quinta-feira, 25 de agosto de 2011

Esclarecimentos do coordenador do Fipe-Zap

O Eduardo (coordenador do Fipe-Zap) esclareceu algumas duvidas minhas e do leitor Paulo Rocha, nos comentários deste post aqui, segue a transcrição:


Caros,
Sobre a questão do número de imóveis especificamente, alguns esclarecimentos:
1) os gráficos e dados que estão disponíveis no site do Zap (o link que o André mandou) são de responsabilidade do Zap; notem que existem dois gráficos: um cujo título é 'ÍNDICE FIPE ZAP' e o segundo, com título 'ESTATÍSTICAS ZAP IMÓVEIS'. Essas estatísticas são produzidas pelo próprio Zap, com base nos anúncios que eles têm, e disponibilizadas no nível BAIRRO. O que aparece lá, inclusive, é o preço médio do m2 para cada bairro e eles têm um procedimento próprio para filtrar anúncios 'inválidos'.
2) Também com base nos anúncios do Zap, a Fipe calcula o preço mediano de cada Área de Ponderação (AP), e com esse preços é que monta o índice. No caso do Rio, muitas APs correspondem a Bairros, mas há excessões (alguns bairros podem ser agrupados em uma única AP); essas APs são definidas pelo IBGE no Censo, sendo este último a origem da ponderação do índice.
3) Como exemplo, no caso de Copacabana, o ZAP teve em julho/2011 6895 ofertas. Dessas, 2110 foram excluídas pela Fipe com base nos critérios pré-definidos (repetição e dados extremos). Então, para cada número de quartos, calculamos a mediana do mês para compor a média móvel trimestral.
Feita a ressalva de que as estatísticas do ZAP são um pouco diferentes da que utilizamos na Fipe, cabe ainda explicar que o preço médio/mediano do mês calculado tanto pelo ZAP quanto pela Fipe leva em conta todos os anúncios que apareceram naquele mês, enquanto que uma consulta pontual vai apenas mostrar os anúncios ativos naquele momento. Portanto, é natural que o número de anúncios que compõem a amostra em determinado mês seja maior do que o número de ofertas atual (mesmo levando em conta os repetidos/inválidos). Além disso, tenho a impressão (mas precisaria confirmar com o pessoal do Zap) que o número 6006 citado, seja a soma total dos anúncios, mas quando um usuário faz uma consulta o próprio sistema já faz uma filtragem e retira absurdos*.
Espero ter iniciado o esclarecimento!
Abraços
EZ
* Por absurdos podemos entender, por exemplo, anúncios com preços extremamente baixos (alguns anunciantes tentam aparecer primeiro em consultas ordenadas pelo preço colocando preço de venda a R$ 1,00, por exemplo), ou anúncios de locação cadastrados (intencionalmente ou não) como de venda
Obrigado pela contribuição, Eduardo.

Abs

8 comentários:

Anônimo disse...

André,
Sou frequentador do seu blog, mas essa imagem de fundo me incomoda e faz o site pesar para baixar (minha conexão é de 5MB). Se fosse fundo branco não ficaria melhor?

jonas disse...

pq o fipezap nao comenta o x da questao que estão falando no outro blog, Que o numero de ofertas a venda cresceu vertiginosamente?

Para isso que gostariamos de uma opinião: O Numero exponencial de ofertas a venda não contradiz a teoria de que o mercado está aquecidissimo, especialmente na zona sul? Não pode ser entendido como uma reversão de tendência entre oferta e demanda que impactaria em preços?

eduzyl disse...

Jonas,

O FipeZap é apenas um índice de preços de imóveis. Não é índice de quantidade. A 'missão' de um índice é servir como um dos parâmetros para análise.

Além disso, o Zap em si vem crescendo demais nos últimos anos e isso pode trazer viés na sua análise, pois o crescimento de ofertas talvez possa ser explicado - ao menos em parte - por esse crescimento orgânico da empresa, ao invés de somente um aumento no número de pessoas interessadas em vender. Para tentar medir isso, sugiro que você procure os gráficos do Google Trends para termos como 'imóveis', ou algo do gênero. Essa seria uma proxy muito melhor do comportamento do mercado, em minha opinião pessoal.

Paulo Rocha disse...

Eduzyl,

Como você comentou uma das razões para o aumento no número de imóveis pode ser um aumento do número de usuários e anunciates do site. Mas há um grande problem em dizer isso e encerrar a conversa. Por exemplo, o número de imóveis para aluguar não chegou a acompanhar, nem por perto, a quantidade de imóveis a venda. Se fosse um mero aumento por conta do site ficar mais conhecido e consequentemente procurado, todos os tipos de de anúncios deveriam crescer mais ou menos na mesma proporção. Isto não é algo que tem acontessido.

Seria interessante se o Zap publicasse mais informações de uma maneira acessivel para todos sobre o mercado imobiliário. Por exemplo, qual é o tempo médio de um anúncio, quantos vezes o preço é alterado, como esses parametros tem evoluidos e várias outras coisas.

Andre disse...

Paulo,

sobre o primeiro ponto, acho q vc está enganado, os aluguéis tb vem aumentando (pelo menos nos bairros q olhei), conforme mostrei neste post:

http://housingmarketbr.blogspot.com/2011/08/quantidade-de-imoveis-venda-e-para_19.html

E vc pode confirmar em:
http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/

Já sobre o segundo ponto, concordo plenamente, essas informações aí seriam de grande valia.

Abs

Anônimo disse...

eu tb medi q o numero de alugueis e nao subiu nem de perto o q subiu de venda

alias quando vejo jan/11 contra jul/11 vejo subir muito vendas e alugueis até caindo, o que explica o valor mais alto do aluguel e a dificuldade em se encontrar aps pra alugar em algumas cidades

esses dados do andre sao diferentes do que eu vejo no zap

Paulo Rocha disse...

Andre,

Embora esta conversa tenha sido iniciada em outro post de seu blog (http://housingmarketbr.blogspot.com/2011/08/imoveis-venda-no-zap-x-total-de.html) talvez seja mais natural continuar a discussão neste post.

Mais um comentário. Sei que você não trabalha no zap, mas pelo o que eu entendi os números que você referiu são baseados na "ESTATÍSTICAS ZAP IMÓVEIS" (http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/).

Comentário do eduzyl:
Feita a ressalva de que as estatísticas do ZAP são um pouco diferentes da que utilizamos na Fipe, cabe ainda explicar que o preço médio/mediano do mês calculado tanto pelo ZAP quanto pela Fipe leva em conta todos os anúncios que apareceram naquele mês, enquanto que uma consulta pontual vai apenas mostrar os anúncios ativos naquele momento. Portanto, é natural que o número de anúncios que compõem a amostra em determinado mês seja maior do que o número de ofertas atual (mesmo levando em conta os repetidos/inválidos). Além disso, tenho a impressão (mas precisaria confirmar com o pessoal do Zap) que o número 6006 citado, seja a soma total dos anúncios, mas quando um usuário faz uma consulta o próprio sistema já faz uma filtragem e retira absurdos*.

Pelo o que eu entendi o número 6006 é a soma do tipo de anúncio (apartamento padrão, Kitchenette/Conjugado, Loja/Salão, etc)

---
Usando os números de hoje:
Bairro + valor m2 + Tamanho da amostra
copacabana + R$ 8.946 + 6.116
ipanema + R$ 12.052 + 1.084

Anúncios tipo "Apartamento Padrão"
copacabana: (5215) --> SOMENTE VENDA (4795)
ipanema: Padrão (2082) --> SOMENTE VENDA (1766)

Percentual em relação ao tamanho da amostra (apartamentos padrao):
Copacabana: 85,27%
Ipanema: 192,07%


Soma: venda, locação, locação temporada
Copacabana: 6089
Ipanema: 2371

Percentual em relação ao tamanho da amostra (venda, locação, locação temporada):
Copacabana: 99,56%
Ipanema: 218,73%

De acordo com o comentário do Edyzyl, é normal que o tamanho da amostra do mes seja maior que o número pontual de um certo dia, já que a amostra leva em conta todos os anúncios de certo mes.

O que eu não estou entendendo é como pode o número de imóveis ser 118% maior que a amostra no caso de ipanema, enquanto no caso de copacabana o número de imóveis é apenas 0.44% menor que a amostra?
Tem algo de muito estranho neste número, não sei se o Eduzyl consegue explicar isto.

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COPACABANA
transacao:
Locação (425)
Locação Temporada (181)
Venda (5483)

tipo:
Apartamento Padrão (5215) --> SOMENTE VENDA (4795)
Kitchenette/Conjugad... (423)
Conjunto Comercial/S... (153)
Loja/Salão (103)
Casa Padrão (50)
Flat (40)
Casa Comercial (37)
Prédio Inteiro (15)
Casa De Vila (11)
Loja Shopping/ Ct Co... (8)
Terreno Padrão (5)
Box/Garagem (5)
Loft (5)
Hotel (1)


IPANEMA
transacao:
Locação (342)
Locação Temporada (57)
Venda (1972)

tipo:
Apartamento Padrão (2082) --> SOMENTE VENDA (1766)
Flat (53)
Loja/Salão (51)
Conjunto Comercial/S... (42)
Prédio Inteiro (37)
Casa Comercial (31)
Casa Padrão (23)
Kitchenette/Conjugad... (21)
Loja Shopping/ Ct Co... (12)
Terreno Padrão (7)
Hotel (1)
Casa De Vila (1)
Loft (1)

eduzyl disse...

Paulo

Não estou conseguindo acompanhar a discussão e entender exatamente de onde você retirou esses números, porque são dois ou três lugares diferentes. Vamos tentar conversar por telefone? Por favor, envie um número de telefone para o fipezap@fipe.org.br e um dia/horário para que eu possa entrar em contato. OK?

Abraço
Eduardo