segunda-feira, 10 de outubro de 2011

Um pouco sobre timing de bolhas


Baseado no relato de um leitor, resolvi escrever sobre o timing de bolhas...

Tem um montão de blogs por aí pregando (sem aspas mesmo) a "bolha" (*), alguns há 2 anos... Pois bem... Esse leitor disse que comprou um ap. em dez/10 e revendeu agora, com lucro de 50%. Claro q a internet aceita qualquer coisa, pode não ser verdade, mas é perfeitamente factível.

Questão de timing...

Antes de virem Anonimos dizendo que imovel não está vendendo "nada", lembrem-se (está neste post anterior), os novos em SP estão vendendo 30% a menos do que 2010... Vender 30% menos que o melhor ano da história está longe de ser "nada", pelo menos pra quem tem bom senso...

Bolhas não são pra amadores, pode continuar subindo muito, MUITO tempo depois de estar "na boca" do povão... Em Brasília se fala em bolha há uns 10 anos, em Macaé (interior do RJ) idem, na Austrália tem uns 20 anos, e por aí vai.

E quanto ao bolo? Bem, é que um desses blogs (com alguns comentaristas não muito, digamos, civilizados) por aí está fazendo aniversário de um ano, e faço essa homenagem...

Só nesse 1 ano que estão torcendo pra que o mundo desabe dava tempo de ter comprado, vendido e embolsado um lucro muito bom. Nesse período o mercado subiu "meros" 43% no Rio.

Update: este lucro de 43% pressupõe a compra de um imóvel já existente, à vista.
Quem especulou com imóvel na planta, supondo que em 12 meses pagou 10% do total (normal), embolsou meros 430% de lucro ou uns 15 anos de CDI...

Atenção: rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. De novo: surfar bolhas não é simples, tem que ter estômago. Ninguém está recomendando especulação, muito menos agora. Quem conseguiu, parabéns, daqui pra frente ninguém sabe.

(*) Só se pode ter certeza do passado, e enquanto não estourar não é bolha, por isso fica entre aspas mesmo.

Abs

29 comentários:

Maciel disse...

Estou vendo um problema: Os preços dos aluguéis não tem acompanhado a valorização dos imóveis.

Pegue o índice Zap em SP. Imóveis subiram 2% em setembro e aluguéis 0,2%.

No ano, 20,9% a 12,8%
Em 12 meses, 28,8% a 14,9%
Em 36 meses, 90,1%% a 34,9%

O preço dos aluguéis consegue mapear melhor a situação presente do mercado de imóveis. A compra envolve muito mais expectativas futuras: Paga-se caro hoje pensando em vender mais caro amanhã.

Vamos ver até aonde vai.

Brazilian Bubble disse...

Concordo 100% com seu artigo, agora quem usou o mercado de acoes pra "short" ou "alugar" acoes das contrutoras (Gafisal, Cyrela, etc etc etc) ganhou mais de 50% em um ano! Olha esse grafico da Gafisa (http://www.brazilianbubble.com/2011/09/gafisa-throw-stock-away.html). Hoje a empresa vale um terco do que valia a um ano atras. Ai fica minha pergunta: eh bolha? Sim. Estourou? Nao, os precos podem continuar subindo mais um ano (eu duvido), e o mercado normalmente "antecipa" a economia real em 6 ou 9 meses. Ou seja, se essa teoria for correta, os precos cairao. Agora, sempre existe a possibilidade de o mercado estar errado...
Abraco!

Frank disse...

André, o q vc diz é verdade factual, mas é aquela coisa: quem poderia garantir, 12 meses atrás, q ainda subiria (pq na minha leitura, já estava BEM caro, e agora está INSANO).

E é verdade: ainda pode subir, o R$/m2 no RJ pode ir a 20K, 60K, 200K...

mas eu acho, dada a inflexão na curva de evolução de vendas e, em algumas prças, de preço, improvável q ainda suba de modo relevante.

parece q a ficha "caiu" p/ a maior parte do país (exceções de RJ e BSB, q sempre foram fora da curva), as vendas deram uma estancada, e o preço vem respondendo - muito devagar.

é assim mesmo: ninguém vai liquidar com descontos muito grandes a qq sinal de solavanco, quem comprou a preços salgados vai suar sangue antes de vender.

a tendência é "sentar em cima" e esperar, mas só pra quem pode....tem gente q vai ter q liquidar, pra não pagar condomínio e outras despesas.

Me disse...

"quem poderia garantir, 12 meses atrás, q ainda subiria"

Frank, imagino que o ponto dele seja exatamente esse. A de que toda aquela certeza estava exagerada.

Como já me disseram uma vez: quem sabe tudo ou não sabe nada tem uma coisa em comum: a certeza.

Andre disse...

Tem um amigo me que sempre diz: "prever o passado é mole"...

Eu acho que no fim do ano passado ainda dava pra especular com a região da Barra (que estava atrasada em relação à Z Sul). Mas claro que posso estar errando pelo fato de já saber o resultado.

Dito isso dou meu pitaco: não acho que sobe mais... Ipanema e Leblon já mostram reversão, em breve deve contaminar o resto.

Abs

Anônimo disse...

prezado autor do texto, creio que ha uma falha grande na analise, voce considera que quem comprou teria tido lucro SE vendesse o imovel, hoje nao se vende mais, ou seja, o lucro pode ser meramente ilusorio. PAra vender pode ser que voce precise baixar para uma situacao de lucro zero ou CDI.

Quanto aos sites que pregam bolha ha 1 ano, eles pregaram que a mesma ja teria estourado hoje? caso contrário, nao se pode desmoraliza-los

Andre disse...

Anonimo, já prevendo essa reação escrevi acima:

"Antes de virem Anonimos dizendo que imovel não está vendendo "nada", lembrem-se (está neste post anterior), os novos em SP estão vendendo 30% a menos do que 2010... Vender 30% menos que o melhor ano da história está longe de ser "nada", pelo menos pra quem tem bom senso..."

Quanto à sua pergunta a resposta é SIM, esses blogs pregam que a bolha está próxima de estourar (desde que foram inaugurados).

Abs

Andre disse...

Ahhh, quase ia esquecendo: este lucro de 43% pressupõe a compra de um imóvel já existente, à vista.

Quem especulou com imóvel na planta, supondo que em 12 meses pagou 10% do total (normal), embolsou meros 430% de lucro ou uns 15 anos de CDI...

Vou até botar um update no post.

Abs

Anônimo disse...

André, nestes blogs de "bolha" tem mais diversidade que isso.

Alguns acreditam que está próximo, outros que vai estourar em 2016, só depois da olimpiada.

Para alguns sobrou tão poucas alternativas que lhes resta apenas torcer, e isto é triste não? como tbm seria triste um ambiente de caos.

De todo modo, nestes blogs e no seu é possivel aprender muito. Temos que concordar, a educação no BR é uma das piores do mundo civilizado. educação financeira então, não existe.

E por falar em civilização, vc precisa ver os comentários dos blogs europeus, eles são muito mais ácidos que aqui, mas sem perder a compostura.

Quanto a prever somente o passado, não concordo. Suponha que vc construa uma casa na areia, bem eprto do mar. Advinha o que vai acontecer?

Anônimo disse...

não entendi o update.

Andre disse...

Anonimo, a especulação com imovel na planta é uma operação alavancada, se vc acertar ganha muito e se perder perde tudo e muito mais.

Ex. imovel vale 100k no lancamento, vc compra com entrada de 5k e paga umas prestacoes por 12 meses, no total dá uns 10k.

Nesse periodo o imovel valorizou 43%, ou seja, vale 143k. Daí vc repassa a sua promessa de compra por 53k (10k que pagou e mais os 43k que valorizou). Isso se chama "repassar o ágio".

Nem precisa dizer o que acontece se o mercado vira e o imovel passa valer por ex., uns 70k, né?

Abs

Andre disse...

Outro anonimo,

"Para alguns sobrou tão poucas alternativas que lhes resta apenas torcer, e isto é triste não?"

Concordo plenamente, mas o que vejo na maioria são pessoas com uma "certeza" que beira a arrogancia, recebendo a pedradas qq um que tem uma visao diferente, e pior, RINDO da cara de quem (ainda) pode comprar imovel a preços de hoje.

Agora, as pessoas que não se enquadram nas categorias acima, que somente estão desnorteadas (lembrando que imovel é um bem de família), sem poder comprar sua 1ª e unica casa, pra morar, com estas eu simpatizo. Mesmo pq, sendo brasileiro e de origem simples, sei muito bem o que é querer (pior, PRECISAR) comprar algo e o $ não dar...

Abs

Andre disse...

Off topic:

Preços dos carros pós IPI:

http://quatrorodas.abril.com.br/reportagens/precos-117-carros-subiram-ipi-veja-lista-642722.shtml

http://quatrorodas.abril.com.br/reportagens/tabela-ipi.html

Parece que os coreanos estão segurando a onda (por enquanto).

Abs

Anônimo disse...

o moderador do bolha imobiliaria TIROU o histórico do blog, pra não ficar tão na cara que tá na contra mão há um ano...

Me disse...

Se fosse esse o caso, ele teria que tirar os links de paginação também. Acho que não é pra tanto.

Anônimo disse...

Andre, voltei, estou astonishing com as contas que vc fez sobre o update, não tinha me dado conta disso aí.

Cara, imovel tem função social precipua conforme a nossa bela constituição.

Agio, agiotagem é proibido por lei e mesmo que o cara contasse uma historia muito muito triste pra jsutificar, deveria ficar rpeso por uns bons anos, eles e os cambistas de estadio, que nada produzem, só aproveitam.

Me desculpa ser o mensageiro desta notícia, mas é por estas e outras que a repulsa atinge niveis estratosféricos, isto não é mais capitalismo, isto é quase canibalismo. Se vc sofreu mesmo carencia na sua vida, vc deveria saber a dor disto, de um pai de familia dar farinha com açucar pros filhos, e não to falando de grotões, mas das cidades mais ricas da america latina, enqto escrevo isso, estou entre tremer de raiva e chorar.

Eu sei que esta mensagem entrou no campo emocional, entendo perfeitamente que sai das suas regras, mas tenho certeza que uma pessoa inteligente como vc um dia vai acordar, e se muitos como vc vir pro lado bom da força, aí sim ninguem segura a gente cara.

Andre disse...

Anonimo,

acho q vc está misturando as estações, a prática de "repassar o ágio" de imóvel nada tem a ver com agiotagem (que é sim, crime), apesar do nome semelhante.

É só uma especulação, o que não é proibido por lei nenhuma, e nem mesmo antiético, a meu ver. Não foram esses que causaram a alta, provavelmente.

Abs

Frank disse...

"Tem um amigo me que sempre diz: "prever o passado é mole"..."

mais ou menos...como dizia o Pedro Malan: "no Brasil, o passado é imprevisível"...

jose disse...

Andre,

MUITO bem escrito... pena que so vi hoje... quando frequentava o bolha eu escrevia: "being early is the same as being wrong"

e acho que o me disse bem: ha 1 ano tava na cara que era bolha que ia despencar e bal bla bla.. passou um ano e subiu bem ainda... e a conviccao se mantem hoje..

dizer q nao vende eh piada ne?


eu escrevi no dia 01/06/2011 la no bolha, no topico "E se acontecer uma crise imobiliária no Brasil?"

"Moderador, parabens pelo site, acho que é por ai..mantem o que vc acredita e tenta ganhar $$ com isso…uma dica: se ninguem tiver lendo os posts antigos, vai tirando ele, acho que qd tudo despencar, eh mais bonito ter um site com 6 meses antes do estouro do que 2 anos né?"

acho que ele seguiu o conselho ne?

falar que acao de construtura caiu 50%!!! se o cara estava no futuro de dolar (que eh 10x alavancado) ganhou 160% do capital em 1 mes.. faca-me um favor ne?

e outra coisa... Cuba ta sempre aberto pra receber gente que discorda da "canibalidade do capitalismo". mas la nao pode viajar, ter carro, nem ipa, ipod, iphone e tv a cabo...

Kássia Tavares disse...

É por causa disso que foi dito no "update" que eu amo imóvel na planta. É claro que se o preço reduzir, ou nem isso, se a valorização for menor que o INCC vc acaba perdendo. Mas até agora isso nunca aconteceu.
E se estivermos mesmo cultivando uma bolha, ainda vai demorar muito tempo para ela estourar.
E para quem acha que especular com imóvel na planta é "contra-lei", "anti-ético" ou coisa do tipo, é preciso que fique claro que estamos em uma economia livre, que cada um compra e vende pelo preço que achar melhor. O termo "especular" é vem de projetar uma situação futura, e tomar decisões presentes com base nesses cenários. Então não tem nada de errado em especular, nem é anti-ético ou condenável.
Além disso, quem se dispõe a especular com imóveis na planta, está fazendo um bem ao mercado, fornecendo liquidez e financiando a obra, além de estar assumindo um risco que a muitas pessoas não quer assumir.
Assim, nada mais lógico que os especuladores e especuladoras lucrarem com esse processo.
E, sim, como dito acima, quem não gosta de economia livre - e de suas responsabilidades - sempre tem a opção de mudar para Cuba ou Coréia do Norte.

Anônimo disse...

Isso que vcs escreveram sobre economia livre é errado.

Nem nos EUA a meca da economia livre se pode fazer o que quiser, se um dia tiverem o privilégio de conhecer a economia com maior percentual de advogados por habitante do mundo, vão descobrir que por muito menos empresas sofrem multas pesadas, são obrigadas a fechar.

Vou dar 2 exemplos famosos

1. cigarros. Eles prometiam que vc só teria puro prazer a vida inteira que nunca haveria problema em fumar. As multas hj somam bilhões de dolares, foi fechado um acordo para impedir que todo o ramo fosse à falência.

2. Xuxa. Nos EUA a Xuxa foi classificada como sof porn e só pode passar depois das 11 da noite. Aqui começava às 8 da manhã

A nossa economia "livre" não tem nada de livre, pq leva milhares a escravidão financeira e joga milhões na sub-habitação, condenados a viver em favelas, cortiços, na rua, em áreas sem urbanização, sem esgoto.

O rigor ético e moral aqui está completamente corroídos, e sequer nos davamos conta disto. As coisas estão mudando

O brasil hoje da forma como esta se assemelha a cuba (coreia do norte não conheço) onde apenas a elite tem direito a moradia de qualidade, em cuba ter água quente em casa é luxo ou dos companheiros de partido ou para turistas que trazem os dollares.

Todavia concordo que algum grau de risco pode e deve haver como bem começou a raciocinar a Kassia, o risco traz adrenalina pro mercado, e isso pode ser bom, mas aqui não é assim. Temos uma multidão de otários sendo enganados por corretores sem a menor fiscalização e sem o menor escrupulo em mentir, falam qualquer coisa para conseguir a sua comissão. Isso não é correr risco, isso é induzir a erro.

A comparação que fizeram entre economias dita livres é errada, mas é pior que errado, é mesquinho, é sacana, é crueldade.

Especular com imoveis é tão errado quanto especular com remédios para cancer.

É inconstitucional, por questão de espaço postei lá o artigo 182.

Se ainda não se convenceram, vamos por lógica simples: o que uma pessoa produziu para ganhar 430% de lucro que outra pessoa que acorda de madrugada trabalha o dia inteiro não tenha direito. Em países ricos estas coisas são compensadas com fortes subsídios, transferencia de renda e apoio previdenciário, ou por limitação de riscos, ou simplesmente pq o povo é educado o suficiente pra não criar aberraçõs como estas que vivemos.

Isto tudo deveria ser óbvio mas se ainda não entenderam, explicação nenhuma será suficiente. Apenas abram a janela de suas casas e me digam o que se vê na paisagem.

Anônimo disse...

andre, voltei,
pra 2 ultimos comentarios

1. melhor mesmo não postar meu ultimo comentario, não sei se não fez por falta de tempo, ou pq segue uma discussão sem fim, na verdade vc não devia nem ter postado o anterior como eu tinha te sugerido

2. é este hiato de entendimento entre o que é certo/errado que cria toda a averssão q vc sente.

Atitudes que vc considera normais e corriqueiras não são normais, seriam intoleráveis. Agio vc paga em cuba até pra comprar papel higienico. Se esta barbaridade acontecesse em paises civilizados tenha ctza absoluta que medidas já teriam sido tomadas, na verdade já o foram seculos atras e hj não sequer possibilidade de que isso ocorra, exceto alguma exceção muito bem explicada e justificada.

Andre disse...

Anonimo,

a pessoa que especulou, usou $, proveniente (normalmente) de trabalho, então, em última instancia, o $ é proveniente de trabalho.

Que eu saiba não é proibido especular c/ imoveis em países desenvolvidos (c/ exceções, como Singapura).

Quanto ao artigo 182, não achei o trecho que proíbe especulação imobiliaria, e nem tenho tempo/saco de procurar entre os milhoes de comentarios do bolha. Se possivel coloque aqui.

Abs

Maciel disse...

Em um imóvel na planta, o comprador assume o risco, de, por exemplo, a construtora quebrar antes da entrega. Aconteceu bastante não muito tempo atrás e o risco atual não está baixo, quando se observa o balanço das construtoras negociados em bolsa.

Me disse...

Olha, numa boa mesmo, eu acho um saco entrar em um blog que fala sobre finanças e haver discursos sobre moral e ética. Sim, isso é importante, são os alicerces de qualquer sociedade, mas o espaço aqui não é pra isso, já que é uma discussão interminável e pouco vai acrescentar.

Aqui não é pra falar como gostariamos que as coisas fossem, mas como elas são. Ponto. Se não gosta, existem vários lugares que com certeza esse tipo de discurso de como tudo é injustamente caro será bem vindo.

E que me perdõem se estou soando ríspido, mas é que as vezes é cansativo esse papo de "tá tudo caro! É injusto! Pensem nas crianças!"

Anônimo disse...

Andre, o especulador é uma figura importante, claro que sim, ele assume riscos, dá liquidez, etc.
Estou falando da exploração do agio sem regra e sem fiscalização, que traz insegurança juridica a todo o mercado. Acho que quase ninguem deve estar satisfeito com isso, que time quer cambista na porta do seu proprio estadio?

Acho que eu ou vc ou qualquer um deve concordar que as regras devem ser claras, transparentes e tem que ter um objetivo de fomentar o ramo e não afundar o ramo.

Não entender o que ocorre em todas as suas dimensões é uma boa forma de cometer erros, normalmente repetir erros. Se posicionar contra a politica é um posicionamento politico, aliás o masi diota deles

Não falo isso por reclamação de derrotado como os poucos tentam desmoralizar, acredite, já rodei milhares de quilometros de chão civilizado de BMW (não é grand ecoisa por lá) e não estava nem perto dos 40 qdo comecei então ponha na balanço o conteúdo e o tbm o tipo de pessoa, meça pelos resultados, saiba ler o termometro.

Honestamente ponho esperança em vc, tu é um lider nato, tem a inocencia dos que evoluem, mas os que te acompanha me cansa às entranhas.

copiando Steve Jobs: "Be thirsty be foolish"

ps: Fique á vontade pra cortar a conversa quando quiser, já faz 3 ou 4 posts que eu coloco essa sugestão, já faz tempo que estou quebrando a sua regra, não vou me sentir nada chateado em ser censurado.

Andre disse...

"Se posicionar contra a politica é um posicionamento politico, aliás o masi diota deles"

Anonimo, a minha visão (e da maioria dos leitores) não é contra a política, é somente não levar a discussao p/ este lado, pois em geral não dá em nada (além de fugir ao escopo do blog).

Todos tem seus posicionamentos, apanas acham que aqui não é o local.

Politica é um assunto pra lá de abstrato. Veja bem: tanto vc achando que o país vai MAL ou BEM voce pode achar que é POR CAUSA ou APESAR do governo atual...

E pra cada uma dessas possibilidades não faltam fatos, noticias, percepções, etc pra sustentar a opinião.

Abs

Anônimo disse...

o Brasil vai muito bem andré, não tenha duvidas, o governo é só reflexo publico da moral privada.

Pesquisei aquele assunto:

1. tanto na europa quanto na meca da liberdade, os impostos sobre aquisição de imovel são crecentes e progressivos, ou seja, não dá pra especular com essa "liberdade"

2. uma das causas da bolha americana e espanhola foi exatamente a falta de rigor dos empréstimos, coisa que vieram com uma legislação pesada para nunca mais acontecer, agora vc concorda que especular com imovel sem ter dinheiro pra comprar nada mais é do que uam operação de alavancagem à descoberto? Te pergunto, é possível se alanvacar a descoberto em Bolsa? não, é proibido, mas pq pode com imóvel?

Me disse...

Os empréstimos no Brasil não tem critérios rigorosos? Já vi entrevistas que comentam sobre a possibilidade de bolha e mencionam como o crédito é responsável no Brasil.