada?

Sandra disse...

Análise a partir do FIPE ZAP?
Não sabia que o post dos 10 maiores absurdos já vistos no bolhaimobiliaria.com teria continuação.

Andre disse...

Sandra,

qual é o seu questionamento sobre a validade do Fipe Zap? Pergunto pq todos os questionamentos feitos por lá foram derrubados.

Abs

Andre disse...

Só pra exemplificar, nem procurei muito:

"O fipe zap é uma m. pois é baseado em preço pedido e não pago"
http://www.bolhaimobiliaria.com/2011/03/22/venda-de-imoveis-novos-em-sao-paulo-e-a-menor-desde-2004-folha-com/#comment-1266

"Idem + credibilidade da fipe"
http://www.bolhaimobiliaria.com/2011/05/04/construtoras-incomodadas-com-alerta-sobre-bolha-imobiliaria-fabio-portela/#comment-2937

"Valores absurdos deturpam indice"
http://www.bolhaimobiliaria.com/2011/05/19/maquina-do-tempo-bolha-imobiliaria-pode-estourar-nos-eua-folha-com/#comment-4285

Abs

Andre disse...

Ah o polêmico e incompreendido Fipe zap...

O índice q todo mundo "sabe" que é uma m. mas qdo vc pergunta pq, ou não responde ou dá um argumento já derrubado anteriormente...

Abs

Andre disse...

Pra quem quiser dar uma olhada em como são feitos índices de imoveis pelo mundo:

House Price Index - Wikipedia

A maioria é sobre os valores de venda mesmo, mas tem dois no Reino Unido q são sobre o preço pedido.

Abs

Anônimo disse...

Agradecimentos para tomar o tempo para debater este , eu sinto fortemente sobre ele e amo estudar mais sobre este assunto . Se o potencial , como você adquirir experiência , você pensamentos atualizar seu blog com dados extra? Isto pode ser muito útil para mim .

Andre disse...

Anonymous,

it looks like you used some kind of automated translation tool, and becomes a little bit confused and hard to understand text.

It would be better if you write directly in english.

Best regards