Um espaço para discutir SERIAMENTE o mercado imobiliário brasileiro.
Being early is the same as being wrong
Quem não previu a alta não pode prever o fim dela
terça-feira, 11 de outubro de 2011
Relatorio do CS: afinal, há ou não uma bolha no BR?
Muito bom relatório, bem completo, mais uma grande contribuição de nosso leitor José.
Ainda não consegui ler (e assimilar) todo, mas quem tiver pressa, logo na primeira pág, tem um resumo.
Abs
18 comentários:
Frank
disse...
parece excelente, dei uma olhada por alto, muitos gráficos e informalções relevantes, dando a dimensão do crescimento dos preços.
a despeito de não concordar exatamente com as conclusões do REL (de q, apesar do forte crescimento de preços, ainda não é bolha), parece uma ótima fonte de dados + atualizados sobre o tema.
Hmmm... "Timing" para ganhar dinheiro em bolhas mais importante do que nunca... Parece que o mercado vai virar.
The continuous appreciation in real estate prices seems well explained by therising construction costs and, mainly, by the higher investments in land.
Nevertheless, wedo believe that prices may have reached a ceiling and some accommodation is expectedin the short-term.We have talked to many industry players and found that some regions are not receptive tofurther prices increases as consumers, despite their strong demand, do not seem to bewilling to pay more than the current prices.
(…)
As to the homebuilders’ sales speed, we have not seen any significant deceleration so far(data reported in the 2Q11). However, based on our conversations with companies’management, 3Q11 figures should come in lower than in the past few quarters, which maylead to falling sales speed.A high deceleration in sales velocity could add further pressure to homebuilders’inventories (already high in some cases, as shown inExhibit 16), which could lead toguidance cuts or price discounts. Accordingly, we maintain our conservative view, bettingthat companies should stay on the lower range of their launches guidance for the year orwill fall short their guidance.
Mesmo assim, existe grande diferenca na minha opniao, entre acomodacao e queda de 40%-50%. NAo podemos esquecer que diferente dos outros paises, onde vc TEM que ter queda nominal pra ter queda real (pois inflacao eh 0), aki parado 2 anos eh queda real de mais de 10%...
a relacao m2/demais itens se ajusta bem com o m2 parado aqui. o que nao acontece nos outros lugares
Eu nao acho que os bancos tem que ganhar dinheiro com um "bull eterno" (e eu ja trabalhei em dois deles), eles ganham dinheiro se antecipando. Se for um bull, compre antes, um bear, venda agora.
Eu li o relatorio do CS, pareceu um dos documentos mais bem elaborados que eu vi ate agora sobre o assunto, parabens pelo post
oi, poderiam comentar o que acham desse comentário feito sobre esse mesmo relatorio em outro site de bolha?
"Alguém já viu o relatorio do credit suisse sobre o mercado imobiliário?
Incrivel como um banco desse porte comete uma falha imperdoável, para responder se há ou não uma bolha ele foca muito no ponto “sera que os consumidores podem pagar esse preco?” e responde que sim usando o argumento de que as vendas continuam acontecendo portanto o consumidor aceitou e pode pagar o novo patamar
Na verdade diversas fontes importantes dão conta de que as vendas hoje estão concentradas em especuladores e não consumidores (moradores), especuladores investem e tem dinheiro para tal, em especial na planta, eles pagam qualquer preço, afinal não estão nem um pouco preocupados se o valor do m2 é justo, eles só estão preocupados se alguém pagará mais caro depois, já o morador é OUTRA história.
Como comprar na planta damos a entrada de 20% e o que interessa é o ágio (e não se o valor tá justo) as vendas ainda seguem nesse nicho de mercado, mas a pergunta é: Pra quem eles revenderão se os consumidores finais (moradores) não vão pagar???
como um relatorio de um banco desse nível não consegue observar essa dinamica? que tristeza…"
Jonas, só fica de olho onde você lê esse tipo de coisa. Já vi gente reclamarem sobre como o ZAP é tendencioso para índices (que tá sempre registrando alta no mercado ou quedas muito fracas), mas perfeitamente válido para mostrar a quantidade disponível para venda(que aumenta quase diariamente).
Cuidado com os dois pesos e duas medidas e os maniqueísmos em relação a esse assunto.
kássia, seu post tá interessante...os gráficos do REL vão em franca contradição com o q vc escreve.
os preços estão descolados de: 1) fundamentos de CUSTO (curva q plota preços X INCC e outros índices de preços. 2) fundamentos de renda (gráfico de barras q compara Preço médio X evolução de renda).
a tomar por essas 2 curvas, q estão entre as mais relevantes, há claro descompasso em relação a CUSTOS e RENDA.
Frank, meu post reconhece o descompasso entre renda e preços, como os gráficos mostram. Entretanto, eu sustento que as modificações no sistema de financiamento (ampliação do valor total financiado, ampliação dos prazos e redução dos juros) permitem ao brasileiro comprar imóveis mais caros com a mesma renda de antes. Abs.
Foi a solução que adotaram na Espanha, esticaram o financiamernto para até 40 anos, e assim mataram 2 gerações de crescimento economico em prol de alguns... genial.
Falo da simples discussão sobre ter bolha que já assisto uma tempestade de alfinetadas. Isso só pra discutir opiniões.
Imagino até que role apego no pregão, mas acho difícil comparar algo que se compra só pra gerar dinheiro, com alguém que passou 15 anos de sua vida em uma casa, gastando com reformas, e ela ter que aceitar que o bairro ficou violento e não vale mais pelo que ela pagou, nem reformou.
Tem até uma pesquisa por aí que mostra como costumamos dar um valor superior as coisas que temos, e de forma prática até: a gente as vezes gasta pra conservar algo de forma que não compensa.
Eu sei, eu sei, há quem especule com imóveis. Mas referia-me ao aspecto mais fundamental do imóvel, que é a nossa casa, nosso espaço.
Foi isso que quis dizer. Até porque emoção rola até com orçamento de gastos pessoais.
sou um dos ganahdores com a situaçção atual, mas a emoçao que sinto é tristeza
desperdiçamos uma grande chance em prol do olho gordo de alguns
fico pensando se não é por´cuas de situações assim que nossas leis são tão volumosas, só saímos dessa caso ocorra algum outro milagre, ou uma jogada de craque, o ponto de não retorno já passou.
Ganhei, ganhei pouco até, se comaprado a outros mais ousados, mas no fim todos iremos perder.
Gosto daqui, mas de novo me pus vendo modos de me mudar. triste
essa sua conclusao tem aki no site em grafico. mostrando que o aumento real da renda + alongamento do prazo, possibilita comprar um imovel 100% mais caro com a mesma prestacao
18 comentários:
parece excelente, dei uma olhada por alto, muitos gráficos e informalções relevantes, dando a dimensão do crescimento dos preços.
a despeito de não concordar exatamente com as conclusões do REL (de q, apesar do forte crescimento de preços, ainda não é bolha), parece uma ótima fonte de dados + atualizados sobre o tema.
Hmmm... "Timing" para ganhar dinheiro em bolhas mais importante do que nunca... Parece que o mercado vai virar.
The continuous appreciation in real estate prices seems well explained by therising construction costs and, mainly, by the higher investments in land.
Nevertheless, wedo believe that prices may have reached a ceiling and some accommodation is expectedin the short-term.We have talked to many industry players and found that some regions are not receptive tofurther prices increases as consumers, despite their strong demand, do not seem to bewilling to pay more than the current prices.
(…)
As to the homebuilders’ sales speed, we have not seen any significant deceleration so far(data reported in the 2Q11). However, based on our conversations with companies’management, 3Q11 figures should come in lower than in the past few quarters, which maylead to falling sales speed.A high deceleration in sales velocity could add further pressure to homebuilders’inventories (already high in some cases, as shown inExhibit 16), which could lead toguidance cuts or price discounts. Accordingly, we maintain our conservative view, bettingthat companies should stay on the lower range of their launches guidance for the year orwill fall short their guidance.
Frank,
acho que isso é o máximo que iremos ouvir de um banco. Não podem semear o terror admitindo abertamente uma bolha...
Mesmo q não tenha carteira de credito imob., não seria NADA bom pro business. Instituições financeiras tem q vender um "bull eterno"...
Abs
andre,
concordo 200% com voce.
Mesmo assim, existe grande diferenca na minha opniao, entre acomodacao e queda de 40%-50%. NAo podemos esquecer que diferente dos outros paises, onde vc TEM que ter queda nominal pra ter queda real (pois inflacao eh 0), aki parado 2 anos eh queda real de mais de 10%...
a relacao m2/demais itens se ajusta bem com o m2 parado aqui. o que nao acontece nos outros lugares
Eu nao acho que os bancos tem que ganhar dinheiro com um "bull eterno" (e eu ja trabalhei em dois deles), eles ganham dinheiro se antecipando. Se for um bull, compre antes, um bear, venda agora.
Eu li o relatorio do CS, pareceu um dos documentos mais bem elaborados que eu vi ate agora sobre o assunto, parabens pelo post
oi, poderiam comentar o que acham desse comentário feito sobre esse mesmo relatorio em outro site de bolha?
"Alguém já viu o relatorio do credit suisse sobre o mercado imobiliário?
Incrivel como um banco desse porte comete uma falha imperdoável, para responder se há ou não uma bolha ele foca muito no ponto “sera que os consumidores podem pagar esse preco?” e responde que sim usando o argumento de que as vendas continuam acontecendo portanto o consumidor aceitou e pode pagar o novo patamar
Na verdade diversas fontes importantes dão conta de que as vendas hoje estão concentradas em especuladores e não consumidores (moradores), especuladores investem e tem dinheiro para tal, em especial na planta, eles pagam qualquer preço, afinal não estão nem um pouco preocupados se o valor do m2 é justo, eles só estão preocupados se alguém pagará mais caro depois, já o morador é OUTRA história.
Como comprar na planta damos a entrada de 20% e o que interessa é o ágio (e não se o valor tá justo) as vendas ainda seguem nesse nicho de mercado, mas a pergunta é: Pra quem eles revenderão se os consumidores finais (moradores) não vão pagar???
como um relatorio de um banco desse nível não consegue observar essa dinamica? que tristeza…"
Jonas, só fica de olho onde você lê esse tipo de coisa. Já vi gente reclamarem sobre como o ZAP é tendencioso para índices (que tá sempre registrando alta no mercado ou quedas muito fracas), mas perfeitamente válido para mostrar a quantidade disponível para venda(que aumenta quase diariamente).
Cuidado com os dois pesos e duas medidas e os maniqueísmos em relação a esse assunto.
Fiz uma resenha sobre esse ponto do relatório do CS sobre a capacidade de compra do brasileiro no mercado imobiliário brasileiro.
http://www.politicaeconomia.com/2011/10/derrubando-mitos-da-bolha-imobiliaria.html
Me, acho que quantidade de anuncios e reajuste de precos nada tem a ver uma coisa com a outra, é possivel sim uma medicao ser valida e a outra nao
medir reajuste de precos nao faz sentido no zap por ser pelo preco pedido e nao capturar como os precos estao sendo efetivamente negociados e fechados
nao vejo algo que descaracterize tanto a outra parte, de medir quantidade, quanto esse fator acima que descaracteriza a medicao de precos
mas vamos observando, o ponto eh valido abs!
kássia, seu post tá interessante...os gráficos do REL vão em franca contradição com o q vc escreve.
os preços estão descolados de:
1) fundamentos de CUSTO (curva q plota preços X INCC e outros índices de preços.
2) fundamentos de renda (gráfico de barras q compara Preço médio X evolução de renda).
a tomar por essas 2 curvas, q estão entre as mais relevantes, há claro descompasso em relação a CUSTOS e RENDA.
O blog aqui atraindo frequentadores totalmente contrários (Kássia) ou favoráveis à bolha (Brazilian Bubble)...
Isso mostra que atingimos o objetivo inicial, ser fonte de DADOS (e não de opiniões). Cada um é livre pra interpretar da maneira que achar melhor.
Abs
Frank, meu post reconhece o descompasso entre renda e preços, como os gráficos mostram. Entretanto, eu sustento que as modificações no sistema de financiamento (ampliação do valor total financiado, ampliação dos prazos e redução dos juros) permitem ao brasileiro comprar imóveis mais caros com a mesma renda de antes.
Abs.
Foi a solução que adotaram na Espanha, esticaram o financiamernto para até 40 anos, e assim mataram 2 gerações de crescimento economico em prol de alguns... genial.
É... Com imóvel rola emoção, não tem jeito.
e na bolsa não, ninguem nunca fica tenso, nervoso, ninguem nunca teve ataque de nervos, ninguem xinga, grita...
um monastério
Falo da simples discussão sobre ter bolha que já assisto uma tempestade de alfinetadas. Isso só pra discutir opiniões.
Imagino até que role apego no pregão, mas acho difícil comparar algo que se compra só pra gerar dinheiro, com alguém que passou 15 anos de sua vida em uma casa, gastando com reformas, e ela ter que aceitar que o bairro ficou violento e não vale mais pelo que ela pagou, nem reformou.
Tem até uma pesquisa por aí que mostra como costumamos dar um valor superior as coisas que temos, e de forma prática até: a gente as vezes gasta pra conservar algo de forma que não compensa.
Eu sei, eu sei, há quem especule com imóveis. Mas referia-me ao aspecto mais fundamental do imóvel, que é a nossa casa, nosso espaço.
Foi isso que quis dizer. Até porque emoção rola até com orçamento de gastos pessoais.
Me, entendi o seu ponto
sou um dos ganahdores com a situaçção atual, mas a emoçao que sinto é tristeza
desperdiçamos uma grande chance em prol do olho gordo de alguns
fico pensando se não é por´cuas de situações assim que nossas leis são tão volumosas, só saímos dessa caso ocorra algum outro milagre, ou uma jogada de craque, o ponto de não retorno já passou.
Ganhei, ganhei pouco até, se comaprado a outros mais ousados, mas no fim todos iremos perder.
Gosto daqui, mas de novo me pus vendo modos de me mudar. triste
kassia,
essa sua conclusao tem aki no site em grafico. mostrando que o aumento real da renda + alongamento do prazo, possibilita comprar um imovel 100% mais caro com a mesma prestacao
Postar um comentário