Esclarecimentos do coordenador do Fipe-Zap

O Eduardo (coordenador do Fipe-Zap) esclareceu algumas duvidas minhas e do leitor Paulo Rocha, nos comentários deste post aqui, segue a transcrição:

Caros,
Sobre a questão do número de imóveis especificamente, alguns esclarecimentos:

1) os gráficos e dados que estão disponíveis no site do Zap (o link que o André mandou) são de responsabilidade do Zap; notem que existem dois gráficos: um cujo título é 'ÍNDICE FIPE ZAP' e o segundo, com título 'ESTATÍSTICAS ZAP IMÓVEIS'. Essas estatísticas são produzidas pelo próprio Zap, com base nos anúncios que eles têm, e disponibilizadas no nível BAIRRO. O que aparece lá, inclusive, é o preço médio do m2 para cada bairro e eles têm um procedimento próprio para filtrar anúncios 'inválidos'.

2) Também com base nos anúncios do Zap, a Fipe calcula o preço mediano de cada Área de Ponderação (AP), e com esse preços é que monta o índice. No caso do Rio, muitas APs correspondem a Bairros, mas há excessões (alguns bairros podem ser agrupados em uma única AP); essas APs são definidas pelo IBGE no Censo, sendo este último a origem da ponderação do índice.

3) Como exemplo, no caso de Copacabana, o ZAP teve em julho/2011 6895 ofertas. Dessas, 2110 foram excluídas pela Fipe com base nos critérios pré-definidos (repetição e dados extremos). Então, para cada número de quartos, calculamos a mediana do mês para compor a média móvel trimestral.
Feita a ressalva de que as estatísticas do ZAP são um pouco diferentes da que utilizamos na Fipe, cabe ainda explicar que o preço médio/mediano do mês calculado tanto pelo ZAP quanto pela Fipe leva em conta todos os anúncios que apareceram naquele mês, enquanto que uma consulta pontual vai apenas mostrar os anúncios ativos naquele momento. Portanto, é natural que o número de anúncios que compõem a amostra em determinado mês seja maior do que o número de ofertas atual (mesmo levando em conta os repetidos/inválidos). Além disso, tenho a impressão (mas precisaria confirmar com o pessoal do Zap) que o número 6006 citado, seja a soma total dos anúncios, mas quando um usuário faz uma consulta o próprio sistema já faz uma filtragem e retira absurdos*.

Espero ter iniciado o esclarecimento!

Abraços

EZ

* Por absurdos podemos entender, por exemplo, anúncios com preços extremamente baixos (alguns anunciantes tentam aparecer primeiro em consultas ordenadas pelo preço colocando preço de venda a R$ 1,00, por exemplo), ou anúncios de locação cadastrados (intencionalmente ou não) como de venda

Obrigado pela contribuição, Eduardo.

Abs