CS: BC reduz estimativa para o comprometimento da renda com crédito

Relatório do CS, enviado por um leitor:

Banco Central reduz sua estimativa para o comprometimento da renda
das famílias com crédito
O Banco Central alterou, no Relatório de Estabilidade Financeira divulgado nesta
terça-feira (20 de setembro), a metodologia de cálculo para o comprometimento
da renda das famílias com serviços de dívidas (amortização e juros). A mudança
buscou tornar os dados publicados pelo Banco Central mais comparáveis com as
normas internacionais. As principais alterações na metodologia foram:
(1) Mudança no cálculo da amortização, do Sistema de Amortização
Constante (SAC) para o método Price. Neste último, as prestações são
constantes ao longo do contrato, refletindo amortizações crescentes e
pagamentos de juros decrescentes. A leitura do Banco Central é que a
utilização do sistema SAC, que considera amortização constante e o custo
mais elevado dos juros para todo o empréstimo na primeira parcela (a que
era utilizada no cálculo), superestima o indicador de comprometimento de
renda. Além disso, o Banco Central aponta que o sistema Price (com
parcelas fixas) é o mais utilizado nas operações de crédito no País.
(2) Utilização da taxa média de juros de toda a carteira de crédito, ao invés da
taxa referente aos novos empréstimos. Com isso, a taxa média considerará
as taxas passadas, de acordo com o prazo médio dos empréstimos.
(3) Na metodologia anterior, o cálculo do comprometimento de renda das
modalidades de crédito rotativo incorporava apenas os juros, não
atribuindo o pagamentos de principal. No novo cálculo, o Banco Central
passou a considerar um cronograma de amortização do crédito rotativo
(particularmente cartão de crédito e cheque especial), tendo em vista o
prazo médio estimado dessas operações.
(4) Incorporação de receitas financeiras na medida de renda disponível.
Passaram a ser considerados os rendimentos recebidos por pessoas
físicas relativos a aplicações financeiras em caderneta de poupança,
Certificado de Depósito Bancário (CDB), títulos públicos e fundos de
investimentos. Segundo o Banco Central, esse total atingiu R$6,7 bilhões
em julho de 2011, representando 4,5% da massa salarial ampliada
disponível (que considera a renda do trabalho, acrescida de benefícios
previdenciários e programas sociais, deduzida de contribuições
previdenciárias e imposto de renda).
(5) Utilização de uma medida dessazonalizada da massa salarial ampliada, ao
invés da renda disponível média dos últimos 12 meses.

Os novos resultados apontam um menor percentual de comprometimento de renda
com crédito, em comparação com a metodologia anterior. O uso da nova metodologia
diminuiu o comprometimento da renda das famílias com o serviços de dívida de
26,9% para 21,1% em julho. Embora o Banco Central não informou qual das
alterações foi a principal responsável pela redução no indicador, é provável que a
alteração do sistema de amortizações, a introdução das receitas financeiras das
famílias e a utilização da renda dessazonalizada mensal (que tende a ser mais
elevada do que a média móvel de 12 meses por esta ser defasada) tenham explicado
essa redução. Em nosso entendimento, essa alterações mais do que compensaram a
introdução do pagamento do principal nas modalidades de crédito rotativo. Entretanto,
ao contrário da metodologia anterior, o novo cálculo mostra tendência de elevação do
comprometimento da renda com crédito a partir de julho de 2008, enquanto que na
metodologia anterior o aumento era mais expressivo apenas nos últimos meses
(Gráfico 1). O Banco Central revisou ainda o cálculo do endividamento total das
famílias com o Sistema Financeiro Nacional como proporção da renda anual total. O
novo cálculo que apontou ligeiro declínio nessa estimativa, em função da elevação da
projeção para a renda (Gráfico 2).

Abs

Comportamento histórico de preço e vendas em algumas cidades americanas

Tirado do site Trulia, gráfico de preço e vendas no período de 10 anos, inclui todo um ciclo de boom e burst de uma bolha.

Considerações:

1) San Diego e Los Angeles mostram um comportamento de vendas fortemente sazonal, com o pico no meio do ano, às vezes se estendendo um pouco pelo 2° semestre, e forte queda no início do ano. Não faço idéia do motivo.

2) O preço não segue 100% um padrão, tendo o pico variado, por ex. Nova Orleans o pico foi ainda em 2005, enquanto outras se estendeu até 2008.

3) Sabemos (até mesmo intuitivamente) que as bolhas são mais agressivas em cidades turísticas, Las Vegas e Miami confirmam isso, com quedas de até 70%...

4) NY não tomou conhecimento do estouro da bolha, os preços triplicaram entre 2000 e 2007, e desde então se mantiveram estáveis. Suposição minha: com a desvalorização do dólar frente a praticamente todas as moedas do mundo, os imóveis ficaram mais baratos p/ estrangeiros comprarem, o que compensou um menor numero de compradores locais. Obs: ignorar aquele "pico" esquisito de preços em 2002, provavelmente é algum erro na base de dados, note que o número de vendas é irrisório no período.

Abs

Preços Flórida: Uma bolha do inicio ao fim

Estava eu olhando um grafico dos preços da Florida entre 2001 e 2011 no Zillow, é bem interessante, pois mostra um ciclo inteiro de formação e estouro de uma bolha:

Uma coisa digna de nota é que o gap capitais (áreas mais nobres) pro interior se abre na subida e depois volta ao normal.

Por ex. Miami era 10,3% mais caro que a média da Florida em 2001, passa a 18,1% no topo em 2006, retornando a 12,9% atualmente.

Abs

CDI pré-fixado vs USD desde 2006

Só pra salientar a questão da especulação com dólar, e como é difícil acertar o timing de entrada e saída, e ganhar de um custo de oportunidade altíssimo (CDI), fiz o gráfico abaixo (dados do sistema de séries temporais do BC):

USD vs CDi pré-fixado desde 2006 até hoje

A linha vermelha representa quantos % vc estaria ganhando se comprasse um título pré-fixado (por ex. LTN) com vencimento hoje, e a linha azul se tivesse comprado USD e vendesse hoje.

Em 90% do tempo foi lucro ficar quietinho em CDI (e ainda dormir em paz).

Reparar que, mesmo em meados de 2008, quando o USD estava "baratíssimo" e era motivo de piada até no Casseta & Planeta, teria sido um preju maiúsculo comprar as verdinhas (e segurar até hoje, claro).

Só foi vantagem desde aproximadamente dez/2010...

Abs

CS: Brazilian Homebuilders and Real Estate Brokers

Relatório do CS sobre o mercado imobiliário brasileiro (dica de um leitor): tem o famoso professor João da Rocha Lima Jr., do núcleo de Real Estate da USP, falando sobre bolha nos escritórios comerciais, queda de vendas de novos em SP (-28% em comparação com igual período de 2010), que não há bolha no crédito imobiliário (devido ao baixo % financiado), e as construtoras devem engordar suas margens brutas p/ proteção de possível aumentos nos custos.

Cs Home Builders 200911 Final

Abs

IPTU, Valor Venal e Valor Real

O IPTU (que é um imposto municipal), como se sabe, é calculado sobre o valor venal e não o valor de mercado de um imóvel.


Tirado da Wikipedia:

"A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel sobre o qual o imposto incide. Este valor deve ser entendido como seu valor de venda em dinheiro à vista, ou como valor de liquidação forçada. É diferente de seu valor de mercado, onde o quantum é ditado pela negociação, aceitação de parte do preço em outros bens, entre outros artifícios, enquanto aquele, isto é, o valor venal, é ditado pela necessidade de venda do imóvel em dinheiro à vista e em curto espaço de tempo. Por isso, o valor venal de um imóvel pode chegar a menos de 50% de seu valor de mercado. A alíquota utilizada é estabelecida pelo legislador municipal, variando conforme o município."

Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Imposto_sobre_a_propriedade_predial_e_territorial_urbana

O valor venal:

"Por valor venal se entende o que foi gasto na construção do imóvel mais o valor estimado do terreno, baseado em sua área. É um valor determinado pela prefeitura em relação ao imóvel específico, sendo sobre tal a incidência dos impostos. É o valor limpo da coisa, sem considerar a valorização ou desvalorização do mercado. Sendo assim, desconsidera-se a localização, a época da "venda", a oferta e a procura, o seu valor histórico, caso haja, o cenário imobiliário como um todo. Geralmente um valor muito abaixo do que realmente vale o imóvel."

Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Valor_venal

O blog Trading Cafe andou fazendo um bom trabalho de levantamento sobre as aliquotas de IPTU do Rio de Janeiro (1,2% - ainda não confirmado) e de São Paulo (entre 0,8 e 1,6%, com deduções).

Abs

Economist: Graficos de imoveis pelo mundo

Semana puxada, difícil um tempo livre. Só pra não passar em branco, vou postar um link que eu gosto muto:

http://www.economist.com/node/21009954/

Tem muita informação relevante que dá pra extrair desse gráfico. Fica aí a dica.

Abs

Aumento de estoques em bairros do Rio

Mais do mesmo... Continuando o post sobre Ipanema, mostro outros gráficos com o estoque à venda em alguns bairros do Rio (*). Esse número é a amostra que o Zap usa p/ construir suas estatísticas, e já exclui os anúncios repetidos e inválidos, conforme todos os leitores já estão carecas de saber.

Amostra (estoque) no Zap: Méier, Tijuca, Barra, Botafogo, Copa e Leblon

O padrão geral é aquele conhecido: vem aumentando desde 2008 (provavelmente devido à popularização do Zap), com um aumento repentino nos últimos meses (que não dá pra colocar totalmente como o mesmo motivo...). Seria uma "corrida" pra vender num suposto topo? Façam suas apostas.

Curioso no caso do Leblon, aquela "barriga" ali em 2009, não tenho idéia do motivo...

Outra coisa digna de nota (que não está no gráfico), quase todos os bairros top da ZSul apresentaram um aumento agudo NO ÚLTIMO MÊS, assim como Ipanema:

Leblon, de 627 pra 965 (+54 %)
Ipanema, como já mostrado, de 1084 pra 1441 (+33 %)
Lagoa, de 617 pra 798 (+29%)
Gávea, de 177 pra 224 (+27%)
JB, de 394 pra 521 (+32%)

Confiram na origem aqui.

Esse "fenômeno" não se repete (na mesma intensidade) em bairros médios ou mais simples (como dá pra ver no gráfico). A suposta "corrida", ao que parece é mais intensa nos bairros top. O "sentimento" do mercado é de que "já deu", pelo menos nos lugares nobres... Se for isso mesmo, é só uma questão de tempo até contaminar os outros, claro...

Ao contrário de Ipanema, na maioria dos bairros o aumento da amostra NÃO foi acompanhado (ainda) de queda de preço (tanto que, na média o Rio teve aumento de 2,5%). Vamos aguardar cenas dos próximos capítulos.

(*) Sei que o blog se chama Housing Market BR e não Housing Market Rio, a fixação com a cidade se dá pelo motivo mais simples de todos: como sou do Rio, a maioria dos dados que busco é daqui, naturalmente. Mas vou tentar em breve publicar informações de outras capitais.

Abs

Minha Casa Minha Vida Investment: 75% (!?) de lucro em 2 anos, "risk free"

Sugestão do leitor "Me":

http://minhacasaminhavidainvestment.com/

WTF ?

Mas q raios será isso?

Bom, não tive tempo/paciência de me aprofundar, mas ao que parece é uma empresa de investimento britânica, chamada Obelisk International, que oferece uma oportunidade "da China", para investidores internacionais: vc recebe 100% do seu capital de volta em 1 ano, e 75% de lucro 12 meses depois.


O negócio é construção de imóveis do MCMV no Brasil, mais especificamente em Natal/RN.

Segundo o site, o retorno é garantido:
"All investment returns are fixed and provide security to investors through legally binding contracts."

Lógico que teria que ler as "letrinhas miúdas" do contrato...

Pré requisitos:

• has an income in excess of GBP 100,000 per annum and/or
• has net assets (excluding primary residence) in excess of GBP 250,000

Ainda segundo o site, atualmente gerenciam mais de EUR 100 milhões em vários empreendimentos do MCMV.

PS: se vc se cadastrar pode baixar um tal "Defintive Guide to Investment in Brazil", chancelado por Sam Zell em pessoa: "Brazil is the number one country in world for investments".Fica a dúvida no ar: se é tão bom, então pq ele próprio foi embora?? Hehheh

PS1: Já estou vendo algum comentarista anônimo "cuspindo fogo" por conta disso, heheeh.

Abs

Queda nos juros: um último fôlego pra alta?

"Promovendo" um comentário anterior do leitor José, para iniciar uma discussão:

"uma coisa que temos que discutir eh o possivel impacto de uma reducao mais forte por parte do bc (credit-suisse acha que vai pra 8,5%... acho loucura, mas...) dos juros sendo que essa queda nao sera acompanhada de queda de inflacao, logo, os juros reais despencaram para niveis nunca vistos aki... isso ai fara o $$ queimar na mao.. pra quem ta acostumado com uns 0,8% a.m eh uma bela mudanca...
embora ache q qualquer queda dessa magnitude nao se sustenta, mas mesmo que fique nesses niveis por pouco tempo pode fazer estrago nos ativos reais..."

O que eu penso é: esse raciocínio (custo de oportunidade = Selic) é direto e intuitivo p/ pessoas com um nível mínimo de educação financeira, mas será que o "Average Joe" brasileiro tem essa percepção? (Não é raro encontrar pessoas de classe média-alta, de boa formação, que não tem esse conceito na cabeça). Por ex., como já foi falado, as pessoas que acham que não estão perdendo $ desde 2009 na Bovespa, pois andou de lado (só esquece o que ele está DEIXANDO de ganhar no CDI...).

Outra coisa: será mesmo que ainda tem um estoque significativo de pessoas com $ p/ investir em imóveis (ainda mais nesses níveis "altos" de preços) ?

A minha percepção sempre foi "os preços subiram pq muita gente comprou pra morar - credito aumentou rapido demais - a oferta demora a reagir".

Abs

Ipanema: chegou a hora da reversão?

Há 3 meses atrás estávamos "impressionados" com a queda de 0,1% no preço médio de venda em Ipanema, neste post.

Pois bem, no ultimo Estatísticas Zap divulgado (o de agosto) temos uma queda bem mais expressiva, de 1,8%, a maior queda mensal de toda a série que o índice acompanha (quase 4 anos).

E mais: a amostra aumentou de 1084 para 1441 (33%) em apenas um mês. Se pegar em 6 meses, aumentou 80% (março era 799 unidades). Lembrando que essa amostra já exclui repetidos e inválidos.

Sobreoferta?

E como dizem, um gráfico vale mais que mil números:

Só divagando: o preço médio atual de Ipa está em 11,8k / m2, em 2008 estava em 6,4k. Ajustado pelo INCC do período (31,5%) seria em torno de 8,4k / m2...

Abs

Balanço da CEF 1º semestre de 2011

Informações do Press Release da Caixa no 1º semestre de 2011:

http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/caixa/caixa_demfinanc/Press_Release_1S11.pdf

Sobre a parte que nos interessa (imobilário):

"A carteira habitacional, com R$ 129,3 bilhões, apresentou evolução de 48,8% em relação a jun/10. Somente no primeiro trimestre, foram contratados R$ 34,7 bilhões."

"O índice de Basiléia encerrou o trimestre em 14,6%, superior ao mínimo de 11% exigido pelo Banco Central do Brasil."

Ressalva minha: no 1T2010 estava em 18,1%, vem caindo desde então.

"A carteira de crédito imobiliário alcançou saldo de R$ 129,3 bilhões em jun/11, valor 48,8% superior ao saldo apresentado em jun/10 e 19,4% maior do que o saldo de mar/11. Nesse segmento, a CAIXA possui participação de mercado de 74,98%.
No ano, o volume de contratações de habitação, PF e PJ, atingiu R$ 34,7 bilhões."

A CEF está com 3/4 de participação no crédito imobiliário (um quase-monopólio?). Há algum tempo atrás era 69% (de acordo com este gráfico, fig 7).

"A carteira imobiliária encerrou o 1S11 com 1,7% de seus créditos em situação de atraso."

(Vem caindo desde 2008.)

O saldo de provisões p/ cobertura de inadimplencia em imobiliário é de R$ 8,5 bi enquanto a inadimplência efetiva representou 2,2 bi, o que dá um índice de cobertura de 382% (pág 15), esse índice vem diminuindo.

A grosso modo (conta de padeiro) dá pra dizer que a inadimplencia pode aumentar 3,8x antes que dê m. (para o banco, claro). Se está em 1,7%, então poderia chegar a 6,5%, é claro que isso não acontece da noite pro dia, então eles iriam aumentando as provisões tb, conforme a inadimplência aumentasse (ou pelo menos é o que o bom senso diria para fazer).

Abs

The Economist: Estados brasileiros x Países

http://www.economist.com/content/brazilian-equivalents?fsrc=nlw|newe|09-05-11|new_on_the_economist

Comparação dos estados do BR com países, em termos de PIB, PIB/capita e população.

São Paulo tem o PIB equivalente ao da Polônia. O DF aparece com PIB per capita igual ao de Portugal (seria mais significativo se usassem o PIB PPC).

Abs

Um passeio pelas bolhas imobiliárias do mundo na década de 2000

Esse texto eu escrevi (traduzi) originalmente p/ um outro fórum, há muitos meses, por isso pode estar desatualizado em relação ao conteúdo atual da Wikipedia (parece que é o caso da Australia).

Austrália
O preço dos imoveis tem tido aumento real nos ultimos 60 anos, crescendo rapidamente entre 1997 e 2003. Um grafico com o indice de preços de imoveis mostra que tem tido crescimento constante acima da inflacao desde 1986 (provavelmente quando criaram o indice, já preocupados com bolha, como aqui). 

Entre 1998 e 2008 a inflação foi cerca de 36% porém o preço das propriedades inflou mais de 300% em todas as capitais exceto Melbourne (subiu 280%) e Sidney (180%). http://en.wikipedia.org/wiki/Australian_property_bubble


Bulgária
Havia rumores de existencia de uma bolha no mercado imobiliario pelo menos desde 2006, que estourou em algum ponto entre julho e agosto de 2008, sendo claramente visivel a virada do mercado em outubro de 2008.
http://en.wikipedia.org/wiki/Bulgarian_property_bubble


Inglaterra
Entre 98 e 2007 os preços de imoveis no Reino Unido subiram dramaticamente, gerando grandes ganhos patrimoniais para muitos proprietários, mas também tornando os imóveis inacessíveis para outras pessoas. A maioria dos países desenvolvidos experimentou aumentos agudos de de preços de imóveis nos primeiros anos do milênio. A situação do Reino Unido foi diferente em dois aspectos. Primeiro o boom imobilário começou mais cedo e teve aumentos mais consistentes. Em segundo lugar, o padrão regional foi bastante uniforme. Entre 2002 e 2007, o preço dos imóveis subiu 90%, mais rápido do que qualquer nação da Zona do Euro, exceto a Espanha.
http://en.wikipedia.org/wiki/Affordability_of_housing_in_the_United_Kingdom


Líbano
Os preços das propriedades tem crescido exponencialmente desde 2005 (em média 5 vezes até fev/2010), enquanto o PIB cresceu apenas em torno de 52% no período. http://en.wikipedia.org/wiki/Lebanese_housing_bubble


Romênia
Após uma relativa calmaria na década de 1990, desde 2002 a Romênia vem assistindo um aumento dramático nos preços de imóveis. Entre 2002 e 2007 o preço médio de um velho apartamento da era comunista se multiplicou por 10 (x 1000%), de cerca de €10,000 para €100,000. Hoje, alguns apartamentos na parte Central de Bucareste tem preços comparáveis à Paris ou Londres, e virtualmente toda pequena cidade romena tem preços médios de cidades similares na união Européia.

O mercado romeno também é atípico se comparado com outros países da Europa Central. Ao contrário da Hungria, Polônia ou República Tcheca após a entrada na União Européia (onde os preços se mantiveram estáveis), quando a Romênia entrou na UE em 2007, os imóveis deram um salto de aprox. 20%. Em 2009, pesquisas na internet indicaram que a Romênia é o país com a maior relação preço/renda do mundo.
http://en.wikipedia.org/wiki/Romanian_property_bubble

Abs

Após meio século, o Rio (aos poucos) vai ressurgindo das trevas

Artigo na Economist, dica do Drunkeynesian.

Olha uma tabela interessante:

Atenção p/ o investimento estrangeiro direto (FDI) e como aumentou em 2010.

Abs