Imóvel como investimento: ainda vale a pena?

Imóvel para investimento pode ter dois objetivos: renda de aluguel, ou especulação. Como especulação é praticamente consenso q passou do ponto. O "grosso" da alta já passou, sobrando, pra quem entrar agora, só as migalhas e o risco.

Como renda de aluguel, tb parece não ser um bom momento, no Rio, segundo o Fipe-zap (sempre ele, o polêmico) o retorno de aluguel (rental yield) médio está em 0,43% a.m. o q dá 5,28% a.a. Lembrando que essa rentabilidade supõe vacância zero, ou seja, imóvel 100% locado. Isso é o retorno MAXIMO.

O imóvel, espera-se que ande junto com a inflação, pois sua função intrínseca é fixa no tempo (tudo mais constante, um ap. de 2 quartos na Tijuca tem exatamente a mesma utilidade em 1950, 2011 ou 2050). Porém não é garantido isso, teme-se que, aos preços atuais, a inflação de alguns anos já esteja precificada (embutida no preço).

Ora, olhando no Tesouro Direto neste exato momento, uma NTN-B paga 5,91% com vencimento em 2035 ou 5,78% p/ vencimento em 2045. Essa rentabilidade é anual, paga semestralmente, e o Principal é devolvido reajustado pelo IPCA.

Olha as opções pro investidor:

Imovel, pagando IPCA + 5,3% a.a. sendo que:
- o principal (o proprio valor do imovel) não é garantido IPCA;
- os 5,3% a.a. são no MAXIMO, cada mes vazio, alem de não ganhar nada ainda tem q arcar c/ as taxas, destroçando a rentabilidade;
- o ganho de aluguel é somado ao salario e entra na tabela de IR, ou seja, basta o sujeito ganhar pouco mais de 3K que o seu aluguel já será taxados em nada amistosos 27,5%;
- risco de calote do inquilino (grande);
- e ainda pode dar dor de cabeça extra, com manutenção, cota extra de condomínio, etc.

Ou NTN-B, pagando quase 6% a.a. sendo que:
- o principal garantido IPCA;
- quase 6% a.a. garantido;
- IR de 15%, acima de 2 anos (é claro q este tipo de investidor visa longo prazo, logo isso não é problema);
- risco soberano (infinitamente menor q o risco de inquilino, se o governo der calote na divida, pode apostar q estará um caos total o país, tipo a argentina há um tempo).

A escolha é bem fácil, não?

Update:
Só pra ficar tudo em numeros:

• Imovel: 5,3% x 0,9 (vacancia de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 3,46% a.a.
• NTN-B: 6% x 0,85 (IR de 15%) = 5,1%  (inflação 4,5%, IR de 15%) = 4,43%

Ahh, ainda tem a taxa da imobiliaria (caso vc não tenha tempo/saco p/ gerenciar o imovel, entra e sai de inquilino, etc)...

Abs