segunda-feira, 13 de junho de 2011

Imóvel como investimento: ainda vale a pena?

Imóvel para investimento pode ter dois objetivos: renda de aluguel, ou especulação. Como especulação é praticamente consenso q passou do ponto. O "grosso" da alta já passou, sobrando, pra quem entrar agora, só as migalhas e o risco.

Como renda de aluguel, tb parece não ser um bom momento, no Rio, segundo o Fipe-zap (sempre ele, o polêmico) o retorno de aluguel (rental yield) médio está em 0,43% a.m. o q dá 5,28% a.a. Lembrando que essa rentabilidade supõe vacância zero, ou seja, imóvel 100% locado. Isso é o retorno MAXIMO.

O imóvel, espera-se que ande junto com a inflação, pois sua função intrínseca é fixa no tempo (tudo mais constante, um ap. de 2 quartos na Tijuca tem exatamente a mesma utilidade em 1950, 2011 ou 2050). Porém não é garantido isso, teme-se que, aos preços atuais, a inflação de alguns anos já esteja precificada (embutida no preço).

Ora, olhando no Tesouro Direto neste exato momento, uma NTN-B paga 5,91% com vencimento em 2035 ou 5,78% p/ vencimento em 2045. Essa rentabilidade é anual, paga semestralmente, e o Principal é devolvido reajustado pelo IPCA.

Olha as opções pro investidor:

Imovel, pagando IPCA + 5,3% a.a. sendo que:
- o principal (o proprio valor do imovel) não é garantido IPCA;
- os 5,3% a.a. são no MAXIMO, cada mes vazio, alem de não ganhar nada ainda tem q arcar c/ as taxas, destroçando a rentabilidade;
- o ganho de aluguel é somado ao salario e entra na tabela de IR, ou seja, basta o sujeito ganhar pouco mais de 3K que o seu aluguel já será taxados em nada amistosos 27,5%;
- risco de calote do inquilino (grande);
- e ainda pode dar dor de cabeça extra, com manutenção, cota extra de condomínio, etc.

Ou NTN-B, pagando quase 6% a.a. sendo que:
- o principal garantido IPCA;
- quase 6% a.a. garantido;
- IR de 15%, acima de 2 anos (é claro q este tipo de investidor visa longo prazo, logo isso não é problema);
- risco soberano (infinitamente menor q o risco de inquilino, se o governo der calote na divida, pode apostar q estará um caos total o país, tipo a argentina há um tempo).

A escolha é bem fácil, não?

Update:
Só pra ficar tudo em numeros:
  • Imovel: 5,3% x 0,9 (vacancia de 10%) x 0,725 (IR de 27,5%) = 3,46% a.a.
  • NTN-B: 6% x 0,85 (IR de 15%) = 5,1%  (inflação 4,5%, IR de 15%) = 4,43%

Ahh, ainda tem a taxa da imobiliaria (caso vc não tenha tempo/saco p/ gerenciar o imovel, entra e sai de inquilino, etc)...

Abs

7 comentários:

Andre disse...

Frank,

vc q conhece bem a regiao: é impressao minha ou o preco dos terrenos tb explodiu na Barra?

Ate "ontem" custava 1k/m2 agora se pede bem mais, até o dobro... Do jeito q tá as casas (q subiram bem menos) estao valendo praticamente NADA, pois o terreno tá quase o preco da casa (q vem junto com um terreno, logico). :)

Q estranho...

Abs

Anônimo disse...

Além do NNN, existe um outro tipo de investimento que se chama TIC (Tenant In Common, ou inquilino em comum). No TIC é uma sociedade de investidores que compra um imóvel e aluga da mesma forma que no caso de NNN.

Frank disse...

André, eu não acompanho assim tão de perto não.

A última informação q obtive (q foi com um amigo, talvez vc não a considere válida :) ), foi de q estava relativamente melhor adquiri casa do q apto na Barra / Recreio.

Mas se isso estiver acontecendo, está dentro do script, alinhando com o movimento dos últimos 3 anos, de valorização de áreas nobres e/ou centrais.

Realmente a Barra strictu sensu (q vai até o Barra Sul, e até o Aeroporto de jacarepaguá, e EXCLUI Rio 2, Autódromo, Salvador Allende, Abelardo Bueno) já não tem praticamente + terrenos p/ grandes empreendimentos. Faz sentido o preço aumentar.

O Recreio é a "última fronteira da civilização", seria naturalmente o último lugar a se beneficiar dessa onda de valorização.

Mas em termo de apto, o Jardim Oceânico já tem um preço / m2 muito próximo dos bons bairros da Zona Sul (perto pro triple A, mas deve empatar - arrisco - com os second place).

Ao longo da Av das Américas, há uma curva de preço decrescente, partindo do J Oceânico (matizada por particularidades dos imóveis / condomínios, é claro).

enrolei, enrolei, e não respondi, realmente eu não sei se houve algum boom recente.

Andre disse...

Resumindo a situacao da Barra (ultimos 3 anos):
1) aps subiram uns 65%
2) casas subiram 30%
3) terrenos subiram muito (nao sei o qto)

Os 1 e 2 confirma-se pelo Fipe-Zap facilmente, o 3 é olhometro mesmo.

A conclusão: não sei. :)

obs.: qdo falei em terrenos estou falando de terrenos em condominios, par casas, e nao para grandes empreendimentos.

Abs

Andre disse...

Frank,

alguem lá no bolha falou q se consegue 40% de desconto fácil hoje em dia. Se procurar até mais...

E aí, vamos comprar nossos aps na Z Sul, então, po... Se tá tão "fácil" assim. :)

Preço de 2008 em pleno 2011, imagina qdo a bolha estourar entao... Vai custar o q? 10% do preco atual?

Ou estou "tirando de contexto" tb?

Abs

jayme pereira nunes disse...

frank, hahahah adorei o seu "barra stricto sensu" perfeita colocacao

andre,

na boa irmao, aquele pessoal do bolhaimobiliaria eh uma confraria de lunaticos querendo que os precos caiam e falando "amanha cai.. amanha estoura.." qualquer tipo de comentario que divirja do deles.. tu ta ferrado.

jayme pereira nunes disse...

ahh os terrenos, sim, subiram a rodo, afinal, "se tudo sobe, pq nao subi-los tb" no final do recreio tem um lancamento chamado RIVIERA DEL SOL, aonde tao pedindo 600k em um terreno, tu encontra por 700 e 800k tb.. terreno de 400m2 papo de 1.5 a 2k/m2 O CURIOSO eh que estao pedindo 1.2m R$ em um terreno no cond. mansoes situado no meio da barra da tijuca de 600m2 e em outros cond. de alto padrao da barra (DA BARRA, e nao "da barra") pede-se os mesmos 2k/m2 , a irracionalidade é tao paradoxal que os terrenos em qualquer canto tao 2k/m2 nao importa se tu ta no final do recreio perto do rio morto, ou no meio da barra (quintas do rio e del lago)