Case-Shiller 116 anos (imovel acompanha a inflação...)

Pra quem acha que imóvel não acompanha inflação, vale lembrar o (famosíssimo) gráfico centenário do indice Case-Shiller, exaustivamente publicado e republicado em tudo quanto é site do assunto:

http://www.ritholtz.com/blog/2011/04/case-shiller-100-year-chart-2011-update/

116 anos e (após muitos altos e baixos) sai de 100 para 110, aumento real.

Lembrando que o indice usa a metodologia Repeat sales, ou seja, preços de venda do mesmo imóvel:
http://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index

Abs

Slideshow Fipe

Interessante apresentação da Fipe, comparando o índice deles com outros pelo mundo, e mostra uns dados de como se deu a alta nos últmos anos:

http://xa.yimg.com/kq/groups/11875164/1782950412/name/FipeZap_Presentation.pdf

Comentários rápidos:
pág 31: em menos de 4 anos o m2 no Rio passou de 3 para 7,5 (!!!) vezes a renda mensal de um trabalhador típico. São Paulo de pouco abaixo de 4 para 6...

pág 28: demografia, número de famílias aumentando e habitantes por residencia diminuindo.

Abs

Um passeio pelas bolhas imobiliárias do mundo na década de 2000

Esse texto eu escrevi (traduzi) originalmente p/ um outro fórum, há muitos meses, por isso pode estar desatualizado em relação ao conteúdo atual da Wikipedia (parece que é o caso da Australia).

Austrália
O preço dos imoveis tem tido aumento real nos ultimos 60 anos, crescendo rapidamente entre 1997 e 2003. Um grafico com o indice de preços de imoveis mostra que tem tido crescimento constante acima da inflacao desde 1986 (provavelmente quando criaram o indice, já preocupados com bolha, como aqui). 

Entre 1998 e 2008 a inflação foi cerca de 36% porém o preço das propriedades inflou mais de 300% em todas as capitais exceto Melbourne (subiu 280%) e Sidney (180%). http://en.wikipedia.org/wiki/Australian_property_bubble


Bulgária
Havia rumores de existencia de uma bolha no mercado imobiliario pelo menos desde 2006, que estourou em algum ponto entre julho e agosto de 2008, sendo claramente visivel a virada do mercado em outubro de 2008.
http://en.wikipedia.org/wiki/Bulgarian_property_bubble


Inglaterra
Entre 98 e 2007 os preços de imoveis no Reino Unido subiram dramaticamente, gerando grandes ganhos patrimoniais para muitos proprietários, mas também tornando os imóveis inacessíveis para outras pessoas. A maioria dos países desenvolvidos experimentou aumentos agudos de de preços de imóveis nos primeiros anos do milênio. A situação do Reino Unido foi diferente em dois aspectos. Primeiro o boom imobilário começou mais cedo e teve aumentos mais consistentes. Em segundo lugar, o padrão regional foi bastante uniforme. Entre 2002 e 2007, o preço dos imóveis subiu 90%, mais rápido do que qualquer nação da Zona do Euro, exceto a Espanha.
http://en.wikipedia.org/wiki/Affordability_of_housing_in_the_United_Kingdom


Líbano
Os preços das propriedades tem crescido exponencialmente desde 2005 (em média 5 vezes até fev/2010), enquanto o PIB cresceu apenas em torno de 52% no período. http://en.wikipedia.org/wiki/Lebanese_housing_bubble


Romênia
Após uma relativa calmaria na década de 1990, desde 2002 a Romênia vem assistindo um aumento dramático nos preços de imóveis. Entre 2002 e 2007 o preço médio de um velho apartamento da era comunista se multiplicou por 10 (x 1000%), de cerca de €10,000 para €100,000. Hoje, alguns apartamentos na parte Central de Bucareste tem preços comparáveis à Paris ou Londres, e virtualmente toda pequena cidade romena tem preços médios de cidades similares na união Européia.

O mercado romeno também é atípico se comparado com outros países da Europa Central. Ao contrário da Hungria, Polônia ou República Tcheca após a entrada na União Européia (onde os preços se mantiveram estáveis), quando a Romênia entrou na UE em 2007, os imóveis deram um salto de aprox. 20%. Em 2009, pesquisas na internet indicaram que a Romênia é o país com a maior relação preço/renda do mundo.
http://en.wikipedia.org/wiki/Romanian_property_bubble

Abs

Entrevista com Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipe Zap

Prezados leitores, conforme prometido, segue a entrevista com o economista e pesquisador Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipe-Zap:

Oi André

Seguem minhas respostas. Estou à disposição para qualquer esclarecimento adicional e agradeço a imparcialidade. Parabéns pelo blog, é excelente!

Abraço

EZ

De: Andre
Enviada em: quinta-feira, 25 de agosto de 2011 00:26
Para: fipezap@fipe.org.br
Assunto: Blog Housing Market BR

Eduardo,

agradeço a presença no blog.

Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo excelente trabalho no Fipe-Zap, há muito tempo o mercado precisava disso (como pode um país ter duas dúzias de indices de inflação e NENHUM de imóveis?).

Dito isso vamos aos pontos:

1 - Existe algum esforço no sentido de construir um indice medido pelo preço efetivo de venda e não pelo preço anunciado? Entendo q no BR isso seria quase impossível, por vários fatores.

Sim. Existem basicamente quatro momentos, durante uma transação imobiliária, onde o preço pode ser captado: (i) Anúncio; (ii) Solicitação de financiamento (Bancos); (iii) Assinatura do contrato (Imobiliárias); (iv) Registro da escritura (cartórios). Todos têm vantagens e desvantagens, ainda mais em um país com altíssimo grau de informalidade e baixa (ainda) penetração do crédito. Não vou nesse momento entrar nos detalhes de cada possibilidade, mas a grande vantagem dos anúncios é o fato de serem o primeiro momento da entrada no mercado, ou seja, captam primeiro qualquer mudança de tendência. A desvantagem, óbvia, é o preço não ser o transacionado. No entanto, como trata-se de um índice, não estamos interessados no ‘intercepto’ da curva (os preços são normalizados em 100 em algum momento do tempo), somente na inclinação. E não nos parece razoável supor que as curvas dos preços anunciados e transacionados não convirjam no médio/longo prazo.

Voltando à pergunta, estamos trabalhando em um projeto ainda preliminar na Fipe que busca uma fonte de dados alternativa. Esperamos ter novidades em breve.

2 - Existe alguma possibilidade de construir o indice retroativo a um período maior (digamos 10 anos), como o IGMI-C? O jornal O Globo (do grupo do Zap) não teria uma base c/ os anúncios antigos?

Existe sim. Também estamos trabalhando em um projeto com esse objetivo. O problema aqui é que o Zap não tem esse histórico, então estamos tendo que voltar nos anúncios mesmo. Mas os jornais não guardam em formato digital os anúncios, o que aumenta (e muito!) o trabalho. Mas também devemos ter novidades em breve.

3 - Entram no Fipe-Zap somente os prontos, conforme a metodologia, mas são novos (nunca habitados) ou usados, ambos, ou não tem como saber?

Na teoria, entram todos e não diferenciamos no cálculo. Na prática, a enorme maioria são usados.

4 - Existe algum filtro que tire os imoveis ainda na planta, que são anunciados como já prontos (a pessoa cadastra errado, propositalmente ou não)?

Não. Mas para SP, por exemplo, são mais de 90.000 anúncios válidos todos os meses. Mesmo que exista algumas pessoas cadastrando errado, a quantidade de anúncios garante uma robustez para o índice. Para o RJ são mais de 40.000 anúncios válidos.

5 - Pq não fazer um sub índice por cidades q não são capitais, como por ex. Niterói-RJ, já que tem os dados separados por bairro?

Temos também esse plano. Esperamos ainda esse ano lançar novas cidades, possivelmente com algum histórico bem razoável.

6 - Pq não existe a sub divisao por terreno (como existe por apartamento, casa, comercial, etc). Se os dados já estão no Zap, pq não usá-los?

Porque não temos uma quantidade de dados estatisticamente suficiente. O Zap é muito mais forte nos residenciais e comerciais. Além disso, a parte mais significativa dos terrenos é transacionada sem passar pelas imobiliárias que tradicionalmente anunciam no Zap.

7 - É possível ter acesso à base de dados, em formato excel por ex.? Seria interessante, pois ter q ficar digitando os dados da página do Zap é trabalhoso (e propenso a erros).

Sim, é possível. Nós trabalhamos da seguinte forma: para uso comercial, vendemos uma assinatura ou fazemos um estudo específico; para a imprensa (seu caso) ou estudos acadêmicos, podemos passar os dados sem problemas. Dependendo da solicitação pode ser necessário a assinatura de um termo de confidencialidade. Essa negociação normalmente é feita pelo Zap, mas se você me descrever com mais detalhe o que está querendo, eu posso cuidar disso internamente.

8 - Como é a metodologia de índices estrangeiros famosos, como o Case-Shiller americano (ainda não me aprofundei nesse aspecto)? Acredito que o Fipe Zap tenha sido baseado nesses.

Para desenvolver o FipeZap, estudamos muito a literatura internacional. O Case-Shiller usa uma metodologia chamada Repeat Sales, mas ela não é a única possibilidade. Envio em anexo uma publicação da Eurostat, o ‘IBGE’ da Europa, que nos ajudou bastante. Além disso, recomendo que conheça o sitehome.co.uk. Eles tem um índice muito parecido com o FipeZap e são um dos 7 índices de real estate bastante reconhecidos no Reino Unido (http://en.wikipedia.org/wiki/House_price_index). Fizemos um estudo comparando ele com um índice cuja metodologia é parecida com o Case-Shiller. Devo publicar um artigo sobre isso logo, assim que sair te aviso.

Desde já agradeço pelas respostas.

Eu é que agradeço!

Abs

Sobre índices de preços de imóveis

Talvez seja surpresa para alguns desinformados (como este) que ficam perambulando pelos blogs por aí sem acrescentar nada, mas alguns índices oficiais de preços de imóveis usam média móvel:

1 - O Fipe-Zap usa, de 3 meses, conforme já foi indicado anteriormente por aqui;

2 - O "desconhecido" Case-Shiller americano tb usa, e tb de 3 meses:
"This index family includes 20 metropolitan area indices and two composite indices as aggregates of the metropolitan areas. These indices are three month moving averages.", tirado daqui;

3 - O alemão Hypoport German House Price Index (HPX), idem:
"Monthly data are smoothened out with a 3-month lagging moving average, calculated on the basis of sales expressed in square meter terms, and are based on 100 at August 2005.", conforme lê-se aqui, pág 25.

Sobre este último eu tirei deste excelente paper do NATIONAL HOUSING BANK indiano. Recomendo, muito bom pra quem quer se aprofundar no assunto.

Abs