Slideshow do HSBC

Alguém postou lá no bolha um slideshow c/ muitas informações interessantes:

http://www.sinduscon-rio.com.br/doc/HSBC_160311.ppt

Por ex.:
- Slide 3: a inadimplência de imobiliário caiu de 8,5% em 2005 p/ 2,4% em 2010. Lembrando que, como tem muito mais pessoas endividadas (apenas em 2010, 1 milhão de novos financiamentos) um aumento no calote teria um impacto maior no mercado do que teve em épocas passadas.

- Slide 7: Proporção novos/usados a cada ano, até 2009 era pouco (cerca de 1/4), depois passou a ser bem mais da metade... A teoria da sobre oferta futura de novos pode se revelar factível...

- Slide 8: Comparação entre 2002 e 2010, mostra ser possível financiar o mesmo valor com renda 40% menor. Só se esquecem da inflação, né? 200k em 2002 é uma coisa, em 2010 é outra...

- Ainda no Slide 8: existe financiamento c/ taxa pré fixada (Santander). Bom pra quem tem medo de um avanço da TR no futuro, conforme foi discutido lá no bolha.

Alguém comenta algo? Viu mais algo de interessante na apresentação?

Abs

Dados de financiamento da ABECIP

Seguem uma tabela e gráficos com dados de financiamento da ABECIP, ano a ano.
Sorry pela aparencia não muito "profissional", foi o que deu pra fazer no excel antigo.

Abs

Informações sobre o mercado imobiliário carioca

Não precisamos mais ficar c/ "inveja" dos paulistas, que tem os dados do Secovi-SP, achei esse site aqui:

http://ademi.webtexto.com.br/rubrique.php3?id_rubrique=66

É da ADEMI - Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário, claro q não é a fonte mais isenta do mundo, mas eu considero como sendo melhor do que nada. Ou não...

Neste link tem uma penca de relatórios c/ informações de valor, como por ex:

Infos do rel. mensal de dez/2010 (http://ademi.webtexto.com.br/IMG/pdf/doc-1223.pdf):

- Entre dez/09 e dez/2010 (13 meses) foram lançadas mais de 24 mil unidades no Rio (capital);
- O VSO médio desse período aí foi 9%;
- No item "VI – ANÁLISE POR REGIÃO", olha o VSO ignorante da Z Sul... E tb é o q tem a menor oferta;

Enfim, tem uma infinidade de informações nesse e em outros relatórios do site pra gente dissecar. Por ora só olhei esse.

Abs

Graficos e mais gráficos

Algumas imagens contendo informações valiosas, p/ fomentar a discussão.

Quase todas enviadas pelo nosso (sumido) colaborador José:

Fig. 1 (Affordability Index / Household Income Multiple)

Fig. 2 (Confiança do Consumidor)

Fig. 3 (Evolução do crédito imobiliário / Particip. por tipo de inst. no crédito)

Fig. 4 (Decomposição da Valorização do Imóveis pelo Efeito Renda e Crédito)

Fig. 5 (Population Breakdown by Age)

Fig. 6 (Inventories in SP in Terms of Units)

Fig. 7

Fig. 8 (CaseShiller 2005-2011)

Fig. 9 (INCC x IPCA x IGPM 1996 - 2011)

Fig. 10 (Mortgages as a % of GDP)

Fig. 11 (Avg. mortgage duration from free sources)

Fig. 12 (CaseShiller 2000-2011)

Fig. 13 (Median House Price/Income Ratios in Some of The World's Main Cities)

Fig. 14 (Crescimento dos rendimentos reais)

Fig. 15 (Average Increase in Rent Contracts vs. IGPM)

Fig. 16 (Preços imóveis Rio de Janeiro - 1998)

Fig. 16 A (Preços imóveis Rio de Janeiro - 1998)

Fig. 17 (Sales / Prices / Price/m2 in Sao Paulo Metropolitan Region)

Fig. 18

Abs

Quem está comprando a estes preços (Parte 2)?

Atendendo a pedidos, refiz a tabela com uma premissa mais realista para uma família, um apto. de 3qtos e 110m2.

Continuação deste post.

Todas as demais condições permanecem iguais.

Clique p/ ampliar

Algum comentário?

Abs

O que os números dizem sobre o futuro?

Como sabemos (Fipe zap), o aluguel hoje está em 0,43%, e em 2008 era uns 0,54% (média Rio).

Esse é o famoso indicador de aluguel (Rental Yield - RY). Passando p/ anual e invertendo este número temos o Price-Rent Ratio, que diz a mesma coisa, de outra forma. Esse indicador é a mesma coisa que o P/L de uma ação.

Primeiro passa-se o RY de 2008 p/ anual, que dá 6,68% a.a. (*):

Depois transforma-se ele em fator multiplicativo:
6,68% = 0,0668

Inverte-se ele:
1/0,0668 = 14,97

Isso quer dizer que o imóvel valia em 2008 15 vezes o valor do aluguel anual da época.

Fazendo o mesmo com o atual:
0,43% a.m. = 5,28% a.a. = 0,0528

1/0,0528 = 18,94

Dividindo o Price-Rent Ratio de hoje pelo de 2008 temos:

19/15 = 1,27

Isso quer dizer que os imóveis no Rio estão 27% sobre avaliados, EM RELAÇÃO À 2008, ou seja, precisam cair 21% p/ ajustar.

Algum comentário acerca dos cálculos?

(*) Obs.: pra quem não sabe, converter taxa mensal em anual e vice-versa não é tao simples quanto multiplicar ou dividir por 12, apesar que isso dá um boa aproximação p/ cálculos "informais".
O jeito certo: http://fazaconta.com/taxa-mensal-vs-anual.htm (mão na roda esse site, parabéns ao criador)

Abs

Resultado da enquete

Empirismo ou Racionalismo? O q vc prefere?
Exemplos do dia a dia
  3 (30%)

Estatísticas e dados oficiais
  1 (10%)

Ambos
  6 (60%)

Votos até o momento: 10 

Um único voto na opção "Estatísticas", que por acaso foi o meu próprio voto!!
Sou minoria até mesmo por aqui :)

Obs.: não deixem de votar na nova enquete aí do lado... Vamos botar nosso "chutômetro" pra funcionar tb...

Abs

Pode preço subir enquanto vendas caem?

Alguém comentou isso lá no bolha, fiquei intrigado e resolvi refletir:

"Supunhetemos" que em janeiro temos 100 unidades de determinado produto disponíveis, 150 pessoas querendo comprar (demanda), e preço de 1,00, vende-se as 100 e bota-se o preço pra cima, digamos pra 1,10.

Em fevereiro, por algum motivo, só temos 50 unidades p/ venda, demanda de 100 pessoas, ao preço de 1,10. Vende-se todas, ou seja 50. E aumenta-se mais o preço, pois tem gente q ficou de fora, então tem espaço p/ aumentar o preço.

Nesse cenário hipotético, as vendas caíram de 100 para 50, mas o preço aumentou mesmo assim. O que força o preço é o desequilíbrio da relação oferta/procura, e não necessariamente o comportamento das vendas.

Ou tem algum erro nesse raciocínio?

Obs: no mercado imobiliário sempre falam de um indicador chamado VSO (Venda sobre oferta), acho que esse cara é que tem que mostrar queda pra ter uma reversão na tendencia de preço.

Obs2.: isso é só teoria, ok? No mundo real tem uma penca de outras coisas influenciando o preço, nem todas  muito "limpas", por assim dizer...

Abs

Quem está comprando a estes preços?

Prezados leitores,

    seguem umas tabelas bem simples c/ alguns preços de imoveis, e qto o sujeito precisa ganhar p/ comprar.

A premissa é tabela SAC, taxa 8,66% a.a. + TR, que dá uns 9,66% a.a., ou 0,77% a.m. Todas essas condições são da CEF, que é mais de 2/3 do mercado.

Fonte: http://www.terra.com.br/economia/juros-bancos/juros-caixa.htm

A exceção é o ultimo caso, pois acima de 500k a CEF não faz... Usamos BB, 11% a.a. + TR, que dá 0,95% a.m., a entrada minima nesse caso é 10%.

Fonte: http://www.terra.com.br/economia/juros-bancos/juros-brasil.htm

A primeira tabela usa os inputs médios reais (entrada 38%, prazo 12 anos), e a segunda, o extremo possível hoje (entrada CEF 20%, ou BB 10%, prazo 30 anos).

Clicar p/ expandir

Pode-se confirmar facilmente o valor das prestações aqui:
http://fazaconta.com/financiamentos-pmt-rate-nper.htm

A conclusão: não faço a minima idéia. só sei isso aí, q é o que os números dizem... Gostaria q os leitores comentassem algo.

Abs

Imóvel como investimento: ainda vale a pena?

Imóvel para investimento pode ter dois objetivos: renda de aluguel, ou especulação. Como especulação é praticamente consenso q passou do ponto. O "grosso" da alta já passou, sobrando, pra quem entrar agora, só as migalhas e o risco.

Como renda de aluguel, tb parece não ser um bom momento, no Rio, segundo o Fipe-zap (sempre ele, o polêmico) o retorno de aluguel (rental yield) médio está em 0,43% a.m. o q dá 5,28% a.a. Lembrando que essa rentabilidade supõe vacância zero, ou seja, imóvel 100% locado. Isso é o retorno MAXIMO.

O imóvel, espera-se que ande junto com a inflação, pois sua função intrínseca é fixa no tempo (tudo mais constante, um ap. de 2 quartos na Tijuca tem exatamente a mesma utilidade em 1950, 2011 ou 2050). Porém não é garantido isso, teme-se que, aos preços atuais, a inflação de alguns anos já esteja precificada (embutida no preço).

Ora, olhando no Tesouro Direto neste exato momento, uma NTN-B paga 5,91% com vencimento em 2035 ou 5,78% p/ vencimento em 2045. Essa rentabilidade é anual, paga semestralmente, e o Principal é devolvido reajustado pelo IPCA.

Olha as opções pro investidor:

Imovel, pagando IPCA + 5,3% a.a. sendo que:
- o principal (o proprio valor do imovel) não é garantido IPCA;
- os 5,3% a.a. são no MAXIMO, cada mes vazio, alem de não ganhar nada ainda tem q arcar c/ as taxas, destroçando a rentabilidade;
- o ganho de aluguel é somado ao salario e entra na tabela de IR, ou seja, basta o sujeito ganhar pouco mais de 3K que o seu aluguel já será taxados em nada amistosos 27,5%;
- risco de calote do inquilino (grande);
- e ainda pode dar dor de cabeça extra, com manutenção, cota extra de condomínio, etc.

Ou NTN-B, pagando quase 6% a.a. sendo que:
- o principal garantido IPCA;
- quase 6% a.a. garantido;
- IR de 15%, acima de 2 anos (é claro q este tipo de investidor visa longo prazo, logo isso não é problema);
- risco soberano (infinitamente menor q o risco de inquilino, se o governo der calote na divida, pode apostar q estará um caos total o país, tipo a argentina há um tempo).

A escolha é bem fácil, não?

Update:
Só pra ficar tudo em numeros:

• Imovel: 5,3% x 0,9 (vacancia de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 3,46% a.a.
• NTN-B: 6% x 0,85 (IR de 15%) = 5,1%  (inflação 4,5%, IR de 15%) = 4,43%

Ahh, ainda tem a taxa da imobiliaria (caso vc não tenha tempo/saco p/ gerenciar o imovel, entra e sai de inquilino, etc)...

Abs

Inflação real x oficial

Talvez fuja um pouco ao propósito do blog, mas acho importante esse assunto.

Vou copiar um comentário do nosso blog "irmão", sem citar o autor:

"Se voce olhar pela janela e vê que está chovendo, mas o governo fala na TV que está sol, voce vai acreditar em quem? nos seus olhos ou no governo? Acredite, tem gente que no governo! É o mesmo que acreditar em inflação de 6%, quando todas suas contas subiram 14%"

O problema é que o indice do governo fala sobre as "chuvas" no BR todo, e isso vc não vê pela janela. Como já disse o José, dados servem p/ cobrir a "pequena" parcela de 99,9999% do país que eu não vejo a olho nu, pois não são meus amigos ou vizinhos...

Um índice de inflação é composto de uma cesta de itens, como por ex. o IPCA:

A ponderação das despesas das pessoas para se verificar a variação dos custos  foi definida do seguinte modo
Tipo de Gasto	Peso % do Gasto
Alimentação	25,21
Transportes e comunicação	18,77
Despesas pessoais	15,68
Vestuário	12,49
Habitação	10,91
Saúde e cuidados pessoais	8,85
Artigos de residência	8,09
Total	100,00

Fonte: http://www.portalbrasil.net/ipca.htm

Por isso é perfeitamente possível que alguns tenham aumentado 14% e o total dê 6%.

Olha a variação por subgrupos do IPCA e INPC:
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/inpc_ipca/ipca-inpc_201105_1.shtm

A decomposição do IPCA item por item:
ftp://ftp.ibge.gov.br/Precos_Indices_de_Precos_ao_Consumidor/INPC/Atualizacao_das_Estruturas_POF2002-2003/Tabelas_Brasil_e_Areas_IPCA.zip

E aqui uma explicação legal de como é feito um indice de preços:
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/inpc_ipca/INPC2006.pdf

Não estou dizendo de forma nenhuma que é pra acreditar cegamente em numeros e estatísticas oficiais, mas apenas ponderar de maneira sensata e verificar se a percepção individual ou o senso comum poderiam estar errados.

Outro ponto que contribui p/ uma maior percepção de inflação: desde que vc nasce até seus filhos saírem de casa (ou seja, aproximadamente dos 0 aos 60 anos) é natural q o seu nível de consumo aumente sempre, por isso suas contas aumentam... Vc paga 100,00 de luz hoje e 120,00 daqui a um ano, mas se vc for ver o valor por KW/h ve que aumentou uns 10% e não 20%... Vc tá gastando mais luz. Isso é óbvio, mas é muito fácil ver pessoas sendo pegas nessa armadilha.

Abs

Fipe Zap de Maio

Galera, saiu o fipe zap de Maio, mostrando +3% Rio, e +2,6% Brasil.

No caso do Rio, olhando os bairros algumas curiosidades: Gávea explodindo +6,1%, e tb uma QUEDA!!! Em Ipanema! De 0,1% mas já é um começo...

Olhando a curva, ao q parece, Ipanema/Leblon  chegaram no limite e estabilizaram, enquanto isso a maioria dos bairros da Z Sul e tb Barra/Recreio seguem a todo vapor.

http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/

No relatorio de divulgação tem muita coisa interessante:

http://www.fipe.com.br/web/indices/fipezap/reseases/%C3%8Dndice%20FipeZAP%20-%20Divulga%C3%A7%C3%A3o%20201105.pdf

Por ex., na media das 7 regiões analisadas o m2 ficou em singelos 5,5k, ou seja, um ap de apenas 50m2 custa cerca de 275k... Ou seja, a prestação em 30 anos daria uns 2,75k no inicio, e precisaria de uma renda bruta familiar de 9k. À primeira vista parece fora da realidade, mas tem q olhar direito. [isso está incorreto, errata abaixo, nos comentarios]

Outra coisa, tem um grafico com a evolução do indicador de aluguel p/ o Rio, pena q o periodo é pequeno:

Neste periodo, caiu de 0,55% p/ 0,43%.

Obs.: questionamentos à credibilidade do Fipe Zap são bem vindos.

Abs

Os 10 maiores absurdos dos "bolhistas"

Atendendo a pedidos...


Os 10 maiores absurdos dos "bolhistas":

- Se tá fazendo promoção é pq tá quebrando
- Se fosse milionário não estaria na internet
- Se da 1/2 duzia de gato pingado que eu conheço, 80% está inadimplente, então o mercado vai desabar
- Se um grande investidor estrangeiro comprou e vendeu BR, então é bolha, CLARO
- Se meu vizinho não vendeu o ap em 6 meses, então o mercado está paralisado
- Os corretores q causaram a alta, bando de fdps
- Os especuladores q causaram a alta, bando de fdps (em contradição c/ a anterior, mas não tem problema)
- As construtoras q causaram a alta, vixe, q salada...
- Se tem 3 prédios subindo na minha rua, então o preço vai cair, pois 3 prédios é muito
- Se os meus amigos especulam c/ imóvel na planta entao todo mundo q compra tb
- Se a Veja falou, então é isso mesmo
- Se tá mais caro no exterior do q aqui, então é bolha (Câmbio "errado"? Nem pensar!)
- Se o meu vizinho baixou 10% o preço de venda, então tá estourando
- Se a inadimplencia (de qq coisa) está em X% então tá começando o estouro (nem sonhe em perguntar qual é o normal, senão te xingam de tudo q é palavrão)
- Se não "crê" na bolha então só pode ser corretor, pô

Ih! Passou de dez!!

Sintomático...

hehehh :)



Bonus track, os 2 q resumem tudo:


- Se alguma coisa sobe de preço e eu não entendo porque, então é bolha
- Se alguém me explica pq, então é um FDP, pois fala "verdades inconvenientes"


Abs

Grafico USA

Mais uma imagem enviada pelo José, comentários amanhã, que já chega a hora do descanso.

Abs

Renda x Preço dos Imoveis

Acho q esse assunto ainda não foi esgotado.

Alguém falou lá q quem ganha 10k não ganha bem (ou não ganha tão bem quanto acha)... Entendo q foi no calor da discussão, etc, mas vamos desenvolver.

Quem ganha 10k liquido / mes compra sem grande dificuldade carros como Corolla/Civic (70k), ou até mesmo modelos de entrada de marcas como BMW/Mercedes (115k).

Viaja p/ Europa todo ano, bota o filho em boas escolas, janta em bons restaurantes, etc. Talvez não todas essas coisas juntas, heheeh, mas todo mundo entende o raciocinio, né.

Então, mas esse carinha hoje não compra nos bairros top das principais cidades brasileiras.

É achismo, é, claro, mas vamos desenvolver, vamos tentar arrumar os dados oficiais de estratificação social do Rio, pra ver se a gente conclui algo...

Conforme o Frank e outros falaram, ao que parece tem uma distorção nessa relação... Os 1% mais bem pagos não estariam conseguindo atingir os 1% melhores bairros p/ comprar.

Obs.:
Sabemos q esse assunto tem um potencial explosivo, então vamos fazer o possível p/ manter o máximo "Manhattan Connection" e o menos "Ratinho" possível, ok?

Abs