quarta-feira, 22 de junho de 2011

Informações sobre o mercado imobiliário carioca

Não precisamos mais ficar c/ "inveja" dos paulistas, que tem os dados do Secovi-SP, achei esse site aqui:

http://ademi.webtexto.com.br/rubrique.php3?id_rubrique=66

É da ADEMI - Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário, claro q não é a fonte mais isenta do mundo, mas eu considero como sendo melhor do que nada. Ou não...

Neste link tem uma penca de relatórios c/ informações de valor, como por ex:

Infos do rel. mensal de dez/2010 (http://ademi.webtexto.com.br/IMG/pdf/doc-1223.pdf):

- Entre dez/09 e dez/2010 (13 meses) foram lançadas mais de 24 mil unidades no Rio (capital);
- O VSO médio desse período aí foi 9%;
- No item "VI – ANÁLISE POR REGIÃO", olha o VSO ignorante da Z Sul... E tb é o q tem a menor oferta;

Enfim, tem uma infinidade de informações nesse e em outros relatórios do site pra gente dissecar. Por ora só olhei esse.

Abs

35 comentários:

Rodrigo disse...
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Andre disse...

Rodrigo,

como vc pode afirmar isso com tanta propriedade?

Eu nao digo que tudo que tem lá é besteira, mas q boa parte é, isso nao há duvida, concorda?

Se comento lá, com o nome Andre, é pq gosto de debater sobre esse assunto.

Agora, se vc nao entende o motivo de eu querer "convencer os outros", talvez seja pq eu não quero isso né? :)

Do "setor imobiliario" vc (que é um cara inteligente) sabe que eu nao sou. Tem posts meus aqui nao recomendando imovel como investimento...

Se vc nao percebeu até adotei um código de ética e não recomendo nada, só mostro numero e cada um que chegue a sua conclusão, pois a decisao é de cada um.

Ficaria grato se vc responder (e tb se participasse da discussao como um todo e nao só dessa "disputa de blogs").

Abs

Andre disse...

[off]

Frank, ou mais que souber:

A ABM seria o melhor condominio em custo-beneficio da barra?

-custa menos que parque das rosas, mandala, mundo novo, etc

-é bem mais proximo da z sul.

-fica a uma "distancia caminhável" do futuro metrô

-perto da praia (ao contrário de rio 2 e outros do autodromo)

Grato pelas respostas.

Abs

Anônimo disse...

Segue uma pesquisa efetuada pelo IBOPE em 2010, para reflexão. Nela se expõe a renda média familiar pelos bairros das cidades do Rio de Janeiro, de Sao Paulo, Belo Horizonte,Porto Alegre e Salvador.

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/infograficos/pesquisa-de-imoveis-do-ibope-2010/

Interessante ver o "descasamento" renda x preço metro quadrado de bairros como Copa e Botafogo... e a Barra desponta como o bairro de maior renda média familiar da cidade, superando os badalados Leblon, Ipanema e Lagoa, que possuem um mercado imobiliáro ultra valorizado, não refletindo a média da renda de seus moradores.

Vamos ver até onde esse mercado se estica.

ps. Daqui a algumas semanas, os dados de renda vão ser ratificados com a divulgaçao, pelo IBGE, dos novos dados do Censo 2010.

Andre disse...

Anonimo, boa contribuição, obrigado.

Algumas considerações:

- o m2 de todos os bairros (rio) está defasado, já aumentou mais um pouco

- no caso da tijuca está totalmente louco, 1,8k o m2 lá em 2010?? Acho que só há 10 anos atrás tinha esse preço...

- Essa renda familiar é bruta ou liquida? (nao encontrei indicação)

Abs

Maurício disse...

Olá, tinha postado anteriormente como anônimo. Seguem alguns comentários:

- o m2 de todos os bairros (rio) está defasado, já aumentou mais um pouco

Sim! Como a matéria foi divulgada em 1 de Junho de 2010, é provavel que a pesquisa tenha sido realizada durante o primeiro semestre de 2010,quando o mercado imobiliário ainda era outro.

- no caso da tijuca está totalmente louco, 1,8k o m2 lá em 2010?? Acho que só há 10 anos atrás tinha esse preço...

Os valores apresentados na Tijuca realmente estão estranhos, mas temos que levar em consideração que, na época, ainda não havia sido implementada as UPPs do bairro (motivo frequentemente utilizados para justificar a valorização do bairro), e que lá existiam muitos imóveis "invendíveis" na época, o que influênciava, em muito,a média do bairro. Como exemplo prático, tenho um amigo que comprou, no ínicio de 2010, um ap de 180m2 por R$350.000,00 em um excelente condomínio, com bastante estrutura na Rua Dona Zulmira (que dá R$1.944/m2). E outro que pagou R$80.000,00 por 60m2 na Rua dos Araujos (subida do Salgueiro).


- Essa renda familiar é bruta ou liquida? (nao encontrei indicação)

Realmente não dá para saber... vou explorar o site do IBOPE e tentar achar mais detalhes.

A matéria da exame peca em não divulgar indicadores importantes inerentes a esses tipos de pesquisa, como o desvio padrão, a amostra analisada, a metodologia da coleta de dados e o período dessa coleta, se contendo em mostrar somente o resultado final ( o que é plenamente justificável pelo objetivo que a publicaçao se propõe), mas pela falta de informações que temos no mercado, acho, que já serve como uma boa referência, principalmente no quesito renda.

abs

Frank disse...

interessantes informações.

esses dados de renda per capta dos bairros do RJ estão mais ou menos parelhos, já há uns bons anos.

ZS nobre (os bairros do entorno da Lagoa) e Barra sempre bateram em valores próximos de renda média.

realmente, há um descasamento renda X preço de imóvel notável, q pode ser explicado por:
- excesso de oferta na Barra (contra relativa escassez na ZS nobre)
- estrangulamento do eixo Auto-estrada Lagoa Barra, o q inviabilizou o projeto de Barra como "extensão natural da orla da ZS", e, em consequência, achata o preço do m2

sobre a renda dessas pesquisas, funciona como indicador, mas há q se tomar cuidado.

é evidente q a renda média do Leblon (um bairro diminuto / minúsculo e elitizado) é maior do q a renda per capta Barra latu sensu, uma área imensa e diversificada, q inclui condomínios prêmium, como Atlântico Sul, e outros não tão premium assim, como os prédios "mais ou menos" da adensada região da ABM (perto da ponte Lúcio Costa).

não preciso de pesquisa de IBOPE pra demonstrar isso.

Frank disse...

André, minhas impressões sobre ABM:

- não é tido como um bom (=nobre) endereço, é um amontoado de prédios com estilos (ou falta de) arquitetônicos diferentes, uma salada visual
- essa área tinha (não sei se ainda tem) o singelo apelido de "a Copacabana da Barra" (acho q não preciso explicar mais nada...)
- as vantagens:
1) localização + perto da ZS,
2) acesso rápido à praia em seu melhor trecho, em termo de frequência
3) proximidade de oferta de serviços e restaurantes (Down Town, Citta America)
4) sistema de transporte eficiente (os ônibus ABM são os melhores, em termos de qtde e tempo de espera, q é menor q conheço entre os grandes condomínios)

em suma: ABM pode ser endereço bastante funcional p/ casais jovens ou solteiros, mas pode desapontar a família mais madura com filhos, q vai exigir uma vizinhança mais "selecionada", melhor estrutura dos prédios, etc.

Andre disse...

É isso aí frank, não estou dizendo que é um Golden Green, estou falando de custo-benefício.

Quanto ao estilo arquitetonico, realmente tem uns predios bem feios (quem foi q inventou de combinar azul com verde?), mas outros bem bonitos (a maioria de frente pro canal).

E tem um ambiente natural (arvores, etc) bem interessante.

Abs

Frank disse...

olha aí a expulsão "branca" de q havia falado uns meses atrás no BOLHA:

http://oglobo.globo.com/economia/morarbem/mat/2011/06/24/boom-imobiliario-impulsiona-movimentacao-de-cariocas-de-um-bairro-para-outro-924760844.asp

Andre disse...

Sim, é isso mesmo, quem tá de aluguel quase sempre tá sendo "empurrado" p/ bairros piores... Coisa horrível.

Abs

Frank disse...

será q esses novos aluguéis se sustentam?

é com o valor do aluguel - mais do q com preço de imóvel - q se tem um termômetro da real capacidade de renda da população.

vamos como caminha esse aluguel, as trocas vão ocorrendo aos poucos, e o proprietário tenta sempre - com razão - "empurrar" a nova realidade de preços.

o movimento inicial é naturalmente bem-sucedido, pois pega o topo da pirâmide, o crême de la crême da renda.

mas acho q isso não se sustenta não, meu palpite é q encontra um teto e depois cai.

Andre disse...

Concordo que o valor do aluguel reflete a real capacidade de pagamento, a renda real.

Isso q vc falou faz sentido, pode ser que só as "elites" estejam podendo se manter (pagando aluguel maior) e daqui a pouco sobra só os que não podem pagar (e nem fazer downgrade de bairro).

Pode ser.

O tempo pra "girar" todos os inquilinos deve ser em torno de 30 meses, q é o prazo padrao do contrato.

Vamos aguardar (e torcer, rs)

Abs

Anônimo disse...

ABM está para a Barra assim como a Selva de Pedra (vulgo favelão, para os próximos) está para o Leblon.

Frank disse...

subscrevo: "ABM está para a Barra assim como a Selva de Pedra (vulgo favelão, para os próximos) está para o Leblon."

q ironia desse mercado imob do RJ....Selva da Pedra era o "patinho feio" há + de 5 anos atrás, era o "Leblon B".

hj é disputado a tapa por valores astronômicos.

quem comprou na baixa (q foi há coisa de poucos anos atrás), está sentado em nota preta agora.

Andre disse...

Ué, provavelmente a "Selva" continua custando uns 10-15% a menos que um equivalente em um prédio "normal" do Leblon.

Ou não? Igualou?

Abs

Frank disse...

pode ser, mas acho q com essa loucura dos preços, alguns lugares sobem percentualmente mais do q outros.

talvez tenha ocorrido isso com a Selva, é + um achismo meu.

Andre disse...

Acho que a próxima enquete será:

"Por onde anda o José?"
- Férias
- "Reencarnou" com outro nome, aqui e no bolha
- Ficou milionario e parou de usar internet (milionario nao usa) heheh
- Ficou p. e desistiu de debater

Qq q seja a alternativa, é uma pena, pois sempre tinha algum comentario/informação relevante.

Mesmo que tenha só mudado de nome, tb é uma pena, pois os comentários sobre o mercado financeiro em geral eram muito úteis.

Por isso José, apareça pô!
Hehehhh

Abs

Anônimo disse...

Na minha rua (Almirante Guilhem) tem acontecido coisas curiosas! Semana retrasada, vi uma vizinha que morava de aluguel trocar o Leblon por Laranjeiras. Isso porque seu contrato venceu e o proprietário resolveu aumentar o aluguel em quase R$2.000,00. O engraçado é que essa vizinha, pelo que eu saiba,tem um salário superior ao de grande parte dos demais moradores. A verdade é que, por essas bandas, tem muito apartamento herdado. O cara herda o imóvel do pai, do avô, e só consegue morar no Leblon por conta disso. Seu salário muito mal permite arcar com o condomínio. Toda assembléia é uma confusão! Basta falar em fazer melhorias, cota extra, para começar a briga. Condomínio atrasado não é mais momento ruim, virou estilo de vida.

Anônimo disse...

Por outro lado, do outro lado da rua, foi construído, há poucos anos atrás, um condomínio. Posso garantir que a maioria dos novos moradores não é composta pelos filhos dos já moradores do Leblon. Esses sequer conseguiram se segurar nos entornos do bairro. Todos os residentes desse novo condomínio (os que eu conheci, claro) têm sempre a mesma história para contar: infância no subúrbio, criaram uma empresa, enriqueceram, e por aí vai. O último que eu conheci foi o dono de uma transportadora. O cara parece pinto no lixo, anda torrando dinheiro com uma série de luxos. Adora contar como passa a perna na receita, como se cercou de laranjas...!Bem, disse tudo isso porque acho que o Leblon anda numa transição de moradores (acho que li sobre a temática em uma postagem anterior). Espero ter dado a minha contribuição.

Frank disse...

não é só herdado.

basta ter comprado há mais de 10 anos, qdo era acessível a um determinado perfil de classe média alta assalariada.

e hj não é +.

Anônimo disse...

ôpa...correção: em tornos.

Andre disse...

Acho q até 3 anos ainda dava... Agora só se aparecer um desses herdeiros aí c/ a corda no pescoço...

Se bem que nem assim, o cara vai botar o ap. à venda por uns 20 ou no máximo 30% menos, o que continua bem caro...

Obs.: tem comentários novos aqui: http://housingmarketbr.blogspot.com/2011/06/graficos-e-mais-graficos.html?showComment=1309200853764#c263100896111774313

Debater em blogs tem desses problemas...

Abs

Me disse...

Se pararmos um pouco pra pensar no exemplo do Anônimo, talvez o que acontece atualmente não seja tão ruim assim. Os bairros que eram considerados de baixa qualidade de vida, com essas transições, poderiam elevar seus padrões ao longo dos anos. Ingenuidade?

Andre disse...

Me,
Já tinha pensado nisso. Com pessoas de maior poder aquisitivo (teoricamente mais esclarecidas/exigentes) migrando p/ bairros menos "badalados", isso aumentaria a pressao em cima das autoridades p/ melhorias nesses locais.

Pode ser.

A situacao de alguns bairros da Z Norte é de total penúria.

Abs

Frank disse...

sem dúvida, vários bairros vêm sendo resgatados como consequência desse boom imob.

há tb os projetos de revitalização do Centro / Porto.

Tijuca, a zona pobre da Zona Sul (Catete, Glória, Largo do Machado), os bairros centrais (Lapa), as áreas próximas ao Novo Porto....todos vêm experimentando (ou irão) um revival, e isso é interessante sim.

aumenta a área "morável" no RJ, q sempre foi comparativamente muito pequena.

Frank disse...

agora, sobre o relato do Leblonense, q coisa....

eu achava q a Barra era bairro de emergente !

isso q ele fala não sai no jornal ou na novela do Manoel Carlos...

enquanto q na Barra, colam (ou tentam) colar o tempo todo o rótulo de bairro de suburbano....

Andre disse...

Pois é... Uma situação no mínimo curiosa.

Imagina uma pessoa morar num ap. próprio (e quitado) de 1 milha (no minimo), e nao ter 500,00 p/ pagar o cond. (cond. médio do Leblon deve ser por aí).

É o caso extremo daqueles "ricos patrimoniais" q vc se referiu antes.

Se fosse eu, pelo menos avaliaria a possibilidade de vender ou alugar, baixar a bola (ir p/ um bairro menos caro), e com a dif. investir em mim (PUC por ex. dá uns 2,5k/mes)...

Abs

Andre disse...

Obs. falei sobre o caso dos herdeiros...

Abs

Me disse...

André, não sei se você já viveu "downgrading" de moradia. Não é fácil, viu... Até consigo entender o cara viver no aperto por não querer sair do Leblon.

Me disse...

Gostei dessa idéia, foi algo que pensou-se muito pouco no meio do estardalhaço todo da alta. Poderiamos desenvolver mais essa idéia? Seria algo realmente possível? Quanto tempo levaria pra de fato ocorrer?

Andre disse...

Me,
já passei por downgrade sim, tanto de imovel quanto de bairro, é muito ruim sim, nunca disse o contrario.

Só q, nesse ex. especifico aí, me parece "menos pior", o cara mudar p/ Laranjeiras por ex., já é a metade do preço tanto pra venda quanto p/ aluguel.

C/ a diferença ele vive menos no aperto, ou investe em estudo (caso seja jovem).

Mas é uma opção de cada um, claro.

Abs

Andre disse...

A quem interessar possa:

http://www.clubedopairico.com.br/minha-casa-minha-divida-2%C2%AA-fase/8492

Discussão sobre bolha, tem alguns comentarios interessantes...

Abs

Frank disse...

olha, eu entendo perfeitamente o cara querer continuar por lá, até onde, evidentemente, a corda no pescoço permitir.

chega uma hora em q isso não é possível.

curiosamente, nesse aspecto, com os valores de condomínio em média menores, é + fácil o sujeito empurrar com a barriga na ZS do q, por exemplo, na Barra.

o meu cond., por exemplo, é pouco + de 1K.

na ZS, é difícil passar de 800.

Andre disse...

Frank,

aqui fala um pouco sobre preços de condominios nos bairros do Rio:

http://oglobo.globo.com/economia/morarbem/mat/2011/03/18/cota-de-condominio-pode-custar-quase-50-do-valor-do-aluguel-do-imovel-924043245.asp

Abs