Obs.: antes que perguntem, ao que parece a metodologia do Fipe-Zap retira os anuncios repetidos. Esses numeros que eu peguei saíram da amostra do índice, então, teoricamente não tem anúncio repetido.
Abs
terça-feira, 23 de agosto de 2011
Imóveis à venda no Zap x total de domicílios do Censo 2010
Pensando aqui, o número de imóveis à venda no Zap parece ser tão absurdo q resolvi colocar em comparação com o total de domicílios averiguado pelo Censo de 2010:
Parece um % muito alto, mas alguém tem alguma idéia, mesmo vaga, de qual seria o normal disso? Eu não.
Obs.: antes que perguntem, ao que parece a metodologia do Fipe-Zap retira os anuncios repetidos. Esses numeros que eu peguei saíram da amostra do índice, então, teoricamente não tem anúncio repetido.
Abs
Obs.: antes que perguntem, ao que parece a metodologia do Fipe-Zap retira os anuncios repetidos. Esses numeros que eu peguei saíram da amostra do índice, então, teoricamente não tem anúncio repetido.
Abs
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27 comentários:
[off]
O povo do bolha insitiu tanto pra q eu saísse, e qdo finalmente conseguiram, querem q eu volte... Ficam citando meu nome todo dia pra ver se cola e eu vou lá explicar.
Explicar pra que? Fiquei MESES explicando e nao entenderam NADA.
"Descobriram" q eu vou lá pegar notícias e trazer pra cá? Ohhhhh! Eu mesmo AFIRMEI que faria isso.
Acham q estou "manipulando" dados. Ora bolas, os leitores DAQUI tem senso crítico e não são influenciáveis facilmente. Se acha q sou cabeça dura fecha o blog e nao volta...
Mas nem leem o q eu escrevo e qdo leem não entendem... Sinto muito.
Azar o deles, só estão gerando novas entradas nos 10 maiores absurdos do bolhistas...
Tenho pouco tempo p/ postar, estou tendo q fazer um supletivo à noite p/ aprender portugues e interpretação de texto...
Logo pode ser q passe alguma coisa errada/incompleta. Qdo os leitores indicam sempre faço a correção/adendo.
Abs
Andre,
Interessante estes números. Principalmente os da Barra. 20% é mta coisa. Isso q dizer q a cada 5 imoveis 1 tah a venda. Eu não sou do rio então não sei dizer mas os preços da barra estão estabilizando ou caindo? Pq com uma oferta desta dah pra negociar bons descontos.
no zap tem venda na planta?
pq na barra tem muita coisa sendo construida...
Cara, eu acho q essa amostragem não pega os na planta, olha a metodologia:
"O Índice FipeZap utiliza como fonte de dados exclusiva os anúncios de venda ou locação de apartamentos prontos cadastrados no site Zap Imóveis."
Mas... Se na hora do anuncio cadastraram errado, bau bau.
Abs
Andre,
na boa.. nego la ta cego... é ate compreensivel... mas nego nao quer ver mais nada.. e digo mais, isso ta fazendo mal a eles no dia-a-dia porque estao rancorosos, ta tudo errado, enfim...
enfim... era o que falava la, o site virou um site de auto-ajuda ou auto-consolo coletivo... e mesmo falei pra nego la ver como apostar na queda da bolsa (que TEM QUE VIR ANTES dos imoveis - caso a queda dos imoveis ocorra) e nada... enfim.. nego so sabe choramingar e achar que o mundo ta contra eles....
acho o seu trabalho e o site MUITO bom, pq vc quer fucar as coisas... pena que nao tem muito acesso ainda... mas .. faz parte...
pq tem site que tem o anuuncio do ap mas ele nem ta pronto.. mas por essa definicao isso fica de fora...
Podem ser imóveis novos, só q já prontos, já entregues.
Vou verificar depois em outros bairros onde tem muitas construçoes, como Jacarepaguá. Acha q deve ser parecido.
Abs
André
Sou o coordenador do FipeZap e gostaria de me colocar à disposição para qualquer esclarecimento que seja necessário. Acompanho seu blog há algum tempo, parabéns pelo trabalho.
Eduardo,
obrigado pela participação aqui e parabéns pelo trabalho no Fipe-Zap.
Tenho umas dúvidas sim, to escrevendo um email e mando pelo contato que tem lá na página da Fipe. Se vc preferir pode colocar seu email aqui e mando direto.
Os leitores tb podem colocar perguntas aqui nos comentários q eu mando junto.
Abs
André,
Você e os leitores podem mandar as dúvidas para o fipezap@fipe.org.br, acho que é o mais fácil. Aguardo seu contato!
Abraço
EZ
[off]
Usuário "me",
não entendo como vc perde tempo tentando dialogar naquele outro blog de maluco.
Os tais dois posts "errados" q o infeliz tanto cita, ELE É QUE ENTENDEU ERRADO.
Tá bem explicado, tanto nos posts quanto nos comentários. Se ele não entende, ou é BURRO, ou má vontade. Em nenhum dos dois casos não agrega NADA discutir c/ pessoa assim.
E é o "guru" de lá hein? Em terra de cego...
Quem consegue ler algo aqui e INTERPRETAR q eu tô "forçando" pra um lado ou pra outro é o tipo de pessoa QUE EU NAO QUERO AQUI.
Abs
Andre, eu to achando os seus números de julho de 2011 muito diferentes de ipanema e copacabana muito diferentes dos números atuais do zap (final de agosto). Sou eu que estou vendo mal as coisas, como que voce explica um aumento de 70% em ipanema e uma redução de 25% em copacabana?
Número de imóveis a venda neste momento no zap:
Copacabana (4720)
Ipanema (1782)
Paulo
Paulo,
acho que a confusão advém do fato de estarmos olhando em lugares diferentes.
Não estou falando do numero de imoveis que vc pega na busca do zap, e sim do numero da AMOSTRA usada pelo Fipe Zap.
Essa amostra EXCLUI imoveis na planta, retira os repetidos, não inclui casas, retira aberrações (valores muito altos ou muito baixos), etc.
O ultimo valor da série é jul/2011, pois agosto ainda nao fechou:
http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap
Nao sou especialista no indice (e nem em nada), mas em breve publicarei uma pequena entrevista c/ o coordenador do Fipe Zap, como vc pode ver nos comentarios acima. Daí a gente pode esclarecer umas dúvidas.
Outra coisa: posso ter digitado errado, pra isso q existem os leitores, q sao críticos e sempre colocam à prova as informaçoes. Gostaria q sempre tivesse pessoas indicando algum possivel erro/inconsistencia. Agradeço.
Abs e volte sempre.
Andre,
Dei uma olhada no link que você postou e no número de Copacabana bate melhor agora. Tenho que adminitir que o site do zap está me deixando confuso.
Depois de escolher Copacabana vi que tem uma tabelinha com o tamanho da amostra e o valor médio do m2. Mais abaixo tem um link com os imóveis em Copacabana (6006). Cliquei nele e vejo todos os imóveis a venda e a quantidade por tipo de imóvel. O problema é que se vou na página de busca do site e defino só apartamento padrão eu recebo só 4721 imóveis e não 5131 como deveria de acordo com o link que você enviou. Você não acha estranho esta diferença de quase 10% no número de imóveis? Vi que acontesse algo parecido com Ipanema.
Números de Copacabana
Apartamento Padrão (5131)
Kitchenette/Conjugad... (419)
Conjunto Comercial/S... (154)
Loja/Salão (103)
Casa Padrão (49)
Flat (40)
Casa Comercial (36)
Prédio Inteiro (14)
Casa De Vila (11)
Loja Shopping/ Ct Co... (8)
Loft (5)
Terreno Padrão (4)
Box/Garagem (4)
Hotel (1)
Entendi seu ponto. Realmente dá uma diferença dependendo do "caminho" q vc faz.
Talvez o Eduardo Zylberstajn saiba o porque disso.
Ou talvez nao, parece ser um aspecto mais do ZAP do que da FIPE...
Abs
Caros,
Sobre a questão do número de imóveis especificamente, alguns esclarecimentos:
1) os gráficos e dados que estão disponíveis no site do Zap (o link que o André mandou) são de responsabilidade do Zap; notem que existem dois gráficos: um cujo título é 'ÍNDICE FIPE ZAP' e o segundo, com título 'ESTATÍSTICAS ZAP IMÓVEIS'. Essas estatísticas são produzidas pelo próprio Zap, com base nos anúncios que eles têm, e disponibilizadas no nível BAIRRO. O que aparece lá, inclusive, é o preço médio do m2 para cada bairro e eles têm um procedimento próprio para filtrar anúncios 'inválidos'.
2) Também com base nos anúncios do Zap, a Fipe calcula o preço mediano de cada Área de Ponderação (AP), e com esse preços é que monta o índice. No caso do Rio, muitas APs correspondem a Bairros, mas há excessões (alguns bairros podem ser agrupados em uma única AP); essas APs são definidas pelo IBGE no Censo, sendo este último a origem da ponderação do índice.
3) Como exemplo, no caso de Copacabana, o ZAP teve em julho/2011 6895 ofertas. Dessas, 2110 foram excluídas pela Fipe com base nos critérios pré-definidos (repetição e dados extremos). Então, para cada número de quartos, calculamos a mediana do mês para compor a média móvel trimestral.
Feita a ressalva de que as estatísticas do ZAP são um pouco diferentes da que utilizamos na Fipe, cabe ainda explicar que o preço médio/mediano do mês calculado tanto pelo ZAP quanto pela Fipe leva em conta todos os anúncios que apareceram naquele mês, enquanto que uma consulta pontual vai apenas mostrar os anúncios ativos naquele momento. Portanto, é natural que o número de anúncios que compõem a amostra em determinado mês seja maior do que o número de ofertas atual (mesmo levando em conta os repetidos/inválidos). Além disso, tenho a impressão (mas precisaria confirmar com o pessoal do Zap) que o número 6006 citado, seja a soma total dos anúncios, mas quando um usuário faz uma consulta o próprio sistema já faz uma filtragem e retira absurdos*.
Espero ter iniciado o esclarecimento!
Abraços
EZ
* Por absurdos podemos entender, por exemplo, anúncios com preços extremamente baixos (alguns anunciantes tentam aparecer primeiro em consultas ordenadas pelo preço colocando preço de venda a R$ 1,00, por exemplo), ou anúncios de locação cadastrados (intencionalmente ou não) como de venda
Eduardo,
boa contribuição, obrigado. Se me permite, vou até subir para um post novo.
Já enviei por email algumas perguntas minhas e fico no aguardo da resposta.
Abs
Andre e Eduzyl,
Obrigado pelos esclarecimentos sobre os números apresentados.
Andre, eu continuo com uma dúvida sobre o número publicado de Ipanema. Sera que não houve um erro de digitação? Como pode o número subir 70% de um mes ao outro?
Eu só comecei a anotar os números por bairro recentemente então não tenho como dizer os de julho, eu tenho os seguintes números:
14/08/2011 1643
21/08/2011 1675
24/08/2011 1660
26/08/2011 1717
Pelos meus números houve um aumento de 74 unidades nos últimos 12 dias.
Paulo,
como expliquei anteriormente:
http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/
Olha lá no "ESTATÍSTICAS ZAP IMÓVEIS", escolha: Venda, apto, Rio, Ipanema e vc verá realmente 1084 (tamanho da amostra) em jul/2011.
Esse numero NAO PODE ser comparado ao total da busca, pois sao coisas diferentes.
Conforme o Eduardo explicou o zap tem um criterio ao confecconar esse grafico p/ filtrar repetidos, absurdos, e por isso dá um num. diferente da busca normal.
Mas esse numero também vem aumentando. O importante é olharmos sempre no mesmo local, pra verificar uma tendencia.
Abs
unknown, só vi seu comentário agora.
Confesso que minhas visitas aquele blog é movido muito mais por curiosidade antropológica do que qualquer outra coisa. Acho que isso esclarece bem?
[off]
me,
o usuario "unknown" sou eu mesmo, às vezes confundo.
Só pra esclarecer os dois pontos que o sujeito se agarra tanto:
1) a comparação Zap hoje x 2008 é exdrúxula? Mais ou menos. Realmente o Zap era desconhecido. Mas era desconhecido tanto pra ALUGUEL quanto pra VENDA e eu tava comparando um com o outro. Uma comparação de numeros relativos e não absolutos. Além disso fiz um adendo em outro pos pouco tempo depois com dados de jan/11 e jan/10.
2) A questão da média móvel já foi exaustivamente explicada por mim por aqui, várias vezes.
Claro que qq um pode achar q tem má intenção, principalmente qdo tem implicância pessoal, né?
Por outro lado vou seguir o conselho de um usuário de lá e me afastar cada totalmente de comentários de cunho pessoal. Mas os dados eu explico sempre de onde vieram e pq.
Abs
Andre,
não sei o que seria um numero normal de vendas sobre domicilios, masa tenho uma idéia de como saber
Pega o seu condominio e vê quanta gente se muda por ano, considera na conta o tempo medio de venda de um imovel.
fazendo um exercicio, num condominio normal de digamos 80 apartamentos (20 pavs, 4 por andar)acho que se muda 1 ou 2 por ano. Daria algo como 2,5%, minimo de 1%, max de 5%.
Sendo assim, o mercado estaria sobreofertado agora em no minimo 100%.
Anonimo,
é claro q todo mundo já pensou nesse tipo de análise empírica.
Eu não concordo, pois se o "meu" condomínio tem algum diferencial q o torna muito melhor ou pior do q os demais isso joga a análise no ralo.
Precisamos de um dado estatisticamente relevante, senão fica tudo no achismo.
Que PARECE uma relação muito alta isso parece, claro, em determinados bairros.
Abs
Então Andre, vamos por as coisas em outra perspectiva.
A cada quantos anos a pessoa precisa se mudar pra girar em 5%, considerando que a venda media leva 1 ano.
A resposta seria algo em torno 15 anos.
15 anos é metade da vida util de imovel normal (30 anos)
conclusão: Sobreoferta de 100%
Isso pq eu não peguei a Barra.
Vc perguntou se alguém teria uma idéia ao menos vaga do normal. Eu dei 2 bem razoáveis.
Tem razão, eu pedi idéia vaga, a culpa é minha.
Realmente, como "idéia vaga", essas duas aí "resolvem".
Mas de onde saiu essa vida útil de 30 anos? Bairros como Copa a idade média é bem acima disso.
O boom de Copa foi nas decadas 40-50.
Abs
pq a revisão do 30 anos equivale a praicamente construir um novo se quiser deixar no padrão dos novos da sua época (considerando equipamento do condominio, layout interno, moveis, esquadrias, equipametos ineros, acabametos, etc...)
Anonimo,
o imóvel e o predio ficarem desatualizados não quer dizer que deixaram de ter sua função como moradia. Lógico que isso deprecia o bem, mas não acabou a vida útil só por causa disso.
Abs
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